기고문

박종석
선진국형 부동산 투자는 수익을 목표로 투자
선진국형 부동산 투자는 수익을 목표로 투자
21세기 부동산, 선진국의 부동산은 많은 량의 부동산 보유보다는 투자수익을 목표로 미래에 대한 투자다. 부동산은 개발 concept에 의해 수립된 사업계획에 의한 투자여야 한다. 보장된 장부의 수익도 더 많은 수익이 나게 몇번이고 보완해 투자와 개발을 해야 한다. 현실에 맞는 개발과 투자이어야 미래 가치을 창출할 수 있다. 주먹구식 투자나 개발은 많은 허점 투성이가 될 가능성이 농후하다. 부동산 투자와 개발은 최유효이용과 개발로 미래에 대한투자, 안락한 노후을 위한 투자여야 한다.

사업성이 있는가 세밀히 분석하지 않으면 많은 금액이 개발에 대한 손해을 보게 된다.
1;계획을 세우고
2;수지분석을 하고
3;결과을 정산해야 한다.
4;수시 계획을 이익을 추구하는 방향으로 조정해야 한다.

투자시 
1;자신의 부동산,
2;구입개발
3;임대개발
4;공동개발
5;공동구입개발
6;공동임대개발
7;기타 개발등이 있으나 가능한 본인 스스로 개발하고, 스스로 책임져야 하나, 투자나 개발시는 유능한 컨설턴트을만나 조언을 들어야 한다. 토지에 나대지가 아니고 구축물, 도로, 철거비용, 보상, 장애물 등이 있을수 있어 추가비용도 염두에 두어야 한다. 또한 자금을 조발하는 방법도 강구해야 한다. 실제로 개발이나 투자시 의외의 자금이 들수 있으며, 미리 예상해 놓아야 한다. 구입후 수입과 지출 및 정산도 중요하다. 구입만이 능사가 아닌 것이다.

이렇게 고려될시
1;투자비
2;자금조달 방법
3;비용
4;수입
5;감가상각비로 나뉘어 생각할수 있다.

투자나 개발시 현금 흐름을 세밀히 검토해야 한다. 이자부담, 세금, 공과금, 인건비, 인프레에 의한 비용 등 다각도로 연구하고 장부상의 금액에 이상이 없는지도 살펴야 한다.

투자시 경제성 분석 기법은
1;순현재 가치법
2;내부수익율법
3;투자회수기간법
4;회계적이익율법이 있다.

신규사업시 불확실성의 추정에 의해 이루어진 민감도는 
1;매출액-시장규모 및 점유율,분양이나 임대시 가격,분양율,임대율
2;투자비-규모,투자기간,인건비,자재비,감가상각비
3;판매비-경비,광고비,마케팅비
4;관리비-임대료,인건비 기타잡비
5;이자-차입금
6;세금
7;잔존가치-투자시 지출을 공제한 순가치

이와 같은 민감도 분석을 더 세밀히 하여야 한다. 투자는 손해을 염두에 두고 투자한다. 불확실한 장래에 대한 투자이다. 꼼꼼이 챙기는 사람만이 투자의 기초가 되며, 수익을 낸다. 한번 더 생각해 보는 투자여야 한다.분명 투자보다 개발은 더 어려운 것이며, 유능한 컨설턴트의 지도가 100%필요하다. 어설픈 지식으로 투자나 개발을 한다면대부분이 손해을 보게 된다. 

21세기 부동산 투자는 최유효이용과 개발로 인한 수익이지 많은 량의 붇오산 보유가아니다라는 것 명심해야 할 것이다. 21세기는 1-3차산업의 노동보다 서비스업 증가로 전문가 다운 전문가가 필요하지 사람이 필요하지 않는다.고로 평생직장이 사라지고, 직업도 순식간에 사라지며, 전문가 다운 전문가가 절실한 사회이며, 국가 체제다. 
야후 코리아 .경향신문 
일시 : 2016-03-09 [06:44] / IP : 27.119.39.206
Total : 61건
61 부동산 개발의 사업성 기초자료 ()박종석1282
60 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석741
59 참여정부 부동산정책 -주택정책을 중심으로 ()박종석796
58 주택값 반등은 먼 옛날의 추억 ()박종석928
57 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1674
56 부동산 투자는 본인의 예측이 전문가을 앞서야 성공 ()박종석1094
55 부동산 시장,주식시장은 앞으로 ()박종석870
54 팍팍 깍어주는 아파트 급속 늘어날 태세이다. ()박종석1340
53 선진국형 부동산 투자는 수익을 목표로 투자 ()박종석1252
52 금리 내렸다 상승시 2-3년후 버블이 시작된다. ()박종석1190
51 부동산 전망과 흐름,정부의 정책 발표 미리 알기 ()박종석1010
50 빈집 많고,미분양아파트 2천5천세대에 농가주택 ()박종석1606
49 한.일 부동산시장 거품 저금리에 주택담보대출 경쟁도 판박이 ()박종석780
48 2003년은 부동산 조정기,2-5년안에 부동산 하락 한번 ()박종석982
47 부동산 경기와 개발 전략 ()박종석1253
46 부동산 직,간접 투자와 투기 ()박종석1188
45 이런 투자,이런전망,이런사람,이런분석 ()박종석1396
44 투자수익을 내기 위한 상권분석과 입지선정 ()박종석1374
43 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1330
42 부동산 투자시 눈높이을 한단계만 낮추어 투자합시다/ ()박종석1021
41 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석905
40 노후와 투자을 대비한 전원주택 개발에 대하여 ()박종석2209
39 프로젝트 파이낸스(project finance)에 대해 ()박종석1191
38 내집마련 지역 선택과 2015년 전후 버블에 대한 대비 ()박종석850
37 일기예보로 풀어보는 2004년도 각 시.도 부동산 전망 ()박종석1130
36 부동산으로 보는 종부세 대상자와 아닌자의 생활상 ()박종석834
35 부동산 정보는 없으며,개발지만 있을 뿐이다. ()박종석1596
34 부동산 경기와 부동산 개발 전략에 대해 ()박종석1360
33 집 마련 아파트 분양시장의 실태 및 전망 ()박종석858
32 인천, 경기도 뉴타운 지역 개발 축 마련 ()박종석1368
31 강남 재건축 소형의무비율과 개발부담금 계산후 ()박종석1582
30 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1363
29 버블,붕괴,폭락 과연 한국에서 부동산 하락 사태 오는 ()박종석2078
28 부동산 투자 어려운 것입니다,이렇게 하면 성공/ ()박종석935
27 광교신도시 분양가 인하로 세계적 명품도시로 개발 ()박종석1130
26 토지시장 안정대책은 투기꾼들 지나 간 뒤의 생색용 ()박종석926
25 부동산과 금리는 한국 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석1114
24 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석941
23 21세기 투자전략과 방법 및 현제의 부동산 하락은 ()박종석1138
22 내 집 마련 및 확장 전략 ()박종석646
21 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석774
20 2007년도 부동산시장 전망과 주택건설 추이 예측 ()박종석1284
19 2007년 .. 그 이후 부동산시장 전망 재테크 ()박종석1296
18 100년간 임대 남아돌고 2005년부터 지방부동산 버블 ()박종석1008
17 아무리 부동산 오른다 해도 70%이상 지역에서 부동산 오르지 않아 ()박종석911
16 갖은자들의 재산형성은 일반인들 생각과 차이나 ()박종석742
15 언론에 오르내리는 지역이 바로 돈이다. ()박종석1196
14 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석811
13 주택 보급율 100% 넘을때 이 부동산은 패가망신 당한 ()박종석1358
12 2015년 이후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석1051
11 종부세 세대별 합산 헌법재판소가 위헌을 ()박종석1085
10 폭풍 전야같은 부동산 시장 메리트 시장으로의 탈출구 ()박종석1213
9 전국 시.군 통합 2010년까지 몇곳이나 성사? ()박종석1036
8 부동산 경기 변동을 개인들은 어떻게 예측하나 ()박종석1038
7 선진국형 부동산 투자 전략은 이렇게 세워라 ()박종석1449
6 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 ()박종석1050
5 시장 상황에 맞는 재테크 전략은 부동산 시장 ()박종석1419
4 재개발.뉴타운 분석 평가 철저히 한후 구입을 ()박종석2281
3 행정수도을 건설하기 위한 관련제도 ()박종석628
2 부동산의 지가 변동율에 의한 가격 형성 과정.. ()박종석884
1 부동산태평양 관리자 기고문 ()박종석1750

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