기고문

박종석
100년간 임대 남아돌고 2005년부터 지방부동산 버블
100년간 임대 남아돌고 2005년부터 지방부동산 버블
집필자 :   부동산태평양 - 박종석  (2006-10-14 06:45 분당사랑
 지방 아파트 하락세를 보이고 있는 아파트 매가와 전세가가 앞으로 100년간 하락하고, 2012년 부터는  전국적으로매매가와 전세가도 하락하고, 2005년부터는 지방 분양시장에 부동산 버블 눈에 보일정도로 온다. 이미 진단했다.지방 아파트 전세가는 2002년 5월 마이너스 0.07%를 기록한 이후 마이너스 0.40%로 하락폭이 갈수록 더 커지고있다. 이런 전세가 하락은 가격이 상승이 없이 계속 이어질 것으로 예측한다. 오직 서울과 수도권 신도시나 택지개발지구 및 서울이 가까운 곳으로만 2015년까지 약상승이 예상된다.
 
 전세가 하락은 주택 매매가와 전세가에 대한 공식 통계가 작성되기 시작한 1986년 이래 주택 200만가구 공급이 가시화되고 토지 공개념 등 투기억제 대책이 시행됐던 19991년 5월 이후 4개월 연속 하락했던 때와 외환위기 여파로19997년 말부터 1998년 상반기까지 걸쳤던 장기 하락에 이어,이번 전세가와 매매가 하가,미분양아파트 지방부동산시장은 세 번째다.
 
 이런 추세는 일시적으로 상승하다가도 하락 예상된다. 행정천도로 천도권은 2007년부터 본격적으로 역전세란이온다. 2012년 입주시 그동안 많이 지었던 주택과 2009년부터 분양한 공동주택이 겹처 심각한 역전세란이 행정천도권서 더 심해 질 것이다. 수요보다 공급이 넘쳐나 있으며,고속철도로 인해 행정천도가 드러서더라도 수도권서 출퇴근이 가능하다. 고속철도가 오송서 5km정도만 내려가도 출근지 까지는 5분이내에 도달하기 때문에 주말부부도아닌,현장 출근도 아닌 고속철도의 출퇴근이 많아지리라 여긴다. 이 또한 수차례 공고한 사항이다.
 
 최근의 전세가 하락은,역전세란은 수도권의 공급과잉이며,특히 용인지역의 난개발,화성지역의 서울서 40km이내의 자급자족도시 개발,인천 국제공항 주위의 과도한 건설,파주나 연천,의정부 등 통일대비 건설 초과 등으로 꼽을수 있다. 완공 기준 2002년 6월부터 서울이외지역  아파트 공급이 넘쳐나면서 생기는 자연적인 현상이라 본다. 그러나 2004년 6월부 남는 주택 감당하기 힘들텐데,2004년부터 아파트 분양 단타라 했는데 2-5가구씩 분양권 피 때문에,그 욕심때문에 보유한 투자자들은 고집이 쇠고집이며,노랭이라 아니 말 할 수 없다. 정부의 주택정책,얼치기연구소의 예측,비전문 부동산 전문가들의 엉터리 분석이 이꼴로 만든 것이다. 즉 큰일 낸 것이다.죽어서도 천당이나 용궁 못갈 짖거리을 했던 것이다. 그렇게 뻔뻔한 사람들이 지금 밥 3끼먹고 있는 것이다.
 
 주택 전세시장 침체의 원인과 파장에서 최근 3년 동안의 연평균 주택 분양 물량이 과거 80년대 후반에서 90년 초까지의 주택 200만가구 공급 때보다 많아 신규 분양 물량의 입주가 계속 많아져 앞으로 100년간은 이변이 없는한하락하리라 여겨진다. 이건 수요와 공급의 문제도 있지만 대체로 행정천도로 인해 천도권으로 급격한 이주,50년후우리나라 인구 400만명 감소,100년후 우리나라 1/3로 줄어 그때는 2천만명도 아니 된 인구가 한반도에 살게되는것이나 7년후 부터 해외서 양자로 인해 그 정도는 아니되리라 믿는다. 누차 7년후 부터 우리나라도 어린아이 양자 들어온다 강조했다. 이건 자연적인 현상이라 생각할 수 있다.
 
 실물경기 침체와 전세 수요의 매매 수요 전환으로 농가주택,오피스텔,주상복합,전원주택,다세대,다가구에 빈집이늘고 있으며 역전세난 현상은 오피스텔과 아파트로 차츰 옮겨가고 있어 역전세난 심화가 아파트 매매가 하락으로이어지는 도미노 현상을 일으킬 것으로 전망된다. 앞으로 인구는 정체상태에 재건축이나 택지개발,신도시,행정수도 개발로 2010년 이전에 주택보급율은 110%이상 되어 임대 놓는다는 것은 하늘에 별따기로 보이며,2010년 안에은행 금리는 4-5%대에 이르러 궂이 내집 마련 보다는 임대주택이 성행하리라 여겨진다. 이사 수요가 몰리는 짝수연도는 역전세난이 심화되면서 주택의 내재가치가 함께 떨어져 매매가 하락으로 이어질 것으로 예상된다.
 
 이제 우리는 내집마련을 분양 아파트에서 임대 아파트나 모기지로 차츰 전환해 갈때이나,그 시기는 부동산 침체시기을 10년정도 맛본후가 되리라 여긴다. 분양아파트에서 임대아파트로,전세시장서 월세시장으로,아파트에서 주택으로,팬션과 전원주택,별장 등이 선호하는 시대로 점점 다가서고 있다. 
 내용출처 :  (출처 : '100년간 임대 남아돌고 2005년부터 지방부동산 버블 눈에 보여' 부동산태평양 
일시 : 2016-02-15 [07:31] / IP : 27.119.39.206
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61 부동산 개발의 사업성 기초자료 ()박종석1318
60 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석777
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57 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1728
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49 한.일 부동산시장 거품 저금리에 주택담보대출 경쟁도 판박이 ()박종석798
48 2003년은 부동산 조정기,2-5년안에 부동산 하락 한번 ()박종석1016
47 부동산 경기와 개발 전략 ()박종석1281
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44 투자수익을 내기 위한 상권분석과 입지선정 ()박종석1404
43 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1358
42 부동산 투자시 눈높이을 한단계만 낮추어 투자합시다/ ()박종석1033
41 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석923
40 노후와 투자을 대비한 전원주택 개발에 대하여 ()박종석2229
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37 일기예보로 풀어보는 2004년도 각 시.도 부동산 전망 ()박종석1150
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34 부동산 경기와 부동산 개발 전략에 대해 ()박종석1374
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32 인천, 경기도 뉴타운 지역 개발 축 마련 ()박종석1384
31 강남 재건축 소형의무비율과 개발부담금 계산후 ()박종석1600
30 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1385
29 버블,붕괴,폭락 과연 한국에서 부동산 하락 사태 오는 ()박종석2094
28 부동산 투자 어려운 것입니다,이렇게 하면 성공/ ()박종석949
27 광교신도시 분양가 인하로 세계적 명품도시로 개발 ()박종석1150
26 토지시장 안정대책은 투기꾼들 지나 간 뒤의 생색용 ()박종석946
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23 21세기 투자전략과 방법 및 현제의 부동산 하락은 ()박종석1154
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20 2007년도 부동산시장 전망과 주택건설 추이 예측 ()박종석1298
19 2007년 .. 그 이후 부동산시장 전망 재테크 ()박종석1310
18 100년간 임대 남아돌고 2005년부터 지방부동산 버블 ()박종석1034
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13 주택 보급율 100% 넘을때 이 부동산은 패가망신 당한 ()박종석1376
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10 폭풍 전야같은 부동산 시장 메리트 시장으로의 탈출구 ()박종석1231
9 전국 시.군 통합 2010년까지 몇곳이나 성사? ()박종석1056
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7 선진국형 부동산 투자 전략은 이렇게 세워라 ()박종석1465
6 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 ()박종석1070
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4 재개발.뉴타운 분석 평가 철저히 한후 구입을 ()박종석2325
3 행정수도을 건설하기 위한 관련제도 ()박종석652
2 부동산의 지가 변동율에 의한 가격 형성 과정.. ()박종석914
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