**(61)향후 부동산 투자전략과 투자비법
부동산 거래 중단과 미분양 증가로 인해 부동산은 투기는 사라지고 투자의 시기을 갸름해 보아야 할 것이다.
2002년 6월까지 토지시장이, 2003년 10월 까지는 부동산 투자든 투기든 먹혀들었으나 이후 부동산은 안정세을위한 급상승이나 거래중단후 하락세나 거래 중단과 보함세, 미분양, 건설사 건설포기 등 갖가지 변측적인
투자시장이 이어지고 있으며, 가장 선호하고 투자자들의 선호 대상지역이었던 버블새븐지역은 2006년 말 부터 약세을, 기타지역은 2008년 중반기이후 시장이 살아날 기미을 보이지 않고 있다. 부동산은 투자 수익을내기 위해 여태까지 투자해 왔으나, 투자시 투자수익도 중요하지만 투자한 부동산에서 손해을 보지 않는게 더
중요한 주택시장으로 탈바꿈 중이다.
중대형 아파트는 거래중단과 하락세며, 바람잘날 없었던 아파트의 거래중단과 전세값의 안전성 부진,매매가부진은 고평가 된 아파트 값의 조정은 대기업 정책과 6억에서 9억까지 부자들의 양도소득세 인하, 강부자들의 종부세 헌제위헌의 편법위헌으로 가구별에서 개인별로 보유세 낮추자 국민들의 신임을 잃어버린 정부가
됐다. 만석궁 부자와 권력자가 1석 채우려 온갖 나쁜짖거리 하는 꼴이 되었다. 주택보급율 증가로 시장에는부동산 투자성이 결여된 것이다. 지방의 미분양 증가가 수도권 변두리까지 침투하자 안정세다. 부동산 투자도
다람쥐 채바퀴 돌듯 돌기 마련으로 상승과 하락이 반복된다.뉴타운이나 재개발,재건축으로 50-300%정도 고평가 된 아파트 호가가 낮아지고 있다.
건교부 발표로 2003년 1월부터 주택보급율은 100%달성해 매년 50만 가구 매년 공급할 경우 30만가구 정도씩집이 더 남아남아돈다. 다행히 지난해 37만가구가 공급되었으나 미분양 아파트는 줄지 않고 있다. 과거의정부는 부동산 정책을 갖은자와 주고받았으나 현정부는 부익부빈익빈 정부이며,정책이나 지난 7년간 오른 부동산값 조정중이다. 2002년 2월부터 주거개념이 아파트에서 단독주택으로 1차 옮겨간후 2006년부터 2차 옮겨간후시장을 조율하고 있는 중이다. 분양아파트에서 임대 아파트로 서서히 전환해 가고 있으나 공동주택에서 단독,단독에서 토지로 순환은 계속되다 어느 시점에 정착될 단독주택류가 거주용 주택이 될 것이며, 앞으로는 공동주택 시대가 열리는 것은 사실이나 단독주택은 부자들만의 낙원이 되어 현제의 30-60평에서 장차는 70-200평의 단독주택 거주자들이 부자란 미명아래 살게 되는 것이다.전환과정이 뒤바뀔 것이나 그런 방향의 시발점인것은 사실이다. 재개발,택지개발로 공동주택의 도시가 되면 자연히 주택의 희소가치는 수년후 아주 높아지게되며, 정부가 뉴타운이나 재개발시 단독주택 의무비율로 짖게하고 있다.투기해서 수익을 많이 내면 좋지만,많은 수익을 낼려다 전부을 잃을수 있다. 투기는 사회의 악이며, 국가가 먼저지 개인이 먼저라는 생각 버려라, 부동산태평양( http://www.realer.co.kr) 이 늘상 강조했다.
투기는
1;가수요자의 행위이며,
2;사회에 기여도가 전혀 없다.
3;이용이나 사용 관리할 의사가 없다
4;전매로 인한 투자 수익을 바라고
5;도박적이며,사기적이며,모험적 행동이 뒤 따르고
6;단기간에 필요물건 이상을 구입하고
7;예측 불허의 수익을 기대하고
8;나대지나 미성숙지에 투자한다.
9;모험지에 투자한다.
이와같은 투자가 투기인 것이다. 물론 투자도 수익을 목적으로 투자한다. 부동산 투자는 안전성과 원금 보장을 전제로 이익을 내는 부동산에 장기적인 안목에서 차액을 얻는다면 마음으로 투자하는 것이다. 부동산 투자라도 개발을 하게 된다면 위험이 따르기 마련이다.
위험은
1;사업상의 위험이 있으며
2;금융마련에 대한 위험
3;법률적 위험
4;인프레대 대한 위험 등이 있을수 있다.물론 부동산 투자는 수익을 전제로 투자한다.
수익률을 내기 위한 마음은
1;기대 수익율
2;요구수익율
3;실현수익율이 있다.
원하는 만치, 예상하는 만치, 충족하는 만치, 그 수익이 달성되었는가가 중요하다. 부동산 투자는 한곳에 하지않고 분산투자하는 방식이 있다. 이때 우리는 포토폴리오 이론을 생각한다. Portfolio theory는 자산이 한곳에있을시 발생활수 있는 불확성을 미연에 제거하기 위해 분산해 투자함으로 안전한 재산관리하는 방법을 말한다.
부동산은
1;경기변동에 의해
2;이자율 변동에 의해
3;인프레의 의해
시장 상황에 의해 갖는 대부분의 부동산이 함께 갖는 위험이다.
부동산 투자시
1;안전성
2;수익성
3;환금성
4;가치의 증대
5;세제면의 이익
6;관리의 부담감
7;순수익의 재투자
8;지랫대의 효과을 볼수있나을 검토한후 투자한다.
어떤 부동산을 본인이든, 전문가이든, 믿을만환 사람이든, 친구이든, 가족이든 누구의 말을 듣고 투자한다.그리고 여러번 잠못이루며 생각하고 투자한다. 이게 부동산 투자한 사람들의 한결같은 마음이다. 그 부동산에대한, 그 지역에 대한 사전 연구가 있었다면, 물건만 좋다면 무작정 투자하는 경우도 있다. 이럴때는 그 부동산에 대해 너무 잘 연구해 알기 때문에 분석이나 평가가 별로 필요 없이 즉시 결정을 내릴수 있는 것이다. 이때도 약간의 망설이다 결정을 하게 되는 것이다. 부동산 투자시도 경기의 주기에 따라 수익이 빨리날수도,늦게날수도 있다.
호경기에 부동산을 구입했다면 불경기로 돌아가 긴 세월을 지나야 오름을 피부로 느낄수 있다. 그러나 저점에구입한후 부동산 경기가 좋아진다면 짧은 기간에도 자신의 부동산이 오르고 있음을 피부로 느낄수 있는 것이다. 이때는 자신도 모르게 다른일도 잘 풀리고 입가에는 항상 미소가 가득해 있을수 있다고 본다. 호경기, 후퇴기, 불경기, 회복기의 순서을 밟게된다. 어느 주기에 구입했느냐가 가장 중요하다. 부동산은 고점과 저점이있다. 고점에 구입했다면 막차을 타는 결과가 되는 경우가 태반이다. 그러나 저점에 구입했다면 조금만 기다리면 좋은날이 마냥 한동안 계속된다. 시기을 잘 만나야한다. 즉 때을 잘 찾아 투자해야 한다는 것이다.
부동산 주기는
1;계절적 주기
2;단기주기
3;중기주기
4;장기주기로 나뉜다.
부동산 투자의 주기는 개발도상국은 대체로 단기주기로 이어지고, 초보선진국은 중기주기가, 선진국은 장기주기가 대부분이다. 장기주기일지라도 간간이 오를려다 내려버리는 경우가 많다. 이게 장기 주기인 것이다.
어떻게 보면 낚시밥인 것이다. 그럴때 잘 매도하면 수익을 낼수 있다. 부동산은 오르는 시간대도 하락한 부동산이, 하락시도 오르는 부동산이 있다. 지역도 매한가지로 보면 된다.부동산은 투자 수익을 목적으로 투자하는 것이다.
부동산은 일시적으로 오를수도 있지만 봄에 오르지 못하면 불경기인 여름이오고, 여름이 지나면 오를려다 하락할 가능성이 높다. 고로 투자시는 언제든 매도할 준비을 하고 투자해야 했다. 즉 수익이 난 부동산을 하락할 가능성이 보이면 즉시 매도하고, 투자한 부동산이 수익도 못 낸체 하락을 해도 더 큰 손해을 보지 않기 위해서는 급히 매도 할 준비을 갖춘 투자자만이 투자을 해야 한다. 경우에 따라 부동산 투기는 전국적으로 확산되기도 하며,주택에서 토지로의 기업도시, 관광도시, 골프장, 테마도시, 혁신도시 등 갖가지 방법으로 정부가부동산 투기을 일으켰는데도 일반 투자자들은 먼산 바라보듯 했다.
지역적으로 잘못 판단하다가는 큰 낭패을 당할 가능성이 매우 높다.수익이 나면 매도하고 새로운 투자처을 찾아야 된다는 이론도 반 정도만이 맞을 가능성도 배제 할 수 없다. 정보에, 분석에, 결단력에, 유능한 컨설트에의한 투자보다도 1%의 지역에서, 부동산에서의 확률로 투자을 했으나 초기 임대차 올려주기 위한 호황에그 부동산의 강속구 같은 투기의 열풍에 정책 내 놓는다. 앞으로의 부동산은 70%이상의 지역에서 70%이상의부동산이 보합과 하락 할 가능성이 높다. 여태까지의 부동산에 대한 이론도, 투자방법도, 투기꾼들의 행세도재정립해야 할 시기다. 테마도시에 의해 주택에서 토지에 이르기까지 투기장화됐다가 늦추어진 부동산 시장이다.
안전한 투자을 해야했으며, 테마별 투자을 하되, 쉽게 버릴 수 있는 마음의 준비가 된 상태서 투자을 하였으나투기화된 시장서 면역이 된 투자나, 투자 근처에도 가지 못하고.투기꾼들 뒷 구경만 했던 부동산 투자시장이었다. 결단력이 부족한 상태에서의 투자는 투자 않는게 더 현명할 가능성도, 투자수익을 내지 못해 안타까웠다. 우리나라 금리는 앞으로 하락한다. 5%이하의 하락도 가능하며, 부동산과 금리는 아무 영향이 없는 시대로 이미 전환된 상태다. 금리가 5%이하로 하락시 중산층에서 부동산을 재차 구입하려는 세력이 일시나마 일어나게 되는 시기도 오게 된다.
부동산과 금리는 아무 영향이 없다 환란때 세계 최초로 말하니 미쳤다고 했으나 2004년도에 이어 2005년도도 4%내외의 금리에 저축은 제로 금리가 되었던적도 있었으나 2008년 9%대까지 다시 상승햇으나 선진국 금리 낮추고 있다. 소수만이 금리을 이용해 투기을 했던 것이며, 그들에게 과감히 세금을 물려야 하지만 그 투기꾼들이 정책가들, 고위직 그들의 가까운 사람들이기에 엄포로 끝났었다.
앞으로 부동산은 분양아파트에서 임대 아파트로 100%전환해 가며, 초고층 아파트는 재건축이나 재개발도 못하는 패기물이 될 가능성도 높은 시기는 훗날 오게 되는 것이다. 패기물 아파트는 35-70층 아파트로,용적율 500-1000포인트로 변모해간다. 지분이 많고, 고가 분양지역에서는 황금을 낳는 거위의 재건축이 될 것이다. 부동산 버블이 올때 고층 아파트에서 저층아파트나 연립으로 전환도 되어간다. 그러나 부자들은 단독주택이나토지을 구입하여 놓고 직장따라 임대 아파트에서 사는 세상이 오게 되는 것이다. |
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