기고문

박종석
부동산 경기와 부동산 개발 전략에 대해
부동산 경기와 부동산 개발 전략에 대해  
IMF이후 2002-2004년사이  3년간은 부동산으로 돈을  벌지 못한 사람은 바보가 될 만큼 활황기였다. 70년대 이후 80년대 처럼,2000년대 3년간은 정부의 투기공화국속에 활동했다. 과거의 복부인들이나 투기꾼들 그리고 떳다방까지 지역을 헤메며 전국을 활보햇다. 최근의 부동산 유형을 보면2000년은 환란후 부동산의  기지개2001년 공동주택에서 단독주택으로,분양아파트에서 임대아파트로,행정수도 급부상 2002년, 모기지론 대두와 임대주택 정착시도.금리와 부동산과 상관관계, 2003년은 버블에 대한 부동산의 대 변동,2004년은 천도와 국토의 대변혁 및 사회 전반의 변혁의 초기단계로,2005년은 조정기,2006년은 버블새븐지역 발표 압축 할 수있다.

1990년 중간부터 강남의 재건축 예정아파트부터 불기 시작한 부동산투기의 경기가 수지 죽전지구에 이어 수지 풍덕천리 신봉리 성북리 부동산 소유주와 건설회사는 대부분 각각 2-10배의 토지가격과 아파트 분양시 2-4배의 폭리을 취한채 토지을 매도하거나 아파트 분양을 햇으며,이곳의 투자열기는 강동 송파 서초 강서로 불더니만 2002년 9월에는 강북 뉴타운 지역으로까지 이어져 2006년 서울시장이 바뀌었슴에도 뉴타운 개발은 하루도 쉬지 않고 수익성을 떠나 언론에서 장타를 치고 있다. 

남양주.구리. 태안.신공항. 의정부 등 어느 한곳 부동산 열기가 불지 않은 수도권이 없었다. 이 붐이 아산만에서 대구을 거쳐 제주까지 옮겨갔다. 제주는 자유무역지역이니, 관광단지 개발붐을 타고 전국에서 면적비율 및 거래량비률, 토지값 상승비율 1위을 차지햇다. 이러한 부동산 경기가 투기과열지구 지정, 토지거래허가지역 지정, 토지거래허가지역 추가  발표하고도 이사철마다 호재를 정부와 건교부 토지공사 및 주택공사에서 발표해  움직여 하락세로돌아설 기미를 현정부 내내 주지 않았다.

규 제대책으로 주택경기는 시들해 지다가  2-3개월 후면 되살아나곤 했다. 토지시장은  시간적, 공간적, 테마별로투기세력에 의해 휘드려 지고 있으며, 정부는 그걸 방관하고, 공모하여 국민들의 빈부격차을 더욱 가속화 시키고있다. 2006년말 토지시장은 거래는 없다하지만  값 상승만은 여전하다. 사회주의을 방불케하는 정치권의 기싸움속에서 부동산 시장은 민주사회적 투기장세로 급변과 변모해 가기 전 국가 의 대 혼란을 일부려 부채질하고 있는 상황이다.

부동산 거래나 가격이 겨울의 동장군처럼 얼어붙기을 지속할 시간적 여유 를 정부나 공공기관 및 서울시서 주지않고 있다. 이사철을 맞아 꿈뜰데던 부동산 경기는 기후에 지나지 않을 정도로 공간적으로 움직인 다.부동산은 더 사죽을 못쓰고 있으며, 공시지가 인상과 각종 세금 인상으로 부동산은 동장군이 되어야 함에도 그러지 못하고 있다.종합부동산세나 2007년부터 1가구 2주택에 대한 양도소득세 중과에도 부동산 시장은 냉가슴 앓기보다는 정권 말기 부동산 값 상승이라는 수식어에 더 촛점을 두고 있다.

이러한 기세는 2006년 가을 이사철 상승파도을 타려다 비수요기인 겨울이 오게된다지만 정권 말기의 부동산은 쉽게 가라않지 않을 태세여서 급매물이나 대단지, 택지개발지구, 신도시 중대형 구입은 서울과 경기지역중 서울 근저리 지자체에서만은 필수적으로 보인다. 행정수도로 인해 지방 아파트 시장도 급피치를 이루다  주택보급율 증가로 버블지역인 상태로 지방 부동산 중 소단지나 소형평 등은 끝나가는 상태이며, 개발지만 호재로 보이나 과거와같은 호경기는 지방 주택시장서 나타날 가능성 희박하다.

부 동산은 버블에 지방 주택시장은 이미 버블 상태이며, 하락을 보일 지역이 전국적으로 90%이상의 지역서 90%이상의 주택부문의 부동 산에서 나타나게 된다. 약보합세가 상당기간 나타난다. 전국에 미분양아파트는 통계상 7만여가구가 약간 넘으나 이미 15만가구을 넘어섰다고  보고있다. 2년간 잔금 치 중도금을 유예해 준곳도 있다. 이처럼 지방부동산은 움직이지 않는다. 그러나 부동산이나 주식이나 오르는 경기 에서도 하락하는 부동산이 있으며, 상승기에도 하락하는 부동산 있는것이다. 우리는 이걸 부동산의 흐름이라 한다.

현제 서울 개발지와 경기도 대단지로 호재지역만이 아파트 분양이 전국에서 가장 호경기인 것이다. 이러한 경기는서울과 수도권지역에서 지역적으로  2012년까지 이어질 것으로 보인다. 천도지역 발표후 우리나라의 부동산 뿐만아니라 정치 경제 사회 문화의 재검토 및 재변경이 이 루어지고 있다. 2010년 내외는 부동산 중 주택과 토지시장은재편이 반드시 이루어진다. 일부지역에서는 일본 정도는 아닐지언정 상당한  폭의 하락도 예상된다.

21세기의 부동산은 보유가 아닌 최유효이용과 개발인 것이다. 나는 수십번 홈피에서 보유보다는  최유효이용과 개발이라 했으며, 언론이나 나의 기고에서도수차례 강조한바 있다. 우리는 경기의 흐름을 타야한다. 이게 부자와 가난한 사람의  기초이며, 순간의 결정이 부와 가난을 결정짖는 것이다. 하락시 더 하락을 기다리다가는 시기을 놓히는 것이다. 앞으로는 지방은 급매물을  위주로 구입해야 하며, 봄과 가을 을 피하는 투자전략도 필수적이다,

(최유효이용은 객관적인 양식과 통상의 사용 능력을 가진 사람에 의한 합법적이고 합리적인 최고·최선의 사용방법으로서 부동산의 유용성이 최고조로 발휘되는 사용방법을 말한다.) 정부는 2002년만 6번의 규제을 햇으며, 그 이후로도 매년 규제책이 2-8번씩 내놓는다. 투기단속,토지거래자 국세청 세무조사, 중개업소 단속 등 갖가지 규제을 하면서도,150만호 건설이라는 캐치프래이로 2중 개발과 규제 정책을 써왔다. 급기야는 2000년부터  짖기 시작한 아파트 입주가 2002년 8월부터 시작되엇으나 미입주 아파트가 갈수록 늘어만 가고있다.

2003년,2004년,2005 년,2006년은 더 많은 아파트 분양과 입주가 시작된다. 지방의 분양시장과 아파트 입주 시장은포화상태이며, 전라도는 주택보급율이 135%라 하지만 실제 140%가 넘어 거주하고도 반 정도의 집이 남아도는데도 지자체는 건축 인허가 내주고 있으며, 돌머리 건설사들, 앞을 내다보지 못한 건설사들은 아파트를 계속 짖는데직접적인 피해자는 변두리지역의 아파트 주민들과 소단지 및 소형아파트  입주자들이다. 갈수록 집이 남아돌게 되며, 임대주택도 지방에서는 조금만 짖고 앞으로 짖는 않는정책이 펼쳐진다. 지방 대부분 주택보급율이  110-140%에 육박했다. 선진국 주택보급율인 112%지방은 대체로 넘어선 상태로 투기는 없다.

정부는 2012년  주택보급율이 116%라 하지만 2008년도에는 108%에 도달하게 되며, 2008년 경에는 65%이상이 자기집을 보유하게 되며, 그때  부터는 본격적인  아파트보다는 단독주택 시대로 시발점이 2002년에 이어 2번째로 돌아선다. 즉 단독주택 시대의 2차 시발점이 되 는 것이다. 앞으로의 부동산은 아파트에서 주택이나 임대 아파트로옮겨가는 추세다. 선진국들도 이러한 경로을 거치었다. 앞으로의 부동 산은 최유효이용과 개발에 있다. 필요한 만치의 부동산을 소유하면 된다. 그러나 한국인은 세계에서 부동산 즉 땅을 가장 좋아한 민족의  하나다.

쉽게 부동산에서 손을 뗄수 없는 이유는 한국인은 저금리  시대에 적응하지 못한 사람들이다. 은행 예금은 낮으며,주식은 하면 망한다는 인식이 우리 두뇌에 너무 밖혀있다. 한국인은 특히 머리가  좋아서인지 투기 모험 사기 허황등을 좋아한다. 부동산은 수익이 나면 매도하고 새로운 투자처을 찾아야 한다. 또한 부동산은 너도 남고  나도 남고가 가장 현명한 매매 수단이다. 고점을 만나기란 주택복권 당첨되기 만치 어려운 것이다. 2004년부터의 부동산은 한번 조정후 중장기 주기에 드러갈 예정이다.

부 동산은 토지와 같이 위치가 고정되어 있으며, 경제적 가치가 크며, 등기에 의한 공시을 하고 있다. 토지는 지리적 고정성, 영속성, 부증성, 개별성을 띠고 있다. 또한 다양한 용도로 사용할수 있으며, 합병과 분할이 가능하고, 사회 경제 행정적 위치의 가변성을 띠며, 토지 이용의 사회성과 공공성을 갖고 있다. 부동산은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉘어 용도에 맞는 개발과 규제가 있다. 토지 는 1필1목의 원칙에 의해 구분된다.

부동산도 일반 경기와 같이 호경기, 후퇴기, 회복기, 불경기 등의 주기을 탄다. 부동산은 거래량과 건축량에 의해경기을 진단하기도 한다. 해방후 1956년부터 1961년까지는 6.25의 참사로 인한 재해 복구을 하엿으며, 1962년부터1965년까지는 경제개발 5개년 계획의 1차경제 발전의 모멘텝이 된 것이다. 1966년부터 1968년까지는 2차경제개발의 중추역할을 하였으며, 1969년부터 1971년까지는 순환기을 맞았으며, 1972년부터 1975년은 중화학공업의 육성기로 잡았으며, 1976년부터 1979년은 석유파동으 로 혼란을 겪었으며, 1980년부터 1985년까지는 아파트 신축붐이일어났으며, 1980년부터 1990년까지는 정부의 부동산 활성화  정책이 먹혀들지 않앗으며, 86년의 아시아 경기, 88년의 올림픽 경기임에도 부동산 경기가 살아나질 못했다.

1991년부터 1995년 은 주택경기의 증가, 건설경기의 수주량증가가 뚜렸했으며, 1996년부터 2000년에는 부동산 경기의 위축속에서도 부동산 실명제가 실시 되었다. 2001년 직전부터 IMF 로 부동산 값이 하락한 상태로, 2001년 후반기부터는 아파트 신축붐이 3차에 걸쳐 왔으며,  2002년부터는 현정부와 투기공화국속에서 현제까지 이어나가고있는 중 2004년부터는 지방부동산 시장의 버블이 나타난 상태다. 지금 도 아파트 건축붐이 일어나고 있다.

2005년은 천도의 영향으로 국토의 대 변혁이 시작되었다. 모기지,임대 아파트,0.3%에 의한 부동산 투기가 공간적,시간적, 테마별로 강타한다. 여진간한 전문가들이나 투자자들은 그들의 뒤을 따르지 못하고 고점 매수을 하게 된다. 부동산의 흐름이 과거의 틀이 아닌 새로운 마인드로 움직인다. 대체로 태평양  가족만이, 소수의 전문가와 투기꾼들만이 이에 적응하는 시대로 부동산이 변모해 갔던 것이다.

정치 경제 사회 문화 등 각 방면이 재편성 된다. 그걸 부동산태평양http://www.realer.co.kr) 가족만이 이미 수년전 부터 누차 귀가 따갑도록 들어 이해한다. 재건축과 재개발이 활성화되고, 부동산 투기가 정권말 을 기해 기승을수도권에서 현제도 부리고 있다. 앞으로의 부동산은 최유효이용과 개발에 있으며, 공인중개사 보다는 부동산 상담사가 더 각광을 받을 예정이며, 인터넷 세계에서 정보지, 홈페이지, 이메일 및 부동산티브이 까지 나와 사회을 어지럽게 하고 있다.

여태까지는 분석이 아니된 부동산 투자을 하였어도 일정액의 수익을 냈다. 그러나 앞으로는 전문적인 분석이 필요로 한다. 정보가 부동산 투자 수익을 판가름 내며, 요 몇년간은 수익이 나지 않은 부동산의 분양이 이루어져 많은사람들이 사기을 당할 가능성도 높아지고 있다. 현제도 건축도 않는 상가 대형 건물을 분양하거나,바지을 세워 일정 건물을 분양후 부도을 내는 경우가 늘고 있다.

전문적인 전문가가 절실히 요구되는 부동산 투자 비법이 개발되어야 하고, 믿음을 주는 컨설턴트만 이 살아남는시대가 오리라 본다. 부동산 투자 이제는 90%이상의 지역서 90%이상의 부동산이 하락한다는 이념으로 알찬 투자을하여 야 한다. 2002년부터 홈피에서 0.3%부동산만이 부동산을 움직이며, 그에 의해 투기와 고점 매수가 순환된다.

그런 투자을 지금 연습중 에 있으며, 서산 당진, 천도권, 천도권서 동서 바다옆 등 테마별로 움직인다. 특히 부동산태평양이 군장한 지역 5년간 80-100개 지역 의 부동산이 대대적으로 언론에 특필되었으며, 이중 2003년 1월경 동서 바다로 추천한 지역 투자이며, 이런 지역이  3-10배 정도 오른 부동산이다. 부동산이나 뭐나 알아야 면장도 한다. 알어야 돈도 번다. 태평양과 접촉하면 할 수록 돈도 번다. 벌었다.

10년 이상 그렇게 하여 돈 못 번 사람은 1명뿐이며, 그는 태평양이 부동산에 처음 뛰어들었을때이다. 부동산 만큼은 기고자가 원하 는 방향,예측하는 방향으로 10년 이상 90년이후 흐르지 않은 적 없다. 6개월 이상 태평양 홈피을클릭하신 회원님들이라면 스스로  깨닫고 계신 것이다.  
[시사 & 창업 포럼].제목 부동산에 대한 의견. 부동산태평양 - 박종석    
일시 : 2016-02-28 [07:06] / IP : 27.119.39.206
Total : 61건
61 부동산 개발의 사업성 기초자료 ()박종석1320
60 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석779
59 참여정부 부동산정책 -주택정책을 중심으로 ()박종석832
58 주택값 반등은 먼 옛날의 추억 ()박종석980
57 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1730
56 부동산 투자는 본인의 예측이 전문가을 앞서야 성공 ()박종석1136
55 부동산 시장,주식시장은 앞으로 ()박종석914
54 팍팍 깍어주는 아파트 급속 늘어날 태세이다. ()박종석1494
53 선진국형 부동산 투자는 수익을 목표로 투자 ()박종석1276
52 금리 내렸다 상승시 2-3년후 버블이 시작된다. ()박종석1220
51 부동산 전망과 흐름,정부의 정책 발표 미리 알기 ()박종석1048
50 빈집 많고,미분양아파트 2천5천세대에 농가주택 ()박종석1636
49 한.일 부동산시장 거품 저금리에 주택담보대출 경쟁도 판박이 ()박종석798
48 2003년은 부동산 조정기,2-5년안에 부동산 하락 한번 ()박종석1016
47 부동산 경기와 개발 전략 ()박종석1281
46 부동산 직,간접 투자와 투기 ()박종석1202
45 이런 투자,이런전망,이런사람,이런분석 ()박종석1412
44 투자수익을 내기 위한 상권분석과 입지선정 ()박종석1404
43 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1358
42 부동산 투자시 눈높이을 한단계만 낮추어 투자합시다/ ()박종석1033
41 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석923
40 노후와 투자을 대비한 전원주택 개발에 대하여 ()박종석2229
39 프로젝트 파이낸스(project finance)에 대해 ()박종석1339
38 내집마련 지역 선택과 2015년 전후 버블에 대한 대비 ()박종석874
37 일기예보로 풀어보는 2004년도 각 시.도 부동산 전망 ()박종석1150
36 부동산으로 보는 종부세 대상자와 아닌자의 생활상 ()박종석854
35 부동산 정보는 없으며,개발지만 있을 뿐이다. ()박종석1618
34 부동산 경기와 부동산 개발 전략에 대해 ()박종석1376
33 집 마련 아파트 분양시장의 실태 및 전망 ()박종석886
32 인천, 경기도 뉴타운 지역 개발 축 마련 ()박종석1386
31 강남 재건축 소형의무비율과 개발부담금 계산후 ()박종석1602
30 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1387
29 버블,붕괴,폭락 과연 한국에서 부동산 하락 사태 오는 ()박종석2096
28 부동산 투자 어려운 것입니다,이렇게 하면 성공/ ()박종석951
27 광교신도시 분양가 인하로 세계적 명품도시로 개발 ()박종석1150
26 토지시장 안정대책은 투기꾼들 지나 간 뒤의 생색용 ()박종석946
25 부동산과 금리는 한국 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석1134
24 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석961
23 21세기 투자전략과 방법 및 현제의 부동산 하락은 ()박종석1156
22 내 집 마련 및 확장 전략 ()박종석670
21 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석796
20 2007년도 부동산시장 전망과 주택건설 추이 예측 ()박종석1300
19 2007년 .. 그 이후 부동산시장 전망 재테크 ()박종석1312
18 100년간 임대 남아돌고 2005년부터 지방부동산 버블 ()박종석1034
17 아무리 부동산 오른다 해도 70%이상 지역에서 부동산 오르지 않아 ()박종석935
16 갖은자들의 재산형성은 일반인들 생각과 차이나 ()박종석762
15 언론에 오르내리는 지역이 바로 돈이다. ()박종석1220
14 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석831
13 주택 보급율 100% 넘을때 이 부동산은 패가망신 당한 ()박종석1376
12 2015년 이후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석1073
11 종부세 세대별 합산 헌법재판소가 위헌을 ()박종석1103
10 폭풍 전야같은 부동산 시장 메리트 시장으로의 탈출구 ()박종석1231
9 전국 시.군 통합 2010년까지 몇곳이나 성사? ()박종석1056
8 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1058
7 선진국형 부동산 투자 전략은 이렇게 세워라 ()박종석1465
6 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 ()박종석1070
5 시장 상황에 맞는 재테크 전략은 부동산 시장 ()박종석1447
4 재개발.뉴타운 분석 평가 철저히 한후 구입을 ()박종석2325
3 행정수도을 건설하기 위한 관련제도 ()박종석652
2 부동산의 지가 변동율에 의한 가격 형성 과정.. ()박종석914
1 부동산태평양 관리자 기고문 ()박종석1772

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