내집마련 지역 선택과 2015년 전후 버블에 대한 대비
미국과 일본. 유럽의 대부분 나라들은 부동산 버블 1차 지나갔으며, 2차의 버블징조가 나타난데도 한국만이 꿈적도 않은 것은 주택보급율이 113%에 불과하며, 주택 투기가 나타나는 서울 강남축과 경부선 축의 주택이 부족하기 때문이나 2012년 전후, 늦어도 2015년 전후 분명코 한국의 붇오산 버블이 온다는 것은 정부가 2012년까지 보금자리 주택등 서민주택 30만가구 공급과 일반공급 매년 50만가구는 아니더라도 5만가구 공급시 전국토가 남아도는 아파트 단지로 변하기 때문이며, 이때는 재건축이나 재개발도 특수지역이 아니라면 물건너 간 개발이 될 것이며, 현제도 재건축, 뉴타운, 재개발은 특수지역서만 개발이 가능하지 대부분의 지역서 70%이상이 추가부담금으로 입주 못하는 개발이다.
신도시나 택지개발 등 부동산 시장의 호재가 있어도 전국의 70%이상 지역에서 값 부동산 오르지 않는다. 단지 3%지역에서는 오르고 30%정도에서는 상승기류만 타고, 70%이상 지역서의 부동산은 오르지 않는다. 부동산 호재는 3%지역에서만 움직일 뿐이며, 3%정도의 테마 부동산만 움직인다. 즉 아무리 부동산 오른다 해도,서울 강남권의 아파트 가격 상승세가 비강남권 및 수도권으로 확산될 움직임은 아직 보이지 않고 있으며, 2015년 전후는 상당수 지역서 아파트 값은 오르지 않으며, 매도 할려해도 매도도 아니되는 시기가 온다는 것은 도시내의 공동주택이 80%가 되어 희소성이 전혀 없기 때문이다. 버블새븐지역과 수도권에서 택지개발지구나신도시 및 앞으로 호재지역 및 대단지만이 움직을 뿐이나 이들 지역 대부분이 버블에 곤욕을 치을 것이다.
싼것은 비지떡인 경우로, 버블이라는 단어 기승 부리는 시점에서는 더욱 더 투자에 전문가 도움이 필요하다. 부동산은 하락시 구입해 상승을 기다려야 한다. 상승과 하락은 반드시 반복하기 마련이다. 날이 갈수록 주택보급율은 높아지고,입주물량이 풍부하고 전세금 하락세도 지속된다. 전세시장에서 임대시장으로,분양시장에서 임대시장으로 전환하려는 전환기에 있을 뿐이나 투기세력에 의해 지역적 테마별로 시간적 공간적으로 투기을 부채질하고 있다. 시간이 가면 갈수록 3%정도의 부동산에서 투기는 더욱 극심해 지리라 여긴다. 이런 상황서 부동산 투자는 대형빌딩을 공동구입이나, 주5일근문에 의한 투자 또는 자금이 흐르는 곳의 투자로 인한재빠른 전매 이외는 길이 없다.
부동산 투자는 중부권을 중심으로 유원지 지역의 투자가 가장 안전하며, 소득수준이 높아질수록 현제는 느끼지 못할지언장 장래의 투자가치는 큰 강이나 관광지 등의 투자다. 10년을 내다보는 투자라면 가장 현명한 방법이다. 적극 개발과 투자을 위해 보유한 부동산이며, 그들이 개발을 시행한다. 부동산은 계속 남아돌고 있으며, 수도권도 변두리 지역은 과잉공급이며, 투기자본에 의한 정부 정책적으로 부동산 3%지역 투기조작하고 있는 것이다. 투기조작은 반드시 폭락의 시대가 온다는 이론이다.
집은 계속 남아돌고 있으며, 지역에 따라서는 매가 대비 임대가가 30%도 되지 않은 투자성 없는 아파트들 수두룩하게 될 것이다. 반등은 더 큰 폭락을 앞둔 시장 투기장일 뿐이다. 집값이 버블일 수밖에 없는 시대,공급 과잉인 시대에는 분양가나 매가의 20% 이하 융자나 금액으로 5천만원 이하는 1990년부터 강조한 융자금액이다. 서울 강남지역 부동산 가격은 1986년보다 10배 이상 올랐으며, 부동산만 물가상승률에 비해 너무 많이 올랐다.선진국 주택값 대비소득수준에 3-4배 높은 가격이다.
전국에는 100만가구 이상의 집이 남아있으며, 15만가구 이상의 집이 미분양, 미계약아파트로 내동댕이 쳐 있다. 일부 지역과 일부 부동산만 움직이고 있다. 주택보급율이 100%미만인 서울의 부동산도 언제 코 닦칠지 모르는 실정이다. 현제는 남아도는 부동산을 갖고 1천조원이라는 유동자금과 투기세력에 의한 투기와 유혹의투자세력간 대결 양상이며, 이는 극과극의 정치판과 흡사하다. 어디로 튈지 모르는 사회와 부동산 시장이다. 허나 투기 않고 3%의 지역적 공간에서 시간적, 공간적 투자만 한다면 문제되지 않는다.지역별 차별화가 더욱 두드러져 재건축과 학군 메리트, 생활편의 시설 등이 양호한 강남권만 비수기에도 매수 수요가 살아있는 셈이라 하지만 호가만 오르고 있다.
경기도내 상당수 아파트개발 지역이 각종 도시기반시설 부족으로 정주 의식이 낮은 머무는 도시로 전락하고있다.임시 거처지역인 것이다.부동산은 값이 많이 나간곳은 그만한 가치가 있기 때문이나 부동산은 앞집과 옆집, 코너와 코너 옆, 도로 건너편 사이로 값 차이는 몇배가 나는 경우가 있다. 아파트 올리고 도로 몇 곳 만들면다 신도시랄수 없다. 서울 한강권에서 경기 김포 지역 전셋값은 비교적 싼 편이어서 예상보다 넒은 아파트를구할 수 있었으나 결정을 후회하고 있다.
교육·문화·복지시설 등 각종 기반시설이 부족하다.경기도 외곽지역상당지역이 교통이나 근린시설 학군 등이 약한 경우가 태반이다. 신도시라고 불려 수도권 5대 신도시처럼 교육여건을 어느정도 갖췄을 것으로 생각했으나 착각이었다. 같은 경기도지만 대규모로 개발된 일산·분당·평촌·중동·산본 등 5개 신도시 지역과 소규모로 지어진 아파트단지와는 여러면에서 차이가 많다. 자긍심도 있을리 없다.서울 집값이 만만치 않게 올랐지만 서울로 입성하는 꿈을 이런 이유들 때문에 접지 못하고 있다.
부동산 버블이 올시도 생각하면서 고점 매수에 주의해야 한다. 오르다 보면 반드시 추락한다. 갈수록 입주물량은 남아돈다. 부동산 투자도 신도시에 휩싸이지 않고 자신만의 노하우 보다도 소수의 부동산 전문가 진단에 의한 투자가 좋다. 부동산은 초기단계로 투기는 세계 1위지만 이론은 아직도 초보단계다. 앞을 내다보는 투자가 중요하며,지금과 같은 상승기 편중은 금물이다.
강남 부동산은 내리막길을 걸을 것이고 기타지역 역시 강남의 뒤를 따를 수밖에 없다.우리나라는 수도권과 지방 가릴 것 없이 미분양은 넘치는데 유효수효는 부족한 공급과잉 상태다. 미분양이 줄지 않고, 50만가구에서 30만가구 공급에도 집이 남아도는데도 정부는 보금자리 주택 등 대규모 공급계획이 추진되고 있다. 현정부는 남은 임기동안 부동산 정책을 펴년서 임기 마치려 하지만 임기안에 부동산으로 곤욕을 치르는 정부가 될 것이며, 김영삼 정부의 환란보다 더 큰 부동산 환란이 부동산에서 올 가능성이 다분하다.
2009/09/24 08:55 (MONETA 토탈싸이트) 출처 : http://www.realer.co.kr/ |
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