기고문

박종석
다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여
다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 
자금출처조사란 부동산을 취득한 경우 그 취득에 들어간 돈의 출처를 확인하는 것으로 자금출처조사를 하는 경우는 연령, 직업, 성별, 소득 및 재산상태 등으로 보아 자신의 능력으로 부동산 등을 취득할 수 없는 사람이 부동산등의 재산을 취득할 때 그 재산의 취득방법 및 소요된 자금의 출처를 확인한다. 만약 자금의 출처가 확인되지 않으면타인으로 부터 증여 받은 것으로 추정 당하고, 증여세를 납부하여야 한다. 부동산을 취득했다고 해서 무조건 자금출처조사를 받지는 않는다. 연령별로 취득금액이 기준금액에 미달하는 경우 또는 기준금액을 넘더라도 최근 3년동안 소득 및 부동산 양도소득금액이 취득금액의 70% 이상인 경우에는 자금출처조사를 하지 않고 사후관리만 한다. 

자금출처조사 기준금액 구분 취득자산 주택 주택 이외 
30세 미만 5천만원 3천만원 
30세 이상~40세 미만 세대주인 경우 2억원 5천만원 
세대주가 아닌 경우 1억원 5천만원 
40세 이상 세대주인 경우 4억원 1억원 
세대주가 아닌 경우 2억원 1억원 

자금출처조사는 세무서에서 어떤 조사를 직접 나오는 것이 아니라 본인이 취득한 자금이 어디서 조달되었는지를서면으로 입증하면 된다. 세무서에서는 증여 혐의가 있을 경우 취득자금 소명자료 요구서를 보내고, 요구서를 받은 사람은 요구서에 기재된 취득자금의 출처와 증빙서류를 관할세무서에 직접 또는 우편으로 15일 이내에 보내면된다. 

자금출처를 증빙하는 서류는 소득이 있는 경우 소득세 납세증명서 또는 납세 영수증 사본 1부, 융자나 남의 돈을빌린 경우에는 부채증명서, 다른 재산을 처분한 경우에는 매매계약서, 등기부등본, 전세보증금이 있는 경우는 전세계약서 등이 있다. 세무서에서는 소명자료를 검토하여 증여의 혐의가 있는 경우 직접 조사를 하는데 취득한 금액전체를 입증할 필요는 없다. 취득자금으로 입증해야 할 금액은 취득자금의 20%, 2억원 중의 적은 금액을 제외한나머지 금액을 입증이다. 15억원 짜리 주택을 취득한 경우 취득금액의 20%인 3억원과 2억원 중 적은 금액인 2억원을제외한 13억원을 입증하여야 하나 13억원 중 입증된 금액이 8억원이라면 15억원 중 입증된 8억원을 제외한 7억원에 대해 증여된 것으로 보아 증여세를 내야 한다. 

주택이나 토지 아파트 등 부동산을 증여할 때 절세 목적으로 널리 사용돼온 부담부 증여가 채무승계에도 강화된주택담보대출 규정이 적용된다. 부담부 증여란 부모가 담보권이 설정된 재산을 자녀에게 증여하면서 그에 따른 채무도 함께 넘기는(자녀가 채무 승계) 담보로 은행에서 대출을 받아 집을 매입한 뒤 이를 자녀에게 증여하는 것이다.싯가 4억원짜리 아파트를 자녀에게 증여의 경우 증여공제(3000만원)를 뺀 3억7000만원이 과표다. 1억원까지 10%, 1억~5억원까지 20%, 5억원 초과 30% 등 구간별로 증여세율이 적용되기 때문에 증여세는 누진세다. 자진 신고하면 10%를 할인받을 수 있다. 이에 비해 3억원의 담보대출이 낀 시가 5억원짜리 아파트를 증여할 경우 채무를 빼고증여가액을 계산되어 채무 3억원을 제외한 1억원 중 증여공제 3000만원을 뺀 7000만원으로 과표가 줄어든다.

부담부 증여시에는 양도소득세를 별도로 내야 하지만 이를 감안해도 절세효과가 나나 자녀의 주택대출 채무승계도 주택담보대출로 간주돼 총부채상환비율 기준을 적용받아 연간 원리금 상환금액이 연소득의 40% 이내로 제한해 연소득이 적을수록 대출가능 금액이 줄어든다. DTI 기준에 의하면 연소득 5000만원이며 대출만기를 15년으로할 경우 대출가능 금액은 2억1000만원이다. 

종전처럼 담보인정비율 60%를 기준으로 한 대출가능금액 3억6000만원보다 1억5000만원 줄어드는 셈이다. 새로운DTI 기준이 적용되면서 소득이 적은 자녀에게 부동산을 부담부 증여하기 어려워졌으며, 자녀의 소득 수준에 따라부담부 증여액을 조절해야 한다. 그런데도 상담시 대부분의 상담자들이 융자는 낸 3개월 이내 부모가 갚아줄것이라 한다. 부모 잘 둔 탓인지 젊은 사람들 재테크 수단이 좋아진지 편법은 이 시간에도 곳곳에서 만연하고 있다.    
(중앙일보 기고문) 기고자;https://www.realer.co.kr/부동산태평양  
일시 : 2016-02-24 [07:00] / IP : 27.119.39.206
Total : 61건
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