기고문

박종석
부동산과 금리는 한국 부동산에서 통하지 않는다.
부동산과 금리는 한국 부동산에서 통하지 않는다. 
서로 정보 교환하며, 정보는 나누는 것이다. 부동산과 금리는 한국 부동산에서 통하지 않는다. 선진국 금리는 1-3%가 적정선이며, 우리나라와 같이 초보 선진국에서는 3-5%가 적정금리라 누차 강조한바 있으며, 일반 경제학자들도 이말을 하지 못한 말이다. 아파트가 살기좋은 아파트에서 투기의 대상 아파트가 된지 벌써 15년 정도되었다.처음 국내에 아파트 지을시 일본사람들의 주택이거나 호텔로 사용하다 70년대 부터 아파트을 본격적으로 한국에짖기 시작하였다. 살기편한 아파트가 70년을 지나 80년대 후반부터 투기대상의 아파트가 되어버린 것이다.

환란 이전 금리가 15%대에서 환란후10%이하로 내려가더니, 김대중 정부 마지막 3년 누수현상과 같이 재건축 아파트에서 분양아파트에 이르기까지 투기장화 된 것이다. 서울 강남에서 시작해 경기 인천을 지나 대도시 전역을휩쓸고 다녔다. 요즘 `부동산 투자는 금리에게 물어보라는 말이 있으나 그건 부동산을 모르는 사람들의 말이며, 한국의 부동산과 외국의 부동산 흐름을 읽지 못한 사람들의 값어치 없는 이론에 불과하다. 그런 사람들은 경제는 알망정 선진국과 우리나라 부동산의 분석이 부족한 사람들이 지껄이는 말 작난에 지나지 않는다. 어떻든 금리가 부동산 시장에 미치는 영향이 어느 때보다 커진다 하지만 우리 환경에는 적응되지 않았다. 아니 적응하려다 3년이 지나가 버린 것이다.

우리실정에 맞지 않은 부동산과 금리의 패턴이기 때문이다. 요즘은 부동산과 경기 일치 하지도 않는다. 그건 시중에 380조원 이상이라는 돈이 투자와 투기 대상을 찾아 헤멘지 오래이며, 투기화 자금으로 동원 가능한 돈만 968조원이라 한다. 우리가 상상하기 힘든 돈이 공중에 떠 다니며, 먹이감을 찾고 있는 것이다. 97년 환란시 우리 서민들은 금을 내다 팔아 환란을 극복하자고 아우성이었지만 갖은자들이 보유한 달러만 내 놓아도 외채을 갚고도 남는다 했다. 그러나 갖은자들과 졸부들, 권력층에 있는 사람들은 금과 달러을 내 놓지 않았다. 서민들만 내 놓았으며,그들은 지금 금반지나 목걸이 하나 장만하지 못하고 있는 사람들이 대부분인 것이다. 실로 안타까운 일이다. 

지난 3년간 또는 금리 하락후 집값 급등은 저금리 때문이라기 보다는 김대중 정부의 누수현상 때문이었다고 말 할수있는 것이다. 김대중 정부는 김태정 문제을 조기 처리했어야 했으며, 노벨평화상은 퇴임후 받았어야 했고, 자식들 관리을 철저히 했어야 했는데 그걸 실기했던 것이다. 그게 380조원이라는 유동자금 보다 지난 3년간 부동산이오른, 투기장화 된 주 원인이다. 난 김영삼이 대통령 되면 어떤 사업도 하면 망하고,봉급 생활자가 가장 행복할거다 했으며, 김대중이 대통령 되면 노벨평화상에 들떠 힘기 채운다 했고, 이회창이 대통령 되면 전두환 박정희 때보다 더 피비린내 난다 했다.

노무현이 대통령되면 이승만 시절에 나온 구호인 못살겠다 갈아보자, 라는 구호가 나온다 했다. 지금 생각해 보아도 현실감이 보이며, 그렇게 생각된다. 개인적으로 생각하여 님들도 그러길 바라는 마음이며, 우리나라서 위의 말은 최초로 한 사람이다. 정부가 최근 5ㆍ23 조치를 내놓은 이후 다소 부동산 시장의 사정이 달라지는분위기다. 그러나 믿음이 가지 않은 부동산 흐름이 연출되고 있다. 각종 규제에도 하늘 높은 줄 모르던 재건축아파트값이 진정되는가 하면 분양시장에서도 찬바람이 불고 있다. 

지난해 8월부터 서울 경기 인천에는 30만 가구 이상의 집이 남아돌기 시작하였다. 경기도에 빈 농가주택이 2만가구 이상에 수도권 빌라, 원룸, 지하방, 구옥, 주상복합 등 많은 주택이 임차인을 찾지 못했던 것이다. 이런 와중에도 노무현 정부 초기 규제전 투기는 여전히 활보하려 하자 정부는 실기을 않으려고, 노무현의 부동산 만큼은 잡겟다와 행정수도 이전은 반드시 성사시키려는 마음을 읽은 건설교통부는 저금리에도 불구하고 정부의 강력한 규제만 발휘된다면 부동산시장이진정될 것이라는 기대을 걸고있다. 물론 당장 된서리를 피하기 위해 일부는 거래을 중단된 탓에 집값이 주춤하고 있으나 이미 몇 차례 규제대책 발표 후처럼 2~3개월 후에는 다시 출렁일 수도 있다는반론도 만만치 않으며 투기세력은 그걸 기다리고 있는 것이다. 

미국과 유럽 등 주요국 금리인하가 잇따르고 있고 우리나라도 콜금리를 추가 인하할 것이라는 전망도 나오고 있으며, 외국 금융 전문 기관에서는 한국의 금리 낮추어라는 암력도 넣고 있다. 부동산은 모르는 사람들은 향후 금리추이에관심이 모아지고 있으나 부동산과 우리나라 부동산에 대한 연구을 조금이라도 한 사람은 넌센스로 여기고 있다. 한국의 부동산을 몰라도 너무 모른다는 것이다. 환란이후 지난 정부의 3년 누수현상으로 집값이 금리와 상당히연동됐던 게 사실이지만 앞으로도 금리추가 하락이 부동산값 급등으로 이어질지는 불투명하기 보다는 별 영향 미치지 않는다는게 현실이며, 우리나라 부동산의 앞으로 나아갈 방향이다.

우리나라 부동산은 주택보급율 107%이상될시, 행정수도 발표후 3-년 정도 지나 보상이 나갈시,임대주택을 일반주택 비율 35%이상 지을시 부동산 값은 안정된다고 여겨도 된다. 고로 앞으로3-5년간의 부동산은 상승과 하락이 오래가지 않으며, 단기적으로 움직인다고 보아도 된다. 공급을 수요에 맞추어야 된다는 말도 일리가 있으나 부동산정책이 정책다워야 부동산 투기을 잡을 수 있는 것이다. 두번째는 아파트가 살기좋아 분양받는다거나 구입한다는인식이 심어짐으로 부동산 투기을 어느정도 잠재울수 있는 것이다. 또한 아파트의 개념이 실수요 개념으로 전환되어야 하며, 단독주택의 선호도가 뚜렸이 나타나야 아파트 투기을 어느정도 잡재울수 있는 것이다. 부동산 이외의투자 대상이 나와야 하나 한국의 국민성으로 앞으로 10년 정도는 나올 가능성은 희박하다.

은행 금리는 저축해 봐야 소용이 없는 시대 갈수록 더 하고,주식은 하면 망한다는 개념, 사업은 돈 갖은자들은 안전과 귀찮음 때문에 꺼려하고 있는 것이다. 금리와 집값의 긴밀한 연관관계,금리와 부동산과 연관관계가 지난해말경부터 시작해 금년들어서도 덜 민감해졌다는 것은 모두가 아는 사실이다. 현재 국내 부동산 시장을 보면 시중에돈은 많은데 여전히 투자할 곳은 없는 상황이다. 이 때문에 규제에도 불구하고 돈이 부동산시장에서 잘 빠져나오지 않는다. 

오히려 아파트에서 상가와 땅으로, 서울 수도권에서 지방으로 규제가 느슨한 곳을 찾아 돈이 부동산시장을 맴돌며흐르고 있는 상황이라 하지만 일부의 기우에 지나지 않으며,언론의 기사 광고에 지나지 않는게 현실인 것이다. 분명 우리의 부동산은 일본이나 선진국의 부동산과는 다른 모습이며, 10년 이상 그렇게 가리라 여긴다. 집값을 잡으려면 금리인상밖에 없다는 주장도 있지만, 그건 누차 강조했듯 경기는 알지언정 부동산을 모르는 반토막 전문가들이 하는 말인 것이다. 

실물경제가 어려운 데 금리를 올린다는 것은 말도 안된다는 주장이 더 우세하다고 볼 수 있다. 세계 각국이 금리를 더 낮추고 있는 상황이며, 세계는 기아급수적으로 발전하고 있으며, 선진국으로 발돋음하고 있다. 그런 상황의세계 경제의 틀에서 금리가 내리면 내렸지 반등하지는 않는다는 것이 정설이다. 부동산 비전문가들이 금리에 의해부동산이 움직이고, 한국 버블 금방 올것 같이 이야기 하지만 그들은 부동산 전문가가 아니다. 외국의 부동산과 우리나라 부동산 시장의 변화와 움직임은 차원부터가 다르다. 한국의 부동산은 보유의 부동산이며, 투기의 부동산이다. 외국 부동산은 필요한 만큼의 소유의 부동산이며, 최유효이용과 개발을 하려는 부동산이다. 외국의 금리는 신용사회의 금리이며, 우리의 금리는 선진국으로 도전하려는 금리이다.

차원 부터가 다르다. 부동산을 알려면 정치 경제 사회 그리고 외국의 경제와 정치 및 부동산 분위기을 읽을 수 있어야한다. 그리고 강대국의 경제 상황을 읽어야만 가능하다. 그렇지 않으면 부동산을 알수 없다. 지난 3년간은 대한민국 국민 모두가 부동산 전문가라 했으며, 돈 놓고 돈 먹기였다. 돈 두고도 돈 벌지 못한 사람은 바보거나 부동산 투자에 관심이 애당초부터 없었던 사람이거나,남을 믿지 못하거나 이 돈 놓히면 죽는다는 강박관념이 심한 사람들이엇다.

2000년부터 2003년 3-5월사이 까지는 대한민국 어지간한 사람은,부동산 투자 두어번 한 사람은 전문가라 자부했다. 2003년 3-5월 이후부터는 점점 날이가면 갈수록 부동산 전문가는 사라져 가고 있으며, 국내에 부동산 전문가다운 전문가는 10명도 되지 않는다. 지금은 부동산 이론도 과거의 이론이지 현실에 맞지 않는 이론이 허다하다. 부동산 경기 변동도 현실성이 없는 경기 변동으로 흐르고 있다.

부동산은 일부에서는 목숨과 같은 부동산이다. 그걸 섯불리 투자해서도 아니되며 날이가면 갈수록 전문가에게 일임한 투자여야 한다. 한국에 리츠가 들어왔지만 성공하기 힘들며, 부동산을 모르는 사람들이 투자한다. 부동산을안다면 스스로 투자한다. 분명 예금은 이율이 없으며,주식은 하면 망한다. 그러나 앞으로도 우리나라 부동산은 지역별로,테마별로 수익 난다. 그런 투자여야 하며, 분석에, 정보에, 유능한 컨설턴트 추천에 의한 투자여야한다.   
날짜:2003-06-18   
일시 : 2016-02-21 [07:08] / IP : 27.119.39.206
Total : 61건
61 부동산 개발의 사업성 기초자료 ()박종석1320
60 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석779
59 참여정부 부동산정책 -주택정책을 중심으로 ()박종석832
58 주택값 반등은 먼 옛날의 추억 ()박종석980
57 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1730
56 부동산 투자는 본인의 예측이 전문가을 앞서야 성공 ()박종석1136
55 부동산 시장,주식시장은 앞으로 ()박종석914
54 팍팍 깍어주는 아파트 급속 늘어날 태세이다. ()박종석1494
53 선진국형 부동산 투자는 수익을 목표로 투자 ()박종석1276
52 금리 내렸다 상승시 2-3년후 버블이 시작된다. ()박종석1220
51 부동산 전망과 흐름,정부의 정책 발표 미리 알기 ()박종석1048
50 빈집 많고,미분양아파트 2천5천세대에 농가주택 ()박종석1636
49 한.일 부동산시장 거품 저금리에 주택담보대출 경쟁도 판박이 ()박종석798
48 2003년은 부동산 조정기,2-5년안에 부동산 하락 한번 ()박종석1016
47 부동산 경기와 개발 전략 ()박종석1281
46 부동산 직,간접 투자와 투기 ()박종석1202
45 이런 투자,이런전망,이런사람,이런분석 ()박종석1412
44 투자수익을 내기 위한 상권분석과 입지선정 ()박종석1404
43 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1358
42 부동산 투자시 눈높이을 한단계만 낮추어 투자합시다/ ()박종석1033
41 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석923
40 노후와 투자을 대비한 전원주택 개발에 대하여 ()박종석2229
39 프로젝트 파이낸스(project finance)에 대해 ()박종석1339
38 내집마련 지역 선택과 2015년 전후 버블에 대한 대비 ()박종석874
37 일기예보로 풀어보는 2004년도 각 시.도 부동산 전망 ()박종석1150
36 부동산으로 보는 종부세 대상자와 아닌자의 생활상 ()박종석854
35 부동산 정보는 없으며,개발지만 있을 뿐이다. ()박종석1618
34 부동산 경기와 부동산 개발 전략에 대해 ()박종석1374
33 집 마련 아파트 분양시장의 실태 및 전망 ()박종석884
32 인천, 경기도 뉴타운 지역 개발 축 마련 ()박종석1384
31 강남 재건축 소형의무비율과 개발부담금 계산후 ()박종석1600
30 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1385
29 버블,붕괴,폭락 과연 한국에서 부동산 하락 사태 오는 ()박종석2094
28 부동산 투자 어려운 것입니다,이렇게 하면 성공/ ()박종석949
27 광교신도시 분양가 인하로 세계적 명품도시로 개발 ()박종석1150
26 토지시장 안정대책은 투기꾼들 지나 간 뒤의 생색용 ()박종석946
25 부동산과 금리는 한국 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석1134
24 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석961
23 21세기 투자전략과 방법 및 현제의 부동산 하락은 ()박종석1156
22 내 집 마련 및 확장 전략 ()박종석670
21 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석796
20 2007년도 부동산시장 전망과 주택건설 추이 예측 ()박종석1300
19 2007년 .. 그 이후 부동산시장 전망 재테크 ()박종석1312
18 100년간 임대 남아돌고 2005년부터 지방부동산 버블 ()박종석1034
17 아무리 부동산 오른다 해도 70%이상 지역에서 부동산 오르지 않아 ()박종석935
16 갖은자들의 재산형성은 일반인들 생각과 차이나 ()박종석762
15 언론에 오르내리는 지역이 바로 돈이다. ()박종석1220
14 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석831
13 주택 보급율 100% 넘을때 이 부동산은 패가망신 당한 ()박종석1376
12 2015년 이후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석1073
11 종부세 세대별 합산 헌법재판소가 위헌을 ()박종석1103
10 폭풍 전야같은 부동산 시장 메리트 시장으로의 탈출구 ()박종석1231
9 전국 시.군 통합 2010년까지 몇곳이나 성사? ()박종석1056
8 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1058
7 선진국형 부동산 투자 전략은 이렇게 세워라 ()박종석1465
6 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 ()박종석1070
5 시장 상황에 맞는 재테크 전략은 부동산 시장 ()박종석1447
4 재개발.뉴타운 분석 평가 철저히 한후 구입을 ()박종석2325
3 행정수도을 건설하기 위한 관련제도 ()박종석652
2 부동산의 지가 변동율에 의한 가격 형성 과정.. ()박종석914
1 부동산태평양 관리자 기고문 ()박종석1772

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