기고문

박종석
한.일 부동산시장 거품 저금리에 주택담보대출 경쟁도 판박이
한.일 부동산시장 거품 저금리에 주택담보대출 경쟁도 판박이  
버블논쟁으로 한국 경제도 거품의 소용돌이에 휘말릴 가능성이 높다. 치솟은 부동산 가격을 이유로 거품을 경고하는 목소리가 잇따르고 있으며, 거품이 꺼지면 자산 가격이 급락하고 소비가 위축돼 일본처럼 장기불황의 늪에 빠져들 것이란 우려다. 정부 당국자는 버블새븐이나 버블일래븐으로 홍역을 치르는 중에도 버블이 오지 않으며, 온다하더라도 지역에 따라 온다. 이 모든 부동산 예측은 부동산태평양(http://www.realer.co.kr/) 부동산 대 예측에이미 기고한 글이다.

거품은 부동산이나 주식이 실제 값어치보다 시장에서 매겨진 가격이 높을 때 생긴다. 그러나 적정 가치를 재는 것은 쉽지 않다. 다만 투기 수요로 아파트 매매값이 전세값에 비해 가파르게 오르거나, 집 값이 오르는 속도가 경제전체가 성장하는 속도보다 지나친지 등을 잣대로 거품인지를 가늠한다. 즉 폭등과 폭락을 계속하다 하향안정세가 수년간 지속된다. 이때부터가 본격적인 버블이다. 버블의 시기는 폭등이나 폭락이 아닌 시초부터 시작한다.

서울 강남과 분당ㆍ용인처럼 수직으로 뛴 부동산 값에 거품이 끼었다는 것은 누구나 인정하며, 2000년이후 분양한아파트와 재건축 아파트는 모조리 40-60%정도 고평가되었다 오래전부터 강조한 사항이다. 2002년 이후 최근까지강남 주택의 매매값과 전세값 상승률 차이는 34배에 달한다. 2001년 이후 집 값이 해마다 20% 가량 올라 평균 주택가격이 가구소득의 11배로 선진국의 3~4배를 넘는 만큼 이는 거품이라고 할 수 있다.

거품붕괴로 장기불황의 늪에 빠졌던 일본의 전철을 그대로 밟고 있다는 지적이 많아 거품 경계론은 갈수록 커지고있다. 경기부양 → 금리인하 → 유동성(돈) 과잉공급 → 투자상품 부재 → 부동산 값 상승으로 이어지는 악순환이판박이처럼 재현되고 있다. 언제든 부동산으로 방향을 틀 수 있는 뇌관인 부동자금은  500조원으로 부풀었다. 2000년 말 300조원 수준이었으나 저금리 기조가 이어지면서 4년여만에 눈덩이처럼 불었다. 

땅값이 올라도 경기를 살린다며 저금리를 밀어붙이는 것은 물론 은행들이 공격적으로 주택담보대출에 나선 것도일본의 거품시절과 철저하게 닮은꼴이다. 이자가 낮다보니 직장인들까지 빚을 내 아파트 투자에 뛰어 들었다. 이같은 투기수요에 불이 붙으면 언제 거품이 확산될지 모른다. 일본도 처음엔 도쿄의 3개 지역에서 시작해 전국으로 거품이 번졌다. 한국도 3년 전부터 강남을 진원지로 삼아 폭발적인 집값 상승세가 이어지고 있었으나 수급조절 못한 지방주택이 2004년말부터 나타났다. 

일본은 부동산 거품이 꺼지면서 혹독한 시련을 2006년에도 주택만은 겪고있다. 한국이 과거 일본과 비슷한 부동산 거품에 있다. 도쿄 도심에서 최고급 주택가로 이름난 히로오 가든힐스의 30평짜리 아파트는 198５년 당시 １억엔 정도 하던 것이 ２년 사이에 무려 ９억엔까지 폭등했습다. 저금리에다 개발정책으로 돈이 많이 풀린 상황이 지금 한국과 비슷했다. 당시 일본인들은 모두 부동산 불패신화를 믿었다. 

버블이 시작해 하룻밤 사이 땅값이 배가 됐다. 부동산을 샀고 은행도 돈을 빌려줬으나  일본 정부는 금리인상과 대출총액제라는 수단을 꺼내들었고 ９１년을 정점으로 부동산거품은 꺼지기 시작했다. 금융긴축을 시행한 순간 적정수준을 상회한 부분이 뻥하고 터지기 시작해 도쿄 도심은 1/10 까지 땅값이 떨어졌다. 10년 동안 부동산가격은한해도 멈추지 않고 내려가면서 주택은 최고 60상업지는 80％ 폭락했다.９억엔까지 치솟았던 히로오 가든힐스30평형은 요즘 １억 8000만엔까지 거래되고 있다. 

가계자산에서 차지하는 부동산비율이 무려 ８９％에 달하고 주택담보대출이 급증하는 등 거품붕괴 직전의 양상이 나타나기 시작했다. 부동산 정책이 실패한 배경에 대해 아사히는 주택공급보다는 기득권층을 부유층으로 보고세금과 수요억제로 집값을 잡으려는 노무현 정권의 이념이 숨어있다. 부동산 과열을 우려한 미국 등은 금리 인상을 통해 적극적인 진화에 나서고 있으나 콜금리를 또 동결하는 등 저금리 유지에만 관심을 쏟고 있다. 

이러다 보니 일본식 거품붕괴라는 최악의 시나리오마저 고개를 들고 있다. 뒤늦게 금리를 올리면 부동자금이 은행예금으로 흡수되고, 부동산에 들어있는 돈이 갑자기 늘어난 이자 비용 때문에 급격히 빠져 나올 수 있다는 우려다.이는 곧 집 값과 부동산 담보가치 하락으로 이어지고, 돈을 빌려준 금융회사들은 채권 부실에 직면하게 된다.결국한국 경제는 부실 채권과 소비 위축으로 일본처럼 10년 넘게 지속되는 장기침체의 늪에 빠질 수도 있다는 얘기다. 다만 현재 수준의 거품으론 충격파가 크진 않을 것이란 전망도 있다. 일본 은행들이 주택 감정가의 120%까지 구입자금을 빌려준 데 비해 한국은 평균 60% 가량으로 낮다. 부동산 거품이 금융 부실로 전이될 위험이 상대적으로 낮다는 얘기다.

또 일본의 부동산 투기는 주택ㆍ빌딩ㆍ토지 등 모든 부동산에서 나타났지만 한국은 아파트가 중심이라는 점도 다르다는 지적이다. 강남 등 일부 지역을 빼면 부동산 거품 가능성은 크지 않다. 전국의 실질 주택가격은 90년대 초반의 정점보다 낮다. 일단 정부는 양도세ㆍ보유세 등 세제를 강화해 투기수요를 누르고, 동시에 공급을 늘리는 대책에 무게를 싣고 있다. 능력 이상으로 돈을 빌려 아파트에 투자한 한계 대출자들을 차단해야 거품 붕괴가 금융부실로 이어지는 것을 막을 수 있다. 이런 교란요인을 먼저 제거해야 대책도 효과를 본다. 현재의 저금리는 경기부양효과가 없고 되레 부동산 거품을 조장하는 역할만 한다. 금리 정책을 바꾸고, 실수요가 아닌 부동산담보대출도 막아야 한다. 

일본의 버블 때와 한국의 현 상황 비교
              일본                                                                         한국  
부동산시장   전국의 집값과 땅값 급등            강남·분당 등 일부지역 아파트값과 개발예정지 중심 땅값 급등
금융정책 저금리 기조，                              87년 기준금리 2％대로 인하
저금리 기조，                                           콜금리 9개월째 3．25％
금융시장 과잉 유동성，                              부동산 대출 급증 과잉 유동성，부동산 대출 급증
물가 소비자물가 1％미만 안정，                  생산자물가 하락 소비자 및 생산자 물가 3％대 안정
기업 투자 과잉                                          투자 부진
가계 소비 급증                                         소비 침체
주가 급등                                                안정적 상승

정부 일각에서 이제 일본처럼 부동산 가격의 거품을 걷어내야 하는 시점이 아니냐는 논의가 조심스럽지만, 그러나진지하게 나오고 있으며, 아파트 값 반값 분양이 주 이슈로 떠 오른지 오래다. 그동안 분양권 전매금지와 재건축소형평형 의무건설 비율 확대 및 조합원 지위양도 금지, 투기과열지구.투기지역 지정, 양도세.보유세 강화,  중개업소 세무조사 등 조치를 있는대로 쏟아냈음에도 효과가 오래 지속되지 못하고 곧바로 약발이 다하는 상황이 반복됨에 따라 투기과열지구.투기지역 확대, 원가 공개와 분양가 규제 등 단기 대책과 함께 주택 등 부동산 거래 허가제도입, 금리 인상 및 부동산담보대출 총액 제한제 시행, 보유.거래세의 획기적 상향조정 등 시장을 얼어붙게 하거나자산 디플레이션 현상까지도 가져올 수 있는 혁명적 조치가 필요하다는 논의가 정부내에서 일고 있다.

이런 논리는 대통령이  어떤 수단을 써서라도 부동산 가격을  안정시킬 것이고 장기적인 대책을 마련해 나갈 것이며, 강남 부동산 가격이 다른  곳에 영향을 미치지 않도록 근본대책을 세우겠으며, 지금 대책으로 부족하면 그 이상의 강도높은 대책을 언제든지 실시할 것이라고 강조하면서 확산되고 있으나 아직 한국은 대통령 말은 양치기 소년에 불과했으나 정부의 누수현상으로 인해 부동산도 제자리 걸음이나 일본식 버블이 다가오고 있다는 견해가 주를 이루고 있으며, 시민단체나 인터넷에서 거품빼기 운동이 2000년이후 2-3번째 불고 있다. 이제는 과거와 달리 가시적 효과가 수년안에 나타날 것이다.,

10년새 집값이 반토막 이하로 떨어진 일본의 사례도 본격 연구하기 시작했다. 동원할 수 있는 단기적인 카드가 별로 없을 뿐 아니라 결국 실효성도 없을 것이라는 점을 정부도 인정하고 있다. 당장 시행할 수 있는 투기과열지구.투기지역 확대나 일부 국회의원이  추진하고 있는 원가 공개나 분양가 규제, 양도세.보유세 현실화, 신도시 추가건설 등이 그것이다. 가장 단기적인 카드는 투기과열지구.투기지역 확대와 주택담보비율 축소 등.최근 부산 해운대.수영구와 대구 수성구가 분양권 전매가 금지되는  투기과열지구에 추가됐어싸가 일부지역서 풀렸다.

주택담보비율을 60%에서 50%로 낮춘데 이어 이를 다시 낮추는 방안도 단기적 처방책의 하나다. 아울러 원가 공개와 이에 따른 원가연동제 등 분양가 규제를 유력한 추가 대책으로 꼽고 있다. 일정 가구 이상의 아파트 분양공고시해당사업장별 분양원가 내역을 기업회계기준에 따라 상세히 밝히고 이를 통해 분양가와 주변 기존 주택가격을 끌어내리겠다는 포석이다. 양도소득세 추가 인상과 2006년 실시한 종합부동산세, 서울과 인접한 지역의 신도시 추가건설 등도  중.장기적인 대책이다. 그러나 이들 조치가 모두 부작용을 낳거나 시장에 먹히지 않을 것이 명약관화하다는데 문제가 있다. 지금까지 발표된 일부 대책은  근본처방이라고 부를 정도로 정부가 회심의 한방으로 내놓은것이지만 풍선 효과처럼 부동자금이 곧 다른 부문으로옮겨가거나 얼마 안가 약효가 떨어진 게 사실이다. 

현재 상황에서라면 원가 공개나 분양가 규제 조치가 분양가를 떨어뜨리기보다는 엄청난 청약경쟁 과열현상을 가져 올 가능성이 많고, 분양가 규제로 부실공사나  품질 저하 시비가 이는 것은 물론 상대적으로 품질이 좋은 기존아파트의 가격만  올리는 부작용을 초래할 수도 있다. 양도세나 보유세 강화에 따른 세금 부담을 아파트 값에 얹었으나 불과 몇주만에  몇억원이 오르는 상황이어서 어정쩡한 세제 개편도 별무효과라는 점도 이미 입증된 조치다.

문제의 핵심은 400조원에 달하는 유동성 자금이 갈 곳을 찾아 시중에  떠돌고 있다는 것이다. 재건축 아파트의 소형 평형 의무건설 비율 확대와 분양권 전매제한 등의 조치로 조합원들의 기대이익이 실질적으로 크게 줄었음에도 한때 약보합세를 보이던 재건축시장이 다시 뜨거워지고 있다. 또 사업승인 확대로 지난 2년치보다 많은 재건축 공급 물량이 상반기에만  쏟아지고 대형 평형이 크게 늘어나는 등 공급이 과거에 비해 폭증, 수요 부족이 가격상승을 불러온다는 논리가 설득력이 부족함에도 불구하고 백약이 무효인 것도  결국은 넘쳐나는 돈 때문이라는게 건교부 분석이다. 현상황에서는 어떤 규제책을 내놔도 시장에서는 호재로  작용한다.

정부는 거품이 꺼진 일본의 사례를 본격 연구하기 시작했다.최근 주택시장 상황이 일본의 80년대 후반과 비슷하다. 일본은 80년대 후반 도쿄 도심 지가를 중심으로 부동산가격이 폭등하자 온갖 대책을 내놓은 뒤 결국 90년 이후주택담보대출 총량제한과 금리인상이라는 카드를 내놨다. 즉 은행별 대출총액을 전년 동월 대비 10% 이내 상향조정 등으로 제한하는 동시에 금리를 단기적으로 상당한 폭으로 인상했던 것. 결과는 은행들이 새 주택자금 대출을위해 기존 대출자금 회수에 들어가고 빚을내 집을 샀던 수요자들의 이를 갚기 위해 매물을 쏟아내면서 주택가격지수가  90년 100을 기준으로 2002년 45까지 절반 이하로 떨어졌다.

따라서 정부도 주택담보비율 축소 조정 및 총액 제한과 금리인상, 토지거래허가면적 축소 등 사실상의 주택 거래제한 등의 후속 조치를 조심스럽게 검토중인 것으로 알려졌다. 그러나 금리인상 등의 조치가 다른 경제부문에 주름살로 작용할 수 있는데다 자산 디플레이션 등의 현상이 생길 경우 100% 주택보급률이 이뤄진 상황에서 다시한번 주택경기를 되살리기는 어려운 만큼 엄청난 사회.경제적인 파장이 예상되는 점이다.

더욱이 2005년 이후 그동안 사업승인된 수도권 분양물량이 한꺼번에 쏟아지는데다 행정수도 및 공공기관 이전 등에 따른 수요 감소까지 겹칠 경우 집값 급락현상이 가속화할 것으로 우려하고 있다. 지금 상황에서 서서히 거품을걷어내지 않으면 결국 거품의 빅뱅으로 이어져 더 큰 상처를 남길 것이라는 논리가 점점 설득력을 얻어가고  있다.이들 정책이 현실화될지, 또 언제 시행될지 여부는 결과적으로 시장동향에 달려있다. 

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│   구분      │일본 버블진입기(1987-1991)       │우리나라 현재 상황(2002- )        │
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│부동산시장│-도쿄 도심 지가가 우선 급등       │ -강남지역 아파트 값 우선 급등  │
├─────┼───────────────┼───────────────┤
│금융정책   │-저금리기조, 10%를 웃도는 통화 │-저금리기조, 통화(M3) 증가율이 │
│               │ 증가율                                   │ 2001년 하반기 이후 10%대 진입 │
├─────┼───────────────┼──────────────   ┤
│물가         │-소비자물가 1% 미만 안정         │-소비자물가 3-4%대 안정          │
│               │-생산자물가는 하락                  │-생산자물가 안정세 복귀            │
│               │->긴축통화정책 명분 미약         │->긴축통화정책 명분 미약         │
├────   ┼───────    ────  ──┤
│금융         │-부동산 관련 대출 급증             │-가계대출과 부동산 관련 대출    │
│               │                                             │ 급증                                     │
├────   ┼────────  ───── ─┼───────  ──────   ┤
│자금순환   │-부채↑->자산가치↑->부채↑     │-가계부채↑->부동산가치↑->    │
│               │                                            │ 가계부채↑                             │
└────   ┴──────────────  ┴────────  ─────   ┘
 금융환경 2007/01/05 11:13   http://blog.hani.co.kr/ckj17409/3053  
집필자 : 부동산태평양 - 박종석

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일시 : 2016-03-07 [06:45] / IP : 27.119.39.206
Total : 61건
61 부동산 개발의 사업성 기초자료 ()박종석1458
60 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석953
59 참여정부 부동산정책 -주택정책을 중심으로 ()박종석1000
58 주택값 반등은 먼 옛날의 추억 ()박종석1158
57 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1900
56 부동산 투자는 본인의 예측이 전문가을 앞서야 성공 ()박종석1316
55 부동산 시장,주식시장은 앞으로 ()박종석1025
54 팍팍 깍어주는 아파트 급속 늘어날 태세이다. ()박종석1671
53 선진국형 부동산 투자는 수익을 목표로 투자 ()박종석1406
52 금리 내렸다 상승시 2-3년후 버블이 시작된다. ()박종석1362
51 부동산 전망과 흐름,정부의 정책 발표 미리 알기 ()박종석1162
50 빈집 많고,미분양아파트 2천5천세대에 농가주택 ()박종석1776
49 한.일 부동산시장 거품 저금리에 주택담보대출 경쟁도 판박이 ()박종석912
48 2003년은 부동산 조정기,2-5년안에 부동산 하락 한번 ()박종석1124
47 부동산 경기와 개발 전략 ()박종석1431
46 부동산 직,간접 투자와 투기 ()박종석1336
45 이런 투자,이런전망,이런사람,이런분석 ()박종석1530
44 투자수익을 내기 위한 상권분석과 입지선정 ()박종석1544
43 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1478
42 부동산 투자시 눈높이을 한단계만 낮추어 투자합시다/ ()박종석1173
41 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석1045
40 노후와 투자을 대비한 전원주택 개발에 대하여 ()박종석2353
39 프로젝트 파이낸스(project finance)에 대해 ()박종석1519
38 내집마련 지역 선택과 2015년 전후 버블에 대한 대비 ()박종석1014
37 일기예보로 풀어보는 2004년도 각 시.도 부동산 전망 ()박종석1292
36 부동산으로 보는 종부세 대상자와 아닌자의 생활상 ()박종석998
35 부동산 정보는 없으며,개발지만 있을 뿐이다. ()박종석1736
34 부동산 경기와 부동산 개발 전략에 대해 ()박종석1532
33 집 마련 아파트 분양시장의 실태 및 전망 ()박종석1004
32 인천, 경기도 뉴타운 지역 개발 축 마련 ()박종석1500
31 강남 재건축 소형의무비율과 개발부담금 계산후 ()박종석1761
30 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1517
29 버블,붕괴,폭락 과연 한국에서 부동산 하락 사태 오는 ()박종석2250
28 부동산 투자 어려운 것입니다,이렇게 하면 성공/ ()박종석1086
27 광교신도시 분양가 인하로 세계적 명품도시로 개발 ()박종석1260
26 토지시장 안정대책은 투기꾼들 지나 간 뒤의 생색용 ()박종석1086
25 부동산과 금리는 한국 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석1252
24 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석1073
23 21세기 투자전략과 방법 및 현제의 부동산 하락은 ()박종석1266
22 내 집 마련 및 확장 전략 ()박종석802
21 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석904
20 2007년도 부동산시장 전망과 주택건설 추이 예측 ()박종석1426
19 2007년 .. 그 이후 부동산시장 전망 재테크 ()박종석1424
18 100년간 임대 남아돌고 2005년부터 지방부동산 버블 ()박종석1140
17 아무리 부동산 오른다 해도 70%이상 지역에서 부동산 오르지 않아 ()박종석1033
16 갖은자들의 재산형성은 일반인들 생각과 차이나 ()박종석881
15 언론에 오르내리는 지역이 바로 돈이다. ()박종석1372
14 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석961
13 주택 보급율 100% 넘을때 이 부동산은 패가망신 당한 ()박종석1500
12 2015년 이후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석1195
11 종부세 세대별 합산 헌법재판소가 위헌을 ()박종석1234
10 폭풍 전야같은 부동산 시장 메리트 시장으로의 탈출구 ()박종석1353
9 전국 시.군 통합 2010년까지 몇곳이나 성사? ()박종석1200
8 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1194
7 선진국형 부동산 투자 전략은 이렇게 세워라 ()박종석1599
6 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 ()박종석1174
5 시장 상황에 맞는 재테크 전략은 부동산 시장 ()박종석1543
4 재개발.뉴타운 분석 평가 철저히 한후 구입을 ()박종석2429
3 행정수도을 건설하기 위한 관련제도 ()박종석754
2 부동산의 지가 변동율에 의한 가격 형성 과정.. ()박종석1020
1 부동산태평양 관리자 기고문 ()박종석1880

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