21세기 투자전략과 방법 및 현제의 부동산 하락은
21세기 투자전략과 방법 및 현제의 부동산 하락은 하락이 아니다. 10.29대책 발표 후 해를 넘겼다. 대책 발표 후 곧장 강남권 재건축 아파트를 중심으로 가격 하락이 가시화되기 시작해 하락폭이 큰 아파트는 1억원 이상 떨어진 것으로 집계되었다. 하락폭이 커도 너무 크다고 여길지 몰라도 2004년 1월초 기준으로 20-40%정도 더 하락해야 된다는 것이 정설이다. 당분간 상승기대 금물이다. 10.29대책 이전 2년간의 시세는 투기세력, 복부인, 반상회, 몰지각한떳다방과 일부 부동산 중개업소 및 돈만 아는 졸부들에 의해 조작된 가격이었었다.
그들은 분명 시장 경제의 원리에 의한 가격이라 할지라도 미미하게라도 조작된 가격임에는 분명코 틀림없는 가격이었다. 특히 강남권의 아파트는 건교부 부동산 담당자들이나 고위직들이 그곳에 살면서 갖은 수단으로 가격을 2001년부터 2003년 10.29대책 전 까지 끌어 올린 가격이라 아니할 수 없는 가격이었다. 그들이 그 지역에 살면서 가격 내린다는 것은 ,국민을 위한 부동산 정책을 쓴다는 것은, 하락 할 부동산 정책을 쓴다는 것은 말도 아닌 상태였는데,
노무현 정부는 태생부터
1;부동산은 물가상승률 정도의 인상과
2;행정천도
3;노무현 당 만들기는 죽기살기로 기을 쓰고 추진하고 있다.
예를들면 행정천도는
1;3.8선에서 150km거리
2;강이 있어야
3;고속도로 접근이 용이하고
4;고속전철이나 고속철도 접근 용이하며
5;토지 보상가가 낮아야
6;기존 도시서 일정거리에
7;국제공항이 20-30km거리에
8;3-5개의 낮으막한 산이
9;동서 바다서 40km이상의 거리에
10;전국 대도시가 반나절권 위치에
행정수도 추진은
1;2004년말이나 2005년 중 지역발표
2;2005-2007년 사이 토지보상
3;2006-2008년 토지정리 및 건축시작
4;2011년 이후 쯤 인구 유입 및 서울 행정권 관공서 이전 이런 기초적인 공부나 현장 답사 후 투자함이 좋다.
매일우린 새로운 공부을 많은 사람들에게서 배운다. 그게 바로 인생 공부며, 투자공부다. 집값 특히 재건축 아파트 값의 하락 분위기는 분양시장에도 이어져 미분양 아파트가 2003년말 기준 3만가구가 넘어섰고, 계약률은 저조현상이 뚜렸히 나나타고 있다. 분양가 인하, 재건축아파트 값의 초고속 하락, 거래 실종의 정황을 놓고 볼 때 초고강도의 종합대책으로 예상됐던 10. 29대책 발표 직후 시장에서의 반응이 무덤덤했던 것은 대책의 수위나 파장에대한 분석의 시간이 필요했던게 아니라 시간이 지나면 부동산 정책 희미해진다는 기대감 때문이었다.
그러나 시간이 지남에 따라 이번은 지각변동이 일어나려 2003년말까지는 하였으나 2004년도로 들어서면서 하락폭이 둔화된다는 각종 여론조사이다. 건설사의 분양가 인하는 시늉한 내는 인하라 곳곳에서 나온다. 건설사들은 미리 하락폭만치 분양가을 높게 책정해 놓고 분양 며칠 전 평당 10만원 내외의 하락을 발표한다는 것이다. 2001년부터 아파트을 짖는 건설사와 아파트 부지로 토지을 매도한 족속들이 국내 부동산 전체을 흔들어 놓았으며, 그걸 건설부 부동산 담당자들이 맞장구을 쳐 주었던 것이다. 그게 2001년부터 2003년 10.29대책 전 까지의 우리나라 부동산이었다.
거기에 김대중 정부 말기 누수현상이 너무 커 부동산에 신경 쓸 겨를도 없게 만들엇던 것이다.
김대중 정부의 실정은 누가 뭐래도
1.김태정문제,
2;노벨상문제,
3;자식들 문제로 요약할 수 있다.
경기는 일반적으로 procyclical phase, recession phase,depression phase 즉 호황,후퇴,회복의 주기로 움직인다 한다. 경기순환을 difference equation 즉 차분방정식으로 정의한다.
경기 순환은
1;경기지표에 의한
2;비지니스 서베이에 의한
3;계량 경제 모험에 의한 측정을 하나 일반적으로 생산 판매 투자 고용 수출과 수입에 의한 판단도 이루어진다. 주택의 경기는주거용 건축허가, 거래, 투자에 의한 통계에 의하기도 한다. 주택경기는 실제 월별 통계에 의해 장래의경기을 예측한다.
주택경기 지수는
1;추세변동 secular trend
2;순환변동 cyclical movement
3;계절변동 seasonal variation
4;불규칙변동 illegular fluctuation 추세변동은 상승 또는 하강을 나타내며, 이것이 경제성장, 인구증가, 신자원개발, 기술개발, 부동산 및 주택경기 일반 경기의 지표가 된다. 좀 어렵더라도 공부하시면 부동산 투자에 도움이 되실 것이다.
우리나라 부동산 투자는 대체로 남이 시장에 갈 때 따라가는 경향이 많아 분석이나 정보.계산 같은게 필요없이 투자햇던 것이다. 남이 권하면 망하는 부동산도 조작이나 몰직각한 일부 컨설팅사나 개발사에 의해 투자햇던 것이다. 특히 주택 등 부동산 투자자들은 세금이나 금융 비용 등에 대한 계산은 하지도 않았으며, 계산하는 걸 가장 싫어하는 한국사람들이었다. 말로 투자하는 버릇이 너무 하다 할 정도인 한국인이다.
1985년 이후의 부동산 시장은수년을 빼고는 부동산 가격이 주기을 타면서 크게 올랐으며, 이로인해 불합리한 과세 체계나 개발비 등 금융비용이나 세금이 큰 부담이 투자수익을 내는데 크게 영향을 미치지 않았으며, 투기꾼들에 의해 조작된 가격이 많은 비용을 공제하고도 남았던 것이다. 무지하고 무능한 김영삼 정부 마지막 환란시만 가격이 내리막길을 크게 탓던 것이다.
현 정부의 부동산 정책은 10.29대책과 부동산 실명제에 가까운 정책 및 대대적인 세제 개편을 통한 수요 억제에 초점에 맞춰져 있기 때문에 개발부담금과 양도소득세,부동산 보유세, 재건축 아파트 개발부담금 등 각종 세부담에대한 계산에 시간은 2003년도 말 까지는 필요했으며, 2004년 초는 하락세가 둔화된 상태지만 대다수의 투자자들은관망하고 있다. 투기꾼들이나 떳다방, 복부인, 일부 컨설팅사나 개발사들에 의해 달아 오른 부동산시장을 삽시간에식혀버리는데에는 10.29대책과 주택실명제, 세금인상안 등이 상당한 효과를 2003년말까지는 분명 발휘했다.
대책 발표 후 해을 넘겼는데도 부동산시장은 상승한다, 하락한다로 겉잡을 수 없는 진단이 심하게 요동치고 있다.하늘 높은 줄 모르게 오르던 아파트값은 일순간에 강남권 빅4지역서 2만가구 이상이 1억원 이상 꺾였고, 깡통 아파트가 전국에 나오는가 하면, 미분양 아파트만 2003년말 3만가구 정도며, 건설사 분양가 내리기, 급기야 서울 동시분양아파트 분양가 인하, 1-2월 분양할 아파트 3월 이후로 연기, 시세보다 싼 급매물이 범람하는 등 시장분위기가
180도 달라졌었다.
이런 추세는 강남권에서부터 수도권과 지방 부동산에 까지 번지고 있다. 지방 대도시에서는 정부의 분양 아파트부지마져도 1개의 건설사도 신청하지 않은 이변에, 경기의 모지역 아파트는 1순위 청약자가 1명도 없는 기현상까지도 초래했다. 지금은 년초라 부동산시장은 숨고르기에 들어간 모습이 확실히 나타나고 있으며, 중개업소에서는 계약서 써 본지가 언제인지도 모를 정도라 하는 곳이 많다. 강남권이나 여타지역의 임대시장서 학군에 따라 보합세의 임대매물을 찾는 모습이 나온다 한다.
초기 소나기식 가격하락은 마무리가 되어 진정국면으로 접어드는 양상으로 보이지만 하락한다는 여론조사 및 전문가들이나 연구기관 및 언론의 진단이다. 한바탕 태풍이 지나간 뒤의 고요한 긴장감이 부동산시장 곳곳에 감지되고 있는 듯 하다. 그러나 투자들의 대부분이 상승이라는 단어을 쉽게 내 놓지 못하고 있으며, 1억 이상 하락한 부동산들도 20-30%정도 고평가 되었으며, 5년 이내의 아파트나, 택지개발 지구 및 신도시 아파트 대부분이 20%이상고평가 되었다고 생각한다.
하락하는 걸 가장 좋아하는 것은 부동산이며, 상승하는 대 겁나는 것이 시장의 물가라 한다. 그러나 사람에 따라다르리라 여긴다. 10.29대책의 충격파를 2004년부터 2008년 까지는 쉽게 떨쳐버리기는 어려워 보인다. 집값안정에대한 현 정부의 의지가 여전하고, 2001년부터 무더기로 지은 공동주택이 매년 50만가구가 넘으며, 그 아파트들이 매년 늘어난 상태서 계속 입주을 하고 있으나 입주 3개월이 지나도 밤에 불이 켜 있지 않은 아파트들이 수두룩하고,경기도에만 농가주택으로 빈집이 2만가구 이상이며, 구옥, 주상복합, 다가구, 오피스텔 지하방 등 비어있는 주택이셀수도 없는 형국이다.
10.29대책후 시장내부에 만연해있는 불안심리와 버블이라는 단어는 생각하기 조차 짜즐날 정도로 언론에 수시 튀어나오고, 한국경제와 세계 경제는 따로놀고 있으며, 투자없는 경제성장 등을 감안할 때 그 후유증이 2008년도 까지 길어질 공산이 너무나 크다. 분명코 결국 짙은 관망세가 가격을 약보합권에 잡아두면서 요즘같은 분위기가 1-2개월씩 매년 상승하는 척 하면서 약보합세가 2008년까지 이어질 것으로 전망된다.
정부의 부동산 정책도 분양 아파트에서 점차 임대아파트로 전환되어 가고 있다는 것이다. 분명 임대 아파트을 분양아파트 대비 35%이상 지을시는 중산층 이하는 공동주택 소유보다는 토지나 주택을 소유한다는 것이다. 선진국형 부동산 패턴으로 바뀐다는 것이다. 서울과 수도권 및 지방 대도시나 중소도시권의 분양시장이 급격히 냉각되고있다. 건설업체들이 계약금 인하, 무이자 융자, 이자 후불제, 샤시 및 풀옵션 제공, 고객 모셔오기, 모델하우스 수리 후 재분양 등 청약자들의 관심을 끌기 위해 다양한 혜택을 제공하지만 청약시장은 냉담하기만 하다.
지역적 차별화는 심해지는 것 같지만 수개월이 지나면 그런 지역적 차별화는 분양시장이 빠르게 실수요 중심으로재편되거나 차별화도 일어나지 않을 가능성 또한 높게 분석된다. 현제도 분양시장은 실수요자 위주의 분양이 이루어진다 하지만 지난 3년간 호경기의 미련을 버리지 못한 투자자들이 계약금 1천만원 미만에 중도금 후불제 등 갖가지 건설사들의 농간에 선 계약으로 여긴다. 그들은 지금도 분명 상승만 한다고 생각하고 있으며, 그들 사전에는하락이라는 단어보다 입주시 수천만원의 돈을 번다는, 벌 수 있다는 고정 관념이 더 팽배하다.
분양권 전매가 제한되는 투기과열지구는 지자체의 요구에 의해 완화될 전망이나 분양가는 하락한 추세다. 서민층의 소비 위축과 전반적인 실물경기도 3분기 이후나 나아질 전망이며, 현제는 위축되고 있으며, 향후 아파트, 주상복합, 오피스텔, 빌라 등 부동산의 분양시장도 지금의 일반경기 시장과 크게 다르지 않을 것으로 보이며, 실수요중심의 청약시장은 지속될 것으로 관측된다.
재건축 위축과 80%공정후 일반분양, 택지부족, 입주물량 과다, 분양연기 등으로 분양물량은 다소 줄어들 것으로예상되나 청약 1순위 투자자들은 관망하거나 판교나 동탄지구 및 대도시 주변의 신도시에 초점을 맞추는 관망세로 1순위 경쟁률은 별로이나 2-3순위나 무순위 경쟁률은 다소 높아질 것으로 예상된다. 공동주택 건설사들은 청약자들을 잡기 위한 경쟁은 어느해 보다 더욱 더 치열해질 것이다. 주상복합아파트나 오피스텔도 고전을 면치 못할 것으로 예상된다. 주상복합은 투기과열지구내 20가구 이상의 주상복합아파트도 분양권 전매가 제한되며, 청약자들에게도 청약통장이 있어야 청약을 할 수 있게 되기 때문이다.
2004년도도 4월 대선을 앞두고 신규 혹은 추가적인 규제제도가 시행될 예정이며,국회의 행정수도법의 통과로 날이가면 갈수록 매월 수일씩을 빼며는 공부을 좀 하고 현장답사을 게을리 하지 않은 수요자들의 부동산 재테크 전략과 방법도 수정과 수정을 거듭하는 전환기를 맞게 되리라 여겨진다. 2004년 부터 또는 그 이후 부동산 재테크 전략을 어떻게 세워야 하며, 과거의 틀에서 벗어난 투자방법, 합리적인 재산 늘리기, 금리 이상의 수익을 내는 방법, 보유한 돈이나 부동산의 손실보전 문제 등에 있어 안전하고 확실한 전략을 세워 분석 평가후 안전지대에 투자해야한다.
무주택자들은 이번 대책으로 인한 마이너스 영향이 없는, 오히려 수혜를 보는 대상이 될 수있으며, 서민들은 분양공동주택에서 임대주택이나 토지사장으로 재테을 돌려야 하는 상황도 연출되고 있다. 어떻든 초강경 부동산 대책으로 주택가격이 하락세로 반전되기 시작했고, 청약시장도 투기나 투자를 위한 청약자들이 사라지면서, 투기나 복권의 투자에서 실수요자 위주의 청약으로 재편되고 있다. 주택청약에 가입한 무주택자들은 청약통장을 여러각도로 생각하면서 내집마련에 나서는 것이 좋다. 무주택자의 경우 3월부터는 모기지(Mortgage)를 통해 장기저리 대출이 6%대의 고정금리로 내집마련이 가능하기 때문에 은행의 담보대출 비율 축소에도 수요자들은 투자의 길을 찾을 수 있다. 그러나 초기 모기지는 중산층이상의 투자자들만이 상상해 볼 수 있는 상품이 되리라 한다.
날짜:2004-01-09 |
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