기고문

박종석
강남 재건축 소형의무비율과 개발부담금 계산후
강남 재건축 소형의무비율과 개발부담금 계산후  
강남권 아파트로 이사가는 것을 목표로 삼는다면 강남권 재건축 아파트 구입가 현제보다 15%더 하락한다면 구입시기가 될 것이다. 6억원대의 아파트는 6억원대가 무너져 내리면 매수시점이 될 것이지만 6억원대가 무너지지 않고 있으며, 5억원대 재건축 아파트는 5억원대가 무너져야 하고, 4억원대는 4억원이 무너질시 무입시기로 봐야 할것이다. 그러나 대부분의 재건축 아파트들이 눈치 작전으로 마지노선 가격대가 더 하락기미가 보이지 않고 있다. 300세대 이상의 민영아파트나 재건축시 소형아파트(전용면적18.2평이하) 의무 비율이 20%이상 지어야 한다.2001년말부터다.허나 지방은 지자체장의 재량에 의하여 5%정도는 늘리거나 줄일수 있다.지역은 서울.인천(일부)의정부 구리 남양주 하남 고양 수원성남 안양 부천 광명 과천 의왕군포 시행 등 16개 시이다.

강남 입성을 꿈꾸는 실수요자들은 가격대의 마지노선이 깨지거나 현제 값에서 15%정도 빠질시 반드시 구입하여야 할 것이다. 현재 강남 아파트 값이 높아 일반인들은 그림의 떡이다.강남권은 대체로 10억선의 자금이 필요하며,구입후 전세을 놓는다하여도 매가의 20%선에 머물고 있는 전세값으로 초기 부담이 너무 큰 것이다. 강남권뿐만 아니라 재건축이나 재개발시 임대주택 의무화 비율이나 소형주택 의무화비율이 있지만 한강변에서 주상복합 용적율이 350%이상 주어지는 경우가 2012년 전후부터는 일반 아파트에서도 용적율이 현제의 200%대에서 300-500%대로 높아질 것이란 예상은 부동산태평양이 입이 마르도록 수년 전 부터 강조한 사항이다.

소형아파트 의무비율만이 아니라 기반시설금 부금이 재건축이나 재개발시 더 큰 난제이다.기반시설부담금은 연면적에 기반시설비용을 곱해 산출한다. 이때 기반시설비용은 표준시설비용과 용지비용을 합한 값을 사용한다. 표준시설비용은 ㎡당 5만8000원이고, 용지비용은 시군구 평균 공시지가에 용지환산계수와 건물별 유발계수를 곱해서 구한다.연면적은 60.5평(200㎡) 초과분만 적용한다. 100평짜리 주택이라면 39.5평에 대해서만 부과하는 것이다. 재건축은 증축분에 대해서만 부과한다. 부담률은 20%가 적용되는데 지자체에서 25% 수준에서 조정할 수 있다. 이에 따라 지자체별로 15-25%가 적용된다.사업자가 기반시설을 자체적으로 설치할 경우 그만큼은 부담금에서 공제해 준다. 재건축 재개발의 경우 지자체에 도로를 제공하면 해당액만큼 공제 받을 수 있다.

■기반시설부담금 산출방법 (예)연면적 300㎡ 다가구주택, ㎡당 시군구 공시지가 200만원 
기반시설부담금 = [표준시설비용(㎡당 5만8000원)+용지비용[0.3(주거지역)×1.0(주택)×200만원(시군구 공시지가 평균)]×연면적(100㎡)×부담률(20%, 15-25%) ☞산출액 = 65만8000원×100×0.2=1316만원 
◆표준시설비용 : 전국 57개 택지지구를 대상으로 한 기반시설 표준시설비용 산출결과 ㎡당 5만8000원으로 산출한다 
◆용지비용 : 지역별 환산계수, 건축물별 유발계수에 시군구 개별공시지가 평균을 적용한다. 
◆지역별 환산계수 : 건축연면적당 40%의 기반시설면적이 필요함. 이에 따라 기반시설이 미비한 녹지 및 비도시지역은 0.4(40%)를 적용하고, 주거 0.3, 공업 0.2, 상업 0.1을 적용함. 상업지역은 30%는 확보되어 있고 10%만 확보하면 된다. 
◆건축물별 유발계수 : 건축물의 용도에 따라 기반시설 유발정도가 다름. 이에 따라 단독주택은 1.0, 제1종 근생시설 1.9, 제2종 근생시설 2.4, 업무시설 1.0, 숙박시설 1.4를 적용한다. 
◆땅값 : 정상적인 개발행위가 제한되는 필지를 제외한 시군구별 평균 공시지가를 사용한다 
◆연면적 : 200㎡ 초과분만 적용한. 
◆부담률 : 부담금의 20%로 하되 지자체장이 25%범위 내에서 조정할 수 있음. 결국 15-25%사이에서 결정됨.
◆공제액 : 부담금에서 납부의무자가 직접 설치한 기반시설 설치비용을 공제해 준다 

재건축 아파트로 강남권에 내집마련을 강구하겠다는 사람들이 적지 않다. 2006년 11월 15일 이후 강남권의 재건축 아파트들은 대체로 2% 이상 내려 많게는 5천에서 -2억까지 하락했다. 값이나 평형에 따라 하락폭의 차이가 난다. 주택법 통과로 최소한 종부세 기준일인 6월 1일 전까지는 호가가 더 낮아질 것이며,현제 하락한한 만큼이나 %로 15%정도 호가가 낮아질시 구입하여야 할 것이다. 더 하락 할 것이란 기대는 갖어도 되나 마냥 하락하지 않는다.부동산은 하락하면 보합세가 나타나며 반드시 상승한다.상승도 마냥 상승하지 어니하며 일정기간 지날시 하락과 상승이 반복되며, 부동산은 하락은 미미하지만 상승폭은 상당히 컷던게 우리나라 부동산 시장의 흐름이었다.

주택법이 국회에서 통과됨에 따라 강남 재건축은 심리적 가격저항선마저 무너져 대치동 은마아파트 30평형대는 마지노선인 10억원 선이 깨지면서 9억억원대 후반기까지 다가섰다. 9억원대 초반으로 돌아설시 매입하여야 할 것이며, 8억선대로 구입하려 한다면 구입시기 놓힐 가능성이 더 높다할 수 있다. 일부 층ㆍ향이 나은 10억원대 매물은 물론이고 9억원대 매물도 매수자가 현제는 없다고 할 수 있다. 최고가 11억원선에서 4개월 새 1억5000만원 이상 호가가 낮아진 것이다.물론 현제의 우리나라 공동주택의 70%이상이 70%이상 부동산 30%정도 고평가 되었으나 호가가 4개월째 낮아져 현제는 15%정도 고평가 되었다 할 수 있다.

개포주공1단지 17평형도 강남권 재건축의 3대 악재인 보유세 부담, 추가분담금 인상, 대출규제 때문에 호가 하락세로 매도자들은 12억원 선으로 고점 대비 2억원 이상 호가가 낮아졌다. 반포주공 1단지 22평형은 9억7000만억원선, 32평형은 16억원 선으로 22평형이 11억원대, 32평형이 16억6000만원선이었으나 32평형은 매수자들이 15억원대가 되면 매수할 것으로 보이나 16억원대가 깨진다면 더 낮은 값이 구입하려 할 것이다. 소형 평형을 중심으로 가격이 오히려 좀 회복되고 있어 내집마련을 하려는 사람들이나 신혼부부들이 한신 8차ㆍ10차 17평은 고점이 5억3000만원 선에서 5억원대가 무너진 후 5억원대로 회복세지만 이사철이 지나는 5-8월경에는 다시 5억원대가 무너질 가능성이 다분하다. 잠실 5단지 34평형은 5000만원가량, 강동구 고덕 주공과 둔촌 주공 단지도 평형별로 하락세가 이어지고 있다. 

강남권은 일부 호재에 매물이 순식간에 사라지는 경우가 반복됐기 때문에 수요자라면 어느정도 하락시 매수시점이 될 것이다. 부동산도 일반 경제의 재화들처럼 구입시는 가격이 떨어질 때 사야 한다. 보유세 부담 증가와 기존 대출 규제로 급매물도 안팔리고 있다. 실수요자라도 좀 더 기다려도 될 것이나 마냥 기다리기 보다는 자신이 원하는 마지노선을 세워 구입시기을 정해야 한다. 보유세 부담으로 5월 중순까지는 처분성 급매물이 나올 것이다. 분양가 상한제 실시로 조합원 부담이 늘어날 전망이며 실수요자라면 5월 중순까지 급매물 출회 여부를 지켜보는 게 유리하다. 지금 가격에서 10-15% 정도 추가 하락이 이뤄지면 실수요자들은 매수에 나서도 될 것이다 .

부동산시장이 얼어붙으면서 부녀회의 아파트 값 담합도 통하지 않고 있다. 과거에는 부녀회를 중심으로 이뤄졌다.아파트값 담합도 급감해 과거 하루평균 2~3건에 달하던 집값담합 신고건수가 사흘에 1건 정도로 신고된 사례 가운데 담합이 적발된 건수도 줄어드는 추세다. 현제도 부녀회 아파트값 담합조사를 진행중이지만 아파트값 담합이 줄어드는 것은 부동산시장 위축과 함께 담합효과가 별로 없다는 인식이다   
한경닷컴 집필자 부동산태평양 - 박종석 (2007-04-20 06:09)  
일시 : 2016-02-25 [06:49] / IP : 27.119.39.206
Total : 61건
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