기고문

박종석
다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여
다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 
자금출처조사란 부동산을 취득한 경우 그 취득에 들어간 돈의 출처를 확인하는 것으로 자금출처조사를 하는 경우는 연령, 직업, 성별, 소득 및 재산상태 등으로 보아 자신의 능력으로 부동산 등을 취득할 수 없는 사람이 부동산등의 재산을 취득할 때 그 재산의 취득방법 및 소요된 자금의 출처를 확인한다. 만약 자금의 출처가 확인되지 않으면타인으로 부터 증여 받은 것으로 추정 당하고, 증여세를 납부하여야 한다. 부동산을 취득했다고 해서 무조건 자금출처조사를 받지는 않는다. 연령별로 취득금액이 기준금액에 미달하는 경우 또는 기준금액을 넘더라도 최근 3년동안 소득 및 부동산 양도소득금액이 취득금액의 70% 이상인 경우에는 자금출처조사를 하지 않고 사후관리만 한다. 

자금출처조사 기준금액 구분 취득자산 주택 주택 이외 
30세 미만 5천만원 3천만원 
30세 이상~40세 미만 세대주인 경우 2억원 5천만원 
세대주가 아닌 경우 1억원 5천만원 
40세 이상 세대주인 경우 4억원 1억원 
세대주가 아닌 경우 2억원 1억원 

자금출처조사는 세무서에서 어떤 조사를 직접 나오는 것이 아니라 본인이 취득한 자금이 어디서 조달되었는지를서면으로 입증하면 된다. 세무서에서는 증여 혐의가 있을 경우 취득자금 소명자료 요구서를 보내고, 요구서를 받은 사람은 요구서에 기재된 취득자금의 출처와 증빙서류를 관할세무서에 직접 또는 우편으로 15일 이내에 보내면된다. 

자금출처를 증빙하는 서류는 소득이 있는 경우 소득세 납세증명서 또는 납세 영수증 사본 1부, 융자나 남의 돈을빌린 경우에는 부채증명서, 다른 재산을 처분한 경우에는 매매계약서, 등기부등본, 전세보증금이 있는 경우는 전세계약서 등이 있다. 세무서에서는 소명자료를 검토하여 증여의 혐의가 있는 경우 직접 조사를 하는데 취득한 금액전체를 입증할 필요는 없다. 취득자금으로 입증해야 할 금액은 취득자금의 20%, 2억원 중의 적은 금액을 제외한나머지 금액을 입증이다. 15억원 짜리 주택을 취득한 경우 취득금액의 20%인 3억원과 2억원 중 적은 금액인 2억원을제외한 13억원을 입증하여야 하나 13억원 중 입증된 금액이 8억원이라면 15억원 중 입증된 8억원을 제외한 7억원에 대해 증여된 것으로 보아 증여세를 내야 한다. 

주택이나 토지 아파트 등 부동산을 증여할 때 절세 목적으로 널리 사용돼온 부담부 증여가 채무승계에도 강화된주택담보대출 규정이 적용된다. 부담부 증여란 부모가 담보권이 설정된 재산을 자녀에게 증여하면서 그에 따른 채무도 함께 넘기는(자녀가 채무 승계) 담보로 은행에서 대출을 받아 집을 매입한 뒤 이를 자녀에게 증여하는 것이다.싯가 4억원짜리 아파트를 자녀에게 증여의 경우 증여공제(3000만원)를 뺀 3억7000만원이 과표다. 1억원까지 10%, 1억~5억원까지 20%, 5억원 초과 30% 등 구간별로 증여세율이 적용되기 때문에 증여세는 누진세다. 자진 신고하면 10%를 할인받을 수 있다. 이에 비해 3억원의 담보대출이 낀 시가 5억원짜리 아파트를 증여할 경우 채무를 빼고증여가액을 계산되어 채무 3억원을 제외한 1억원 중 증여공제 3000만원을 뺀 7000만원으로 과표가 줄어든다.

부담부 증여시에는 양도소득세를 별도로 내야 하지만 이를 감안해도 절세효과가 나나 자녀의 주택대출 채무승계도 주택담보대출로 간주돼 총부채상환비율 기준을 적용받아 연간 원리금 상환금액이 연소득의 40% 이내로 제한해 연소득이 적을수록 대출가능 금액이 줄어든다. DTI 기준에 의하면 연소득 5000만원이며 대출만기를 15년으로할 경우 대출가능 금액은 2억1000만원이다. 

종전처럼 담보인정비율 60%를 기준으로 한 대출가능금액 3억6000만원보다 1억5000만원 줄어드는 셈이다. 새로운DTI 기준이 적용되면서 소득이 적은 자녀에게 부동산을 부담부 증여하기 어려워졌으며, 자녀의 소득 수준에 따라부담부 증여액을 조절해야 한다. 그런데도 상담시 대부분의 상담자들이 융자는 낸 3개월 이내 부모가 갚아줄것이라 한다. 부모 잘 둔 탓인지 젊은 사람들 재테크 수단이 좋아진지 편법은 이 시간에도 곳곳에서 만연하고 있다.    
(중앙일보 기고문) 기고자;https://www.realer.co.kr/부동산태평양  
일시 : 2016-02-24 [07:00] / IP : 27.119.39.206
Total : 61건
61 부동산 개발의 사업성 기초자료 ()박종석1284
60 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석743
59 참여정부 부동산정책 -주택정책을 중심으로 ()박종석798
58 주택값 반등은 먼 옛날의 추억 ()박종석928
57 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1676
56 부동산 투자는 본인의 예측이 전문가을 앞서야 성공 ()박종석1096
55 부동산 시장,주식시장은 앞으로 ()박종석872
54 팍팍 깍어주는 아파트 급속 늘어날 태세이다. ()박종석1342
53 선진국형 부동산 투자는 수익을 목표로 투자 ()박종석1252
52 금리 내렸다 상승시 2-3년후 버블이 시작된다. ()박종석1190
51 부동산 전망과 흐름,정부의 정책 발표 미리 알기 ()박종석1010
50 빈집 많고,미분양아파트 2천5천세대에 농가주택 ()박종석1606
49 한.일 부동산시장 거품 저금리에 주택담보대출 경쟁도 판박이 ()박종석780
48 2003년은 부동산 조정기,2-5년안에 부동산 하락 한번 ()박종석982
47 부동산 경기와 개발 전략 ()박종석1253
46 부동산 직,간접 투자와 투기 ()박종석1188
45 이런 투자,이런전망,이런사람,이런분석 ()박종석1396
44 투자수익을 내기 위한 상권분석과 입지선정 ()박종석1374
43 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1330
42 부동산 투자시 눈높이을 한단계만 낮추어 투자합시다/ ()박종석1021
41 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석905
40 노후와 투자을 대비한 전원주택 개발에 대하여 ()박종석2209
39 프로젝트 파이낸스(project finance)에 대해 ()박종석1191
38 내집마련 지역 선택과 2015년 전후 버블에 대한 대비 ()박종석850
37 일기예보로 풀어보는 2004년도 각 시.도 부동산 전망 ()박종석1130
36 부동산으로 보는 종부세 대상자와 아닌자의 생활상 ()박종석834
35 부동산 정보는 없으며,개발지만 있을 뿐이다. ()박종석1596
34 부동산 경기와 부동산 개발 전략에 대해 ()박종석1360
33 집 마련 아파트 분양시장의 실태 및 전망 ()박종석858
32 인천, 경기도 뉴타운 지역 개발 축 마련 ()박종석1368
31 강남 재건축 소형의무비율과 개발부담금 계산후 ()박종석1582
30 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1365
29 버블,붕괴,폭락 과연 한국에서 부동산 하락 사태 오는 ()박종석2078
28 부동산 투자 어려운 것입니다,이렇게 하면 성공/ ()박종석935
27 광교신도시 분양가 인하로 세계적 명품도시로 개발 ()박종석1130
26 토지시장 안정대책은 투기꾼들 지나 간 뒤의 생색용 ()박종석928
25 부동산과 금리는 한국 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석1116
24 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석943
23 21세기 투자전략과 방법 및 현제의 부동산 하락은 ()박종석1140
22 내 집 마련 및 확장 전략 ()박종석648
21 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석774
20 2007년도 부동산시장 전망과 주택건설 추이 예측 ()박종석1286
19 2007년 .. 그 이후 부동산시장 전망 재테크 ()박종석1296
18 100년간 임대 남아돌고 2005년부터 지방부동산 버블 ()박종석1010
17 아무리 부동산 오른다 해도 70%이상 지역에서 부동산 오르지 않아 ()박종석911
16 갖은자들의 재산형성은 일반인들 생각과 차이나 ()박종석744
15 언론에 오르내리는 지역이 바로 돈이다. ()박종석1198
14 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석811
13 주택 보급율 100% 넘을때 이 부동산은 패가망신 당한 ()박종석1358
12 2015년 이후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석1051
11 종부세 세대별 합산 헌법재판소가 위헌을 ()박종석1085
10 폭풍 전야같은 부동산 시장 메리트 시장으로의 탈출구 ()박종석1213
9 전국 시.군 통합 2010년까지 몇곳이나 성사? ()박종석1036
8 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1038
7 선진국형 부동산 투자 전략은 이렇게 세워라 ()박종석1449
6 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 ()박종석1050
5 시장 상황에 맞는 재테크 전략은 부동산 시장 ()박종석1419
4 재개발.뉴타운 분석 평가 철저히 한후 구입을 ()박종석2281
3 행정수도을 건설하기 위한 관련제도 ()박종석628
2 부동산의 지가 변동율에 의한 가격 형성 과정.. ()박종석884
1 부동산태평양 관리자 기고문 ()박종석1752

1
이름 제목 내용

| 회사소개 | 이용자약관 | 개인정보 보호대책 | 책임한계 및 법적고지 | 회원정보변경 | 아이디찾기 | 비밀번호찾기 | 회원탈퇴 |
☎ TEL : 010-4556-7538 유료회원 상담전화만 / Fax : 유료회원 전용
주소 : 수원시 팔달구 매교동 258-9 | 허가번호 : 3648-1329 사업자등록번호: 124-19-59513
부동산태평양 소장 : 박종석 E-mail : reales@naver.com Copyright ⓒ 2001 realer .co.kr All rights reserved
이멜의 수집을 거부하며,이멜 수집으로 발생한 책임은 수집한 귀하(귀사)가 질 것입니다.