토지값 상승률 주택값 상승률 못지 않아
강남 집값을 잡기 위한 강력한 부동산 규제책을 펴고 있는 참여정부의 출범 4년째에도 강남의 33평 아파트를 사기위해선 출범 초보다 9년 늘어난 44년이 걸리는데 이는 참여정부 출범 초기보다 9.2년이 길어진 것은 참여정부 출범후 3년 7개월간 서울 강남아파트 가격이 64% 올랐다. 25세에 대학졸업후 사회에 진출해 직장생활을 열심히 해도육순이 지나 69세나 되어야 가능하다. 군대를 제대한다면 70살이 훨씬 넘어야 가능하다는 결론이다. 2006년 9월 강남구의 평당 아파트 가격은 2949만원으로 참여정부 출범때인 2003년 2월 1797만원에 비해 1200만원 가량이 올랐다. 정부 출범 이후 강남지역 아파트 가격상승률은 연평균 17.9%로 최근 3년간 서울지역 소비자 물가 평균 상승률3.4%의 5.3배 상승했다. 서울시 전체로는 같은 기간 평당 1013만원에서 1347만원, 전국적으로는 551만원에서 667만원으로 각각올랐다. 토지값은 2006년 전국의 땅값이 5.61% 올라 2002년 이후 가장 높은 상승률이다. 2006년 전국의 토지 거래량은 284만5247필지,28억9219만㎡로 2005년 대비 필지수는 4.5%,면적은 24.0% 감소다. 전체 거래량의 54%를 차지하는 주거용지는 집값 상승의 영향으로 거래량이 7.4% 늘었으나 농지-34.2%와 임야-21.0%는 정부의 토지관련 규제강화로 거래가 크게 줄었다. 2006년 전국의 땅값 상승률은 5.61%로,서울9.17%,인천5.58%,충남 5.54%,경기5.07% 등이 높은 상승률을 기록했다. 충남 도청 이전의 영향으로 충남 예산17.06%과 홍성16.84%이폭등했다. 충북 음성군12.12%,충남 연기군 10.38%,전남 나주시9.86%,충남 공주시9.52% 등도 혁신도시,행정중심복합도시 건설 영향으로 땅값이 급등했다.
경기 구리시1.69%가 뉴타운 지구 지정에 따른 개발 기대감과 지하철 8호선 연장 및 청량리-덕소 간 전철개통에따른 영향으로 땅값이 비교적 큰 폭으로 올랐다. 서울 용산구1.13%)와 경기 의왕시1.1%도 용산민족공원 개발,뉴타운 지정,주택 재개발 사업 기대감으로 가격이 오름세를 보였다. 도시근로자 가구의 연평균 근로소득이 4132만원이고 저축가능액이 805만원인 점을 감안하면 정기예금 금리로 매년 저축할 경우 강남 33평 아파트를 마련하는데 44년,25평은 38.5년이 걸려 참여정부 출범당시 도시근로자 저축가능액 791만원,정기예금 금리 4.15%의 조건 아래서걸렸던 아파트 장만 기간에 비해 강남 33평은9.2년,25평은 8.7년씩 늘어난 것이다. 서울 전체로는 33평이 4.2년,25평은 3.9년,전국적으로는 33평이 2.1년,25평은 1.8년 길어졌다. 1995년~2005년사이 지가총액 상승현황을 인용한10년 사이에 전국의 땅값이 991조원 상승됐다. 95년 1185조원이었던 전국 지가 총액이 2005년에는 2176조원으로 991조원이나 올랐다. 연도별로 보면, 문민정부 마지막해이던 97년 1292조원이던 지가총액은 국민의 정부 마지막 해인2002년에 1355조원으로 63조원이 늘었다. 참여정부 출범 이후 땅값은 더욱 큰 폭으로 상승해 2005년에는 무려 2176조원으로 늘어나 2002년 보다 821조원이 증가했다. 금액은 지난 10년 동안의 지가 상승총액 991조원의 83%를 차지하는 액수다. 땅값 급등은 비용 상승을 초래해 기업의 경쟁력을 약화시키고 결과적으로 국가의 성장 잠재력을둔화시킨다. 개인들이 돈 벌어 부동산 구입이란 하늘에 별따기나 다름없다. 서울학원 밀집 지역은 부동산 값이 더욱상승하고 주변에 유해업소가 많은 지역의 학교는 학생들의 폭력이 빈발해 교육현장의 악순환이 되풀이 되고있는가운데서도 2006년 6월말 현재 학원이 밀집한 서울지역 동 10개중 6개동의 부동산 가격이 2004년 초보다 34.68∼60.32% 올라 같은 기간 서울 전체 부동산 가격 평균 상승률 31%를 웃돌았다. 상위 4개동은 최소 57.86%나 집값이올랐다.
2003년과 비교할 때 학원이 1804개 증가했고이 중 43%가 강남구,송파구,서초구,양천구 등 소위 부유층 밀집지역에 위치한 학원인 것으로 드러났다. 학원이 밀집한 동 10개 중 강남구,서초구,송파구 등 강남지역 동이 5개나 됐다.돈이 많은 집의 자녀가 집에서 가까운 학원을 다니고 학원이 모여 있으니 부동산 가격이 계속 상승하는 교육현장에서의 부익부 빈익빈이심화되고 있다. 반면 유해업소 허가율이 높은 지역에서는 학교 폭력율이 높다. 사행성 게임업소,단란주점 등학교주변 유해업소 허가율이 전국적으로 50%가 넘는다. 학교 폭력과 유해업소 허가율간 높은상관관계가 있다. 강남 집값 잡으려다 서민만 피해를 돈독히 보고 있으며,빈부의 격차는 더욱더 벌어지고 있다. 부동산정책이일관성을 상실했고 결국 집값과 땅값을 잡는 데도 실패했다. 투기억제 효과는 거뒀지만 이제 8.31 대책을 보완할 방법을 시장원리에 맞게 검토할 시점이 됐다. 분양원가 공개는 거역할 수 없는 흐름이라 하지만 반시장주의로 가는 단추가 되었다. 집값.땅값 폭등과 분양가 상승을 보면 서민만 잡는 강남 명품과의 전쟁은 명백히실패했으며,이제는 회군해야 할 때다. 강남 아파트는 시장원리가 작동하지 않는 명품과 같다. 시장혼란만 부채질하는정부 정책이 오락가락해 국민과 시장의 신뢰를 잃어 현재까지 건교부의 부동산정책은 실패로 볼 수밖에 없다. 지방 주택.토지에 대한 획일적 규제를 재검토하는 한편 재건축 등 공급확대책도 고민해야 한다. 저소득층 주거 해결은 공공 부문이 맡고 중상층 주거는 시장기능을 통해 해결되도록 하여야 하며,규제중심의 재건축정책으로 실수요자 부담 증가는 물론 공급위축이 우려된다. 재건축.재개발의 이익을 철저히 환수하되 용적률 확대,고밀도 개발을허용하는 등 다양한 해법을 찾아야 할 것이다. 공공의 토지비.건축비 공개내역을 세분화하고 이에 준해 민간에 분양가 상한제를 적용하여야 할 것이다. |
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