기고문

박종석
언론에 오르내리는 지역이 바로 돈이다.
언론에 오르내리는 지역이 바로 돈이다.
 재개발부동산정책/ 부동산 2006/09/18 23:36
집필자 :  부동산태평양 - 박종석  (2006-08-25 09:12) 서울시 부동산정책포럼
 부동산은 삶의 밑천이다. 재테크의 기본이다. 대기업이나 중소기업도 부동산으로 돈을 벌지 사업해서 돈 많이 벌지 못한다. 농천에서 농부들이나 농장주들 및 공장도 공장지 확보가 바로 돈이다. 이들 재테크의 기본은 언론에 오르내리는 지역이며,그건곳은 부자들이 사는 곳이며,규제가 많은 지역이며,구입하기 힘든 지역이다. 물론 언론에타는 지역도 수시로 변하지만 영원히 변하지 않고,영원히 규제로 묶여있는 지역이 좋다. 도로나 강 및 하천으로 서쪽보다는 동쪽이 좋으며,한강변으로는 북쪽보다 남쪽이 좋고,경기도도 북쪽투자보다는 남쪽이 좋다. 강남북의 집값차이는 2-3배이상,경기도도 강북과 남쪽의 차이는 2-3배 차이난다.
 
 대다수의 우리나라 부자들은 누가 뭐래도  부동산으로 부를 축적했다. 부의 축적은 개인이나 기업이나 매한가지다. 부동산 없는 대화가 역사상 없다. 부의 상징이기 때문이다. 경제성장으로 인해  인구의 증가,국토개발,단독에서 아파트 공급,신도시나 택지개발에서 이제는 재건축과 재개발에 이르고 있으며,이러한 개발과정서 선투자만이부의 축적 대상이었다. 전문가의 진단,개발계획 입수는 더 많은 불르 축적해 주었다. 선투자만이 부의 향수를 느끼는 재테크 요법이었다.
 
 서민들과 부자들,대기업과 소기업은 애당초부터 정해져있다. 빌라 연립 주상복합 오피스텔 상가등의 소단지와 변두리아파트 구입자들은 신도시 택지개발지구 및 대단지 구입한 사람들과 애당초 자산의 규모가 10배 정도 나 있기마련이다. 구입당시부터 빈부의 격차가 벌어지고 있었으며,시간이 갈수록 그 격차는 하늘을 찌르고도 남을 정도라는 것은 기본이다. 기업도 공장의 규제로 인해 토지 구입하지 않은 기업도,규제로 인해 과태료 내더라도 구입한 기업의 격차는 애당초 하늘과 땅 차이의 중소기업,대기업의 분류시점이었다. 

 처음 자금이 없어 구입하지 못한다는말은 바보들의 행진곡이나 매한가지다.경기가 좋을시는 융자를 내어 구입해도 남는 투자가 되며,대단지 공동주택 구입 얼마든지 가능했다. 가난한 사람ㄷ르은 하락할까 두려워 구입 못하나,부자들은 경기의 흐름을 너무나 잘 읽는다. 이게 빈부의 격차이다. 헌데 가난은 임금님도 못 막는다는 어설픈 단어나 사용하니 가난하기 마련이며,이것 또한 팔자소관이라 할런지 궁금하다. 그러나 하락시는 융자내어 구입시 패가망신 당한다.보는 관점이 서민과 부자들의 차이점인 것이다.
 
 1998년 환란후 2002년부터 2004년까지는 전국 국토가 황금기였다. 토지나 주택을 묻지 않은 투자대상이었으며,2005년은 매도할 시점이었다. 이게 1가구 2주택의 양도소득세 중과 대상이다. 그런데 부자들은 2005년 대부분 증여나 매도로 새로운 투자처를 찾아,해외 투자나 빌딩 투자 등으로 갈아탔으나 대주택자들이 2006년 중하반기까지 보유했다면 융자만이 덩그렁 있는 경우 흔하다. 부자들은 조그마한 이익에도 기회 포착해 처분할 줄아는데 가난으로타고난 사람들은 더 많은 이익보려다 이것마져 놓히는 경우 흔하다.
 
2005년부터 경제성장이 둔화되고 인구증가율이 정체된 상태로 대구 부산 김해 등 영호남 지역의 주택은 너무나 많이 남아돈다. 2002년부터 2004년사이 막무가내로 건축하여 분양했기 때문이다. 분양가는 고공이었으며,분석 평가나 경기의 예측도 못한 엉터리 전문가들은 이때야 아파트 2-3채씩 구입했으니 망하지 않을수 없다. 전문가들 기법따라 투자하여야 하는데 막차만 탄다. 하지 말라는 짖거리는 더하고,중도금 무이자,분양가의 5%로 아파트 계약하는  것은 낚시꾼들의 미끼와 같은 것이다. 가난한 사람들,비전문가들 고집은 외고집이며,타인의 말은 듣지도 않으며,들은 척도 아니한다. 바르게 가르쳐 주면 자신에게 사기치는지 하고 믿지도 않은 청개구리 심보다. 

 부동산 재테크로 부자가 되기는 예전같지 않다 누차 홈피서 강조했다. 부동산은 정보,현장답사,유능한 컨설턴트지도의 투자다. 유능한 컨설턴트 만난다면 정보가 그 속에 있으며,현장답사도 마친 상태로 보아야 한다. 그러나 언론에 인터뷰로 가십이나 올리거나 대기업 투자설명해 한 사람들은 종달세 처럼 종알거리는 얼치기 전문가에 불과하다. 말만 잘하지 전문적인 지식이나 학문은 뒷전으로 포킷트에 돈 넣을 연구 이상도 이하도 그들에겐 없다.
 
 돈이 돈을 버는 세상은 멀어져만 가나 현제도 얼마든지 가능하다. 미래의 개발가능한 지역의 선투자다. 다시말해
50만 이상의 도시는 반드시 재개발한다고 했다. 이들 지역에 10-20평사이,빌라 5천만원 미만 수두룩하다. 임대수익도 내고 적은 돈으로 투자해 몇배 올르시 매도 얼마든지 가능하다. 전국에 빌라 3천만원 미만의 50만도시에서 수만채도 찾을수 있다. 자신의 집 주위만 생각하면 재테크의 귀재가 될수 없다. 2005년 중순경 100%분명하게 홈피관리자사는곳  빌라  2500만원,단독주택 평당 200만원 구입 권장했는데 1년도 되지 않아 빌라는 1억3천이상,단독주택은 평당 550만원 홋가한다. 

 부동산 투자에 대한 관심과 열정은 있는데 투자하지 않았다면 부자가 되기는 불가능해졌다고 볼 수있다. 수원의인계주공 대한민국서 대지지분 2번째로 많다며,3년전 8600만운 권장해 2006년 8월 4억 홋가한다. 서산당진 3년전
2차선 도로변 평당 5만원 권장해 30만원 홋가한다. 행정도시서 3km이내 1번국도 200미터 이내 집들인 대지 3년 전20만원 내외 권장해 2006년 평당 1백만원 넘는다. 농지는 3년전 5-7만원 권장후 현제 평당 60만원 홋가한다.
 
 몇 년 전까지만 해도 수천만원의 종자돈으로 쉽게 돈 버는 방법이 있었다. 이것만이 아니다. 보령,오산시 내삼미동,한강이 보이는 아파트,성남 재건축 등 부동산태평양이 권장 지역 80곳이 넘는다. 개인적으로 대단지 아파트 분양받거나 분양권을 구입후 매도했어도 수천만원의 시세 차익이 가능했다. 이게 바로 2002년부터 2004년의 투지비법이었다. 이 기간 최대한의 대출을 끌어다 재건축 등 아파트를 사둔 후 단기에 되팔아 시세 차익을 볼 수 있었다.이게 호경기때의 부동산 투자비법이며,재테크의 기본이다.
 
 요즘은 분양권 전매가 금지,재건축 아파트 규제와 개발부담금 및 용적율 제한과 재건축 기간 30-40년이다. 단기투자처로서 부동산의 매력을 잃어가고 있는 것이다. 2000년대 초 아파트값 폭등과 같은 시장은 멀어져가고 있는 이유는 주택보급률이 2007년 107%로 수요와 공급의 일치다. 지역에 따라 미분양,미입주 등 집이 남아돌며,건축제한하는 지자체가 갈수록 늘어만 갈 시점이다.
 
 버블새븐 5월15일 발표후 부동산 경기의 침체가 장기화 조짐을 보이고 있다. 일시적으로 부동산에 대한 관심이 해외부동산 규제완화로 돌렸으나 해외 투자로 브로커 잘못만나 손해본 사람들이 늘어남에 해외 투자도 해외 거주자이외는 투자하지 않고 있다. 단순히 기획부동산만 해외 들낙거리고 있다. 부동산에 대한 관심이 바닥까지 떨어졌다지만 재개발이 재건축할 지역 전국에 1만곳 이상있다. 

 얼마든지 길은 보이며,2006년 200%정도의 용적율은 2008년이후 350%로 차츰 늘어난다. 규제의 완화 조짐이 2007년부터 보인다. 돈이 없으니까 임대 아파트 중 국민임대 아파트나 영구임대 아파트 분양받으려 하는 사람들은 노후 실버타운에들어갈 꿈도 져버린 사람들이다. 임대 아파트 전세나 분양받아 임대료 못 내거나 부도난 사건설사로인해 골머리 앓는 사람들 흔하다.
 
 부동산을 모른느 사람들은 자산적으로  하위계층의 굴레를 벗어날 수 없다. 빈부의 격차 이들 때문에 생기며,더욱활기 띨 전망이다. 모두들 자신의 재테크 능력부족이라 하지않고,현정부의 무능한 부동산 정책탓이라 하지만 해방후 현정부 처럼 투기 부채질한 정부 없었다. 불로소득처럼,도깨비 망망이처럼 투자든 투기든 부동산에 손대면 돈이 넝굴채 들어간 것이다. 이것도 시기의 조절이다.
 
 인구의 증가나 공장설립으로 인한 성장과 개발의 시대는 이미 지났다. 개발되는 부동산만 사두면 돈을 버는 시대도  지났다. 신도시나 택지개발지구도 멀어져 가고 있으며,이제는 뉴타운 개발이나 재개발,재건축과 3만불 시대를대비한 전망이 좋고 교통이 좋은 전원주택이나 별장지 및 팬션부지만이 투자처다.
 
 부동산은 투자할곳과 투자하지 않을 곳의 분류가 가장 중요하며,투자할곳은 언론에 가장 오르내림이 많은 곳이다. 개발지인 행정도시였으며,기업도시,관광지,신규도로 신설지,신도시였으며,이곳은  부자가 된 사람들의 단기차익을 노리고 구입하고 매도했다는 것이 공통점이다. 현정부들어 매도와 매수를 반복한 투기꾼들이다. 차별화되는시장의 트렌드를 정확히 읽고 가난한 사람들보다 두어발 앞서 미래 가치를 체크해 장기적으로 투기 않고 투자한사람들이다. 그들이 바로 재테크의 귀재들이다. 기업들이다.
 
 어느 지자체나 부자동네,가난한동네가 있다.지자체보다는 광역적으로 서울의 부자동네 가난한 동네를 찾아 투자하는게 좋다. 지방의 지자체도 고위직들이 살는 곳이나 살았던 곳이 더 집값이 비싸다. 강남,강남권과 경부선 고속도로 따라 수지위쪽 투자이며,서쪽보다는 동쪽 투자가 좋다고 귀가 따갑도록 홈피나 이멜서 부동산태평양 가족들은 읽었다. 용인의 분양가가 평당 1800만원까지 가며,수지의 신봉.성북이 1400만원대 분양한다는데 경기 이북이나,서울 강북의 분양가 이보다 못한 지역이나 반값 정도의 분양가 흔하다. 동물들이나 새들도 3년 배우면 풍월 읊는다 했으니 부동산태평양 가족 부자 모조리 되었다고 믿는다. 3년 전 회원들 재산 3배이상 불어나지 않았다면 반성하여야 할 것이다.
 
 2001년 부동산태평양은 부자들은 개인의 프라이버시가 충분히 보장되는 쾌적한 단독주택 70-100평 정도 구입해살거라 했다. 이런 시대 분명히 오며,분양아파트에서 임대 아파트로 전환해 가고 있다. 그러나 임대 아파트 입주자들 재테크에 대한 꿈이 사라지는 시점이라 말 할 수 있다. 지방의 부자들은 재산이 1-2억정도,수도권의 부자들은 2-3억,분당은 5억이상,강남권은 10억이상의 주택값이다. 재산의 가치가 거주지에 따라 다르다. 이에 꿈도 다르게 되는 것이다. 상담시 가능한 서울 빠져 나오지 말라 많이 들었을 것이다. 소액투자에서 부자가 되는 길을 기고했다.늘상 하는 래파토리다. 이론도 한정되어잇으며,정보도 한정되어 있다. 한정된 정보를 재테크로 순화시켜야 할 것이다.
 내용출처 :    (출처 : '언론에 오르내리는 지역이 바로 돈이다. 부동산태평양;박종석 
일시 : 2016-02-13 [07:35] / IP : 27.119.39.206
Total : 61건
61 부동산 개발의 사업성 기초자료 ()박종석1282
60 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석741
59 참여정부 부동산정책 -주택정책을 중심으로 ()박종석796
58 주택값 반등은 먼 옛날의 추억 ()박종석928
57 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1674
56 부동산 투자는 본인의 예측이 전문가을 앞서야 성공 ()박종석1094
55 부동산 시장,주식시장은 앞으로 ()박종석870
54 팍팍 깍어주는 아파트 급속 늘어날 태세이다. ()박종석1342
53 선진국형 부동산 투자는 수익을 목표로 투자 ()박종석1252
52 금리 내렸다 상승시 2-3년후 버블이 시작된다. ()박종석1190
51 부동산 전망과 흐름,정부의 정책 발표 미리 알기 ()박종석1010
50 빈집 많고,미분양아파트 2천5천세대에 농가주택 ()박종석1606
49 한.일 부동산시장 거품 저금리에 주택담보대출 경쟁도 판박이 ()박종석780
48 2003년은 부동산 조정기,2-5년안에 부동산 하락 한번 ()박종석982
47 부동산 경기와 개발 전략 ()박종석1253
46 부동산 직,간접 투자와 투기 ()박종석1188
45 이런 투자,이런전망,이런사람,이런분석 ()박종석1396
44 투자수익을 내기 위한 상권분석과 입지선정 ()박종석1374
43 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1330
42 부동산 투자시 눈높이을 한단계만 낮추어 투자합시다/ ()박종석1021
41 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석905
40 노후와 투자을 대비한 전원주택 개발에 대하여 ()박종석2209
39 프로젝트 파이낸스(project finance)에 대해 ()박종석1191
38 내집마련 지역 선택과 2015년 전후 버블에 대한 대비 ()박종석850
37 일기예보로 풀어보는 2004년도 각 시.도 부동산 전망 ()박종석1130
36 부동산으로 보는 종부세 대상자와 아닌자의 생활상 ()박종석834
35 부동산 정보는 없으며,개발지만 있을 뿐이다. ()박종석1596
34 부동산 경기와 부동산 개발 전략에 대해 ()박종석1360
33 집 마련 아파트 분양시장의 실태 및 전망 ()박종석858
32 인천, 경기도 뉴타운 지역 개발 축 마련 ()박종석1368
31 강남 재건축 소형의무비율과 개발부담금 계산후 ()박종석1582
30 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1363
29 버블,붕괴,폭락 과연 한국에서 부동산 하락 사태 오는 ()박종석2078
28 부동산 투자 어려운 것입니다,이렇게 하면 성공/ ()박종석935
27 광교신도시 분양가 인하로 세계적 명품도시로 개발 ()박종석1130
26 토지시장 안정대책은 투기꾼들 지나 간 뒤의 생색용 ()박종석926
25 부동산과 금리는 한국 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석1114
24 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석941
23 21세기 투자전략과 방법 및 현제의 부동산 하락은 ()박종석1138
22 내 집 마련 및 확장 전략 ()박종석646
21 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석774
20 2007년도 부동산시장 전망과 주택건설 추이 예측 ()박종석1284
19 2007년 .. 그 이후 부동산시장 전망 재테크 ()박종석1296
18 100년간 임대 남아돌고 2005년부터 지방부동산 버블 ()박종석1008
17 아무리 부동산 오른다 해도 70%이상 지역에서 부동산 오르지 않아 ()박종석911
16 갖은자들의 재산형성은 일반인들 생각과 차이나 ()박종석742
15 언론에 오르내리는 지역이 바로 돈이다. ()박종석1198
14 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석811
13 주택 보급율 100% 넘을때 이 부동산은 패가망신 당한 ()박종석1358
12 2015년 이후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석1051
11 종부세 세대별 합산 헌법재판소가 위헌을 ()박종석1085
10 폭풍 전야같은 부동산 시장 메리트 시장으로의 탈출구 ()박종석1213
9 전국 시.군 통합 2010년까지 몇곳이나 성사? ()박종석1036
8 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1038
7 선진국형 부동산 투자 전략은 이렇게 세워라 ()박종석1449
6 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 ()박종석1050
5 시장 상황에 맞는 재테크 전략은 부동산 시장 ()박종석1419
4 재개발.뉴타운 분석 평가 철저히 한후 구입을 ()박종석2281
3 행정수도을 건설하기 위한 관련제도 ()박종석628
2 부동산의 지가 변동율에 의한 가격 형성 과정.. ()박종석884
1 부동산태평양 관리자 기고문 ()박종석1750

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