기고문

박종석
시장 상황에 맞는 재테크 전략은 부동산 시장
시장 상황에 맞는 재테크 전략은 부동산 시장 
2007/04/24 17:07 국토해양부정책포럼/부동산태평양 - 박종석 
 아파트 분양시장에서  쏠림 현상이 도을 넘고 있어 비인기 지역은 미분양이 넘쳐나고 있으며, 미분양은 환란때 보다 더욱 심할 정도이다. 돈되는 곳은 청약자들이 몰리는가 하면 비싼 아파트나 비인기 지역 및 지방분양 아파트는완전히 외면받고 있다. 주택시장이 전반적으로 불안정한 가운데 반값아파트,보유세 매년 인상,분양가 상한제와 청약가점제 시행 등 제도 변화를 앞두고 나타나는 현상이다. 버블새븐에 이어,각종 규제대책은 부동산 시장의 거래자체을 2006년 11월 중순부터 마비시키고 있다고 할 수있다.
 
 특히 다주택자들은 매도시 50%의 양도소득세를,증여하자니 자녀들이 나이가 어릴시 자금추적에,6억이상 주택은보유세인 재산세와 종합부동산세로 온 나라가 부동산으로 인해 갈피를 못잡고 있다. 주택법 통과로 그 어느때보다부동산 시장의 양극화가 나타날 것이며, 현제의 양극화는 2008년 중하반기 까지 이어질 것으로 부동산태평양은 예측해 본다.

 현정부들어 앞전 정부보다 3배이상의 부동산 상승은 매년 30%가 넘는 부동산 광풍이었다.이런 광풍이 2006년11월 15일이후 거래자체가 끊긴 것이다. 부동산시장은 돈이 되는 곳과 아니된 곳은 썰물처럼 몰리거나 외면당하고있다. 서울 특히 강남지역 아파트값이 폭등하면서 거품론이 비등할 만큼 높은 가격대를 형성하고 있는 가운데 인구감소가 본격화하는 2020년 이전ㅇ인 2015년 이후부터는 하락세가 예상된다고 부동산태평양은 부동산대 예측에서
40년간 부동산 예측을 홈피에 해 두었다. 많은 회원님들이 동감하고 있으며, 전문가들이나 투자자들이 부동산태평양 홈피 "부동산  대 예측을  응용하고 있다. 

1;현제의 공동주택은 70%이상 지역서 70%이상이 고평가 되었으며,
2;봉급생활자가 내집마련하기에는 너무 큰 분양가
3;공동주택 값이 보유세 해당하는 주택이 너무 많으며
4;인구가 전라남도 부터 경상북도 인구 감소
5;주택보급율이 서울 이외는 대부분 선진국 수준인 것이다.
 
 우리나라 부동산도 보유에서 최유효이용과 개발로 바뀌어가는 전환기에 접어들어 극과극의 시장 상태가 2015년까지 지속된다는 것이다. 선진국으로 발돋음하는 국내 부동산 시장의 현주소인 것이다.염려할 것이 못되며, 2007년과 2012년은 부동산의 대전환이 필요한 때이다. 버릴 부동산은 버리고,투자할 부동산 즉 값어치 있는 부동산만보유해야 하는 것이다.

 거래 부진과 주택법 통과,보유세 매년 증가 등으로 부동산시장의 전반적인 안정 속에 최근 분양한 일부 아파트와오피스텔에서 청약 과열 양상이 나타난 궁금증은 이를 도화선으로 분양시장은 물론 매매시장의 불안으로까지 이어질지 모른다는 관측이나 전환기때의 일시적 현상으로 투자로 인해 막차탈 가능성이 높은 시장의 현주소다. 정부의 과도한 규제정책에 따른 이른바 풍선효과로 주택담보대출 억제 등으로 거래시장이 꽁꽁 얼어붙자 호재 지역을중심으로 움직이고 있다.
 
 신규 분양시장은 현재 중도금 대출이 가능해 총부채상환비율규제 등으로 자금조달 길이 꽉 막힌 매매시장과 달리숨통이 트여 있다.9월 청약가점제 실시 때 불리한 실수요자들이 청약시장 대열에 합류하고 있다. 실수요자와 투자자들이 하향 안정기조를 보이고 있는 매매시장의 탈출구로서 일부 유망단지에 게릴라식으로 투자하고 있어 분양시장을 불안하게 만들고 있지만 분양시장의 이상 과열 조짐은 당장 매매시장에 큰 영향을 미치기는 어려울 것이다. 고강도 규제가 계속되고 있고 주택 수요자들이 과거와 달리 주택구입에 신중해졌다. 
 
 분양가 심의 강화 등으로 고분양가가 어려워지면서 고분양가가 주변 집값을 들썩이게 하기 어려워졌고 집값이 고공행진을 하면서 무주택자들이 막연한 불안감으로 집을 사는 현상이 줄어 당분간 부동산시장은 분양시장과 전세시장을 중심으로 움직이고 매매시장은 관망세를 보일 것이며, 일부 분양 아파트의 높은 청약률이 당분간 매매시장불안의 기폭제가 되기 어려울 것이나 6월 발표 예정인 분당급 신도시 예정지가 발표될 경우 국지적인 집값 불안이예상된다. 

 고가의 아파트나 시세차익이 보장되는 않는 비인기지역 아파트는 청약자들로 외면받고 있다. 9월 분양가 상한제시행을 앞두고 이런 현상이 더욱 심화될 것으로 보고 있다. 분양가 상한제 시행을 앞두고 인기지역의 싼 아파트를찾는 분위기가 계속될 것이다. 또한 서울을 제외한 대부분 지역서 주택보급율이 100%을 넘어서 집이 남아돌고 있으며, 공동주택이 70%을 넘어설시 아파트의 인기는 시들해 질것이란 부동산태평양의 전망속에 돈이 되는 공동주택 시장으로 몰리기 때문이다. 

 2007년은 다주택자들이 재테크 전환을 하여야 할 것이며, 무주택자들은 대단지나 택지개발 지구의 청약에 몰두하여야 하며, 2012년 전후 주택보급율이 112%을 넘어설시는 자신의 모든 재산에 대한 포토폴리오을 다시 짜야 한다는 것 수십번 홈피나 이멜로 투자전략 세우기을 바랬다. 2010년 전후는 시내의 주택시장서 관광이나 오락 등 서비스 산업의 대도시 변두리의 토지나 주택에 대한 투자로 전환 될 것이다.    
일시 : 2016-02-05 [07:54] / IP : 27.119.39.206
Total : 61건
61 부동산 개발의 사업성 기초자료 ()박종석1282
60 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석741
59 참여정부 부동산정책 -주택정책을 중심으로 ()박종석796
58 주택값 반등은 먼 옛날의 추억 ()박종석928
57 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1674
56 부동산 투자는 본인의 예측이 전문가을 앞서야 성공 ()박종석1094
55 부동산 시장,주식시장은 앞으로 ()박종석870
54 팍팍 깍어주는 아파트 급속 늘어날 태세이다. ()박종석1340
53 선진국형 부동산 투자는 수익을 목표로 투자 ()박종석1250
52 금리 내렸다 상승시 2-3년후 버블이 시작된다. ()박종석1190
51 부동산 전망과 흐름,정부의 정책 발표 미리 알기 ()박종석1008
50 빈집 많고,미분양아파트 2천5천세대에 농가주택 ()박종석1604
49 한.일 부동산시장 거품 저금리에 주택담보대출 경쟁도 판박이 ()박종석778
48 2003년은 부동산 조정기,2-5년안에 부동산 하락 한번 ()박종석980
47 부동산 경기와 개발 전략 ()박종석1251
46 부동산 직,간접 투자와 투기 ()박종석1186
45 이런 투자,이런전망,이런사람,이런분석 ()박종석1396
44 투자수익을 내기 위한 상권분석과 입지선정 ()박종석1374
43 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1330
42 부동산 투자시 눈높이을 한단계만 낮추어 투자합시다/ ()박종석1021
41 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석905
40 노후와 투자을 대비한 전원주택 개발에 대하여 ()박종석2209
39 프로젝트 파이낸스(project finance)에 대해 ()박종석1191
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37 일기예보로 풀어보는 2004년도 각 시.도 부동산 전망 ()박종석1130
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34 부동산 경기와 부동산 개발 전략에 대해 ()박종석1360
33 집 마련 아파트 분양시장의 실태 및 전망 ()박종석858
32 인천, 경기도 뉴타운 지역 개발 축 마련 ()박종석1368
31 강남 재건축 소형의무비율과 개발부담금 계산후 ()박종석1582
30 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1363
29 버블,붕괴,폭락 과연 한국에서 부동산 하락 사태 오는 ()박종석2078
28 부동산 투자 어려운 것입니다,이렇게 하면 성공/ ()박종석935
27 광교신도시 분양가 인하로 세계적 명품도시로 개발 ()박종석1130
26 토지시장 안정대책은 투기꾼들 지나 간 뒤의 생색용 ()박종석926
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24 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석941
23 21세기 투자전략과 방법 및 현제의 부동산 하락은 ()박종석1138
22 내 집 마련 및 확장 전략 ()박종석646
21 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석774
20 2007년도 부동산시장 전망과 주택건설 추이 예측 ()박종석1284
19 2007년 .. 그 이후 부동산시장 전망 재테크 ()박종석1296
18 100년간 임대 남아돌고 2005년부터 지방부동산 버블 ()박종석1008
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13 주택 보급율 100% 넘을때 이 부동산은 패가망신 당한 ()박종석1356
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6 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 ()박종석1050
5 시장 상황에 맞는 재테크 전략은 부동산 시장 ()박종석1419
4 재개발.뉴타운 분석 평가 철저히 한후 구입을 ()박종석2281
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2 부동산의 지가 변동율에 의한 가격 형성 과정.. ()박종석884
1 부동산태평양 관리자 기고문 ()박종석1750

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