토지시장 안정대책은 투기꾼들 지나 간 뒤의 생색용
부동산은 흐름에, 정보에, 분석에 의해 유능한 컨설턴트의 확정된 판단에 의해 투기꾼들이 스쳐간 후 투기지역이나 토지거래 허가지역, 감시지역 등이 결정된다. 이건 투기꾼들이 올려 놓은 가격을 정부가 뒤에서 지정까지 1-3개월 시차을 두고 그들이 다른 지역으로 옮길 기회을 주고 지정하기 때문이며, 투기꾼들의 정보을 따라가지 못하기때문이다. 나라의 정보도 기업에서 줄 정도로 정부의 정책이나 정보가 아직도 따라주지 못하고 있다. 한번 오른 부동산은 고점 매입이 아니면 하락의 가능성은 아주 낮다. 대체로 초기 구입가격에 2배정도 오른 상태에서는 하락이란것은 없으며, 3배 정도 오른 가격이 고점 매수가격이며, 그들이 3년 이상 지나야 시장서 움직이는 시장 가격이다.
투기꾼들이 지나간 가격은 분명코 개발가능성, 테마가 있는 부동산, 뭔가 오를만한 이유가 확실한 부동산인 것이다. 40조원을 움직이는 그들,1천조원을 동원할 수 있는 그들이 아무렇게나 투자하지 않는다. 그런데 정부는 뒤 늦게 규제을 하려하는데 그들은 자취을 감추고 다른 지역을 물색한 단계이며, 새로운 지역은 능력없는 정부의 부동산 담당자가 알수가 없는 것이다. 투기꾼들은 정보나 분석에 의해 움직이는 그들은 여러형태의 정보나, 정보꾼들,그리고 언론을 등에 업고 움직인다. 그런데 과히 그들을 단속한다는 것은 말도 아닌 것이며, 그 배후에는 부동산정책을 담당하는 직간접적인 인물도 포함되는 경우가 허다하다.
부동산도 주식과 같이 회사서 어떤 연구을 하여도 자본이 부족한 경우가 많다. 그런데 연구발표시 많은 돈을 벌수 있는데 돈이 없다. 히트 상품이나 개발을 한 그 회사는 상장된 주식을 모아야 한다. 그때 그 대상이 사채업자며.회사는 사채업자을 수소문해 회사 주식을 일정액 사들인다. 물론 수익이 난 주식은 회사와 사채업자가 협약에 의해 수익을 분배한다. 그 다음이 외국인 회사며, 다음은 증권회사, 전문 주식투자자, 일반 투자자이다. 일반 투자자가 언론을 통해 투자시는 1-2일간 오르다 하락하는 경우가 많다. 주식도 사채업자나 회사사 사 모은 뒤 일반 투자자에게 오는 기간은 장장 3-6개월이라는 것이다.
부동산도 투기꾼에서 그들의 주위나 친인척을 지나 개인 투자자들에게 투자 기호을 주는 기간은 3-6개월인 것이다. 3-6개월 중 그래도 빠른 투자가 고점 투자을 면하는 것이다. 부동산도 투기꾼이 2-3개월 스쳐간 뒤에 돈많은
재력가나 그의 친인척 투자에 일반 투자자가 투자시까지는 3-6개월간이며, 정부의 규제는 3-4개월사이 하게 된다.그때 투기꾼들은 스쳐간 뒤인 것이다. 걸려드는 것은 선의의 일반 투자자들이며, 그들이 수익을 내는데는 3년 이상이 걸린다는 것이다. 부동산은 호재가 있을시 오르게 된다.그 호재도 전라 경상 강원도의 호재는 호재가 아닌 경우가 허다하다. 그들 지역 부동산은 대체로 평당 5천원 미만에서 1-2만원이면 구입이 가능하다. 1천평 구입에 2천만원만 투자해도 된다.
큰 손들은 1십만평을 구입해 3천평 단위로 평당 5천원에 구입해 3만원 매도하여도 9천만원이면 충분하고 등기에중개수수료을 주어도 1억이면 가능하다. 아무리 개발비용이나 잡비가 많이들었어도 한곳에서 배 이상을 벌었다는 것이다. 물론 투자 수익은 분배해 여럿이 일정액씩 나누어 쓰게된다. 투기꾼들에 의해 20년전 전라 경상 강원도의 일부지역은 지금도 그때의 가격을 받는다는 것은 하늘에 별따기이다. 고로 그들 지역은 투기꾼들에 의해 형성된 가격이 아니고, 개발업자나 컨설팅 업체의 가격이다.
많은 돈을 움직일 수 있는 투기꾼들이 개발업자나 컨설팅 업체가 주무르는 부동산 건드리지 않는다. 이와같이 투자에도 투자의 손길이 다르다는 것이다. 차원 자체가 다른데 정부가 투기꾼들 속 주머니을 건드릴 수 없는 것이다.비법은 투자의 패턴이나 차원이 다르다는 것이다. 건강이 최고이며, 밥 3끼먹고 돼지고기에 생선 채소 잘 먹으면건강하고 장수한다. 이런 환경속에서 부동산 가격의 정상적 가격이나, 전매제한, 투기단속, 주택가격 안정 등은 정부의 정책과 국민들이 본 가격은 늘 반대방향으로 흐르기 마련이며, 택지개발지구나 신도시 주변의 토지가격,테마가있는 지역의 부동산 중 토지가격은 너무나도 빗나간 가격이 되곤 한다.
지금도 행정천도 지역의 부동산, 고속전철이나 고속철도 개통지역, 택지개발지구나 신도시 발표지역의 외곽은 늘상 움직이는, 물먹는 하마와 같은 가격이 형성되고, 천도지역인 중부권은 늦으면 늦을수로 손해인 가격 형성되고있다. 토지시장 안정대책이나 규제는 부동산 시장에 충격을 주지 못하고 맨날 서성거리고만 있다. 1년에 부동산 정책 10-30회 발표한지 1980년대 이후 연속적이지만 올해도, 내년에도, 그 후년에도 또 발표한다. 이게 부동산 정책인 것이며, 정부의 규제인 것이다.
투자자라면, 전문가라고 한다면, 부동산에 대한 글 쓴다면, 이걸 알았어야 한다. 부동산은 정보에 의한 선 투자인것이다. 그래야 일반 투자자들은 투기에 걸려들지 않으며, 선 투자후 3-10년 지나면 자연적으로 상승해 있으며, 정부도 수년 전 투자로 말 한마디나 단속도 못하는 것이다. 그 기법을 인터넷을 통해 정보다운 정보을 배워야 하는 것이다. 맨날 언론에 기고 된 정보나 아파트 시세표나 극적거리다 간 허송세월 다 보내고 투자 기회 놓히는 것이며 ,남의 글 불평불만만 하게 되는 것이다.
판교, 동탄 등 신도시지역의 보상의 돈이 수원, 용인, 양평, 평택, 천안, 오산, 아산, 연기, 공주, 청원, 청주와 대도시 주변의 개발지역, 테마가 있는 지역을 돌려 회전한다. 바다옆의 가든부지, 팬숀부지, 별장부지에 심지어는 실버타운이나 곺프장부지에 관광시설 부지에 이르기까지 그들의 손이 가지 않는 곳이 없으며, 그래도 덜 움직인 부동산은 기존 시가지의 주택류 정도일 뿐이다. 곰곰히 부동산의 흐름을 연구해 볼 필요가 있다.
인터넷이 발발햇다지만, 인터넷으로 부동산 정보을 얻을수 있지만 20-30대의 인터넷 부동산 투자자들은 대부분이2천만원에서 1억원미만인 경우가 많으며, 40-60대의 진짜 투자자들은 대부분이 인터넷을 못해 정보을 인터넷으로정보을 엊지 못하기때문에 정보을 제대로 이용하지 못하기에 투기꾼들이 지나간 부동산을 2-3개월 후에나 투자하는 경우가 허다하다. 신세대는 투자하고 싶어도 소액이라 투자 못하고, 나이든 세대는 정보에 어두워 투자 못하곤한다. 50대 정도의 나이는 자신의 집 주위 투자을 대체로 원하기 때문에 큰 돈은 벌지 못하지만 안전한 투자을 한다. 젊은 세대가 돈이 있다면 몇번 재벌(재탕) 투자을 하여 돈을 놓히는 경우가 있으리라 여긴다. 늘상 자신을 후회하면서 살아가는 사람들입니다.
날짜:2004-02-06 |
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