기고문

박종석
광교신도시 분양가 인하로 세계적 명품도시로 개발
광교신도시 분양가 인하로 세계적 명품도시로 개발 
강남대체 3인방으로 꼽히는 수원 광교신도시의 중·소형아파트 분양가가 16~20% 정도 낮아진다. 평당 분양가가 당초 1000만원선에서 900만원으로 내려 33평형의경우 총 2000만원 정도 인하되는 효과가 생길 것으로 전망된다. 그러나 판교 신도시 분양가처럼 3월 .8월의 5개월만에 배에 가까운 인상으로 광교신도시도 시간이 가면 갈수록 인하폭이 낮아져 1천만원 이하나 이상이 될 가능성이 다분하다. 분양이 빠르면 빠를수록 인하폭이 커질것으로 예상하나 정부의 공공공사 사채업자나 같은 존재여서 믿음은 가지 않는다. 또한 광교신도시는 택지개발 지구로 2018년에나 전매가 가능하며, 2012년 주택보급율이 서울서도 112%가 되는 시점으로 과연 투자성이 높을지는 두고 볼 일이다.

분명한 것은 부동산태평양(http://www.realer.co.kr)이 2012년 내집에 대한 대전환과 2015년까지만 주택값 오른다고 부동산 대 예측에서 기고했다. 광교는 2015년이 아닌 2018년에 전매가 가능하며,모든 신도시 택지개발 지구대다수가 25.7평 이하는 10년,25.7평 이상은 5년간 전매제한에 걸린다. 이때 25.7평 이상은 2012년 전환기에 맞아떨어질수도 있으나 지역에 따라 다르다. 또한 광교는 송파등과 같이 반값 아파트 대상지역으로 반값 아파트가 아닌 임대 아파트가 될 가능성도 높다,

기반시설 설치비(지구 밖 광역교통개선비)를 정부·지자체가 분담할 경우 추가로 평당 10만~30만원 안팎이 낮아져 전용면적 25.7평 이하 중·소형 아파트를 평당 800만원대 후반에 분양할 수 있을 것으로 예상된 가운데 광교신도시는 개발규모가 판교(281만평)보다 큰 341만2000평에 총사업비 8조4000억원이 투입된다. 주택 공급물량도 당초보다 1만가구가 늘어난 3만4000여가구로 2008년 9월에 아파트가 첫 분양될 예정이다. 

용적률이 165%에서 185%로20%p 상향됐고, 녹지율도 45.5%에서 39.4%로 줄었다. 인구밀도도 ha당 53명에서 69명으로 늘어 쾌적성이 반감됐다. 역사에 길이 남을 명품신도시로 비즈니스파크는 신도시 상징성과 경기도 성장동력이 될 수 있는 기업유치를 위해기업이 원하는 조건을 사전에 수렴해 반영하는 기업위주의 과감한 개발이 되도록한다. 광교신도시를 세계적인 명품도시로 개발해 도민의 삶의 질을 향상시켜 나간다.

11·15 대책이 적용될 6개 신도시 가운데 광교신도시에 적용될 것이 확실한 분양가 인하 요소는 
1;녹지비율 축소 
1;택지공급 가격 기준변경 
1;용적률 상향 등 이다.

45.5%이던 녹지비율이 39.4%로 낮춰지면 가처분(유상공급)면적이 최대 20만8000평 늘어나게 돼 택지 조성원가가 당초 700만원에서 596만6000원으로낮아진다. 택지공급가격은 감정가 대신 조성원가의 110%가 적용되기 때문에 평당656만2000원으로 종전(840만원)보다 21.9% 줄어든다. 용적률이 현재 165%에서 185%로 높아지면 똑같은면적에 들어서는 가구 수가 그만큼 늘어나게 돼 분양가에 포함되는 가구당 택지비가 종전 평당 509만원에서 평당
354만7000원으로 떨어진다.

이때 가구당 택지비에 건축비(표준건축비+가산비용=평당 450만원)를 더한 광교신도시 중·소형 아파트의 평당 분양가는 804만7000원으로 종전(959만원)보다16.1%(154만3000원) 낮아진다는 계산이나 과연 공공기관이 그렇게 분양할지는 의문이며, 이자율이나 판교 예로 분양가가 높아질수도 있다. 또한 여당이나 제1야당 정권 잡을시 차떼기나기차떼기 하려 돈 긇어 모으기 위해 정권 초기에 갖은 수작 불리 가능성이 높다. 또한 판교나 분당지역 및 강남권아파트 평당가가 2-3천만원 간다면 광교신도시도 최소한 1500-2000만원에 대한 기대감으로 투기장 아니면 분양가인상이 불보듯 뻔하다.

33평형을 기준으로 보면 분양가가 2억6555만원으로 종전(3억1647만원)보다 5092만원 정도 하락하나 반 정도만 믿으면 될 것이다. 반만 믿어도 분당 판교 및 강남권 주택 시세를 기준으로 분양 당첨만 된다면 억대의 피가 붙는 것은 기정사실이다. 전용 25.7평 초과 중·대형의 경우는 택지공급가격이 중·소형 택지보다 비싼감정가로 정해지지만용적률 상향 등에 따른 가격인하 효과는 똑같아 분양가가평당 890만원 선으로 7% 정도 낮아질 전망이다.

정부와 지자체가 기반시설 설치비를 분담하면 중·소형 아파트 분양가는 평당700만원대 후반까지 떨어질 수도 있지만 어디까지나 가정이지 이를 밑는 사람은 없을 것이다. 광교신도시의 기반시설 설치비는 1조5000억원 수준에 달해 정부·지자체가 50%를 분담하면 분양가는 평당 773만원,30%(4500억원)를 분담하면 평당 785만원까지 낮춰져 2~3.3%포인트의 추가 인하효과가 생길 것으로 예상된다.

기반시설 설치비를 정부·지자체가 전액 부담한다면 분양가를 평당 690만원 선까지도 낮출 수 있지만 재정여건상이는 사실상 불가능하다. 분양가 인하효과를 6% 선으로 추산한 사업기간 단축 및 조성비 절감 방안은 광교신도시에적용되지 않거나 효과가 미미할 전망이다. 2007년 5~6월 중 실시계획승인이 예정돼 있는 등 분양 준비가 막바지단계여서 사업기간(분양시기) 단축효과가 3개월에 그칠 것이기 때문이다. 용적률 확대·녹지비율 축소를 위해 개발계획·실시계획을 변경할 경우 총사업비나 기반시설 설치비가 일부 늘어나 분양가 인하폭이예상보다 줄어들 가능성도있다.

차익실현은 2018년에나 가능광교신도시와 가까운 용인 상현동 일대나 수원 영통지구의 32~33평형대 아파트값은현재 평당 1100만~1300만원 선이다. 현시점에서 보면 광교 중·소형 아파트 당첨자들은 주변시세보다 1억~1억5000만원 정도 싼 값에 내 집을 장만할 수 있다. 이 같은 시세차익을 손에 쥐기 위해서는 주택이 남아도는 2012년 전후를 지난 2018년까지 기다려야 하는 것은 공공택지 내 중·소형 아파트는 계약 후 10년(입주 후로는 7~8년)간 분양권전매가 금지되기 때문이다. 이 기간 동안 광교신도시와 주변 집값이 어떻게 변할지도 알 수 없다. 쾌적한 주거환경을 갖춘 새 아파트를 주변시세보다 싼 값에 장만할 수 있다는 점은 분명하지만, 앞으로 12년 뒤에나 가능한 시세차익만을 염두에두고 청약 전략을 세운다면 난센스가 될 것이다. 2012년 전후 재테크 전략, 내집마련에 대한 전환기다. 
 지료제공 : 부동산태평양   2007년 12월 14일 (금) 18:24:20  [데일리경인 김광충 기자]  

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