(50)지방화.세계화 시대의 부동산 정책에 대한 연구
우리나라의 부동산은 소유 중심으로 이루어져 있다.그런 부동산이 2000년이후 점차 이용의 중심으로 바뀌고있다. 5년이후는 최유효이용과 개발 또는 필요에 의한 부동산에 투자하게 되리라 여긴다.지금까지 부동산에대한 소유욕이 세계 어느나라 보다 더 강했다.그런 투자방식이 모기지와 임대주택등장 및 주5일근무로 점차사라질 예정이다.
토지가 좁아서 그런지는 모르겠으나,한국에는 만석궁이라는 말이있다. 지주와 그걸 경작하는 사람이 다르며,경작한 사람은 지주에게 농사을 지어 바친다.양반과 하인의 개녑이며,우리 역사는 돈이 많은 사람은 아랫목에 앉히며,지식이 있는 사람은 어느때인가부터 웃목에 앉혔다.이게 양반 하인의 계급이 없어진 뒤 부터다.그러던 21세기는 선동에 의한 패러다임이 나타나고 있다.엄청난 소용돌이 속에 휩쌓여있으며,5-10년사이 부동산 시장과 같이 사회의 대변혁도 예고되고 있다.국토의 대변혁,부동산 시장의 대변혁,사회와 정치권의 대변혁,세계의 대변혁 등 겉잡을 수 없는 세계속에 발을 디뎌놓았다.숨막히는 세상이 우리에게 성큼성큼 다가서고 있는 것이다.
그 중에서도 행정천도로 인한 나라 전체의 대변혁이다.천도로 인해 정치 경제 사회 문화 등 모든 방면의 변혁이 온다 입이 마르도록 강조햇다.4.15선거로 인해 더욱 기을 쓸 예정이다.태평양가족은 예고된 상태에서 부동산 투자을 했으며,그런 프로그램속에서 홈피을 운영했다.정치 부동산 사회 세계등 갖가지 예측을 햇으며, 그예측은 크게 벗어나지 않고 있다.틀린적이 없을 정도며,그 렇게 진행된 상황서 부동산 투자을 했던 것이다.
해방후 지금까지 우리의 토지 정책은 규제가 전부였다.필요한 사람이 필요한 만큼의 부동산을 구입한게 아니라 갖은자는 무한정 부동산을 소유할수 있으나,없는자는 땅한평 마음데로 구입하지 못하게 만든게 우리 부동산에 대한 법이었다. 소유의 편중 현상이 너무 뚜렸했던 것이다.어느때인가 부터 부동산의 소유에 의해 인품이달리 정해진 시대가 온 것이다. 그런 부동산 투자방법도 서서히 변해가고 있다.
그래서 한국에는 상류급은 없으며 졸부들만 득실거리는 세상이라 한다.지식이 돈이어야 한는데 물질 만능주의가 된 것이다. 그나마 다행인 것은 지가안정 대책.투기억제.개발이익 환수 제도다. 그와 덩달아 2002년도에는 토지거래 허가지역.투기과열지구에 2003년 1월1일부터는 투기지역까지 발표한다고 한다. 공원,군사보호구역.농지원부.상수원보호구역.보전림지.학교시설용지.접도구역.개발부담금.농지전용료.일단의 공업지역.유원지시설지구 등 각종 규제도 엄청나다. 그러나 현정부는 4.15이후 각종 세금과,사회의 극과 극의 무대가 펼쳐질 예정이다. 하늘과 땅의 세계며,중이 절 싫으면 스스로 떠나야 하는 사회가 10여년 가까이 유지될 전망이다.
이제 지방화 세계화 시대에는 부동산 정책에 대해서도 많은 변화와 욕구가 요구된다. 부동산을 자본을 축적하기 위한 수단으로서의 보유보다는 최유효 이용과 개발이어야 한다. 필요한 마큼의 부동산만 모두 보유해야 한다. 산업사회에서 정보화 사회로 이동하는 세계에서는 부동산의 규제와 통제는 약해질수 밖에 없으며,규제을한다는 것은 사회주의로 회귀한다는 논리가 성립된다. 다만 세금만이 늘어날 세계가 된다.정부와 지자체가 공동분모가 나와야 하며,개인들도 여기에 따라 부동산에 대한 개념을 달리해야 한다. 정부의 규제는 지방화 시대에 맞게 자주적 창의적 능동적 부동산 정책으로 변해야 한다.허나 그럴 가능성은 희박해 보인다.
정책도 중앙정부에서 지방으로 이양하고,지자체는 지역의 실정에 맞는 부동산 정책을 펴야하며,지역 주민의의사가 존중되어야 한다. 주민이 있어야 지자체가 있으며,지자체가 있어야 중앙정부가 필요한 것이다. 이 모든것은 땔라야 땔수 없는 존재인 것이다. 사람은 흙에서 태어나 흙으로 가며,죽어서 사람은 한줌도 되지 않는다한다. 1950년 농지개혁이 있었고 50년대 말 까지는 전후복구에 전념이 없었다. 1960년대에는 경제발전의 기초틀을 마련하는데 부동산이 필요했으며, 그로 인하여 부동산 투기가 일어났으며,1969년에는 부동산 가격이
1년동안 80%이상 오르기도 했다.지역에 따라서는 1-3배까지 오르기도 했다.1970년대에는 도시화가 이루어지는 기초단계였으며,무분별한 개발이 이루어졌으며,60년대 후반부터 일어난 부동산 투기는 2-3년을 기점으로되풀이 되곤했다.
정부는 지가안정 대책을 마련했으며,불로소득의 사회 환수,자연환경의 보전을 해야 한다고 정부는 역설했다. 1980년대에는 수요와 공급의 원할한 조정을 위해 별별 강구책을 썼으며,바다을 막는다던지 산을 개발한다던지 공급에 역점을 두는 정책을 폈다.공영개발이라 든가, 기업의 비업무용 토지에 대한 중과세.토지거래 허가제.신고제을 도입했다. 이로서 부동산은 개인의 문제에서 기업 및 사회 경제 정치 문제에 이르게 되었다. 1990년엔 토지공개념을 도입했으며,금융실명제에 이어 부동산 실명제와 토지종합 전산망 까지 가동하게 되었다.이러던차에 돌머리 김영삼 정부는 IMF을 초래하게 되었으며, 부동산은 이때 30-200%까지 하락하기도 했다.
이때 권력을 잡은 사람들은 지금도 나라 전체을 뒤흔들었거나 흔들고 있다.그들은 부동산 투기에,원정출산,해외유학,국세횡령,군복무 도피,주민등록 이전 등등 갖가지 파렴치한 짖을 서슴없이 하였으며, 감사원장 대법원장 대통령후보 당대표한 잡범은 지금도 나라을 좀먹고 있는 것이다.그들은 광역자치단체나 지자체의 장이 되었으며, 장관이나 국무총리도 했다. 4.15선거서도 군대가지 않은놈들이나 보낸놈들이 부지기로 당선되었으며, 온갖잡범들도 수두룩하게 당선되었다.
졸부와 파렴치범 천국인 것이다.부동산 투기로 인하여 계획적인 부동산 정책을 펴기 어렵게 되었으며,체계적인 부동산 관리도 미비한 상태다. 2000년대는 IMF로 하락한 부동산이 급격히 서울 경기 인천지역은 오르고 있으며, 아파트을 무더기로 짖고, 정권말기을 기해 복부인과 투기꾼 및 떳다방들은 전국을 활주하며 부동산
투기에 열중햇다.이로인해 정부는 2002년에만 부동산 규제을 10여차례나 발표했다.기준시가 인상,재산세 인상,투지과열지구 지정,토지거래 허기제,투기지역을 지정한다고 엄포을 놓고 있다. IMF만 빼고는 부동산은 오르지않은 해에 무려 6-9%정도씩 매년 오르고 있다. 1980년 이후 부동산은 20년동안 무려 20배 가까이 올랏다.서울은 30배이상 올랏으며,경기 인천도 25배 정도는 올랏다고 볼수있다.우리나라는상위 10%가 전체 부동산의 70%이상을 소유하고 있다.그런 부동산이 정권을 바뀌고는 시간적 공간적 지역적으로 투기을 부채질하고있다.
우리나라는 부동산 중에서 도시적 용도 즉 주거 상업 공업지로 사용할수 있는 부동산은 5%도 되지 않지만 영국은 13%,일본은 7%이상,대만도 6%대이다.이처럼 우리의 부동산이 개발용도의 부동산이 부족한 것은 소유와 보전을 역점을 두고 경제정책을 폈기 때문이다.전 국토의 약 85%가 보전용 부동산이다.우리나란느 경제성장.도시로의 발전,세계화 추세에 정부의 능력이 부족햇기 때문이며,지방화 세계화에 발을 맞추지 못햇다.그래서 우리나라의 정책 연구가는 모조리 돌대가리 산실이라 수년전 부터 강조햇다.특히 우리나라는 고속성장에만 치우쳤으며,수출에만 역점을 둔게 부동산 정책은 지방화 세계화에 미치지 못했던 것이다.
국토의 균형발전과 같이 세계화 추세에 맞추어야 한다.우리나라는 부동산 정책이 양도소득세 하나로 정책을폈다. 세금과 부동산이 철도 레일을 밟고 달렸던 것이다. 경제수준이 향상된 만큼 주택의 규모도 커졌다.32평아파트가 기본으로 살고 잇으나 일본은 13평,대만과 독일인은 중산층이 18평 아파트에 산다.과욕을 부리고 있는 것이다.한국인은 사기.모험.허풍.투기.고집과 아집으로 대부분이 뭉쳐있다. 1인당 한국의 주택지 면적은 48m2,일본 118m2, 영국은 165m2이나 주택의 면적 건물의 면적은 한국인이 더 호화스럽게 살고있다. 우리나라는 2020년에는 도시용지 비율이 지난 해 4.8%에서 9.9%로 끌어올리려 하고있다.
앞으로 부동산은
1;좁은 토지을 넓게 사용하고
2;부동산 개발 방식을 선진화 해야 하고
3;부동산의 최유효 이용을 해야 하며
4;정보화 세계화 시대에 맞는 부동산 정책을 펴야하며
5;소유에서 개발에 중점을 두고
6;부동산 규제을 정비하고
7;가격의 안정화을 기하고
8;산지 개발 및 공유수면의 매립이 뒤따라야 한다.
이와 같은 정책으로 부동산을 중장기 정책을 펴야하며,단기 매매에 대한 세제을 강화해야 한다.부동산이 돈이아니고 필요한 만큼의 부동산만을 보유하는 아량이 국민들 사이에 먹혀들어야 한다.부동산은 분명 보유가 아닌 이용과 개발이며,정보화 세계화 지방화 시대에 맞는 공유물이어야 한다.개인의 부동산이 개인의 부동산이아닌 지자체의 정부의 세계 모든 나라의 국민이 갖을수 있는 공유물이어야 한다는 것이다.
2004년도 부동산 시장은 극과 극의 부동산이 3%정도에서 지역적 시간적 공간적으로 투기가 일어나고 있으며,은행예금도 이자가 없는 세상서 투자할 부동산은 빌딩의 임대와 주5일근무에 맞는 투자을 하여야 한다. 이런투자시장의 과도기에 있으며,분명코 천도권 안에서 움직이는 부동산 투자여야 한다.그런 맥락에서 수년간 운영자는 연구와 연구을 거듭하고 있다.투자의 지침을 마련해 주고있는 것이다. 분명코 태평양 가족이 투자한
지역은 도깨비 방방이와 같은 시장을 형성했던 것이다.그러나 투기가 아닌 투자만 했던 것이며, 어느 누구도투기는 하지 않았다는 것이다. 3-5년이후을 내다보는 투자여야 한다.단순히 황금 방망이만 쥐고 있는 것이다.그 결과을 만끽하며, 그런 투자을 하지 않은 사람들을 애설프게 생각하고 있으며,실버타운서 천당까지 지름길을 분명코 놓은 것이다. |
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