기고문

박종석
재개발.뉴타운 분석 평가 철저히 한후 구입을
재개발.뉴타운 분석 평가 철저히 한후 구입을
(부동산태평양-박종석)부천재개발2007/02/20 21:25
 인천과 수원 부천 고양 등 7개시에서 7월말 도시및 주거환경정비기본계획 확정을 앞두고 정비업체들이 동의서 확보와  가격이 상승한 가운데 구역내 추진위 난립, 시공사의 과다경쟁, 지분분할 등 부작용도 속출하고있어 투자자의 주의가 필요하다. 정비업체들이 주도권을 확보하기위해 동의서 확보에 열을 올리면서 덩달아 가격도 뛰고 있다. 인천 계양구서 재개발 컨설팅을 전문으로 하는 정비업체들이 경쟁적으로 주민들을 상대로 재개발 동의서 확보에 나서고 건설사들도 홍보전에 나서면서 집주인들이 매물을 거둬들이고 가격도 계속해서 올리고 있다. 인천에서는 송도신도시에 인접한 연수구를 비롯해 부평구 백운역인근 십정 3,5구역과백운1,3구역, 서울과 지리적으로 가까운 계양구 재개발지역에대한 관심이 높다. 

 실제 계양구 작전동 계양1구역, 서운구역 등은 10평대미만 지분가격이 평당 500만원선이던게현재 평당 800만~900만원대에 이른다. 주공은 우선 서울 마포구 신공덕동 18-2번지 일대 ‘마포 1-52지구’에 대한 도심정비사업에 본격착수한다. 이 일대는 노후 불량주택이 밀집한 곳으로 주공은 재개발을 통해 지하 5층, 지상 21층 규모의 33∼60평형 아파트 476가구와 25∼35평형 오피스텔 112실을 지을 계획이다. 도심 또는 부도심 기능 회복이 목적이기 때문에 임대주택 없이 대형 평형 위주의 주상복합건물로 짓는다. 연내 관리처분계획을 수립하고 2007년 상반기 주민이주를 완료한 뒤 7월께 분양할 예정이다.

 서울 중계 1-1지구도 도심재개발사업이 추진된다. 현재 설계 등 구체적인 사업계획이 진행중인 이 지구는 기존 노후 불량주택 1703가구가 헐리고 2500가구의 아파트와 오피스텔이 들어서게 된다. 경기 안양 임곡3지구 역시 1948가구의 주상복합 아파트가 건립되는 등 달동네 개조사업이 진행될 예정이다. 서울 뉴타운 땅값 강세는 수도권 재개발 시장으로 번졌다. 땅값이 크게 오르고 투자자도 늘고 있다. 주거환경정비사업이 활발히 진행되는 곳에는 매물이 부족한 현상도 나타나고 있다. 최근 주거환경정비계획을 확정한 안양시 안양동 덕천마을지구 연립주택 땅값은 평당 1600만원을 넘어섰다. 연초보다 평당 600만원 정도 오른 수준이다. 성남시 단대동 일대 땅값도 평당 1700만원 수준까지 뛰었다. 연초보다 300만원가량 상승했다.

 재개발 투자는 주의할 점이 많아 사업 진행이 빠른 곳을 골라야 한다. 시범지구는 다른 곳보다 사업이 빠르게 진행된다. 사업 지구로 지정됐다고 해도 사업은 연차적으로 추진된다. 투자금이 오랫동안 묶이면 그만큼 투자수익이 줄어든다. 주민들간 내분이 있는지 따져봐야 한다. 조합위원장이 자주 바뀌거나 조합원간 소송이 걸려있으면청산이 쉽게 이뤄지지 않고 건설공사 및 입주 지연으로 이어진다. 구역이 넓고 나대지가 많은 곳이 유리하다. 조합원수가 적어야 아파트 평형 배정에서 원하는 평형을 골고루 나눠가질 수 있다. 일반 분양분이 많아야 조합원 추가 부담금도 줄어든다. 편리한 교통·쾌적한 주거환경을 가진 곳을 고르는 지혜도 필요하다. 한남 뉴타운이 인기를 끄는것은 용산 지역 아파트값 프리미엄과 강남·북을 쉽게 연결할 수 있는 입지를 지녔기 때문이다.

 투자 대상을 고를 때에는 길가 땅을 고르는 것이 좋다. 도로에 붙은 땅이 보상 기준이 되는 감정평가액도 높다. 투기지역에서는 땅을 쪼개 파는 행위가 금지된다. 투기를 막기 위해 6평 이상 살 때에는 토지거래허가를 받아야 한다. 수원도 구도심권의 재개발 예정지 가격이 크게 오르고 있다. 그러나 수원시는 재개발사업에 처음이다. 최근 도시ㆍ주거환경정비기본계획안을 만들면서 구시가지 재개발사업을 착수해 기본계획안을 경기도에 보내 현재 심의를 기다리고 있다. 기본계획안에서 정비예정구역으로 표시한 곳만 무려 29곳에,넓이로는 78만평이다. 재개발을원하는 주민들의 민원을 적극 반영한 결과다. 장안구는 111-1구역부터 5구역까지 8만7835평, 권선구는 113-1구역부터 12구역까지 12곳 30만5571평, 팔달구는 115-1구역부터 12구역까지 12곳 39만1046평 등을 수원시가 정비예정구역으로 잡았다. 111, 113, 115는 각각 장안구, 권선구, 팔달구의 행정구역 코드번호다.

 사업유형별로는 △주택재개발 21곳 △주거환경개선사업 3곳 △재건축이 2곳이며 나머지 3곳은 사업유형이 결정되지 않았다.29개 정비예정지구 사업 순서를 수원시가 정하지 않았다는 것이다. 자칫 일제히 재개발을 시작해 전세난 등을 초래할 수 있다. 일제히 재개발에 들어가지는 못할 것이다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)에서시공사 선정 절차를 매우 까다롭게 했기 때문에 사업에 오랜 시일이 걸릴 것이다. 과거에는 추진위원회만 구성되면시공사 선정이 가능했지만 오는 8월 25일부터는 조합설립인가 뒤에야 비로소 시공사를 선정할 수 있다.

 시공사 선정이 늦어지면 시공사에서 자금 지원은 물론 재개발 과정에 대한 컨설팅을 제공받지 못해 사업 진행에차질을 빚게 된다. 기본계획안에서 재개발사업 목표 연도를 2010년으로 잡은 것은 도정법 조항을 따르기 위한 것이며 실제로 목표 연도를 맞추는 구역은 몇 곳 안될 것이다. 하지만 예상과 달리 여러 구역 사업이 동시에 진행 될경우 정비구역 지정 시기 또는 사업시행 시기를 조정할 수 있다. 수원시는 경기도에서 기본계획이 확정되면 구역별로 정비계획을 마련해 경기도에 구역지정을 요청하게 된다. 구역지정 요청에 앞서 주민들의 대표기구격인 추진위원회를 승인할 가능성이 높다. 

 추진위가 자체적으로 정비계획을 마련해 시장에게 제안하는 방법이 효율적이다. 구역별로 재개발 순서를 정하지않았기 때문에 구역별 사업 진행 속도는 주민들 손에 달려 있다. 재개발 구역 주민들이 얼마나 이해관계를 조정하고 단합하느냐에 따라 구역별로 사업 진행 속도에 큰 차이가 날 것이다. 주민들이 잘 단합하는 곳에서 우선적으로사업을 시행한다. 수원시 계획안을 보면 개별 구역 면적이 지나치게 넓은 곳들이 있다. 주민들의 이해관계가 엇갈려 사업 진행이 쉽지 않은 곳도 있을 것이다.

 서울과 가까운 부천시의 경우 부천역에 가까운 원미1-5구역, 7호선 연장 역세권인 춘의구역 등이 관심 지역이다.춘의1-1구역의 경우 소형지분의 경우 1000만~1100만원대, 30평이상 단독주택은 500만~600만원선이다. 고양을 비롯해 안양 등 주요 재개발 예정구역도 역세권이나 신도시에 인접한 지역을 중심으로 소형지분의 경우 이미 평당 1000만원전후에 가격이 형성돼있다. 오는 8월 25일부터는 새로운 도시 및 주거환경정비법(도정법)이 시행된다. 법시행 이후 추진위원회 승인을 받는 곳은 조합설립인가 전까지 시공사를 선정할 수 없다. 

 추진위원회는 도시정비기본계획이 확정돼야 구성이 가능하지만 경기도의 경우 기본계획이 7월말에나 확정될 것으로 보여 새 도정법 시행전까지 추진위 승인을 받지 못하는 곳이 속출할 것으로 예상된다. 현재 7개시에서 기본계획이 제출된 상황으로 계획제출이 빨랐던 4개시 정도가 7월말에 열릴 경기도 도시계획위원회에서 최종 결정될 것으로 예상된다. 여기에 일부 예정구역에서는 벌써부터 지분분할, 추진위 난립따른 조합원 갈등, 시공사ㆍ정비업체간 지나친 경쟁 등으로 사업차질이 예상돼 주의가 필요하다. 주민동의율이 50%를 넘어서는지 추진과정에서 조합원간 갈등이 없는지 등을 꼼꼼이 살펴야한다. 

 대한주택공사가 민간건설업체의 전유물인 도심재개발사업에 뛰어들었다. 서울 경기지역이다.민간건설업체와 함께 재개발사업에 참여하기도 했지만 최근들어 대규모 도심재개발사업을 단독으로 추진한다. 도심 곳곳에 거대한주공타운을 주공이 도심재개발 형태로 추진하는 사업은 서울·수도권 5개 지구로 총 1만여가구다.사업시행인가를추진 중이거나 구체적인 개발계획을 수립하고 있는 단계며 이외에도 사업추진을 위한 물밑 접촉을 벌이는 곳도 5∼6개 지구다.

 경기도 성남시 수정구 단대지구는 내년 6월 사업시행 인가를 목표로 정비구역 변경 신청을 경기도에 제출한 상태다. 총 1028가구의 아파트와 오피스텔이 들어서는 이 지구는 현재의 속도대로라면 오는 2008년 3월께 착공될 것으로 보인다. 이 지역 다른 12개 지구(위치도)에 대해서도 주택재개발을 추진중이다. 수정구 단대지구와 중원구 중동3지구는 사업추진에 속도가 붙은 상태며 나머지 10개 지구들도 순차적으로 추진해 주공타운을 조성할 방침이다. 

 나머지 10개 지구는 수정구의 경우 ▲신흥2, 수진2(2006∼2010년) ▲수진1, 신흥3, 태평3, 신흥1, 산성(2010년 이후), 중원구 ▲금광1, 상대원3(2006∼2010년) ▲상대원2, 금광2(2010년 이후) 등이다. 이밖에 경기도 안양시 만안구 안양7동 ‘안양 임곡3지구’에 대해서도 8월에 정비기본계획 수립과 구역지정을 마치고 2007년에 본격적인 도심재개발에 착수키로 했다. 안양 임곡3지구는 1948가구의 아파트와 오피스텔이 지어진다.

 경기도에서 신규재개발사업이 앞으로 1∼2년 동안 전면 중단될 전망이다. 수원과 부천 안양시 등 경기도 주요지방자치단체들이 재개발조합설립 전 시공사 선정하는 것은 위법이라며 전격 금지키로 했기 때문이다. 건설교통부도 이들 지자체의 조치가 정당하다는 유권해석을 내리고 있어 수원 등 경기도권은 물론 전국의 신규 재개발사업이사실상 중단될 것이라는 우려의 목소리가 나오고 있다. 현재 수원과 부천 안양 등에서 현재 추진중인 재개발사업은 70여 곳으로서 직격탄을 맞게 됐다. 수원과 부천, 안양시는 현대건설, 삼성물산, 대우건설 등 도급순위 상위 30위 주요 건설사에 대해 재개발 추진위의 시공사 선정은 불법이며 시공사 입찰에 참여하지 말라는 내용의 공문을보낸 상태다. 이번 조치는 시공사 선정시기를 조합설립 이후로 규정한 개정도시 및 주거환경정비법(도정법)에 근거를 두고 있지만 이 법은 8월25일부터 시행될 예정이어서 적법 여부를 둘러싸고 법적 논란이 빚어질 것이다. 

 이번 조치는 추진위 난립과 금품수수 등 비리를 낳는 시공사 수주전을 막기 위해 시공사 선정 시기를 조합 설립이후로 규정한 개정 도정법에 근거를 두고 있다. 그러나 이 법은 8월25일부터 시행될 예정이어서 소급 적용 등 적법여부를 놓고 법적 논란이 빚어질 것으로 예상된다. 재개발 추진위와 건설사들은 수원시 등의 이번 조치에 대해 현행법상으로 추진위의 시공사 선정은 아무런 문제가 없다며 반발,법적 대응까지 준비하고 있다. 추진위은 최근까지도 추진위의 시공사 선정에 아무런 제재가 없던 지자체가 갑자기 무슨 소리냐며 목소리를 높이고 있다.

 수원 권선3구역 추진위는 현행법상으로 아무런 문제가 없다는 법률 자문까지 받아 시공사를 선정했던 것이다. 그동안 건설사와 주민들의 잇단 유권해석 질의에 명확한 답변을 하지 않던 건교부와 지자체가 이제 와서 불법이라고 하는 것은 어불성설이다. 이번 조치는 그동안의 법률 해석을 뒤집는 것이어서 전국적인 혼란과 반발이 이어질수밖에 없을 것이다.

 업계에서는 이번 조치로 현재 재개발사업이 초기 단계인 수원 20곳,부천 37곳,안양 17곳 등 총 74개 재개발구역은당장 사업이 중단될 것으로 예상하고 있다.이들 중에는 개정 도정법이 시행되는 8월25일 이전에는 추진위의 시공사 선정이 가능한 줄 알고 입찰을 진행 중인 곳이 상당수에 달해 큰 혼란이 우려된다. 이에 대해 지자체들은 추진위는 원칙적으로 시공사를 선정할 수 없다. 시공사를 이미 선정했거나 입찰 공고를 내는 추진위는 고발하겠다는입장이다. 실제 수원시는 시공사 선정을 중지하라는 행정명령을 듣지 않고 선정을 강행한 권선3구역 추진위원장 등을 도정법 위반으로 수원지검에 고발하고 시공사인 동부건설을 수사 의뢰했다. 수원시는 재개발 시공사 선정은 조합만이 할 수 있다. 권선3구역 이외에 4개 구역의 추진위에도 시공사 선정을 중단하라는 경고장을 보냈다.

 부천시도 승인조차 받지 않은 추진위의 시공사 선정은 효력이 전혀 없다며 건설사들이 추진위의 입찰에 참여 할경우 뇌물금지 등을 규정한 건설산업기본법의 위반 여부를 따져 고발할 것이다. 또 향후 승인을 받는 추진위라도시공사를 선정하면 즉각 취소시킬 방침이다. 안양시도 추진위가 시공사 입찰 공고를 내는 것 등은 모두 불법"이라며 "주민들이 이에 동조하지 않도록 적극 홍보하고 있다. 건교부 주거환경과는 2005년 3월 도정법 개정(11조 시공사의 선정)은 추진위의 시공사 선정을 허용한다는 의미가 아니었다. 도정법 24조(총회 개최 및 의결 사항)에 따라재개발 시공사 선정은 도정법 시행 전이라도 반드시 조합이 해야 한다

 수도권 지역 재개발구역 내 주민들이 재개발 추진위원회 승인을 얻기 위해 첨부하는 주민 동의서의 효력을 두고해당 자치단체들이 제각각 해석을 하고 있어 혼란이 가중되고 있다. 일부 지자체는 재개발 기본계획 확정 고시 이후에 이뤄진 것만 효력을 인정하는가 하면,다른 지자체는 확정 이전에 받은 동의서도 상관없다는 입장을 보이고있어 관할 주민들의 반발이 커지고 있다. 경기도 안양시는 8월 8일 접수된 임곡3·융창·상록 구역 등 8개 재개발구역의추진위 설립승인 신청서에 첨부된 주민동의서를 모두 인정해주기로 했다.

 이번의 경우 8월 7일 기본계획이 확정·고시된 탓에 임곡3구역 등이 첨부한 동의서는 모두 기본계획 확정 이전에받아놓은 것이었다. 이에 대해 안양시는 도시 및 주거환경정비법(도정법)에는 조합설립 관련 동의서는 구역지정 이후라고 명시돼 있지만,추진위 승인 관련 조항은 명확한 게 없다. 건설교통부 유권해석과 변호사 법률자문을 받아기본계획 확정 이전에 받은 동의서도 유효하다는 결론을 내렸다.

 인천시는 2010년까지 1496억여 원을 들여 2단계 주거환경개선사업에 들어간다. 정부에서 748억 원을 지원받는데광주741억 원, 대전472억 원, 부산263억 원, 대구245억 원, 울산210억 원보다 많다.인천에 낡고 오래된 불량주택이밀집해 재해 우려가 높은 지역이 상대적으로 많다. 사업대상은 동구 송림시영아파트를 포함해 14개 지구다. 지역별로는 남구가 5곳으로 가장 많고 부평구4곳, 동구3곳, 남동구2곳 등이다. 이 중 10곳은 사업 시행자가 토지를 수용한 뒤 아파트를 지어 공급하는 공동주택방식으로 추진한다. 나머지 4곳주안1·2, 부평2, 청천2은 해당 지방자치단체가 도로와 상하수도 등 도시기반시설을 설치하면 주민이 건축허가를 받아 집을 다시 짓는 현지개량방식을 적용하기로 했다.

 그러나 8월 1일 기본계획이 확정·고시된 인천광역시 관할 구청들은 입장이 정반대다.기본계획이 확정된 다음에받은 동의서만 인정하겠다며 주민들이 낸 승인 신청서의 보완을 요구했기 때문이다. 인천은 기본계획 확정 이전에는구역지정 여부조차 알 수 없는데 어떻게 동의서를 받을 수 있겠느냐며 법 조항은 없지만 확정 이후 동의서를 받는게 합리적이다. 인천의 낡은 주택이 밀집해 있는 동구 송림동 45 일대 동산주거환경개발사업구역에 대한 개발이본격화된다. 주택공사 인천지역본부는 동산지구 2만244평에 대한 보상이 마무리됨에 따라 4월부터 지장물 철거에 들어가 9월 착공에 들어간다. 5년 임대 후 분양하는 공공임대, 공공분양 등 2개 단지에 아파트 1173채가 공급된다. 올해 말 분양에 들어가 2009년 말 입주할 예정이다. 지어진 지 20∼30년 된 노후주택이 밀집한 동산지구는 2003년 6월 기존 주택을 모두 헐어내고 아파트를 짓는 전면 개량 방식의 주거환경개발사업구역으로 지정을 받았다. 지구인근에는 서림초교, 동산중고교, 재능대, 인천대 등 학교와 경인전철 제물포역, 도원역이 있다.   
일시 : 2016-01-18 [07:32] / IP : 27.119.39.206
Total : 61건
61 부동산 개발의 사업성 기초자료 ()박종석1320
60 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석779
59 참여정부 부동산정책 -주택정책을 중심으로 ()박종석832
58 주택값 반등은 먼 옛날의 추억 ()박종석980
57 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1730
56 부동산 투자는 본인의 예측이 전문가을 앞서야 성공 ()박종석1136
55 부동산 시장,주식시장은 앞으로 ()박종석914
54 팍팍 깍어주는 아파트 급속 늘어날 태세이다. ()박종석1494
53 선진국형 부동산 투자는 수익을 목표로 투자 ()박종석1276
52 금리 내렸다 상승시 2-3년후 버블이 시작된다. ()박종석1220
51 부동산 전망과 흐름,정부의 정책 발표 미리 알기 ()박종석1048
50 빈집 많고,미분양아파트 2천5천세대에 농가주택 ()박종석1636
49 한.일 부동산시장 거품 저금리에 주택담보대출 경쟁도 판박이 ()박종석798
48 2003년은 부동산 조정기,2-5년안에 부동산 하락 한번 ()박종석1016
47 부동산 경기와 개발 전략 ()박종석1281
46 부동산 직,간접 투자와 투기 ()박종석1202
45 이런 투자,이런전망,이런사람,이런분석 ()박종석1412
44 투자수익을 내기 위한 상권분석과 입지선정 ()박종석1404
43 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1358
42 부동산 투자시 눈높이을 한단계만 낮추어 투자합시다/ ()박종석1033
41 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석923
40 노후와 투자을 대비한 전원주택 개발에 대하여 ()박종석2229
39 프로젝트 파이낸스(project finance)에 대해 ()박종석1339
38 내집마련 지역 선택과 2015년 전후 버블에 대한 대비 ()박종석874
37 일기예보로 풀어보는 2004년도 각 시.도 부동산 전망 ()박종석1150
36 부동산으로 보는 종부세 대상자와 아닌자의 생활상 ()박종석854
35 부동산 정보는 없으며,개발지만 있을 뿐이다. ()박종석1618
34 부동산 경기와 부동산 개발 전략에 대해 ()박종석1376
33 집 마련 아파트 분양시장의 실태 및 전망 ()박종석886
32 인천, 경기도 뉴타운 지역 개발 축 마련 ()박종석1386
31 강남 재건축 소형의무비율과 개발부담금 계산후 ()박종석1602
30 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1387
29 버블,붕괴,폭락 과연 한국에서 부동산 하락 사태 오는 ()박종석2096
28 부동산 투자 어려운 것입니다,이렇게 하면 성공/ ()박종석951
27 광교신도시 분양가 인하로 세계적 명품도시로 개발 ()박종석1150
26 토지시장 안정대책은 투기꾼들 지나 간 뒤의 생색용 ()박종석946
25 부동산과 금리는 한국 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석1134
24 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석961
23 21세기 투자전략과 방법 및 현제의 부동산 하락은 ()박종석1156
22 내 집 마련 및 확장 전략 ()박종석670
21 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석796
20 2007년도 부동산시장 전망과 주택건설 추이 예측 ()박종석1300
19 2007년 .. 그 이후 부동산시장 전망 재테크 ()박종석1312
18 100년간 임대 남아돌고 2005년부터 지방부동산 버블 ()박종석1034
17 아무리 부동산 오른다 해도 70%이상 지역에서 부동산 오르지 않아 ()박종석935
16 갖은자들의 재산형성은 일반인들 생각과 차이나 ()박종석762
15 언론에 오르내리는 지역이 바로 돈이다. ()박종석1220
14 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석831
13 주택 보급율 100% 넘을때 이 부동산은 패가망신 당한 ()박종석1376
12 2015년 이후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석1073
11 종부세 세대별 합산 헌법재판소가 위헌을 ()박종석1103
10 폭풍 전야같은 부동산 시장 메리트 시장으로의 탈출구 ()박종석1231
9 전국 시.군 통합 2010년까지 몇곳이나 성사? ()박종석1056
8 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1058
7 선진국형 부동산 투자 전략은 이렇게 세워라 ()박종석1465
6 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 ()박종석1070
5 시장 상황에 맞는 재테크 전략은 부동산 시장 ()박종석1447
4 재개발.뉴타운 분석 평가 철저히 한후 구입을 ()박종석2327
3 행정수도을 건설하기 위한 관련제도 ()박종석654
2 부동산의 지가 변동율에 의한 가격 형성 과정.. ()박종석916
1 부동산태평양 관리자 기고문 ()박종석1772

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