청약이나 내집마련 장기전세주택 거주만도 못해
주택보급율 117% 도달은 매력적 지역과 투자대상이 향후 집값 향배를 좌우할 분수령이 되었으며,앞으로도 될 것이다. 남보다 좋은 집을 마련하기위해서는 청약전략,재테크 전략을 바로세워 거주와 투자수익을 내는 재테크 노하우을 길러야 한다. 헌법만큼 고치기 어려운 부동산정책을 내놓을 것이라고 강조했는데도 거동도 아니했으며,규제는 정부 1년도 아니되어 완화되었다. 정책이나 법은 고치고,다듬어라 만들어지는 것이다. 영원한 규제나 영원한 규제환화는 없는 것이며,마냥 하락이나 상승도 없다. 상승,하락,보합이 시간적 공간적,테마적으로 반복되는 것이 부동산만이 아니라 정치 경제 사회 문화 등 온갖 세상 이치다. 강북과 경기도 인천지역의 주택값은 2006년말 대비 30%내외 하학했으며,용인과 분당에선 중대형 평형 아파트값이 고점과 비교해 최고 30%이상 하락했다. 인천은 2-3년후 신도시입주시 밤에 불꺼진 집이 엄청 늘어날 전망이다.
집을 넓혀 가려고 경기도나 인천에 아파트를 분양받은사람들은 입주가 다가오면서 밤잠을 설치고있는 것은 분양가 7억원에 계약금 3500만원에 중도금 무이자 대출 조건으로 매입했으나 기존 집을 팔아 중도금과 잔금을 마련할요량이었나 집을 내놓았으나 팔리지 않아 분양가보다 5000만원 이상 낮게 내 놓았지만 매수자가 나서지 않아 7천만원까지 분양권 값을 더 낮추려 하고 있다. 시장침체로거래마저 끊기면서 새 집으로 이사를 못하거나 입주 자체를 포기하는 사례가 속출하고 있다. 내집마련을 하려는 사람들은 어떤 환경에서도 변하지 않는 청약 원칙,자원칙을 갖고 투자하여야 내집마련의 기회가 조금이라도 빨리 다가온다. 국내에 주택보급율은 117%지만 내집을 정작보유한 사람은 67% 정도에 그치지 않으며,1/3정도가 아직도 오두막집 하나 없는 실정이다. 단독주택에서 80년대 아파트가 살기 편해 투자와 투기시대을 오가더니 2002년부터 공동주택이 도시에서 80%에 육박하자 단독으로 주거개념이 변하더니 2005년부터는 정부가 매년 10만가구 이상의 국민임대 아파트을 짖게 되자 분양아파트에서 임대아파트로 변하고있으며,투자개념도주택에서 토지로 변하여가고 있다. 윤회는 과거나 현제나 미래에서도 반복되는것이며,마치 다람쥐 채바퀴 돌 듯 하는 것이다.
1'; 투자수익을 보고 투자하여야 한다. 늘상 말하는 대단지이며,도시의 중심가이다. 24평이나 37평이나 방 3개이나대단지 24평이 30평대 아파트 소단지보다 더 값이 많이 나간 경우 흔하다.
2;지역의 대표 아파트 선택이다. 지역의 대표 파트가 같은 평수나 같은 규모 타 아파트보다 비싸다. 이런 아파트가내집마련과 향후 투자수익도 바라 볼 수 있다. 꼭 시세차익이 아니더라도 향후 이사나 큰 평수로 갈아타기를 할때환금성이 좋다.
3; 정보에 의한 투자다. 개발호재 지역이다. 개발 계획은 무엇보다도 실현 가능성이 높아야 하기 때문에 초기계획만 믿고 무턱대고 들어가는 것은 금물이다. 개발이 진행되는 곳이라도 교통 등 기반시설이 잘 갖춰져 있는지,주변에 혐오시설이 들어설 계획이 없는지 등을 확인후 수도권이나 대도시 주변이 좋다.
4; 1가구 2주택이 아닌 자신만의 주택으로 꾸밀 주택이어야 며,투자수익이 가능한 주택에서 집이 남아도니 개발가능한 도시주변의 투자이다.
5;집값이 고민이라면 국민임대 아파트에서 시작해 장기전세주택과 분양아파트로 전환하여야 할 것이다.
6;능력만 된다면 강남권과 용산시 개발시 중간 지점이 좋다. 투자성 환성금 수익성이 양호하기 때문이다.
7; 마지막으로 중소형보다는 중형평형이 가격 상승 잠재력이 크다.
8;융자는 매가의 20%이하,금액으로는 5천이하가 좋다.
9아파트보다는 단독주택,단독보다는 대도시 주변의 자연녹지 토지에 투자해 전원주택이나 빌라트,별장이다.
부동산 경기침체로 가계의 통장 잔고가 통두리채 사라지고,중산층이 무너진 상태서 큰집으로 옮기려고 분양을 받았지만 기존 집이 팔리지 않은 경우가 태반이며,국민소득 감소로 85m2이상에서 85m2이하가 인기가 높아 100m2이상은 쳐다보지도 않는다, 집값 급등에 무리하게 억대의 빚을 지고 집을 샀다가 이자 부담에 허리가 휘어 아파트 대출 3원을 끼고 7억원에 매입해 이자를 매달 150만원 전후 내고 있으나 아이들이 커가면서더 이상 대출 이자를 감당하기 어려워졌는데 집값은 매입가격보다 1억원 하락했지만 사려는 사람이 없어 언제 팔릴지도 알수 없다. 용인의아파트는 2-3억원 하락은 기본이며,수원도 가격이 높은 곳은 2006년말에 비해 2억원 내외 하락했으며,인천은 분양가가 낮아 1억원 정도 하락한 상태며,1억의 프레미엄은 프레미엄 없는 인천 청라지구다. 버블논쟁으로 우리나라만이 아니라 외국에서도 난리다. 부동산이나 주식이나 오르면 하락하고,하락하면 오르기 마련이며,주식과 같이 무름에서 사고 어깨에서 부동산도 매도하여야 한다. 가장 안전한 투자이다. 집값 거품론은 부동산투자자들이 던지는원초적 투자분석이다. 100% 확실한 해답은 없다. 자신의 생활수준과 국민의 평균 생활수준으로 봐야 할 것이다.
거품 여부를 분석.평가하고,거품유무를 파악하는 것 자체가 주관적인 판단이 될 수 있다. 기본적으로 집값 거품존재 여부와 정도에 대해서는 시장참여자 개개인이 냉철하게 판단해야 한다. 집값 거품을 따질 때 활용되는 방식은매우 다양하며,정답은 없다. 가장 간단한 방법은 매매가대비 전세금,소득 대비 주택가격 등 변화다.집값에 비해 전세금과 소득수준이 낮으면 거품 가능성이 높다. 주택가격 상승률과 전세금 상승률,주택가격과 소득수준이 각각 비례하기 때문이다. 집값 거품론은 매가 대비 임대가가 너무 낮을때를 가르키나 수요와 공급에서 찾아야 하며,한국의 부동산은 공급이 넘쳐도 전세값은 미입주로 하락하는데 매매값은 하락하지 않는 기이한 나라라 단정할수 없어사용하기 힘들다.강남지역 PIR가 90년대 초 집값하락 직전 수준에 바짝 근접했으나 강남지역 매매가 대비 전세금비율이 30%에불과하다. 매가대비 전세값은 비례하여야하는데 근래는 40%대가 평균이며,20%이하지역도 많다. 적정가격을 계산해 실제 시장가격과 비교하는 방법으로 거품 여부를 분석하기도 하나 적정가란 시장원리로 보아야하나 사장원리도 깨진지 오래이다. 거품의 기준은 소비자물가 상승률과 주택가격 상승률로 소비내구재인주택가격상승률이 소비자물가 상승률을 크게 웃돌면 거품 가능성이 있다.
주택임대가치의 현재가치를 내재가치로 삼아 시장가격과 비교하는 방법,주택시장 수요.공급의 장기균형을 이용한 장기주택가격과 실제 주택가격을 비교하는 방법도 흔히 활용 등 다양하게 전문가들이 분석하나 어느 하나도 2000년대 버블의 기준이 될수 없다고 단정한다. 부동산 시장 침체는 지방의 건설경기를 꽁꽁 얼어 건설사들이 줄도산하고 있다. 서울중앙지법에 법정관리를신청한 54개 기업 가운데 거의 20%인 10곳이 건설사다. 건설행정정보시스템에 등록된 일반 건설업체 수는 1만2265개로2001년 1만 1961개 이후 9년 만에 최저다. 지역을 대표하는 건설업체들이 무너지면서 전국 5만여개 하도급업체도 부도 위기다. 전국에서 2000개 이상의 중개업소가 휴업하거나 폐업했으며,주택 시장이 급랭하면서 생계 수단을 잃어가고 있다.건설업자들이 느끼는 체감지수는 매우 저조하며,향후건설경기 전망도밝지 않아 글로벌 금융위기의 직격탄을 맞고 있다.
주택가격에 거품은 수요자들이 피부로 느끼는느낌이 전부랄수 있다. 주택의 시장가치와 내재가치간 차이나 맞지않는다. 주택이 제공하는 서비스를 화폐단위로환산한 집값과 이보다 높게 형성된 주택 거래가격간 차액을 거품으로 볼 수 있으나 분명한 것은 시장원리와 맞지않는다. 시장참여자가 합리적이라고 가정하면 시장가격에 수요와 공급의 기준이 형성되어야 하는데 그렇지 않다. 거품을 가격 상승이 추가 상승 기대를 낳고,새로운 수요자가 유입돼가격 급등세가 지속되는 현상이나 대체로 폭등과 폭락이 나타나는시장가격이라 할 수 있다. 부동산가격이 높다,낮다는 수요와 공급의 원리가 아닌 투기꾼도아닌 주택보급율이라 할수 있는거품가격이 나타날수 있다. 20%이상 융자내어 내집마련 보다는 국민임대주택이나여유가 있다면 경기 인천지역의 내집마련과 보금자리 주택 청약보다는장기전세주택 거주가 더 현명하며,20년이상집 걱정않고 살수 있기 때문이며,임대료도 5%이상 올리지 못하기 때문에 50대 이후는 최적의 내집마련이다. |
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