기고문

박종석
집 마련 아파트 분양시장의 실태 및 전망
집 마련 아파트 분양시장의 실태 및 전망
 아파트 청약시장이 극과 극을 달리고 있으며,지난 2년간 분양 아파트 중에 반 이상이 분양가보다 낮아진 시세로거래마져 이루어지지 않고 있으며,미분양 아파트는 2008년 말 사사외대에 이어,2009년 분양할 아파트 1/3도 공급되지 않지만 미분양 아파트는 매달 사상 최대가구수을 갱신하고 있다. 1천조원 이상의 유동자금이 주식시장과 부동산 시장을 넘나들고 있어 주식이나 부동산의 주의주의보 내려야 할 정도이다. 시장은 악과 선,분양과 미분양,계약가구수는 소수에 불과한데도 청약률은 하능을 찌를듯 높은 이상 현상이다.

 아파트 시장에서 실수요와 투자,투기을 갸름하는  잣대는 없이 분양받아 입주 할 의사도 없으면서 계약하고 보자는 식으로 융자금 40%이상 받아 신용불량자 위기에 처한 경우 흔하다. 중도금 융자받아 해지하고 싶어도 건설사에서 해지해 주지 않아 속만 타고 있다. 분양권은 투기대상이 아니어서 분양가 이하라도 쳐다보지도 않으며, 입주할 아파트가 미입주 상태인 경우가 5만가구가 넘는다.  

 2-3년간 주택시장에서 약  1백만 가구가 공급되었지만 정상적 투자자는 힘들고 융자로 인해 고충과,프레미엄 붙지 않아 방법을 찾지 못하고 있다. 내짐마련이 아닌 투기의 대상으로 삼았다가 주택보급율이 113%에 이르고 가계수입 감소와 실업자 증가,통장에 잔고가 줄어들자 땅르 치고 통곡하고 있다. 사회는 보험회사 직원만 늘고,보험 수령자만 느는 희안한 세상이지만 정부는 서민들은 안중에도 없다.

 주택시장 침체로 분양가에 프리미엄이 거의 없고,상한제가 적용돼 분양가도 원가 수준이다. 전매 가능 시기는 지역·공사기간·주택형별로 달르며, 아파트의 전매제한 기간이 단축되면서 분양권 시장에 매물이 쌓이고 있다. 택지지구, 신도시 아파트에는 전매제한이 풀리면서 팔아 달라는 매도 문의가 증가하고 있는 반면 사겠다는 사람은 없다.
2009년 3월 18일부터 전매제한 기간이 완화된 파주 운정신도시,판교신도시 등에는 분양권을 팔겠다는 계약자들의문의다. 파주 운정신도시 두산 위브,삼부르네상스,동양엔파트 월드메르디앙,남양휴튼 등 분양가 상한제 아파트의중대형은 3월 18일부터 전매가 가능해지면서 매물이 증가하고 있다. 

 이들 아파트는 전매제한 기간이 계약후 중소형은 5년, 중대형은 3년이었다가 각각 1년, 3년으로 변경돼 중대형은
3월 18일 이후 전매할 수 있다. 전매가 풀리자 중도금,잔금 마련이 힘든 사람들이 분양권을 팔려고 내놓고 있다. 동호수에 따라 프리미엄을 받기 원하지만 매수 문의가 없어 거래는 잘 안된다. 사정이 급한 사람은 웃돈없이 분양가에 팔겠다는 사람도 적지 않다. 

  미분양이 넘치고 분양가 이하로 떨어지는 매물이 늘고,청라지구는 분양가을 낮추어 분양하고 있으나 공급 과잉으로 청약약률에 비해 계약률이 얼마나 될지 의문이다. 아파트 분양시장에 투자 수요가 살아나는 조짐이 보인다지만 유동자금이 침투된 상태이나 언제 빠져 나갈지 모를 유동자금이며,투기의 대상이 유동자금이며,투기는 하지않고 투자만 하여야 할 것이다. 내 집 마련에 대한 투자,여유자금으로 투자가 현명하며,분양가의 20%이상의 융자는가정불화의 시초이다. 경기 부진시 소형에서 중대형으로 갈아타려한다면 1천가구 이상 대단지 서울 근접 거리의
투자가 현명하며, 경부선 축이 좋으나 경부선 축과 버블새븐 지역의 70%이상의 지역이 70%이상 상승해 추가하락시 구입이 현명하다.

 전매차익을 얻으려는 사람이 많아졌으나 전매차익 보다는 여유자금으로 투자이다. 규제 완화로 투자하기 쉽다지만 강남권 규제 해지후 몇개우러 아니되어 부동산 규제 다시 할 가능성이 높아 막차탈 가능성도 염두에 둔 투자여야 할 것이다. 청라나 송도지구 외지인 투자가 많아졌으나 빠져 나가기 힘든 경우가 외지인 투자가 된 경우 흔했다. 프리미엄이 많이 붙을 것이라는 기대는 하지 않아야 할것이며,도시에서 공동주택이 80%가 넘아 아파트에 대한 투자는 신중을 기해야 한다. 

 양도세 감면으로  양도소득세는 다가구 주택에서 분명히 줄어 절세되었다. 집이 남아도는 시기에 1가구 2주택자는 되지 않아야 할 것이며,차라리 임대사업자로 등록이 현명하다. 투자 수요가 불어난 만큼 청약에 신중해야 한다.청약 경쟁률이 높다고 계약률이 높은 것은 아니라는 것은 수도권 최대 투자지역인 광교신도시에서 경험했다. 주택시장이 회복세에 접어들려면 2012년 전후이며,2015년이 되어야 안정된 주택시장이 될 것이다. 입지,가격,교통,근린시설,학교 등에서 투자가치 높고,주거환경이 좋은 곳 선택과 갈아타기 시기다.   
  공인중개사 협회보 칼 럼 ( 글: reales );박종석 
일시 : 2016-02-27 [07:16] / IP : 27.119.39.206
Total : 61건
61 부동산 개발의 사업성 기초자료 ()박종석1320
60 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석779
59 참여정부 부동산정책 -주택정책을 중심으로 ()박종석832
58 주택값 반등은 먼 옛날의 추억 ()박종석980
57 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1730
56 부동산 투자는 본인의 예측이 전문가을 앞서야 성공 ()박종석1136
55 부동산 시장,주식시장은 앞으로 ()박종석914
54 팍팍 깍어주는 아파트 급속 늘어날 태세이다. ()박종석1494
53 선진국형 부동산 투자는 수익을 목표로 투자 ()박종석1276
52 금리 내렸다 상승시 2-3년후 버블이 시작된다. ()박종석1220
51 부동산 전망과 흐름,정부의 정책 발표 미리 알기 ()박종석1048
50 빈집 많고,미분양아파트 2천5천세대에 농가주택 ()박종석1636
49 한.일 부동산시장 거품 저금리에 주택담보대출 경쟁도 판박이 ()박종석798
48 2003년은 부동산 조정기,2-5년안에 부동산 하락 한번 ()박종석1016
47 부동산 경기와 개발 전략 ()박종석1281
46 부동산 직,간접 투자와 투기 ()박종석1202
45 이런 투자,이런전망,이런사람,이런분석 ()박종석1412
44 투자수익을 내기 위한 상권분석과 입지선정 ()박종석1404
43 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1358
42 부동산 투자시 눈높이을 한단계만 낮추어 투자합시다/ ()박종석1033
41 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석923
40 노후와 투자을 대비한 전원주택 개발에 대하여 ()박종석2229
39 프로젝트 파이낸스(project finance)에 대해 ()박종석1339
38 내집마련 지역 선택과 2015년 전후 버블에 대한 대비 ()박종석874
37 일기예보로 풀어보는 2004년도 각 시.도 부동산 전망 ()박종석1150
36 부동산으로 보는 종부세 대상자와 아닌자의 생활상 ()박종석854
35 부동산 정보는 없으며,개발지만 있을 뿐이다. ()박종석1618
34 부동산 경기와 부동산 개발 전략에 대해 ()박종석1374
33 집 마련 아파트 분양시장의 실태 및 전망 ()박종석886
32 인천, 경기도 뉴타운 지역 개발 축 마련 ()박종석1386
31 강남 재건축 소형의무비율과 개발부담금 계산후 ()박종석1602
30 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1387
29 버블,붕괴,폭락 과연 한국에서 부동산 하락 사태 오는 ()박종석2096
28 부동산 투자 어려운 것입니다,이렇게 하면 성공/ ()박종석951
27 광교신도시 분양가 인하로 세계적 명품도시로 개발 ()박종석1150
26 토지시장 안정대책은 투기꾼들 지나 간 뒤의 생색용 ()박종석946
25 부동산과 금리는 한국 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석1134
24 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석961
23 21세기 투자전략과 방법 및 현제의 부동산 하락은 ()박종석1156
22 내 집 마련 및 확장 전략 ()박종석670
21 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석796
20 2007년도 부동산시장 전망과 주택건설 추이 예측 ()박종석1300
19 2007년 .. 그 이후 부동산시장 전망 재테크 ()박종석1312
18 100년간 임대 남아돌고 2005년부터 지방부동산 버블 ()박종석1034
17 아무리 부동산 오른다 해도 70%이상 지역에서 부동산 오르지 않아 ()박종석935
16 갖은자들의 재산형성은 일반인들 생각과 차이나 ()박종석762
15 언론에 오르내리는 지역이 바로 돈이다. ()박종석1220
14 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석831
13 주택 보급율 100% 넘을때 이 부동산은 패가망신 당한 ()박종석1376
12 2015년 이후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석1073
11 종부세 세대별 합산 헌법재판소가 위헌을 ()박종석1103
10 폭풍 전야같은 부동산 시장 메리트 시장으로의 탈출구 ()박종석1231
9 전국 시.군 통합 2010년까지 몇곳이나 성사? ()박종석1056
8 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1058
7 선진국형 부동산 투자 전략은 이렇게 세워라 ()박종석1465
6 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 ()박종석1070
5 시장 상황에 맞는 재테크 전략은 부동산 시장 ()박종석1447
4 재개발.뉴타운 분석 평가 철저히 한후 구입을 ()박종석2325
3 행정수도을 건설하기 위한 관련제도 ()박종석652
2 부동산의 지가 변동율에 의한 가격 형성 과정.. ()박종석914
1 부동산태평양 관리자 기고문 ()박종석1772

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