기고문

박종석
주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서
주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서  
2006년 10월15일부터 12월 15일까지 내집마련을 강조한 부동산태평양(http://www.realer.co.kr)의 기고문은 전국부동산 예측을 강타했으나 판교고분양가와 검단신도시 발표로 주택공사와 건교부장관이 엉망으로 만들어버렸다.부동산 "부"자도 모르는 사람들이 자신의 재산을 지키기 위한 정책을 힘의 논리로 폈던 것이다. 2006년말 내집마련은 교과서라 할수 있을 정도로 대한민국 부동산 시장이 부동산태평양 예측을 믿었다. 현 정부 각료는 99% 퇴출되어야 하며, 고위직은 이미 버블 상태로 여겨야 할 것이다. 

2012년 주택보급율 112%인 선진국형 주택보급율로 2012년 전후 재테크 방법 다시 짜야 할 것이다. 그러나 지금 보유한 주택들이나 구입할 주택들은 대단지여야 하며, 시내 중심가의 재개발지여야 할 것이다. 재개발지는 전에는우리 역사 대대로 중심가였으나 달동네라는 명분으로 신도시에 밀린 상태다. 그러나 재개발지가 개발만 된다면 시내중심권으로 다시 부상할 가능성이 99%다. 면적의 크기에 따라 지역 대도시에 견줄만하고 잘만 개발한다면 도시 변두리 신도시보다 몇배 더 좋은 투자처가 될 것이다. 달동네 주변은 이미 도시의 형태는 갖추어진 곳이다. 

수도권 일대 아파트값이 이상 급등하자 내 집 마련 수요자들은 남이 시장에 가니 두엄지고 시장 따라가는 꼴이되고 있다. 한박자 쉬는 아량이 절실히 필요한 시점이다. 지금보다 11월 중하순이후 조용한 시간을 택해 내집마련을하여야 할 것이며, 가능한 1순위 당첨 가능한 투자자들은 청약에 더 신경써야 할 것이다. 내집마련한 사람들이나마련 할 사람들은 2012년 전후 재테크 리모델링이 필수적이며, 가능한 달동네 재개발지의 중심가, 그 도시의 중심가를 선택하여야 할 것이다. 사람이 많이 모인곳이 상권이 좋으며, 사람이 많은 곳이 상권 투자처며, 집값이 비싸기마련이다. 

집값이 언제까지 상승세를 탈지 예측하기란 쉬운 일이 아니다. 믿음이 있는 곳에 행운도 따르기 마련이다. 집값에미치는 변수들이 많게 보이지만 주택보급율이 갈수록 늘어나며, 2020년 부터는 우리나라 인구가 줄어든다. 2005년전라남도의 인구가, 2006년 경상북도의 인구가 줄어든다. 인구가 줄어드는 광역자치단체는 주택보급율이 120%을넘거나 넘나들 준비를 하고 있다. 우리나라 부동산의 30%이상에서 30%이상의 부동산이 30%이상 2006년말 거품이다. 거품은 꺼진 뒤 알 수 있다. 

가격이 상승시 버블은 더 가깝게 다가오고,지역도 더 많아지며, 환란때 이상의 버블, 일본 과거 이상의 버블이 반드시 온다는 것이다. 이미 부동산 버블은 지방에서 2004년말부터 온 것이다. 여유돈으로 버티고 잇지만 반드시 2012년이 가까워질수록 눈에 보이게 고통이 올 것이다. 다가 올 폭락사태를 대비한 투자전략이 필요하며, 현제 부동산을 리모델링하고, 안전한 투자처를 선택하고, 2012년 전후까지 자신의 재산을 안전하게, 안전한 곳에 투자를 하는지혜가 필수적이다. 하루 아침에 수익을 내기 투기성 투자보다 중장기를 내다보고 내집마련을 하는 지혜다.
 
우리나라는 산업구조나 인구 고령화 등에서 닮은 게 많아 일본의 경험은 투자 방향을 잡는 데 나침반이 될 수 있다. 버블금융에서 일본의 버블이다. 일본은 도시에 사람이 많이 산다. 차를 타고 외곽으로 나갈시 전원주택이나 농가주택 정도로 우리나라 집들보다 더 적은 집들 흔히 볼수 잇다. 자신의 능력만큼의 집을 보유하고, 알뜰한 집을 더 선호한다. 우리나라 봉급생활자 봉급이 250만원 정도, 일본은 350만원 정도이나 엔화가치로는 8배 정도다. 그런데도 일본인들은 아주 근면성실하고 알뜰하게 생활한다. 자동차는 집집마다 보유했지만 가까운 곳은 지하철이나자전거 및 오토바이를 많이 이용한다. 동네 구석 곳곳에 자판기가 많다. 즉 일본의 내집거주는 도심으로 돌아온 것이다. 

부동산 버블로 인해 주택가격이 30여년간 오르지 않자 시내로 돌아 온 것이다. 일본은 주택보급율이 114%로 선진국형 주택보급율 112%를 상회해 주택가격 상승은 십수년간 거이 없다. 오직 토지만이 시내 중심권 가까이서 오르고 있으며, 바닷바람으로 집들은 수십년 된 건물처럼 소금기가 많으며, 곰팡이 낀 건물들이 동경시내서도 얼마든지 볼 수 있다. 우리나라도 일본의 부동산이 상승시 반드시 우리나라 부동산 버블이 온다는 것 세계 최초로 강조했다. 수년간 상승하다 하락하고를 반복하고 있으며, 2006년말 까지도 상승 여력은 일본서 발견되지는 않으나 상승과 멈춤이 계속되고 있다. 이 사이 우리나라 지방은 부동산 버블이 다가올려 꿈틀데고 있는 것이다.
 
장기적인 투자안목,미리 갈아타는 투자안목 지금부터 길러야 할 것이다. 오늘 보다는 내일을 바라보는안목이 절실하다. 요즘 언론의 글이나 전문가들이 글 보면 부동산태평양의 '부동산 대 예측"곳곳에서 수명이 옮겨쓰고 있다. 오늘도 며칠전도 요즘 매주 2-3회 정도씩 부동산태평양 글을 전문가들이 옮겨 쓴 경향이 곳곳에서 발견된다. 2002년 부터 우리나라 부동산 글은 대다수가 부동산태평양의 예측 글이며, 6개월에서 3년후 그 예측이 현실화되고 있다. 
mYTV21     
일시 : 2016-02-20 [07:09] / IP : 27.119.39.206
Total : 61건
61 부동산 개발의 사업성 기초자료 ()박종석1318
60 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석777
59 참여정부 부동산정책 -주택정책을 중심으로 ()박종석830
58 주택값 반등은 먼 옛날의 추억 ()박종석980
57 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1728
56 부동산 투자는 본인의 예측이 전문가을 앞서야 성공 ()박종석1134
55 부동산 시장,주식시장은 앞으로 ()박종석912
54 팍팍 깍어주는 아파트 급속 늘어날 태세이다. ()박종석1494
53 선진국형 부동산 투자는 수익을 목표로 투자 ()박종석1276
52 금리 내렸다 상승시 2-3년후 버블이 시작된다. ()박종석1220
51 부동산 전망과 흐름,정부의 정책 발표 미리 알기 ()박종석1048
50 빈집 많고,미분양아파트 2천5천세대에 농가주택 ()박종석1636
49 한.일 부동산시장 거품 저금리에 주택담보대출 경쟁도 판박이 ()박종석798
48 2003년은 부동산 조정기,2-5년안에 부동산 하락 한번 ()박종석1016
47 부동산 경기와 개발 전략 ()박종석1281
46 부동산 직,간접 투자와 투기 ()박종석1202
45 이런 투자,이런전망,이런사람,이런분석 ()박종석1412
44 투자수익을 내기 위한 상권분석과 입지선정 ()박종석1404
43 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1358
42 부동산 투자시 눈높이을 한단계만 낮추어 투자합시다/ ()박종석1033
41 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석923
40 노후와 투자을 대비한 전원주택 개발에 대하여 ()박종석2229
39 프로젝트 파이낸스(project finance)에 대해 ()박종석1339
38 내집마련 지역 선택과 2015년 전후 버블에 대한 대비 ()박종석874
37 일기예보로 풀어보는 2004년도 각 시.도 부동산 전망 ()박종석1150
36 부동산으로 보는 종부세 대상자와 아닌자의 생활상 ()박종석854
35 부동산 정보는 없으며,개발지만 있을 뿐이다. ()박종석1618
34 부동산 경기와 부동산 개발 전략에 대해 ()박종석1374
33 집 마련 아파트 분양시장의 실태 및 전망 ()박종석884
32 인천, 경기도 뉴타운 지역 개발 축 마련 ()박종석1384
31 강남 재건축 소형의무비율과 개발부담금 계산후 ()박종석1600
30 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1385
29 버블,붕괴,폭락 과연 한국에서 부동산 하락 사태 오는 ()박종석2094
28 부동산 투자 어려운 것입니다,이렇게 하면 성공/ ()박종석949
27 광교신도시 분양가 인하로 세계적 명품도시로 개발 ()박종석1150
26 토지시장 안정대책은 투기꾼들 지나 간 뒤의 생색용 ()박종석946
25 부동산과 금리는 한국 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석1132
24 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석961
23 21세기 투자전략과 방법 및 현제의 부동산 하락은 ()박종석1156
22 내 집 마련 및 확장 전략 ()박종석670
21 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석796
20 2007년도 부동산시장 전망과 주택건설 추이 예측 ()박종석1300
19 2007년 .. 그 이후 부동산시장 전망 재테크 ()박종석1312
18 100년간 임대 남아돌고 2005년부터 지방부동산 버블 ()박종석1034
17 아무리 부동산 오른다 해도 70%이상 지역에서 부동산 오르지 않아 ()박종석935
16 갖은자들의 재산형성은 일반인들 생각과 차이나 ()박종석762
15 언론에 오르내리는 지역이 바로 돈이다. ()박종석1220
14 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석831
13 주택 보급율 100% 넘을때 이 부동산은 패가망신 당한 ()박종석1376
12 2015년 이후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석1073
11 종부세 세대별 합산 헌법재판소가 위헌을 ()박종석1103
10 폭풍 전야같은 부동산 시장 메리트 시장으로의 탈출구 ()박종석1231
9 전국 시.군 통합 2010년까지 몇곳이나 성사? ()박종석1056
8 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1058
7 선진국형 부동산 투자 전략은 이렇게 세워라 ()박종석1465
6 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 ()박종석1070
5 시장 상황에 맞는 재테크 전략은 부동산 시장 ()박종석1447
4 재개발.뉴타운 분석 평가 철저히 한후 구입을 ()박종석2325
3 행정수도을 건설하기 위한 관련제도 ()박종석652
2 부동산의 지가 변동율에 의한 가격 형성 과정.. ()박종석914
1 부동산태평양 관리자 기고문 ()박종석1770

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