기고문

박종석
투자수익을 내기 위한 상권분석과 입지선정
투자수익을 내기 위한 상권분석과 입지선정 
상가지는 가격도 비싸 요지간한 수익을 내어서는 채산성 맞추기가 여간 어려운게 사실이며, 투자수익과 상권개발로 인한 투자수익 내기는 더더욱 어렵다. 면적을 얼마을 하느냐, 건물은 몇층까지 짖느냐, 지하을 파야되느냐, 땅의 모양세로 점포을 몇개로 나누어야 하느냐, 대형건물이냐, 소형건물을 짖느냐 등 한두가지가 아니며,유동인구을끌어드릴 방법을 연구하지 않으면 99% 21세기형 상권개발로 인한 입지선정은 더더욱 어렵다.

지역도 중요하고, 나홀로 있어야 하느냐, 모여 있어냐 하느냐 등 어려운 과제가 하나둘이 아니다. 상가의 형태도구멍가게에서 부터 시작해 백화점과 대형 할인점까지 등등 상권은 모든 업종을 총 망라한 기초적인, 더 기초적인 면에서만 누구나 알아야 할 필수항목이다. 상가란 있어야 할 곳에 없으며, 없어야 할 곳에 있는 상가을 망할 상가라한다. 출근시간대에 필요한 상가는 대체로 없다. 퇴근길에 사들고 갈수 있는 상가가 더 좋다. 비탈진 곳의 상가와대로변, 출근길의 상가는 영업이 되지 않는다. 차만 쌩쌩 다니는 곳은 상가라기 보다는 기업의 사무실이나 은행,빌딩이 적당하다. 도시의 기능에 의해 상권도 변하고 있다. 인구가늘어나면 모든 물건이 고급화 되어야 한다. 인구가적은 지역서 고급물건이란 매매가 되지 않는다. 그와 같은 맥락에서 상가는 입지선정이 중요하다.

입지선정은 업종의 종류에 따라
1;규모
2;위치
3;평형
4;상가의 구조
5;출입문
6;사용상의 문제점 등을 잘 검토해야 한다.

1층에 점포가 10개가 있다거나 5개가 있다하더라도 출입구쪽이 좋다. 간판을 걸더라도 더 넒고 크게 걸수 있으며,출입하기 쉬운 장점이 있다. 또한 상권은 그 지역의 소득 수준에 의해서도 상권 분석이 필수적이다. 지역민의 소득수준은 낮은데 외제 물건을 갖어다 놓으면 팔릴리 없다. 가게의 크기에 의해서도 상권이 좋고 나쁨이 결정된다. 가구점을 하는데 10평 정도의 상가라면 점포을 운영할수 없다. 물건 몇개 놓으면 진열할 장소가 없기 때문이다. 대형점포는 사무실, 은행, 전시장, 가구점, 판매장 등이 좋다. 소형상가는 모든 업종이 골고루 드러갈수 있다. 상권에서상가의 크기도 그 건물 전체의 수익을 내는데 영향을 미친다. 자리가 상가의 성패을 좌우한다. 버스만 다니는 대로변에 슈퍼을 한다면 시작때 망하는 사업이 된다. 

대로변에서는 사무실, 홍보실, 회사의 건물 등등이 어울린다. 버스정류소 앞에서는 미니슈퍼나 버스승차권, 담배,주택복권 등등의 업종이 좋으나 경우에 따라서는 불편한 업종도 있다. 회사의 대형 사무실은 버스 정류장 바로 옆에 붙지 않아도 된다. 상가의 물건이 전국적이냐, 바로 옆의 사람들이 필요한 물건이느냐에 의해서도 상권분석이필요하다. 무었보다 인구가 상권의 성패을 좌우한다. 사람이 많이 이동하며, 지나가느냐에 의해 상권의 성패가 좌우된다. 좋은 장소는 토지가가 비싸지거나 권리금이 천정부지로 붙는다. 가격이 비싼 토지에서 좋은 상권이 형성된다.

층별에 의해서도 상권이 결정된다. 1층에 있어야 할 업종이 있는가 하면 5층이나 10층에 있으므로 고객이더 많이오는 상권이 있다. 정보을 이용한 상권개발이 필수적이다. 하루 매상이 1억원이든 상권을 2억원 이상으로 끌어올릴수 있는 방법을 찾아내기 위해서는 공고 효과로 양쪽도로 2km 전후방에서 간판이 보이거나 유명한 건물 바로 옆이 광고 효과가 더 난다. 

수많은 광고와 정보의 홍수속에서 살아가고 있다. 생존경쟁에서 승자가 되기 위해서는 광고와 정보을 최대한 이용해야 한다. 광고와 정보 없는 상권은 있을수 없는 것이며, 자기피알 시대가 된지 오래다. 또한 역세권을 노려야 한다. 주위의 고객을 끌어드리는 것이 선결과제다. 자기 지역의 사람도 다른 지역으로 뺏긴다면 더 망하기 전에 손을떼어야 한다. 경쟁의 시대서 손안에 든 돈도 남에게 까 먹히어 놓히는 경우와 다를바 없다. 커나는, 인구는 늘어나는 지역서 상권을 선택해야  한다. 모이는 지역과 흩어지는 지역이 있다. 모여드는 지역으로 상권은 가기 마련이다. 그 지역의 개발 속도에 의해 상권의 분석이 필요하다.

정리하면
1;커나가는 지역의 상권이 좋다.
2;비탈진 곳 보다는 평지가 좋다.
3;대로냐 소로냐에 의해 상권이 다르다
4;출퇴근 시간대의 위치에 의해도 다르다.
5;모여있어야 하느냐,흩어져 있어야에 따라  상권이 다르다
6;면적에 의해서도
7;소득에 의해서도
8;영업의 범위에 의해서
9;장소에 의해서
10;접근성에 의해서도

이와같은 방법으로 상권을, 대형상가을 관리하든,소형 구멍가게이든 상관없다. 상권 분석과 입지 선정은 영업의 성패을 좌우하는 밑거름이며, 사업상 필요한 필수불가결이다.  도록 지식노트 작성 시 유의해주세요. 
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일시 : 2016-03-05 [07:29] / IP : 27.119.39.206
Total : 61건
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49 한.일 부동산시장 거품 저금리에 주택담보대출 경쟁도 판박이 ()박종석778
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44 투자수익을 내기 위한 상권분석과 입지선정 ()박종석1374
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41 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석905
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30 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1363
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