기고문

박종석
폭풍 전야같은 부동산 시장 메리트 시장으로의 탈출구
폭풍 전야같은 부동산 시장 메리트 시장으로의 탈출구 
정부는 갖가지 부동산 규제을 내 놓앗으며, 내 놓으려 준비 중이다. 또한 각종 부동산 법, 도시계획법, 재건축법, 재개발법, 국토이용관리법 등 많은 법을 고치거나 수정하고 있다. 대체로 세금은 올리면서 규제는 완화하려는 방향으로 설정하고 있다. 투자자에게는 아주 좋은 기회이며, 불경기시 구입하는게 손해을 가장 적게 보는 지름길이다. 현제의 부동산 시장은 침체이나 투자자에게는 기회이다. 그러나 환란 이후 대부분의 수도권이나 대도시권 및행정수도권과 아파트을 짖는 지역 및 팬션부지가 드러설 강원이나 바닷쪽은 2배이상 오른지역이 많아 투자에 세심한 주의가 요망된다.

개발지의 부동산은 이제 여지간한 투자금으로는 만져보지도 못할 정도의 상승이 지난 3년간이었다. 가능한 피하는게 좋으며, 그런 지역을 피하다 보면 투자 할 만한 곳 찾기가 여간 어렵다. 그러나 우리가 몰라서 그러지 돈이 되는부동산은 아무리 불경기라도 어딘가에 있게 마련이다. 그 걸 찾는게 투자자가 갈 길이며, 어떤 경우에도 고점 매수을 하지 않는게 과제다. 기고자는 2001년 한강이 보이는 아파트에서 재건축 아파트,2002년도에는 강남권 투자에서오산의 내삼미동, 수원의 인계주공 아파트, 성남 비행장 완화의 투자, 서산 당진의 2-5만원 투자을 권장후 2002년분양아파트에서 2002년 7월부터 행정수도권을, 2003년은 분양 후 단타을 권하다. 

2002년 7월부터는 아파트 2채 이상 보유자는 모조리 매도하라 강조햇으며, 아파트 분양후 보유는 권하지 않았다.
2003년 1월경 행정수도권에서 지방도나 국도을 타고 동서 바닷쪽 가장 가까운 지역의 바닷가 부동산을 권햇다. 지금까지 생각해 보면 그들 지역은 모조리 배 이상 3배 상승했다. 부동산태평양(http://www.realer.co.kr) 가족이라면 다 아는 사실이며, 잔소리 같이 부르짖은 글이다. 

우린 많은 예측과 분석을 한다. 그 예측이 틀려서는 크나큰 낭패을 당하기 일쑤다. 특히 기고자와 같은 부동산 홈피을 운영하는 사람들에게는 큰 상처가 아닐 수 없으며, 15년간 부동산 전망과 예측,분석을 하면서 10년 이상 언론에 기고하면서 그 예측이 크게 어긋난 적은 없다고 자부한다. 부동산 관련 부처의 시책은, 부동산 관련법의 시행은투기을 물가상승률 범위내에서 억제해 보겠다는 것이나 지금도 담당자는 투기을 부채질하고, 그들은 편안한 강남권에서 거주하면서 정부의 정책을 뒤집으로 혈안이 되어있으며, 그들과 그들의 부족이 강남권에 40%정도가 살고있다. 이게 부동산 투기의 원죄다.

5.23 부동산시장 안정대책의 영향이 시작되는 때 부터 부동산 시장의 일대 전환점이 올 것으로 소수의 사람들은 보고 있었으나 10.29 대책때까지 많은 사람들이나 전문가들이 이번에도 얼마 있으면 느슨해 지겠지 였다. 또한 지역적으로, 테마별로 수년안에 버블 현상이 올 것으로 믿엇으나 지금도 많은 사람들이 모기지가 실시되면 완화된다는것이엇다. 모기지는 금리 6-7%대의 융자로는 실효 거두기 어렵다. 선진국 금리 수준인 1-3%정도는 아니더라도 3-5%대의 금리여야 모기지의 실효을 거둘수 있는 것이다. 

그 전 단계가 임대주택의 대규모 건설이며, 그게 그린벨트 해제 후 임대주택 35%이상의 건설이나 아직까지는 임대주택의 건립도 정부의 말 작난이나 기후에 지나지 않고있다. 임대주택 건립의 정부 시책과 같이 현제의 모기지는서민들에게는 그림의 떡이 도리 가능성이 높으며, 3월실시의 모기지는 대출받기도 힘들뿐더라 그들 업체들을 사채업체로 만들어 주고있는 모기지나 다름없는 법으로 흐르고 있으며, 담보만 있다면 은행서 5%대의 융자을 써 3년마다 갱신하면 되는데 2%의 더 많은 고리을 주고 융자받을 사람이 얼마나 있을지 그 또한 의문인 것이다. 

아파트나 상가, 원룸, 오피스텔, 주상복합 시장의 경우 전반적으로 지금까지 약하락의 안정세가 유지되는 가운데지역별, 테마별로 가격폭의 차별화 장세가 펼쳐질 가능성이 높다는 전망이나 상승보다는 하락에 더 무개을 두고있다. 하락이 상당 폭 된다면 이들 업종의 대 변환과 전환도 무시 못할 시점이 다가오고 있다. 특히 상가, 오피스텔,임대부동산 등 수익형 부동산이나 지역적으로 상품특성 및 입지여건에 따라 극명하게 오르내림이 갈릴 것으로 보여 신중한 투자 태도가 이들 부동산에서 요구되고 있다.

 이중 아파트는 재건축 아파트의 불확실성이 꾸준히 나타나고, 기존의 아파트 보다는 분양 아파트는 약세로,동백지구, 동탄지구, 판교지구 분양시 까지는 이들 아파트 시장은 초저금리의 풍부한 시중자금 영향으로 상승압력이여전히 남아 있는 상황이나 이 지역의 아파트들도 초기엔 수익이 상당폭 나겠지만 장기 보유자는 초기 매도자 보다는 수익이 덜하리라 여기지만 반대의 현상도 도래할 수 있는 여건이 충족되어 있는 상황이다. 예측이 불확실한 부동산 시장으로 해석하면 된다. 

그러나 나홀로 아파트나, 변두리 아파트, 소단지 아파트, 입지 여건이 나쁜 아파트 투자는 한번 더 생각해 볼 필요가 있다고 본다. 정부의 안정대책 의지 또한 워낙 강해 상승폭은 없을 전망이며, 약세로 여겨진다. 집값은 보합이나 약하락세인 가운데 금리의 하락으로 물가상승률 범위내에서 움직이리라 예측된다. 390조원이 넘는 시중 유동자금과 언제든 동원 가능한 968조원의 유동자금이 상승압박을 정부나 건교부, 국세청, 전문가들은 짓누르고 있는 상황이라고 규정한 뒤 2003년도 까지의 집값은 2004년 부터는 장담할 수 없는 시장이라 진단된다.

지금은 계절적인 비수기 영향으로 서울 경기 인천 및 충청 일부지역이나 대도시에서 연중 최저치 수준까지 떨어진매매나 전셋값도 학군이 이루어지는 곳에서는 재료를 보유한 지역이나 부동산을 중심으로 강세이나 지속여부는불투명하다. 경기도는 20여개의 신도시을 권역별 축으로 나뉘어 짖는다하며, 경기도 신도시와 행정수도 지역 지정이된다면 서울의 인구가 더 많이 줄어들며, 늘어나기만 하던 경기도 인구도 5년 정도 지나면 정채될 가능성이 다분하다. 분명코 행정수도 이전과 지방분권화가 된다면 미미하게라도 인구의 이동이 있을 것이다. 

기존 아파트 시장은 분양시장의 미분양, 미계약, 3-4순위 청약, 3만가구가 넘는 미계약분 증가, 3순위에서 까지 1명도 청약 하지 않은 아파트 등장, 2003년 중순 부터의 입주물량 포화의 3-5년간 지속,각종 혜택부여의 청약시장등 다양한 악제로 최악의 상황은 아니 올지라도 약보합세로 당분간 이어진다는 것이다. 주택업체는 5.23대책과 10.29대책들의 영향을 느끼고 있으며, 실수요자들은 높은 분양가에 분양시장에 뛰어드는걸 망설이고 있다.

특히 2003년 10월- 11월부터는 미분양 사태가 높게 나타나고 있으며, 현제도 앞으로도 당분간 이어질 것이다. 언론에서 3만가구이나 실제는 4만가구가 넘으며, 금년말에는 현제의 부동산 정책이나 경기 흐름으로 봐서는 5만가구도무난하리라 여겨진다. 금리에 의한 부동산 영향은 크지 않을거라 누차 강조했으며, 수년 전 부터 우리나라 금리는3-5%가 적정선이며, 선진국은 1-3%가 적정선이라 했는데, 현제 세계 각국의 금리는 기고자가 말한 그대로의 금리가 대부분의 나라들이며, 한국의 금리는 5%대까지 2003년 6월달에 내려왔다.

경제는 알고 부동산을 모르는 사람들이 부동산은 금리와 영향이 있다 했지만 기고자는 환란 1년후 부터 한국의 부동산은 금리와 영향 없다고 강조했으며, 영향 미친 기간은 환란시부터 2001년 까지로 끝난 상태다. 물론 부동산태평양(http://www.realer.co.kr) 가족에게는 환란후 즉시 알렸으며, 2002년초경 분명 5%대의 금리시대로 도달햇으며, 부동산과 금리 영향 없는 시대는 2002년 중순이후 2003년도, 2004년도도 유지되고 있다. 저축한 사람들은 마이너스 금리라 하나 우선 쓸 돈도 부족해 마이너스 통장을 2000년 이전부터 이용하고 있으며, 저축을 못하는 삶을 피부로느껴 본다. 

2004년말쯤에는 부동산의 수급 불균형이 일부지역서 심각할 정도로 올 수도 있다고 보나 대체로 공급과잉으로 보고 있으며, 임대 시장은 미미한 지역만이 여전히 활황을 보일 것으로 보인다. 그 지역과 부동산은 일부 재건축지역과 행정수도권이다. 투기과열지구로 묶이지 않은 부산 대구 등 대도시 지역과 일부 지방시장과 서울의 영등포 용산구 등 일부지역은 지금과 같은 경기가 유지되리라 여기나 공장이 많은 수도권 지역은 지방 이전으로 공급을 늘린다면 공급이 따라주지 못하리라 여긴다.

수도권 공장 지방 이전시 현금 보상도 하여 준다고 하나 과연 그런다서 옮길 공장이 얼마나 되며, 이미 중국 등 동남아로 빠져 나간 공장들이 2004년도에 무더기로 들어 올 가능성 또한 낮다. 허기야 중국은 유치에서 이제는 해외투자로 지난해 부터 전환해 가고있다. 입지여건, 브랜드, 단지크기, 주위환경 등에 따라 기존 부동산이나 분양성에서 양극화 현상이 높게 나타날 가능성이 높다.

5.23조치와 10.29조치,2004년 2월초 나올 부동산 대책과 선거 4월 전 또 발휘 될 부동산 대책은 상승의 부동산을 초기에 꺽어버릴 것이 확실하다. 그렇다면 2004년 봄에는 투자열기는 찾기 힘들것이며, 여름은 비수요기에 가을은 행정수도 지역 발표 준비기간으로 부동산이 살아날 가능성은 매우 희박하다. 이로 인해 현재와 같은 분양 시장의침체는 3.4분기까지 지속되다가 4.4분기에 가서는 더 악화되며, 2004년은 지역적 호불경기가 더욱 심해 지리라 여긴다. 물론 지난해 10.29대책후 2달간 1980년대말 전세대란후 부동산 급등한 1990-1991년과 같은 투기현상이 몇곳에서 일어나기도 했지만 2004년은 투기꾼 후속타자들이 1월을 느쳐가고 있는 것이다. 

토지와 다른 부동산은 상반된 시장 상황이 지속될 가능성이 높다. 투기지역이나 토지거래허가구역 확대지정 등으로 인해 토지 매입에 규제가 더 많고, 더 강도높은 규제을 준비중이지만 토지에 대한 관심은 테마부동산과 그의 지역서는 더 많은 관심이 여전할 것이며, 일부 테마지역의 토지시장이 앞으로 수년간은 가격 상승여력이 큰 데다 펜션 리조트 실버타운 골프장 관광지개발 천단산업단지 조성 등으로 개발할 경우 이익이 엄청났거나 날 기대감으로투자자들이 장기 보유하려하거나 큰손들이나 큰돈 소유자나 택지개발지구서 보상받은 돈 많고 젊은 투자자는 토지을 구입하려 한다는 것이다.

물론 이들 투자자들과 호불을 맛보앗으며 앞으로로 맛보게 되는 것이 부동산 투자이며, 개발이며, 시장이다. 만약 금리가 상승후 단기간에 추가로 인하될 경우 부동산 투자는 토지와 테마부동산 쪽으로 더 급선회할 가능성이높으며, 그렇게 장기적 안목의 투자가,테마별 지역별로 이루어지고 있는 상태다. 고로 부동산 중 주택의 투자와 수도권 기존 도시의 부동산은 신중을 기해야 하며, 가능한 개발이 이루어지는 곳, 테마가 있는 곳의 선 투자만이 투자의 메리트을 맛볼 수 있으리라 여겨진다.   
날짜:2004-01-28   
일시 : 2016-02-10 [07:33] / IP : 27.119.39.206
Total : 61건
61 부동산 개발의 사업성 기초자료 ()박종석1282
60 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석741
59 참여정부 부동산정책 -주택정책을 중심으로 ()박종석796
58 주택값 반등은 먼 옛날의 추억 ()박종석928
57 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1674
56 부동산 투자는 본인의 예측이 전문가을 앞서야 성공 ()박종석1094
55 부동산 시장,주식시장은 앞으로 ()박종석870
54 팍팍 깍어주는 아파트 급속 늘어날 태세이다. ()박종석1340
53 선진국형 부동산 투자는 수익을 목표로 투자 ()박종석1250
52 금리 내렸다 상승시 2-3년후 버블이 시작된다. ()박종석1190
51 부동산 전망과 흐름,정부의 정책 발표 미리 알기 ()박종석1008
50 빈집 많고,미분양아파트 2천5천세대에 농가주택 ()박종석1604
49 한.일 부동산시장 거품 저금리에 주택담보대출 경쟁도 판박이 ()박종석778
48 2003년은 부동산 조정기,2-5년안에 부동산 하락 한번 ()박종석980
47 부동산 경기와 개발 전략 ()박종석1251
46 부동산 직,간접 투자와 투기 ()박종석1186
45 이런 투자,이런전망,이런사람,이런분석 ()박종석1396
44 투자수익을 내기 위한 상권분석과 입지선정 ()박종석1374
43 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1330
42 부동산 투자시 눈높이을 한단계만 낮추어 투자합시다/ ()박종석1021
41 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석905
40 노후와 투자을 대비한 전원주택 개발에 대하여 ()박종석2209
39 프로젝트 파이낸스(project finance)에 대해 ()박종석1191
38 내집마련 지역 선택과 2015년 전후 버블에 대한 대비 ()박종석850
37 일기예보로 풀어보는 2004년도 각 시.도 부동산 전망 ()박종석1130
36 부동산으로 보는 종부세 대상자와 아닌자의 생활상 ()박종석834
35 부동산 정보는 없으며,개발지만 있을 뿐이다. ()박종석1596
34 부동산 경기와 부동산 개발 전략에 대해 ()박종석1360
33 집 마련 아파트 분양시장의 실태 및 전망 ()박종석858
32 인천, 경기도 뉴타운 지역 개발 축 마련 ()박종석1368
31 강남 재건축 소형의무비율과 개발부담금 계산후 ()박종석1582
30 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1363
29 버블,붕괴,폭락 과연 한국에서 부동산 하락 사태 오는 ()박종석2078
28 부동산 투자 어려운 것입니다,이렇게 하면 성공/ ()박종석935
27 광교신도시 분양가 인하로 세계적 명품도시로 개발 ()박종석1130
26 토지시장 안정대책은 투기꾼들 지나 간 뒤의 생색용 ()박종석926
25 부동산과 금리는 한국 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석1114
24 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석941
23 21세기 투자전략과 방법 및 현제의 부동산 하락은 ()박종석1138
22 내 집 마련 및 확장 전략 ()박종석646
21 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석774
20 2007년도 부동산시장 전망과 주택건설 추이 예측 ()박종석1284
19 2007년 .. 그 이후 부동산시장 전망 재테크 ()박종석1296
18 100년간 임대 남아돌고 2005년부터 지방부동산 버블 ()박종석1008
17 아무리 부동산 오른다 해도 70%이상 지역에서 부동산 오르지 않아 ()박종석911
16 갖은자들의 재산형성은 일반인들 생각과 차이나 ()박종석742
15 언론에 오르내리는 지역이 바로 돈이다. ()박종석1196
14 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석809
13 주택 보급율 100% 넘을때 이 부동산은 패가망신 당한 ()박종석1356
12 2015년 이후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석1049
11 종부세 세대별 합산 헌법재판소가 위헌을 ()박종석1083
10 폭풍 전야같은 부동산 시장 메리트 시장으로의 탈출구 ()박종석1213
9 전국 시.군 통합 2010년까지 몇곳이나 성사? ()박종석1036
8 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1038
7 선진국형 부동산 투자 전략은 이렇게 세워라 ()박종석1449
6 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 ()박종석1050
5 시장 상황에 맞는 재테크 전략은 부동산 시장 ()박종석1419
4 재개발.뉴타운 분석 평가 철저히 한후 구입을 ()박종석2281
3 행정수도을 건설하기 위한 관련제도 ()박종석628
2 부동산의 지가 변동율에 의한 가격 형성 과정.. ()박종석884
1 부동산태평양 관리자 기고문 ()박종석1750

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