선진국형 부동산 투자 전략은 이렇게 세워라
과거의 틀에서 벗어난 투자여야 한다. 과거 우리나라 부동산은 소유의 부동산이었다. 소유에서 70년대 중반부터아파트을 본격적으로 짖기 시작하면서 쾌적한 주거문화가 형성되었다. 살기 좋은 아파트로의 이미지 변신이 시작되었다. 그러한 아파트가 한국인의 근성인 빠르게, 쉽게, 사기, 인용, 투기 등 한탕주의로 80년대 후반부터 변모해 가기 시작하였다. 그러한 주거 개념이 노태우 정권이 드러서면서 노태우가 가는 곳은 전국이 투기장화 되었던것이다. 그때 30년 봉급생활자가 퇴직금 타서 집한채 살수 없게 되자 투기는 날로 더 극성을 부렸던 것이다. 그런투기가 김영삼 정부 들어서는 자포자기 사회, 망하는 사회, 환란의 사회로 변질된 것이다. 집도 살수 없었으며, 투기도 할수 없었던 것이다. 그런 사회는 포기의 사회, 실종된 사회, 하면 망한다는 개념이 국민들 가슴에 뿌리박히게되었던 것이다.
김대중정부 막판에 투기세력이 극성을 부렸고, 노무현 경제팀은 김영삼 정권 경제관료와 같은 무능.무지의 경제관료들이 3일 앞을 내다볼 수 없는 시대로 변했으나 노무현의 3대 공약인 집값 물가 상승률 정도로 규제, 행정수도이전, 노무현 당 만들기가 현실성 있게 진행되고 있다. 이제 과거의 틀에서 벗어난 이용과 개발의 부동산,필요한 만큼의 소유의 부동산,소유 아니면 임대의 부동산으로,아파트에서 단독주택으로,분양아파트에서 임대 아파트로변모해 가고 있으며, 앞으로는 바뀐 사고 방식의 전환의 부동산이어야 한다.
주택 청약 관련 통장을 갖고 있는 사람은 가능한 한 빠른 시간 내에 이를 활용하는 게 바람직하다. 과거의 통장은투기의 통장이었으며, 떳다방 양성의 통장이었으며, 사기의 통장, 먹이 사슬의 통장이엇다. 이제는 3순위 통장도필요하지 않는 시대로 변모해 가고 있는 것이다. 통장 자체가 수년전 부터 누차 강조했듯 판교로 우리나라 청약통장은 필요없는 시대로 도래 한다는 것이다.
판교가 마지막 써 먹을 지역으로 생각하면 되는 것이다. 그 이후의 통장은 내집 마련의 통장이 되며, 임대주택 분양받는 통장이 되리라 여겨진다. 통장도 이제는 어떤 통장이 필요한가에 의한 통장 가입이 중요하다. 과거 동시분양 아파트나 일반 분양 아파트는 투기을 좋아하는 사람들의 내 집 마련 보다는 도깨비 망망이었던 것이다. 그러나지금은 많이 사정이 달라졌다. 강력하고 다양한 투기자금과 힘겹고 지루한 규제로 싸움을 벌여야 하는 난장판 부동산 시장으로 변했다는 것이다. 이런 상황에서 동시분양이나 일반분양의 의미는 무엇일까.하나의 분양에 불과한시대의 아파트 분양에 지나지 않아 가고 있는 것이다.
우리나라 대부분 지역의 아파트 청약 시장은 예측이 불가능한 상황인 것이다. 이런 부동산 시장서 상황을 바꾸는,시대의 조류에 먼저 변하는, 견뎌내야만 번듯한 아파트를, 실버타운에 드러갈 투자을,수익이 나올 투자을,그것도내 돈으로, 융자을 적게 내어 이익을 얻을 수 있다는 계산이 나온 것이다. 하지만 분양 아파트는 여전히 의미가 크다. 그나마 서울이나 수도권,그리고 대도시에서 얼마 남지 않은 양호한 입지, 브랜드 파워, 시세차익을 함께 노릴수 있는 아파트가 공급되는 시점이 3-5년 사이는 남아 있다는 것이다. 어떠한 아파트든 청약 시장에 뛰어들기 위해서는 나름대로의 선택기준을 분명히 할 필요가 있다. 다른 청약 경쟁자와 차별화된 기준, 정보에 의한 기준, 대단지에 대한 개념,내집마련이라는 개념이 남보다 뚜렷이 생각이 있다면 그만큼 유리하기 때문이다. 나름데로의 선택 기준을 갖어야 한다.
융자 얻어 집사는 시대는 지났다. 융자을 얻어 집을 구입할려면 몇년 기다려 임대주택 분양받는게 좋다. 몇년 후우리나라 금리는 선진국에는 못 미칠지언정 3-5%대의 대출이 나오며, 임대주택에 한해 그런 대출 정부서 적극 권장할 가능성이 높다. 그런데 높은 일반 융자을 얻어 아파트 분양 받는 시기도 서서히 막을 내려가고 있는 것이다. 앞으로 신용만 있다면 50년 짜리 장기 융자도 국내에서 선보이게 된다는 것이다.
모기지론이 2004년부터 본격적으로 도입된다하나 금리는 3-5%정도일때 제대로 발휘되는 모기지론이 될 것이다.이제 무조건 대출을 많이 받아 큰 평형의 주택을 마련하는 시대는 지났다. 내가 살고 싶은 지역에 내게 맞는 주택을 마련해야 성공적인 내 집 마련을 했다고, 성공적인 투자을 했다고 볼 수 있다. 주택 가격이 다소 비싸더라도 전망 좋고 교통이 편리하며 편의시설이 잘 갖추어진 곳이 장기적으로도 살기에 유리하다.
내집 마련을 위한 아파트나 주택 구입시는 본인의 수준에 맞는 아파트을 골라야 한다. 주택을 고르는 안목이나 정보가 부족하다고 판단되면 근래 일정 기간 이상 가격 상승률이 높은 지역에서 가격대가 높게 형성된 동·호수의 아파트를 구입하면 비교적 실패할 확률이 적다. 아파트는 분양3일, 분양후 3개월, 입주 3개월전, 입주후 3년안이 가장 높은 시세며, 입주 후 15년이후가 가격이 재건축으로 인해 높은 가격을 형성하였으나 초고층 아파트는 앞으로그렇지 않을 가능성이 아주 높다.
대다수의 초고층 아파트는 대지지분이 7-10평 내외이기 때문이다. 또한 주택은 가능한 도로가 확 뚤린 토지가 좋으며,추후 상가가 가능한 주택지가 좋다. 아파트는 과거 주택 가격 상승을 선도하는 지역의 주택 가격이 상승한 후여타 지역이 시차를 두고 동반 상승하는 현상을 보였지만 행정수도의 지역이 발표된다면 과거의 틀의 부동산 투자는 실패하기 쉽다.
가격 높은 지역의 부동산이 하락할 확률이 높은 것이다. 우리나라 대학 행정수도권으로 많이 이전한다. 지금도 중부권은 많은 대학의 분교가 있으며, 일류 대학은 언제나 만원이다. 그 분교들이 기존의 대학보다 더 호황을 누리는대학인 것이며, 서울대도 제2캠퍼스을 준비하고 있으며, 고려대와 홍익대는 이미 조치원에 분교을 두고있으며, 연세대나 외국어대, 숙명대 이화여대 등 굴지의 대학 중 몇개는 더 옮겨가리라 여기며, 전남대나 조선대, 경북대, 대구대 등 지방대도 행정수도권으로 제2분교 둘 가능성 높은 것이다.
행정수도의 부동산은 급상승하고,지금까지 높은 지역의 부동산은 약보합 또는 지역에 따라 버블현상 아니온다 누가 장담하겠느가? 반드시 과거의 부을 누렸던 지역의 부동산은 가격 하락에 도로나 공원, 놀이터 등이 늘어나는 쾌적함은 느낄 것이나 가격은 비례해 하락할 가능성 또한 높은 것이다.
건설사들은 그동안 소형 평형의 아파트나 임대 아파트에 비해 원가 부담이 적고 수익이 높은 큰 평형의 아파트를우선적으로 공급했다. 이게 소형 아파트나 임대아파트 수급 불균형의 근본적 원인이 되었던 것이다. 이제는 큰 평형 위주의 시장공략이 한계에 다다르자 각 업체들은 실수요자와 저금리시대 임대수익을 노리는 투자자를 대상으로 하는 작은 평형을 공략하는 것으로 전략을 바꿨다. 이는 2002년에 이어 2003년도 동시분양 청약 시장의 트렌드로 자리잡았던 것이며, 정부는 재건축시 소형평형 신축을 의무화했으며, 앞으로는 임대주택 우선순위로 집을 짖겠다 약속도 했다.
당분간은 이 패턴이 유지되리라 여긴다. 작은 평형을 권장하는 이유는 투자금액이 적으며, 자금회수가 빠르고,부동산 하락시 적은 손해을 보게 되고,초기 투자금액이 적게들며, 분양권 전매시 수요자를 쉽게 확보할 수 있으며, 소형이라 투기대상이 아니라는 장점이 있고, 부동산 투자의 단점인 환금성의 제약을 벗어날 수 있는 이점과 중산층이 투자하기 좋은 아파트이기 때문이다. 졸부들, 투기세력, 떳다방이 하는 짖거리 이제 따라 할 필요없는 것이다.
원가연동제 폐지 이후 분양 아파트의 분양가는 큰 평형을 중심으로 많이 올라 거래 시세와 분양가가 차이가 없는상황이다. 수도권과 대도시는 내재가치를 갖추고 있는 데다 투기세력의 자금 살포와 분양만 받으면 돈이 된다는
투자수요까지 등에 겹쳐 아파트의 가격상승세가 두드러졌던 것이다. 이러한 시대도 서서히 종지부을 찍으려 하고 있으며, 1-3순위 통장 보다는 무순위 청약에 귀을 귀울이고 있으며, 10.29대책이후 50%미만의 분양및 계약 아파트가 속출하고 있는 것이다.
선진국형투자자가 되고 싶다면,한발 앞선 투자을 바란다면 아파트 당첨시 프리미엄이 보다 많은 아파트를 선택해야 되겠지만 그 경우 그만큼 당첨될 확률이 낮다. 당장의 이익보다는 편하게 살 수 있는 아파트를 선택하는 것이중요하다. 지역적인 버블을 미리 대비해야 한다. 투자 대상이 확실해야 한다. 내집마련, 개발 정보에 의한 선투자, 팬션사업, 실버산업, 공익사업 등 자신의 능력에 맞는 투자 계획을 세워 투자해야 한다. 부동산은 최유효이용과 개발에 있으며, 정보에 의해 분석에 의해 유능한 컨설턴트의 지도에 의한 투자여야 한다.
날짜:2003-12-31 |
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