부동산 경기와 개발 전략
부동산 경기와 부동산 개발 전략에 대해 직시하려 한다. IMF이후 최근 3년간은 부동산으로 돈을 벌지 못한 사람은바보가 될 만큼 활황기였다. 70년대 이후 80년대 처럼,2000년대 3년간은 현 정부의 정권말기을 두고 복부인들이나투기꾼들그리고 떳다방까지 지역을 헤메며 전국을 활보햇다. 1990년 중간부터 강남의 재건축 예정아파트부터 불기 시작한 부동산 경기가 수지 죽전지구에 이어 수지 풍덕천리 신봉리 성북리 부동산 소유주와 건설회사는 대부분각각 2-10배의 토지가격과 아파트 분양시 2-4배의 폭리을 취한채 토지을 매도하거나 아파트 분양을햇으며, 이곳의투자열기는 강동 송파 서초 강서로 불더니만 2002년9월에는 강북 뉴타운 지역으로까지 이어졌다.
남양주 구리 태안 신공항 의정부 등 어느 한곳 부동산 열기가 불지 않은 수도권이 없었다. 이 붐이 아산만에서 대구을 거쳐 제주까지 옮겨갔다. 제주는 자유무역지역이니,관광단지 개발붐을 타고 전국에서 면적비율 및 거래량비률, 토지값 상승비율 1위을 차지햇다. 이러한 부동산 경기가 9월이후 투기과열지구 지정, 11월20일부로 토지거래허가지역 지정, 2003년2월17일부터 토지거래허가지역을 발표하고도 이사철을 맞아 움직이려 하나,곧 시들리라 여겨진다. 부동산 거래나 가격이 겨울의 동장군처럼 얼어붙기을 2002년10월중순부터 시작했다. 2003년 봄 이사철을 맞아 꿈뜰데던 부동산 경기는 기후에 지나지 않을 정도이다.
전국에 미분양아파트는 통계상 2만6천여가구가 약간 넘으나 이미 3만가구을 넘어섰다 보고있다. 전국에서 입주시아파트을 7천만원까지 깍아주는 곳도 있으며, 2년간 잔금 및 중도금을 유예해 준곳도 있다. 이처럼 부동산은 움직이지 않는다. 그러나 부동산이나 주식이나 오르는 경기에서도 하락하는 부동산이 있으며, 상승기에도 하락하는 부동산 있는 것이다. 우리는 이걸 부동산의 흐름이라 한다. 현제 중부권과 화성의 태안의 아파트 분양이 전국에서 가장 호경기인 것이다. 이러한 경기는 행정수도 발표전 까지는 계속 유지되리라 본다. 행정수도 발표후 우리나라의부동산 뿐만 아니라 정치 경제 사회 문화의 재검토 및 재편성이 이루어지리라 여겨진다. 일부지역에서는 일본 정도는 아닐지언정 상당한 폭의 하락도 예상된다.
21세기의 부동산은 보유가 아닌 최유효이용과 개발인 것이다. 보유보다는 이용과 개발이라 했으며, 수차례 강조한바 있다. 우리는 경기의 흐름을 타야한다. 이게 부자와 가난한 사람의 기초이며, 순간의 결정이 부와 가난을 결정짖는 것이다. 하락시 더 하락을 기다리다가는 시기을 놓히는 것이다. 금년은 투기지역 지정후 2-6개월 사이 급매물을 위주로 구입해야 한다. 2월17일부터 투기지역이 지정되었으니 4월부터 10월사이 급매물을 구입해야 하리라 본다. 정부는 2002년만 6번의 규제을 햇으며, 투기단속, 토지거래자 국세청 세무조사, 중개업소 단속 등 갖가지 규제을 하면서도,150만호 건설이라는 캐치프래이로 2중 개발과 규제 정책을 써왔다. 급기야는 2000년부터 짖기 시작한아파트 입주가 8월부터 시작되엇으나 미입주 아파트가 갈수록 늘어만 가고있다.
2003년,2004년,2005년은 더 많은 아파트 분양과 입주가 시작된다, 앞으로의 부동산은 아파트에서 주택이나 임대아파트로 옮겨가는 추세다. 선진국들도 이러한 경로을 거치었다. 앞으로의 부동산은 최유효이용과 개발에 있다. 필요한 만치의 부동산을 소유하면 되나 한국인은 세계에서 부동산 즉 땅을 가장 좋아한 민족의 하나다. 쉽게 부동산에서 손을 뗄수 없는 이유는 한국인은 저금리 시대에 적응하지 못한 사람들이다. 은행 예금은 낮으며, 주식은 하면망한다는 인식이 우리 두뇌에 너무 밖혀있다. 한국인은 특히 머리가 좋아서인지 투기 모험 사기 허황등을 좋아한다. 부동산은 수익이 나면 매도하고 새로운 투자처을 찾아야 한다. 부동산은 너도 남고 나도 남고가 가장 현명한매매 수단이다. 고점을 만나기란 주택복권 당첨되기 만치 어려운 것이다. 2003년부터의 부동산은 한번 조정후 중장기 주기에 드러갈 예정이다.
부동산은 토지와 같이 위치가 고정되어 있으며,경제적 가치가 크며, 등기에 의한 공시을 하고 있다. 토지는 지리적고정성, 영속성, 부증성,개별성을 띠고 있다. 다양한 용도로 사용할수 있으며, 합병과 분할이 가능하고, 사회 경제행정적 위치의 가변성을 띠며, 토지 이용의 사회성과 공공성을 갖고 있다. 부동산은 도시지역, 준도시지역, 준농림지역(관리지역), 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉘어 용도에 맞는 개발과 규제가 있다. 토지는 1필1목의 원칙에 의해 구분된다. 부동산도 일반 경기와 같이 호경기, 후퇴기, 회복기, 불경기 등의 주기을 탄다. 부동산은 거래량과 건축량에 의해 경기을 진단하기도 한다. 해방후 1956년부터 1961년까지는 6.25의 참사로 인한 재해 복구을 하엿으며, 1962년부터 1965년까지는 경제개발 5개년 계획의 1차경제 발전의 모멘텝이 된 것이다.
1966년부터 1968년까지는 2차경제개발의 중추역할을 하였으며, 1969년부터 1971년까지는 순환기을 맞았으며,1972년부터 1975년은 중화학공업의 육성기로 잡았으며, 1976년부터 1979년은 석유파동으로 혼란을 겪었으며, 1980년부터 1985년까지는 아파트 신축붐이 일어났으며, 1980년부터 1990년까지는 정부의 부동산 활성화 정책이 먹혀들지 않앗으며, 86년의 아시아 경기, 88년의 올림픽 경기임에도 부동산 경기가 살아나질 못했다. 1991년부터 1995년은 주택경기의 증가, 건설경기의 수주량증가가 뚜렸했으며, 1996년부터 2000년에는 부동산 경기의 위축속에서도부동산 실명제가 실시되었다.
2001년 직전부터 IMF 로 부동산 값이 하락한 상태에서도 아파트 건축붐이 일어나기 시작했다. 재건축과 재개발이 활성화되고 부동산 투기가 정권말을 기해 기승을 부렸다. 앞으로의 부동산은 최유효이용과 개발에 있으며, 공인중개사 보다는 부동산 상담사가 더 각광을 받을 예정이며, 인터넷 세계에서 정보지, 홈페이지, 이메일 및 부동산티브이 까지 나와 사회을 어지럽게 하고 있다. 여태까지는 분석이 아니된 부동산 투자을 하였어도 일정액의 수익을 냈다.
앞으로는 전문적인 분석이 필요로 한다. 정보가 부동산 투자 수익을 판가름 내며, 요 몇년간은 수익이 나지 않은부동산의 분양이 이루어져 많은 사람들이 사기을 당할 가능성도 높아지고 있다. 현제도 건축도 않는 상가 대형 건물을 분양하거나, 바지을 세워 일정 건물을 분양후 부도을 내는 경우가 늘고 있다. 전문적인 전문가가 절실히 요구되는 부동산 투자 비법이 개발되어야 하고, 믿음을 주는 컨설턴트만이 살아남는 시대가 오리라 본다.
날짜:2003-03-14 |
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