토지는 아무나 투자하지 못하는 재테크의 기본
주택보급율이 서울을 제외한 모든 지역서 100%이상이거나 투기가 사라진 상태에서 앞으로 재테크수단은 토지와분양가가 높고,단지가 크고,대지지분이 많은 재개발지 이외 투자상품은 개발가능한 토지뿐이라 할수 있다. 토지는쓸만한 용도가 분명하여야 하며,개발 가능한 호재지역이어야 한다. 2만5천불 시대서 가장 호평받는 전망이 좋은팬션부지,별장,전원주택지,주유소 부지와 가든부지 및 변두리 종합 대학 근처의 당구장 노래방 및 하숙촌이라 할수있다. 토지는 재경농지 및 부재지주로 인한 세금등 각종 규제가 더해지고 있는 상황에서팔 것인지,구입 할 것인지,그대로 놔둘 것인지를 분명히 하는 고차원적인 분석과 전문가로 인한 자산가치의 평가가 중요하다. 호재지역땅이나 전원주택지는 보유하되 세금 등을 감안해야한다. 토지시장은 지난 8.31 대책 이후 약세를 면치 못하고있다.거래만 없지꾸준히 전국적으로 상승하고 있으며,행정도시 근처와 테마지역의 부동산은 꾸준히 상승하고 있다.
외지인에 대한 취득 자격부터 세금까지 모두 강화된 것이 문제이나 부재지주의 토지는 450평 이상만 농업진흥공사서간섭한다. 장기적인 관점에서 개발재료가 있는 곳은 꾸준한 가격 상승세가 예상되는 만큼 보유하는 것이 유리하다. 경기도는 파주시,평택시가,충청도는 행정도시 40km언저리와 당진과 보령정도,전라 경상도는 바다옆의 테마지역으로 개발 재료가 호재다. 용인시는 판교신도시와 각종 택지개발 사업,화성시는 동탄신도시와 삼성 반도체공장증설,천안.아산시는 아산신도시와 경부고속철도,행정중심복합도시 등의 후광효과가 각각 기대된다. 원주시는구곡.만대.무실.단관 등 택지개발 사업과 기업.혁신도시 등으로 관심을 끌고 있다. 개발 재료 등을 따져 팔지, 말지를결정해야 한다. 세금 계산을 소홀히 해서는 안된다. 2007년부터 부재지주 소유의 농지와임야,목장용지,비사업용토지의 양도세 비율이 현재 9-36%에서 60%로높아지고,장기보유 특별공제도 받지못한다. 땅값 상승을 기대하기 힘든 곳은 세금이 중과되기 전인 연내 처분하는게 좋다. 토지를 취득하려는 사람은 바뀐 규정을 따져봐야 한다. 개발재료가 있는 곳의 토지는 대부분 토지거래허가구역으로 묶여있는데 이런 곳의 땅은 가구주 및 세대원 전원이 해당시.군에서 1년 이상 거주해야 살 수 있고,취득자금 조달계획도 내야 한다. 본인이 살수 없다면 고향에 살고 있는 부모님이나 친지등의 명의로 공동투자다. 허가구역내 농지의 경우 취득후 2년,개발사업용 토지는 4년,임야는3년(수확물 없는 경우5년) 동안 팔 수 없어 일정기간 재산권 행사에제약이 있다.
땅을 허가받은 대로 활용하지 않으면 이행강제금이 부과되고,토지거래행위 위반행위를 신고하는 사람에게 신고포상금을 주는 토지 파파라치 제도도 운영중이어서 조심해야 한다. 외지민이 소유한 주말농장 303평 이하은 부재지주의 양도세 중과 대상에서 제외되고,취득도 비교적자유로워 관심을 가질 만하다. 농어촌주택이 재테크 용으로관심을 끌고 있다. 농어촌주택 취득자에게는 오는 2008년말까지 종전주택을 팔아도 양도세가 비과세되는 과세특례제도가 적용된다. 농어촌주택은 읍.면 단위에 대지면적 200평,건축연면적 45평,땅값과 건물값을 합친 기준시가가 7000만원 이하로 지어야만 종전 주택을 팔 때 양도세가 부과되지 않는다. 종전 주택은 3년 보유 등의 기본적인비과세 요건을 갖춰야 하고,종전주택 매도시점에 농가주택의 가격이 1억원 미만이어야 한다. 농가주택이 이 조건에 맞지 않는다면 세금을 고려해 처분 혹은 보유 여부를 결정하는게 좋다. 놀고 있는 땅에 세컨드 하우스나 펜션등의 용도로 집을 짓는다면 평수를 10평 이하 초소형으로짓어도 된다.
농업진흥지역 밖의 주말농장에 짓는연면적10평 이하의 소형주택은 농지조성부담금을 50% 감면받을 수 있다. 꾸준히 토지값은 오르고 있으나 거래는 부진하다. 우리나라의 토지가격이 2001년 1.4분기부터 5년6개월 연속 상승세다. 전국의 토지가격 변동지수는 2004년 4.4분기를 100으로 했을 때 2000년 3분기 84.7에서 4분기에 84.3으로 떨어졌다가 2001년 1분기에 84.4로 오른 이후 2006 2분기까지 상승세를 지속했다. 2006년 2분기현재 토지가격 변동지수는 107.9로 2004년4분기에 비해 6분기만에 7.9포인트가 올랐다. 1995년 이후 지수가 가장 낮았던 1998년 4분기의81.4에 비해서는 26.5포인트나 상승한 것이다. 토지가격 변동지수는 외환위기 직전인 1997년 3분기만 해도 94.3을기록했으나 이후 하락해 1998년 4분기에최저를 기록한뒤 2002년 2분기까지 80대에 머물렀었다. 토지를 모르는 사람들은 전답이나 임야에 대한 불안감을가지고 있다. 중개업소에서 토지를 아는 부동산은 3%도 되지 않는다. 주택종류의 매매나 임야 정도만 알 뿐이다. 토지를 알면 부동산의 70%이상 알게 된다. 토지는 재테크의 기본이 아닌전문 지식이다. |
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