기고문

박종석
2007년 .. 그 이후 부동산시장 전망 재테크
 2007년 .. 그 이후 부동산시장 전망 재테크
부동산태평양 - 박종석 2007-03-17 09:07 정부여당 부동산정책토론
 2007년 부동산 시장에 대한 전반적인 예측은 낙관론보다 비관론이다. 2006년 8월말 판교 고분양가와 가을 이사철및 11.15대책속에서도 임기 5년차 2007년은 대선이라는 집값이 1-2회 투기바람이 거세게 초기는 불것이라는 예측이다. 현정부 부동산은 4년동안 60%내외 올랐다. 앞선 2대 정권에서도 임기말만 폭등햇으나 현 정부는 초기부터줄곧 4년간 매년 거침없이 폭등해 5년차인 2007년은 대선 치르는 동안은 집값 상승이 정권 교체기를 맞이해 대부분의 지역에서는 크게 오르지 않으리라는 전망을 태평양경제전략연구소가 내 놓는다. 이건 4년간에 걸쳐 너무 올랐기 때문에 정권말기는 1-2회 반싹 투기꾼에 의한 상승이 나타나지만 전체적으로 안정될 것이라는 분석이다. 

 2006년 12월은 2007년 1가구 2주택자의 양도소득세 중과로 인해 뉴타운지역이나 재건축지역 및 다주택자의 매물이 나오고 있지만 2007년은 2006년에 비해 주택공급은 늘지만 입주물량이 적어 봄에는 전세값이 오를 것이란 전망이다. 전세값이 오를시 매매가도 가격이 낮은 지역에서 전세값 상승으로 매입을 택하는 경우가 나타날 것이며,이들 지역은 서울의 강북지역은 한강이 가까운 남쪽으로, 경기도서는 서울이 가까운 동남쪽의 택지개발지구나 신도시 등으로 꼽고 있다.

 또한 경기도 동쪽이 유리한 것은 2007년초에 발표될 신도시 후보지를 의왕이나 과천에서 동쪽으로,하남 남양주구리의 그린벨트나 경기도 광주쪽을 내다보는 견해가 많기 때문이다. 단 수도권 서쪽은 개발지가 많으며,수도권서서울과 같이 인구가 준 지역은 인천이기 때문에 검단신도시와 같이 신도시 발표의 헤프닝에 가깝지 않느냐는 전망이다.

 건설사들은 분양 시기 조절중이며, 2006년 분양하지 못한 약 20만 가구의 아파트들이 2007년 전반기 분양될 예정이다. 이들 아파트들은 2006년  분양예정이었으나 5.15버블새븐지역 발표와, 판교 고분양가와 가을이사철로 아파트 값이 상승하자 지자체별로 분양 인허가시 분양가 낮추기를 시도했다. 정치권의 분양가 반값에 맞추어 11.15대책후 지자체는 아파트분양 인허가를 까다롭게 하여 승인이 나지 않은 아파트들이  2007년 분양할 예정으로 있다. 2002년 이후 오르기만 했던 집값은 2006년 11.15 부동산 규제 발표 이후 뚜렷한 안정세를 보이고 있으며, 얼어붙은투자심리도 언제쯤 회복될지 점치기 힘든 상황이나 2007년 1-2회 다시 상승기를 탈 것이다. 물론 2006년 12월 일시적 주택값 안정세냐, 2007년 급상승을 예고하는 휴식기냐의 기로에 서 있다는 분석도 만만치 않다. 분명한 것은 2007년하반기는  지방과 수도권 외곽에서 부동산 버블 징후가 눈에 보이게 나타나 2008년은 뚜렷한 버블지역이 나온다는 것이다.

 2015년까지는 주택부문의 상승은 1년에 1-3개월정도 상승 또는 2-3년사이 일시적 상승 이외는 상승하지 않는다부동산태평양 홈피에 이미 2004년도부터 기고해 두었다. 부동산태평양은 2006년부터 2035년까지 40년간 3단계로 나뉘어 상승-하락-상승이라는 부동산 대 예측을 홈피에 33회에 걸쳐 이미 기고했다. 수도권 분양아파트는 2012년 전후까지, 이후는 분양아파트 보다는 임대 아파트로, 2012년후을 생각하며 접근해야 한다. 또한 아파트에서 주택으로, 주택에서 토지로 눈을 돌려야 할 때이며, 수도권에서 행정도시권과 서남해안 권으로 더 접근해야 한다. 이는소득수준이 높을수록 전원주택이나 토지를 선호하게 되며, 그 시기를 주택보급율이 112%를 달하는 2012년 전후가될 것이기 때문이다. 공동주택이 70%가 넘을시 선진국처럼 아파트보다는 주택이나 여행 등 소비나 오락에 더 관심을 갖는다는 것이다.

 2007년 부동산 시장은 기로에 있다. 지방 부동산은 주택류에서 부동산 버블이 2015년까지 지속된다고 여긴다. 국토의 대변혁이 올 것이며, 2007년 대통령선거 기간에도 무능 부정 부패로 얼룩진 정부 가신들의 거취문제가 도마위에 오를 가능성이 높으며, 제3의 인물 등장으로 사회의 안정이냐, 후퇴냐의 갈림길에 설 것이다. 부동산 시장도버블,금리 인상,다음 정권의 부동산 정책,반값 아파트,공시지가나 기준시가 현실화로 인한 종부세 대상급증,2007년부터 시행한 1가구 2주택자의 50%양도세 등이 화재로 대부될 것이다. 

 이에 따라 2007년은 집값이 주택보급율이 100%미만인 서울과 개발권, 테마권을 제외하고는 약보합 수준에 머물것으로 전망되며, 어쩌다가는 버블이 보다 빨리 올 수 있는 형국이다. 반면, 상대적으로 규제가 적고, 개발로 인한보상이 나가는 주위, 호재가 많은 토지는  호경기을 누리고, 상가는 투자자들 보다는 투기세력의 먹잇감이 될 가능성이 높아 투자자들의 관심은  높아지면서 닭쫏던 뭐가 될 가능성이 아주 높아 보인다. 경기회복 기대감에 따라 오피스 빌딩의 강세도 예상된다는 전문가도 있지만 2001년부터 지은 오피스텔이나 주상복합은 상당한 지역에서 남아돌며, 그런 부동산 권장하는 사람은 분양하는 분양사일 것이다. 

 2007년은 정부 정책에 따라, 규제에 따라, 세금의 강도에 따라, 실거래가 및 개발이익환수제에 따라 시장이 크게출렁거릴 가능성이 높다. 아파트 반값 분양은 토지를 임대로 할시 50-100만원 월세로 사는 꼴이 돈다. 즉 임대 아파트에 지나지 않는데 반값 분양이라 한다. 정치권은 대선을 위한 쇼일 뿐이다. 싱가폴이 토지 임대부 분양이나 싱가폴 태국 캄보디아 말레이지아 등 동남아  대부분의 나라가 국유지가 70%가 넘으며,사유지 토지를 보유한 사람은 희박할 정도다. 

 지금이라도 정부 여당과 정치권은 택지개발지구 보상시 기준을 정해 공시지가를 대폭 올리지 않아야 할 것이며,개발발표 3년전 부터 보상지 토지 소유자는 공시지가에 150%보상, 이후 구입자는 110%보상, 건설사에세 공공공사가 토지장사 아니하고,아파트 분양시 조금만 이익 낸다면  아파트 반값이 아닐지라도  60%분양이 99%가능하다.투기꾼들이 정보에 의한 투자를 택지개발지구에 했기 때문에 엄청난 토지보상가와 공시지가 인상으로 내집마련할사람들만 피해를 보게 되는 것이다. 

 가급적 안정성과 환금성에 무게를 둔 보수적인 투자 전략, 테마 부동산 투자, 새로이 발표되는 택지개발지구나 신도시 확장지역 주변투자, 정보에 의한 투자, 새로이 개발가능한 지역 주변의 투자을 해야 할 때다. 아파트값은 약상승세가 지속될 것으로 예상되며, 건설사는 하반기로 갈수록 분양가을 내릴 가능성이 아주 높으며,기존의 분양아파트의 피는 일부지역서는 마이너스 피가 형성되고, 분양권 값은  하락하며, 기존의 3년 이상된 아파트만 소폭의하락이나 보합이 전망된다. 다 주택자 세금중과, 분양권 전매금지, 투기대책의 영향과 입주물량 , 금리인상, 임대 아파트 신규 분양정책, 거품붕괴 우려감, 규제지역 추가지정과 2007년도 종부세 현실화를 위한 공시지가나 기준시가현실화 등이 복합적인 악재로 작용해 집값 하락의 디딤돌이 될 것이다. 

 신도시 발표로 건축경기는 살아날지언정 분먕물량 과다와 분양가의 강세, 반값 아파트 분양의 대선 공약 등 부동산 경기 침체는 당연한 것이다. 아파트 매매가격이 3% 내외 상승 , 전셋값은 5%내외 상승, 분양권은 10%이상 하락,수도권의 토지는 1% 쯤 하락 할 것으로 보인다. 규제가 집중되고 있는 가운데 강남권의 빅3 재건축 단지가 보합세를 주도하는 가운데, 5년 이상 된 일반 아파트는 안정 보합될 전망이다. 재개발지나,뉴타운 지역도 상승은 어려워 보이는 것은 분양가 상한제라 할수 있다. 재건축은 소형의무비율, 후분양제, 개발이익환수 등이 추가 하락이불가피하고, 재건축아파트는 20-30%이상, 뉴타운지역이나 재개발지역의 빌라나 연립 및 20평 전후 주택들도 고평가 되었다. 분양권도 전매 금지 영향으로 전반적으로 상당폭의 약세가 예상된다. 

 수도권 외곽과 지방의 입주예정 분양권은 다주택 보유자들이 세부담을 준공 이전에 팔려는 매물이 늘어나면서 매물을 쏟아내 프리미엄이  떨어질 것으로 보인다. 다만 500조원에 달하는 부동자금과 투기세력이 움직일 수 있는 1천조원에 달하는 돈이 움직일시 저금리로 급격한 거품 붕괴까지는 수도권에서 이르지는 않을 전망이다. 

 새로운 신도시나 택지개발  발표지역 등의 부동산은 국지적인 상승세가 이어질 가능성도 매우 높게 형성되어 있다. 부동산 경기변동에 대한 예측이 지역적 불균형으로 어려운 만큼 정부 규제를 피해가는 보수적인 투자전략과미래 개발 가능성이 높은 지역의 투자가 어느해 보다 관심을 갖고 투자할  필요성이 아주 높다.제3의 강남권으로 부상될 가능성이 큰 지역인 행정천도권, 테마권, 정보권을 노려볼 만하다. 일부에서는 서울의 상암·마곡·뚝섬·용산등뉴타운 지역과 신도시 등 개발재료가 많은 성남.하남.오산 광주.남양주 의왕,과천 등도 유망지로 주목되지만 먼 장래을 내다본다면 개발 할 예정지다. 

 토지는 부동산을 아는 사람만이  투자하는 투자상품이다. 2001년 7월부터 행정도시권,신도시 발표지역, 동서 바다옆은  아파트 시장을 떠난 발빠른 투자자들이 토지 쪽으로 말을 갈아탓다. 이에 따라 개발재료가 많은 행정도시 인근과 신도시 주변 농지 등은 2004년도에 이어 2007년도에도 한번 더  강세를 보일 전망이다. 신도시 발표지역을 비롯한 수도권 택지개발지역 주변이 국지적으로 큰폭의 상승이 예상된다. 전반적으로 땅값은 2003년 이후 계속 오른것은 틀림없으나 거래는 주춤하고, 공시지가도 오르는 괴변현상이 나타날 것이다. 주5일 근무제와 한계농지 규제완화, 농촌주택 양도소득세 비과세 등으로 전원주택과 펜션 시장도 수요증가에 따른 가격 상승 기대감이 높으나 2006년도와 같이 2007년에도 일부지역에 불과하리라 여긴다. 

 비도시지역인 전라도 경상도 강원도 충청도서 행정천도권서 4km이상 지역은  상대적으로 땅값이 저평가됐다. 이중 10%정도의 지역서 주5일 근무제 시행으로 전원주택과 펜션부지, 전답, 임야, 강가의 토지, 모텔부지, 주유소부지,가든부지의 수익성도 높아지리라 여긴다. 

 도로가 뚫리는 지역은 언제나 투자성이 높으며 파주.김포.천안.아산 등 신도시 주변 지역의 경우 기존 투자지역서2km정도 멀리의 투자는 5년 후를 내다보는 장기 투자 대상으로 관심을 둘 만하나 세교지구, 영덕지구,등 택지개발이 가능한 지역서 2km내외의 부동산이 장래성이 더 높으며,지역적,테마적,시간적,공간적 접근이 절실하다. 상가 및 사무용 빌딩도 틈새상품으로 강세가 예상된다 하지만 기후에 지나지 않을 가능성이 매우높다.

 일반경기와 부동산 경기가 한치 앞을 내다볼 수 없으며, 현정부의 부동산팀은 무능 무지가 아닌 그들이 버블새븐지역서 거주하기에 그들의 재산 지킴이 역할을 현정부 내내 했다. 고위공무원과 부동산 담당자들 60%이상이 버블지역에 거주하고 있으며,이들 지역은 여전한 부동산 투자상품이 되었으나 2007년도에도 꾸준힌 상승세를 이어갈지는 그들의 재량에 달려 있다 할 수 있다. 현정부 부동산 팀들은 한치앞을 내다볼 수 없는 패륜의 부동산팀들이기 때문이다. 

 경기의 위축으로 수요는 늘지 않고, 현 정부의 부동산 정책은 에드벌륜을 띄워놓고 빠지기식 정책을 수차례 펴고있다. 아니면 말고 식의 부동산 정책이랄 수 있다. 물론 리승만때는 배고파 농업통계가,박정희때는 중공업시대로인한 상공부 통계가, 현정부는 부동산 통계나 예측 및 정책이 반대로 이어졌다. 해방후 정부 권장 상품에 투자해성공한 경우 별로 없었으며, 현정부 수장은 부동산값 만큼은 물가상승률만치만 오르게 한다고 누차 강조했으나 매년 20%내외 상승해 물가의 4-5배 상승시켰다 할수 있다. 이러니 해방후 정부 말 믿는 사람은 바보로 여겼던 것이다. 후진국때나 선진국으로 가는 길목에서도 정부의 말씀은 아이러니하게도 믿을게 못된게 사실이다. 

 세계 경제는 호경기로 돌아선다 하지만 한국의 경기는 정치권의 부패로 뒤로 가고 있다. 간혹 경기 회복 가능성이높아진다 하지만 정치부패,각종 규제, 세금인상, 물가의 불안정으로 2006년도 이상으로 2007년의 부동산은 30%지역서 30%정도의 부동산 만이 살아남으리라 여긴다. 정보에 의한 투자,분석에 의한 투자, 유능한 컨설턴트와 상담에 의한 투자, 맥을 짚는 투자여야 한다. 또한 가능한 미래을 예측한 투자여야 한다. 실버타운에서 천당까지 갈 투자여야 할 것이다.  가난은 예로부터 임금님도 못 말린다 했다. 스스로 개척하여야 할 것이다.

 한강 이남과이북의 집값은 2-3배차이난다.경기도도 북쪽과 남쪽은 2-3배 값 차이난다. 1번도로나 철도 및 경부선고속도로를 향해 서쪽보다 동쪽이 더 주택값이 비싸다. 1번도로나 철도를 향해 오산, 수원, 의왕, 안양, 구로의 서쪽보보다 동쪽이 집값이 더 높다. 경부선 고속도로도 수지의 죽전리가 풍덕천보다, 판교의 서쪽의 1800만원대 분양가보다 분당이 더 값이 더 나가며, 강남권의 동쪽이 서쪽보다 더 값 나간다. 

 아파트도 대체로 분양3일, 분양3개월, 입주 3개월 전, 입주후 3년안이 시세가 높고, 입주후 7-15년 사이가 아파트값이 저렴하며, 15년이 지나면 대지지분이 많은 아파트일 수 록 재건축 기대감으로 값이 더 올라가기 마련이다. 부동산도 반드시 기본이 있는 것이며,기본데로 움직이여야 할 것이다.

 2005년에는 전라남도 인구가,2006년은 경상북도 인구가 줄고 있으며, 2020년부터는 우리나라 전체 인구가 줄어든다 한다. 2012년  전후  주택보급율이 112%이상으로 대부분 지역서 선진국 주택보급율이상으로 집이 남아돈다. 재테크 전략을 집이 남아도는 시기 전후로 맞추어 실버타운 세대에 맞는 투자전략 수립을 하여야 할 것이다. 종부세대상의 재산 보유자들은 임대수익이 나오는 임대사업이나 빌딩을 구입해 월수가 나오는 재테크 전략 미리 세워야할 것이다. 
내용출처 :부동산태평양 
일시 : 2016-02-16 [07:34] / IP : 27.119.39.206
Total : 61건
61 부동산 개발의 사업성 기초자료 ()박종석1282
60 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석741
59 참여정부 부동산정책 -주택정책을 중심으로 ()박종석796
58 주택값 반등은 먼 옛날의 추억 ()박종석926
57 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1674
56 부동산 투자는 본인의 예측이 전문가을 앞서야 성공 ()박종석1094
55 부동산 시장,주식시장은 앞으로 ()박종석870
54 팍팍 깍어주는 아파트 급속 늘어날 태세이다. ()박종석1340
53 선진국형 부동산 투자는 수익을 목표로 투자 ()박종석1250
52 금리 내렸다 상승시 2-3년후 버블이 시작된다. ()박종석1190
51 부동산 전망과 흐름,정부의 정책 발표 미리 알기 ()박종석1008
50 빈집 많고,미분양아파트 2천5천세대에 농가주택 ()박종석1604
49 한.일 부동산시장 거품 저금리에 주택담보대출 경쟁도 판박이 ()박종석778
48 2003년은 부동산 조정기,2-5년안에 부동산 하락 한번 ()박종석980
47 부동산 경기와 개발 전략 ()박종석1251
46 부동산 직,간접 투자와 투기 ()박종석1186
45 이런 투자,이런전망,이런사람,이런분석 ()박종석1396
44 투자수익을 내기 위한 상권분석과 입지선정 ()박종석1372
43 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1328
42 부동산 투자시 눈높이을 한단계만 낮추어 투자합시다/ ()박종석1019
41 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석903
40 노후와 투자을 대비한 전원주택 개발에 대하여 ()박종석2209
39 프로젝트 파이낸스(project finance)에 대해 ()박종석1189
38 내집마련 지역 선택과 2015년 전후 버블에 대한 대비 ()박종석850
37 일기예보로 풀어보는 2004년도 각 시.도 부동산 전망 ()박종석1130
36 부동산으로 보는 종부세 대상자와 아닌자의 생활상 ()박종석834
35 부동산 정보는 없으며,개발지만 있을 뿐이다. ()박종석1596
34 부동산 경기와 부동산 개발 전략에 대해 ()박종석1358
33 집 마련 아파트 분양시장의 실태 및 전망 ()박종석858
32 인천, 경기도 뉴타운 지역 개발 축 마련 ()박종석1368
31 강남 재건축 소형의무비율과 개발부담금 계산후 ()박종석1582
30 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1363
29 버블,붕괴,폭락 과연 한국에서 부동산 하락 사태 오는 ()박종석2076
28 부동산 투자 어려운 것입니다,이렇게 하면 성공/ ()박종석933
27 광교신도시 분양가 인하로 세계적 명품도시로 개발 ()박종석1130
26 토지시장 안정대책은 투기꾼들 지나 간 뒤의 생색용 ()박종석926
25 부동산과 금리는 한국 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석1114
24 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석941
23 21세기 투자전략과 방법 및 현제의 부동산 하락은 ()박종석1138
22 내 집 마련 및 확장 전략 ()박종석646
21 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석772
20 2007년도 부동산시장 전망과 주택건설 추이 예측 ()박종석1284
19 2007년 .. 그 이후 부동산시장 전망 재테크 ()박종석1296
18 100년간 임대 남아돌고 2005년부터 지방부동산 버블 ()박종석1008
17 아무리 부동산 오른다 해도 70%이상 지역에서 부동산 오르지 않아 ()박종석911
16 갖은자들의 재산형성은 일반인들 생각과 차이나 ()박종석742
15 언론에 오르내리는 지역이 바로 돈이다. ()박종석1196
14 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석809
13 주택 보급율 100% 넘을때 이 부동산은 패가망신 당한 ()박종석1356
12 2015년 이후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석1049
11 종부세 세대별 합산 헌법재판소가 위헌을 ()박종석1083
10 폭풍 전야같은 부동산 시장 메리트 시장으로의 탈출구 ()박종석1211
9 전국 시.군 통합 2010년까지 몇곳이나 성사? ()박종석1034
8 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1036
7 선진국형 부동산 투자 전략은 이렇게 세워라 ()박종석1447
6 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 ()박종석1050
5 시장 상황에 맞는 재테크 전략은 부동산 시장 ()박종석1417
4 재개발.뉴타운 분석 평가 철저히 한후 구입을 ()박종석2279
3 행정수도을 건설하기 위한 관련제도 ()박종석628
2 부동산의 지가 변동율에 의한 가격 형성 과정.. ()박종석884
1 부동산태평양 관리자 기고문 ()박종석1750

1
이름 제목 내용

| 회사소개 | 이용자약관 | 개인정보 보호대책 | 책임한계 및 법적고지 | 회원정보변경 | 아이디찾기 | 비밀번호찾기 | 회원탈퇴 |
☎ TEL : 010-4556-7538 유료회원 상담전화만 / Fax : 유료회원 전용
주소 : 수원시 팔달구 매교동 258-9 | 허가번호 : 3648-1329 사업자등록번호: 124-19-59513
부동산태평양 소장 : 박종석 E-mail : reales@naver.com Copyright ⓒ 2001 realer .co.kr All rights reserved
이멜의 수집을 거부하며,이멜 수집으로 발생한 책임은 수집한 귀하(귀사)가 질 것입니다.