#(38)부동산 개발과 컨설팅 보고서 작성에 대해
부동산을 개발할려 하려면 사업자와 컨설팅 사무소 및 설계업자가 우선적으로 만나야 한다. 물론 토지 자본 기획도 중요하다.
1;전체적 FLOW
사업자는 사업에 대한 구상과,사업을 할려는 의지가 있어야 한다. 그리고 자금 조달에 대한 대책이 서야 한다.그리고 나서는 유능한 컨설턴트을 만나야 한다. 컨설턴트는 사업자와 수차례의 미팅을 통해 사업자가 의도한느 방향을 메모해 가면서 사업기획서을 만들어야 한다. 인허가문제.행정문제.컨설팅 합의의 도출문제.운영준비에 만반의 준비을 해야한다. 그리고 설계을 작성하고,기본 계획을 만들어 토론하고,공사 마무리 까지 문제없이 이끌어갈 준비을 해야한다. 기본적으로 입지분석, 시장분석, 사업전략, 시설계획, 판매전략, 그 지자체의 행정조사, 시설계획, 사업전개전략, 사업수지 분석, 재무나 회계 까지도 조사해야 한다.
2;개발 기획의 PROCESS
개발하려는 도시의 인구와 소득,생활환경을 조사해야 하며, 사업이 소규모일시는 그 지역의 소규모 조사도 병행해야 한다. 개발하려는 토지의 형태나 관련 법규. 수익성, 성장성, 경쟁도, 용이도, 사업조건, 마케트 조건,개발 테마 선정이 적당한가, 타사영업현황, 최적규모, 운영방식, 투자비, 자금조달, 수입추정, 손익분석, 현금흐름 분석, 사업자의 개발 능력, 건축상 문제점 등을 조사분석해 두어야 한다.
3;기획 단계
입지분석, 사업 concept설정, 시설계획, 사업 타당성으로 나뉘어 조사한다. 지역특성, 교통, 상권특성, 장래성, 입지 적합성 분석, 주력사업과 비주력 사업성 등의 입지 분석이 있어야 하고, 관련법규, 이미지, 사업의지,사업환경 분석의 concept의 설정이 뒤따르며, 시설규모, 부대시설, 이미지 제고의 사업 시설 계획이,투자비
산정, 수입과 지출의 비용 산정 손익분석의 사업 타당성 분석이 있어야 한다.
4;미리 조사해야 할 사항 정리
입지분석에서 부터 사업적 가치 분석, 시설계획, 타당성 검토에 필요한 선 조사가 이루어져야 한다. 도시형태에서 부터 경쟁관계, 고객유치, 도시개발 정책, 규제사항, 손익분석의 타당성, 시설규모로 적정한가 등등이다.유휴토지을 개발하는데는 부동산만 있다고 개발되는 것은 아니다. 지역의 특성르 조사해야 한다. 지역민들이과연 사업의 소비자가 될수 있는 수준인가을 연구 분석해야 한다. 상류층인데도 중산층 기준으로 사업을 해서는 아니된다. 소비 패턴이 형성되어야 한다. 이러한 단계을 거쳐 조사해야 한다. |
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