기고문

박종석
주택값 반등은 먼 옛날의 추억
주택값 반등은 먼 옛날의 추억   
기반시설부담금, 개발부담금 등 각종 규제 여파로 몇달동안 약세를 면치 못하고 있다기 보다는 거래중단으로 봐야 할 것이다. 판교 고분양가, 은평뉴타운 분양연기파주 운정신도시,남양주 미분양,지방부동산 붕괴 등으로 확산된데다 인기 없는 지역의 청약을 위한 소형 전세난이다. 고분양가에 건폐률과 용적률을 높혀 초고층 아파트를 짖는 2012년 전후부터는 재건축이나 재개발 지역의 투자성 0제로 상태다. 대한민국 재건축 아파트가 20-30%고평가되었지만 초고층화 될시 20-30%정도는 저평가로 반전해 투자성이 있을 것이다. 재건축 아파트들은 대체로 도시의 중심부나 외곽지역이라 할지라도 심장부에 있어 장래의 투자할만한 곳이라 할 수있다. 
 
재건축 아파트지역보다는 재개발단지의 주택 투자가 같은 자금으로 투자시는  2-5배 이상 투자성이 높다 할 수 있다. 버블세븐 지목 등으로 5월 15일 이후 지속됐던 마이너스 변동률 행진에서도 완전히 벗어난 것다. 이후 4개월정도에 호가만 1-2억 가까이 오른 것이다. 관리처분계획인가 처분을 받은 곳은 상승세를 지속했다. 송파구 일대 재건축아파트,강남구와 서초구도 상승했다. 
 
각종 규제에서 벗어난 단지뿐만 아니라 재건축 초기 단지도 덩달아 값이 뛰었다. 특히 관리처분을 신청한 강남구역삼동은  5000만원 이상 올랐다. 경기도 재건축 아파트들도  뛰었다. 이때 이들 지역 매도했어야 했다. 부동산은시장의 흐름이다. 투자수익이 나면 매도하고 새로운 투자처을 찾아야 한다. 나도 남고 너도 남는 부동산 투자여야한다. 전세불안심리를 지켜봐야 하는 것은 집이 남아도는 2012년 전후 재건축들의 승인이 난다는 것이다. 정부의재건축아파트 규제 정책이 풀리지 않는 한 예전과 같은 급등세는 지속되기 어려워 재개발지의 단독주택으로 대지지분이 50평 이상 구입함이 재테크 방법이다. 

부동산 시장의 안정으로 이어질 징조인지는 아직 판단하기 이르지만 강남권에 시세보다  하락은 주택 매물도 나와있다. 재건축이 추진되고 있는 서울 둔촌동 주공아파트도 호가 낮은 매물이 있다. 대형 평형은 시세보다 7천만원,중소형 평형은 4천만원 정도 낮은 매물이다. 호가가 12억 원하던 34평형은 1억원 떨어진 가격에 거래까지 됐다. 부동산의 90%는 집값이  더 하락세로 관망세이지만 호가가 낮을시 구입하고 있다. 부동산은 하락은 2015년까지는 전체적 하락은 대체로 없다. 호가가 낮을시 구입하고 호가가 높을시 매도하는게 순서다. 부동산은 수익이 나면 매도하고 새로운 투자처를 찾는 것이다. 그러나 투자처 없는 매도는 보유하는게 좋다. 
 
재건축 단지나 뉴타운 지역도 호가가 낮아지고 있다. 2008년 중순까지는 호가낮은 매물이 나올 것으로 보인다. 수도권 입주량이 부족할 것으로 예상되는데다 세 부담으로 인한 매매를 유예하거나 전세 시장으로 세 부담을 전가할 수 있어 집 값 불안 요소는 상존해 있다.  전반적인 부동산 시장의 안정 여부를 판단하려면 2008년 중반 움직임까지 지켜봐야 할 것이다. 2012년 주택보급율이 112%이전에 재건축 승인이 나와야 할 것이다. 개발 재료가 있거나 규제를 피한 단지는  강세가 이어지겠지만 2012년 전후 까지의 급상승의  재건축 단지는 상승폭이 제한적일 것이다. 개발부담금은 피해도 후분양제, 소형평형 의무비율 등 재건축 추진을 가로 막는 규제가 한 두 가지가 아니다. 시세차익보다는 실수요 입장에서 접근하는 것이다.   

집값이 안정세를 보이고 있는 가운데 이같은 분위기가 얼마니 지속될지에 관심이 모아지고 있다. 당분간 집값은안정세를 유지할 것이란게 대체적인 견해다. 대선 변수는 이미 사라졌다는 것이 정설이다. 정부의 부동산 규제보다는 완화쪽이 무개을 두고 있다. 정권이 바뀔시 규제완화가 현실화되는 시점에선 시장기능이 정상화되면서 부동산시장이 움직일 가능성이 높다는 분석이 있으나  말 작난이다. 주택보급율이 108%로 공동주택에 대한 투기는 이미사라졌다. 공동주택시장은 이제 안정세를 지속된다.

분양가상한제 시행에 따른 집값 안정 기대감이 높다. 주택이 부족한 수도권에 저렴한 분양가에 공급될 신도시 물량이 잇 따른다. 수도권 미분양사태도 이미 시작되었다. 금융권을 통한 돈줄죄기의 위력이 부동산시장에 막강한영향력을 미치고 있다. 대출규제는 물론 시중 금리도 상승세를 보이고 있어 수요억제효과가 크다. 총부채상환비율규제가 여전한데다 금리상승세로 부동산으로 유입될 자금이 차단됐다. 한국의 대표적 지역인 강남권 집값이 약보합세를 면치 못하고 있다. 

분양시장은 입지적 여건에 따라 움직이고 있다. 남양주 진접과 용인 수지의 청약경쟁 결과가 대표적인 예로, 입지여건에 따른 양극화 현상은 불가피하다. 기존 집값은 한강을 경계로 강북이 강보합, 강남권이 약세를 지속중이다.부동산시장에 투자자금이 차단된 상태여서 입지적 여건이 뛰어난 곳 이외에는 수요자들이 관심을 보이지 않고 있다. 실수요자 중심의  매매중심으로 움직이는 제한적 시장분위기다. 대세 상승을 해 온 부동산시장이 과거와 다르게 움직이고 있으며, 규제완화에 대한 기대감 때문에 상승기로 접어들지는 않을 것이다.    
일시 : 2016-03-11 [06:40] / IP : 27.119.39.206
Total : 61건
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49 한.일 부동산시장 거품 저금리에 주택담보대출 경쟁도 판박이 ()박종석778
48 2003년은 부동산 조정기,2-5년안에 부동산 하락 한번 ()박종석980
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41 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 ‘깡통 아파트’ ()박종석903
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33 집 마련 아파트 분양시장의 실태 및 전망 ()박종석858
32 인천, 경기도 뉴타운 지역 개발 축 마련 ()박종석1368
31 강남 재건축 소형의무비율과 개발부담금 계산후 ()박종석1582
30 다주택자. 타명의 도용 자금 출처조사와 부담부증여 ()박종석1363
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23 21세기 투자전략과 방법 및 현제의 부동산 하락은 ()박종석1138
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20 2007년도 부동산시장 전망과 주택건설 추이 예측 ()박종석1284
19 2007년 .. 그 이후 부동산시장 전망 재테크 ()박종석1296
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12 2015년 이후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석1049
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4 재개발.뉴타운 분석 평가 철저히 한후 구입을 ()박종석2279
3 행정수도을 건설하기 위한 관련제도 ()박종석628
2 부동산의 지가 변동율에 의한 가격 형성 과정.. ()박종석884
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