수도권 재개발지역도 서울 재개발 못지 않아
수도권 뉴타운 지역 10곳 발표에 이어 경기도 재개발지역도 호가가 갈수록 높아지고 있다. 재개발은 원주민의 재정착률을 높이는 데 역점을 두어 옛 시가지 재개발을 추진한다. 성남 구시가지 재개발에 대한 기대감으로 단대.태평.신흥동 일대 다가구.다세대 및 연립주택 지분 값이 치솟고 있다. 성남시가 최근 구시가지 417만평에 대한 정비계획안을 만들어 경기도에 심의를 요청한 데다 태평동 일대가 재개발될 것이라는 소문을 탄 이후 가격이 오르고있다. 주택 재개발을 하면 원주민들은 다른 곳으로 삶터를 옮기는 사례가 많다. 재개발 호재로 지분값이 뛰자 팔고나가는 것이다. 정작 재개발에 따른 주거환경 개선 혜택은 재개발 지분을 사들여 이주해온 사람들이 누리는 경우가많다. 성남시 재개발은 이 같은 과거 사례를 답습하지 않는다. 최근 서울 길음뉴타운은 원주민 중 87%가 인근 도시 또는 더 열악한 거주지로 이주한 것으로 확인됐다. 성남시는 이같은 사례가 반복되지않도록 할 것이다. 성남시수정.중원구 일대 노후밀집 주택단지 26개 구역 297.1㏊에 대한 2010 도시주거환경정비기본계획이 마무리 수순에접어듬에 따라 부동산시장은 뜨겁게 달아 오르고 있는 가운데 시에서 불법거래행위를 집중 단속,숨바꼭질 장세가어이지고 있다. 경기도 도시계획위원회의가 제시한 조건에 대해 수정계획을 담아 도계위의 재심의를 이달내 요청할 계획이다. 시의 수정계획이 도계위심의를 통과하면 도는 결정 고시문을 시에 전달하게 되고 시가 고시하면 도시정비기본계획은 최종 확정되게 된다. 도계위의 조건에 대해 충분한 설명을 담아 수정계획을 마련해 도 도계위분과위원들이 수정.중원구 일대 현장을직접 방문,이 일대 높은 인구밀도를 감안해 합리적인 심의가 이뤄지길 기대한가운데 성남의 구시가지 부동산가격은큰 폭으로 뛰었다. 2년여전 평당 800만~900만원하던 대지 20평짜리 다가구주택(3층)은 평당 1500만~1600만원으로 배 가까이 급등했다. 단대동의 경우 10평 미만 지분이 연초 대비 평당 400만원가량 올라 1800만~2000만원선에달하고 있다. 태평동도 평당 300만~400만원 뛰어 태평3동 단독주택은 평당 1200만~1400만원에 매물이,태평1동은역세권인데다 대로변이어서 평당 1300만~1500만원을 호가한다. 재개발구역으로 지정되지 않은 인근 지역까지도들먹이고 있다. 태평2동 병원부지에 대형 할인점이 들어온다는 소문이 돌면서인근 단독주택 매물이 사라지고 있다. 재개발지역에대한 투기를 막기 위해 연말까지 지속적인 현장 단속을 벌일계획이다. 도시주거환경정비사업지구 및 예정지구에서 투기를 조장하는 행위, 부동산중개업자의 직접 거래행위,불명확한 개발계획 및 유언비어 유포,미등록 중개,등록증 대여 등을 집중 단속할방침이며,불법행위가 적발될 경우관련 법규에 따라 신속하게 행정처분하는 한편 사안에 따라 고발조치를 병행할 계획이다.
안양 부천 수원 등 수도권의 재개발지역에 대한 투자 열기가 후끈 달아오르면서 지분 가격도 크게 오르고 있다.재건축아파트에 대한 규제와 고분양가 등으로 부동산에 대한 투자가 어려워지면서 수도권의 재개발지역이 틈새시장으로 인기를 끌고 있다. 주거환경정비계획이 확정됐거나 조만간 확정될 것으로 전망되는 지역으로 수요가 몰리면서 매물부족현상이 빚어지는 지역도 생기고 있다. 재개발사업 시행자선정을 앞두고 있는 성남시 단대구역(단대동)의 지분도 평당1천700만원 수준까지 올랐다. 2006년초에 비하면 300만원 가량 오른 것이다. 재개발에 대한 기대감으로 수요는 많은 데 매물이 없다. 최근에 빌라를 매물로 내 놓았던 주인도 팔지 않겠다며 보류를 요청했다.재정착률에 관심을 기울이는 것은 우리 시민이 (재개발로 인한) 더 나은 주거 환경에 거주할 기회를 갖고 개발이익의 수혜자가 되어야 한다는 원칙을 지키기 위한 것이다. 재개발에 따른 주택 철거로 인해 이주주택을 구해야 하는 세입자에게 피해가 가지 않도록 이주 대책에 만전을 기한다. 옛 시가지 도시재개발 사업은 모두에게 이익이 되어야 한다. 세입자들이 재개발 과정에서 불필요한 피해를 입지 않도록 한다. 분당을 포함한수정.중원구 등 옛 시가지 지역도 재개발과 연계해 순차적으로 적용할 것이다. 주택공사가 시행자로 지정되면서 재개발 추진이 빠른 단대동 소형빌라 및 단독주택 가운데 평당 1500만~1700만원을 호가하는 곳이 많다. 올해 초보다 평당 300만~500만원 오른 것이다. 20평짜리 다세대주택은 6개월새평당 200만원 이상 올라 3억원을 줘야 살 수 있다. 대기수요가 많지만 매물이나오지 않는 편이다. 태평동 일대는 뉴타운 개발 기대감에 들썩이고 있다. 성남시가 태평동 뉴타운 개발을 위해 최근 1500억여원의 재원을 마련하는 등 사업에 속도를 내고 있다는 소문돌면서 매물이쏙들어갔다. 대지 20평짜리 단독주택은 한 달새 평당 300만~400만원 뛰어 1300만~1500만원을 호가한다. 가격이 단기간에 급등하다 보니 거래는많지 않다. 가격이 너무 오른 데다 지분 쪼개기 행위도 잦아 사업성이 있을지 의문이다. 신도시로 조성된 분당구와판교는 강남권이라는 별명에 걸맞게 높은 집값과 쾌적한 거주 환경을 자랑하는 아파트촌이다. 반면 수성구.중원구일대 옛 시가지는 60년대 서울에서 밀려난 철거민들을 수용하기 위해 조성됐다. 20평 미만의 좁은 땅에 3~4층의낡은 다가구주택이 빼곡히 들어차 있는 모습이다. 주민 60% 이상이 세입자다.옛 시가지의 낡은 주택을 허물고 아파트 4만7000가구를 짓는 재개발사업이 출발점에 서 있다. 성남시옛 시가지의 입지는 우수하다. 지리적으로는 서울~분당간 거리보다 서울~성남 옛 시가지 거리가 더 짧다. 지하철 8호선이 옛 시가지를 관통하며 지하철 분당선과도 만난다.영향력을 확대하고 있는 잠실권과도 가깝다. 잠실권은 아파트 재건축사업 2만8000가구,거여.마천뉴타운 1만8555가구,문정.장지지구 개발,송파신도시 4만6000가구 등 각종 호재가 상당하다. 분당에 비해 강남 접근성은 떨어진다. 분당은 분당~내곡간, 분당~수서간 고속화도로를 통해 강남과 연결돼 있고 강남~판교를 잇는 신분당선도 개통 될 예정이다. 재개발사업은 주민 조합이 사업을 주도하지만 성남시 재개발사업은 성남시가 시행하는공영개발이다. 옛 시가지 내 전체 가구의 60%에 이르는세입자를 안정적으로 이주시키기 위해서다. 민간 조합에맡기면 세입자 이주 문제를 해결할 수 없다.
성남시는 공동시행 협약을 맺은 주택공사와 함께 철거 가옥주와 세입자가 옮겨갈 이주단지 확보 노력을 계속하고있다. 다만 민간이 적절한 세입자 이주대책을 마련해 재개발사업을 신청한다면 민간개발 방식도 허용한다는 방침이다. 까다로운 성남시 입맛을 맞추기란 어려울 것 같다. 한 가지 특징은 재개발사업을 3단계로 순차 진행하는 순환정비 방식을 택했다는 점이다. 앞단계 사업에서지어진 신규 주택에 뒷단계 사업 시행으로 이주해야 하는 주민이임시로 거주하게 된다. 주택재개발사업은 2010년 이후 추진되는 3단계가 7곳으로 가장 많고,올해부터 추진돼 2010년 완료 목표인 2단계가 4곳이며,1단계 2002~2010년 2곳에 불과다. 주택재개발에 주거환경개선.도시환경정비.주택재건축사업까지 모두 포함하면 1단계가 3곳, 2단계가 11곳,3단계가 12곳이다. 현재 정비구역으로 지정된 곳은 1단계 3곳뿐이다. 현재 옛 시가지는 고도제한에 묶여 있기 때문에 고층 아파트를 짓기가 힘들다. 신흥시장 서쪽으로는 대부분 45ｍ 이하로 묶여 있고,신흥시장 동편으로는 20ｍ 동진할 때마다 고도제한이 1ｍ씩 완화된다. 45ｍ 고도제한지역에서는층고가 15층 정도겠지만 고도제한이 조금 더 완화된 단대동 주변은 22층까지 올라갈 수 있다. 중층아파트 단지로 조성될 가능성이 크기 때문에 동간 거리를 넓히려면 용적률을 일정 부분 희생해야 할 것이다.용적률 평균 230% 정도가 될 것 같다. 2005년 11월 주민 공람에서는 용적률 상한을 250%로 밝혔지만 경기도의 심의 과정에서 줄어들것 같다. 주택 재개발구역 내 들어설 아파트는 전용면적 25.7평 이하가 80%를 차지하게 된다.이곳재개발 계획의 약점은 신도시 또는 대규모 택지개발지구에 비해 대형 공원을 확보하기가 쉽지 않다. 성남시재개발지분 값은 이미 많이 올랐다. 재개발 1단계 지역에 포함된 단대구역 인근은 2005년 초만 해도 평당1000만원미만이던지분값이 평당 1400만원에 이르렀다. 산성동과 신흥동은 평당 1200만~1300만원이다. 산성.신흥동은 2단계지역이다. 가격은 많이 올랐지만 거래는 많지 않다. 가격이 많이 올랐다는 생각에 부담을 느껴서인지거래는 거의없다.또현 정부의 부동산시장에 대한 강공책도 거래가 뜸한 이유다. 가격이 이미 급등한 데다 성남시에서 직접 재개발 시행을 맡게 되면 주민에게 돌아가는 이익분이 줄어든다. |
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