2007년도 부동산시장 전망과 주택건설 추이 예측
(재테크포럼): 집필자 : 부동산태평양 - 박종석 (2006-11-22 07:53)(인생과세상)
2006년 부동산시장에 대한 전반적인 예측은 낙관론보다 비관론이다. 2006년 8월말 판교 고분양가와 가을이사철 및11.15대책 속에서도 임기4년 말 대선이라는 집값상승이 예상되는 가운데 초기에는 1∼2회 투기바람이 거세게 불것이라는 예측이다. 투기공화국에서 대선 치르는 동안에는 정권교체기를 맞이해 집값이 오르지 않으리라는 전망을 태평양경제전략연구소가 내놓는다. 초기 매도나 중순쯤 구입의 호재를 매도자나 매수자가 타야할 것이다. 2005년도와 2006년도의 건축물량이 2003년에서 2004년 사이 건축물량에 뒤지지 않는 공급에 입주아파트가 하반기로 갈수록 더욱 드세질 전망이다.
건설사들은 분양기회인 시기를 조절중이며, 2005년에 분양하지 못한 약20만가구의 아파트들이 2007년 3∼5월 사이 분양될 예정이다. 이들 아파트들은 2006년 분양 예정이었으나 5.15 버블쎄븐지역(강남, 서초, 송파, 양천, 분당,평촌, 용인) 발표로 분양이 늦어져 2007년에 분양할 예정으로 있다. 2001년 이후 오르기만 했던 집값은 2006년 11.15 부동산규제발표 이후 뚜렷한 하향안정세를 보이고 있으나 2006년 말부터 강남아파트의 불패신화가 흔들리면서얼어붙은 투자심리도 언제쯤 회복될지 점치기 힘든 상황이나 2007년1∼2회 다시 상승기를 탈 것이다.
2007년 봄은 상당수 여론조사나 전문가들이 내집마련의 기회라 하지만 그렇지 않을 가능성이 더 높으며, 기고자는 2015년까지는 주택부문의 상승은 1년에1∼3개월 정도 상승이나 2∼5년 사이 일반적 상승 이외는 상승하지 않는다고 홈피에 이미 2004년도부터 기고해 두었다. 수도권은 분양아파트는 2012년 전후까지, 이후는 분양아파트보다는 임대아파트로 2012년 후를 생각하며 접근해야한다. 또한 아파트에서 주택으로 주택에서 토지로 눈을 돌려야 할때이며, 수도권에서 행정도시권과 서남해안권으로 더 접근해야 한다.
2007년 부동산시장은 기로에 있다. 지방부동산은 90% 이상 부동산버블이 2015년까지 지속된다고 여긴다. 국토의대변혁이 올 것이며, 2007년 대통령선거기간에도 무능부정부패로 얼룩진 정부 가신들의 거취문제가 도마 위에 오를 가능성이 높으며, 제3의 인물 등장으로 사회의 안정이냐, 후퇴냐의 갈림길에 설 것이다. 말로는 깨끗한 척하지만 좀도둑 같은 정권과 차떼기 황소도둑 같은 야당에 소수의 부정축재로 얼룩진 당, 매국노 같은 당, 선동과 아집으로 뭉친 이중인격자들의 당이 엉켜 있어 한치 앞을 내다볼 수 없는 2007년이다.
이에 따라 2007년은 집값이 일부지역인 천도권, 개발권, 테마권을 제외하고는 약보합수준에 머물 것으로 전망되며, 어쩌다가는 버블이 보다 빨리 올 수 있는 형국이다. 반면, 상대적으로 규제가 적고 호재가 많은 토지는 일부지역에서 호경기를 누리고, 상가는 투자자들보다는 투기세력의 먹잇감이 될 가능성이 높아 투자자들은 관심은 높아지면서 닭쫓던 뭐가 될 가능성이 아주 높아 보인다. 경기회복 기대감에 따라 오피스빌딩의 강세도 예상된다는 전문가도 있지만 2001년부터 지은 오피스텔이나 주상복합은 처치곤란이며, 그런 전문가가 있다면 분양하는 분양사일 것이다.
2007년은 정부정책에 따라, 규제에 따라, 세금의 강도에 따라, 실거래가 및 개발이익환수제에 따라 시장이 크게출렁거릴 가능성이 높다. 가급적 안정성과 환금성에 무게를 둔 보수적인 투자전략, 행정천도권의 투자, 테마부동산투자, 새로이 발표되는 택지개발지구나 신도시확장지역투자, 정보에 의한 투자나 신도시주변의 투자나 새로운 개발지 주변의 투자를 해야 할 때다.
아파트값은 약상승세가 지속될 것으로 예상되며, 건설사는 하반기로 갈수록 분양가를 내릴 가능성이 아주 높으며, 기존의 분양아파트의 피는 일부지역서는 마이너스피가 형성되고, 분양권값은 반이하로 하락하며, 기존의 3년이상 된 아파트만 소폭의 하락이나 보합이 전망된다. 다주택자 세금중과, 분양권전매금지 등 투기대책의 영향과입주물량 증가, 모기지론, 임대아파트신규분양정책, 거품붕괴 우려감, 규제지역 추가 지정 등이 복합적인 악재로 작용해 집값하락의 디딤돌이 될 것이다.
신도시발표로 건축경기는 살아날지언정 분양물량 과다와 분양가의 강세, 입주물량의 과다로 인한 부동산경기침체는 당연한 것이다. 아파트매매가격이 3% 이상 하락하고, 전셋값은 5% 이상,분양권은 10% 이상, 수도권의 토지는 1%내외쯤 상승할 것으로 보인다. 규제가 집중되고 있는 가운데 강남권의 빅3 재건축단지가 보합세를 주도하는가운데, 5년 이상된 일반아파트는 안정보합될 전망이다.
재건축은 소형의무비율, 후분양제, 개발이익환수 등이 추가하락이 불가피하고, 기고자는 2004년 1월 1일 재건축아파트는 서울의 강남권은 20∼30%이상 고평가되었으며, 수도권과 강북권은10∼20% 정도 고평가되었고, 지방재건축아파트도 20% 내외 고평가되었다. 분양권도 전매금지 영향으로 전반적으로 상당폭의 약세가 예상된다고 이미 예고했다.
수도권 외곽의 경기북부나 경기서 및 경기하단의 안성 평택과 실수요층이 적은 지방의 입주예정 분양권은 다주택보유자들이 세부담을 고려해 준공 이전에 팔려는 매물이 늘어나면서 매물을 쏟아내 프리미엄이 큰폭으로 떨어질것으로 보인다. 다만 500조원에 달하는 부동자금과 투기세력이 움직일 수 있는 1천조원에 달하는 돈이 움직일시
저금리로 급격한 거품붕괴까지는 수도권에서 이르지는 않을 전망이다.
뉴타운개발지역, 행정수도이전지역, 신도시나 택지개발 새로발표지역 등의 아파트값은 국지적인 상승세가 이어질 가능성도 매우 높게 형성되어 있다. 부동산경기변동에 대한 예측이 지역적불균형으로 어려운 만큼 정부규제를피해가는 보수적인 투자전략과 미래개발가능성이 높은 지역의 투자가 어느 해보다 관심을 갖고 투자할 필요성이아주 높다고 여겨진다. 제3의 강남권으로 부상될 가능성이 큰 지역인 행정천도권, 테마권, 정보권을 노려볼 만하다. 일부에서는 서울의 상암·마곡·뚝섬·용산 등 뉴타운지역과 신도시 등 개발재료가 많은 성남·하남·평택·오산 등도 유망지로 주목되지만 먼 장래를 내다본다면 개발할 예정지다.
토지는 부동산을 아는 사람만이 투자하는 투자상품이다. 2001년 7월부터 행정도시권, 신도시발표지역, 동서바다옆은 아파트시장을 떠난 발빠른 투자자들은 토지쪽으로 말을 갈아탔다. 이에 따라 개발재료가 많은 행정도시후보지 인근과 신도시 주변 농지 등은 2004년에 이어 2005∼2007년에도 한번 더 강세를 보일 전망이다. 신도시발표지역을 비롯한 수도권택지개발지역 주변이 국지적으로 큰 폭의 상승이 예상된다. 전반적으로 땅값은 2003년 이후 계속 오를 것은 틀림없으나 거래는 주춤하고, 공시지가는 오르는 괴변현상이 나타날 것이다. 주5일근무제와 한계농지규제완화, 농촌주택양도소득세비과세 등으로 전원주택과 펜션시장도 수요증가에 따른 가격상승 기대감이 높으나 2004년도와 같이 2007년에도 일부지역에 불과하리라 여긴다.
비도시지역인 전라도 경상도 강원도 충청도서 행정천도권에 빠진 지역은 상대적으로 땅값이 저평가되었다. 이중
10% 정도의 지역서 주5일근무제 시행으로 전원주택과 펜션부지, 전답, 임야, 강가의토지, 모텔부지, 주유소부지,가든부지의 수익성도 높아지리라 여긴다. 도로가 뚫리는 지역은 언제나 투자성이 높으며 파주·김포·천안·아산 등신도시 주변지역의 경우 기존투자지역서 2km 정도 멀리의 투자는, 5년후를 내다보는 장기투자대상으로 관심을 둘만하나 세교지구, 영덕지구 등 택지개발이 가능한 지역서 2km내외의 부동산이 장래성이 더 높으며, 지역적, 테마적,시간적, 공간적 접근이 절실하다.
상가 및 사무용빌딩도 틈새상품으로 강세가 예상된다 하지만 기우에 지나지 않을 가능성이 매우 높다. 일반경기와 부동산경기가 한치 앞을 내다볼 수 없으며, 현정부의 부동산팀은 무능무지의 정부며, 한치 앞을 내다볼 수 없는 패륜의 부동산팀들이기 때문이다. 경기의 위축으로 수요는 늘지 않고, 현정부의 부동산정책은 에드벌룬을 띄워놓고 빠지기식정책을 수차례 펴고 있다. 아니면말고식의 부동산정책이랄 수 있다.
세계경제는 호경기로 돌아선다 하지만 한국의 경기는 정치권의 부패로 뒤로 가고 있다. 간혹 경기회복 가능성이높아진다 하지만 정치부패, 각종규제, 세금인상, 물가의 불안정으로 2006년도이상으로 2007년의 부동산은 30%지역서 20% 정도의 부동산만이 살아남으리라 여긴다. 정보에 의한 투자, 분석에 의한 투자, 유능한 컨설턴트와 상담에 의한 투자, 맥을 짚는 투자여야 한다. 또한 가능한 미래를 예측한 투자여야 한다. 실버타운에서 천당까지 갈 투자여야 한다. (박종석 2006.11.22) |
|
1
