(46)주상복합 건물로 공동화 현상 뚜렷히 나타나고 있어
인구가 유입되는 도시는 납이면 직장따라 모여들고, 밤이면 사람들이 빠져 나가기 마련인데 이런 현상을 공동화 현상이라 한다. 도시내에 상업이든 업무든 공공시설이든 사무실이든 생산시설 등등이 부족하기 때문에 다른 곳으로 직주거리을 두는 것이며, 인구 흐름이다. 도심의 주상복합 용도로의 개발은 도시 주거 기능의 활성화을 이루는데 많은 도움을 준다. 근린시설과 마트나 백화점에 이어 많은 연구을 세계 각국에서 하고 있지만대체로 미미한 상태만의 주상복합 건물이 드러서고 있다. 주상복합은 단지가 적거나 가구수가 적을시 투자성이 낮아 경매에 붙여지는 경우가 인구 50만 이하 도시에서 흔히 나타나는 현상이다.
1;도시의 공동화 현상으로 주거기능 활성화에 대한 기대가 커지고 있으며,
2;친환경적인 도시 개발이 가능해지고,
3;세번째는 압축도시을 만들수 있으며
4;도심 기능의 활성화을 갖을수 있으며
5;사회적 비용을 최소화 하고
6;도심의 주거환경 확보에 도움이 되고
7;도시 공간구조의 주거입지 위상이 정립되고
8;교통 혼잡을 줄일수 있으며,
9;남은 시간을 정서 함양에 투자할수 있고
10;도시에 대한 불만이 적어지며
11;도시의 세제면에서의 증대을 갖어온다.
우리나라는 80년대 이전에는 서울의 경우 종로구, 중구, 마포구, 동대문구 등 도심의 중심권에서만 간간이 주상복합건물이 지어졌다. 또한 1백세대 미만으로 단조로운형태였다. 1989년 까지의 주상복합은 상업 업무 기능한 갖추어지고 주거는 보조 수단으로서만 지어졌으며, 1990년대 부터는 강남권을 중심으로 주상복합건물이지어졌으며, 기존의 종로, 중구, 동대문, 마포, 수원시 등은 전무한 상태로 변해갔다. 90년대 후반기 부터강남에 이어 송파, 서초, 양천, 동작, 강동, 구로 등으로 옮겨가기 시작했으며,2000년에 드러서는 분당 일산 안양등지로 확대되고 있으나 수원시는 2000년대 초는 퇴조에 이어 2006년이후 새로이 지어지고 있으나 입주율은아직 낮으며, 수원만이 아니라 경기북부지역이나 수도권 30만 이상 도시인데도 공급에 비해 수요가 따라가지못하고 있는 퇴조 현상이다.
이러한 주상복합건물은 강북지역에서는 70%이상이 상업지역이나 준주거지역에 지어지고 있으나, 강남지역은 55%로 강북지역에 비해 상대적으로 낮은 입지 특성을 지니고 있다. 나머지는 일반주거지역의 미관지역의일반주거지역에 대체로 많이 지어진다. 특히 구로구는 공장들이 많은 관계로 준공업지역에 지어지는 경우가흔하다. 주상복합건물의 접근성을 보면 강북지역의 90%정도가 간선도로로 부터 300m이내에, 강남지역은 95%가 간선도로로 부터 300m이내에 지어지고 있으나 시대의 변화,수요의 변화,개발의 변화,시장 흐름에 변화가 급속도로 2000년대 부터 나타나고 있다.
주상복합 건물의 입지요인은
1;교육시설에 대한 접근성
2;아파트내 특화시설의 설치 유무
3;대기오염 및 소음
4;공원 놀이터 녹지시설의 접근성
5;조망 및 경관의 양호성
6;버스 지하철등의 교통 여건
7;주변에 상업시설의 유무
8;주변 아파트의 유무 등이다.
주상복합검물은 대체적으로 8차선 이상의 도로을 선호했으며, 4차선 정도의 도로는 낙후된 지역이나 기존의시급 도시에서 이루어지고 있었다. 주상복합건물이 지어짐에 따라서는 상업.업무중심의 집중 개발이 이루어지고 있으며, 단일 고층 건물로 지어지고, 주거.비주거간 차량 및 보행동선 분리 문제가 야기되고, 보행도로와 진입구간 및 건물내부 및 접근도로까지 교통 혼잡이 일어나고, 불합리한 주차가 성행하고 있다. 주상복합건물에 거주하는 사람들의 특성은 중심권일수록 연령층이, 도심 외곽일수록 젊은층이 선호한다. 도심은 전문직이나 행정직이, 외곽으로는 자영업 종사자가 많으며, 소득은 도심지역이 높고, 유치을 희망하는 업종은 일용품과 생필품, 의약품, 의료. 금융기관을 선호하고 있었다.
주상복합검물을 활성화 하기 위해서는 행정상 절차 간소화, 세제면에서의 혜택이 있어야 하고,용적율을 높혀주고, 주거시설을 높게 하고, 건물내 놀이터, 휴게실, 오락실 등을 두며, 차량동선과 보행자 동선을 분리해야하고, 개발에 대한 인식을 제고해 줄 필요가 있다. 주상복합건물은 주거와 업무, 상업, 숙박, 공공시설, 문화시설, 도시시설 및 기타 시설이 종합적으로 이루어져야 한다.
복합기능은
1;주거와 업무
2;주거와 상업
3;주거와 상업,업무
4;주거.상업.업무.위락시설 등을 들수 있다.
주상복합건물은 다용도로 사용할수 있어야 하며,업종도 다양화 되어야 한다. 주상복합이 인구가 많은 지역은 수요층이 충분한 반면,인구가 100백만 이하의 도시서는 공급은 많으나 수요가 부족한 현상,즉 극과 극의수요와 공급의 기폭이 심해지고 있다. 주상복합도 단지가 커야 수요층이나 투자서잉 높고, 단지가 적을수록 수요층이 적어 부실화가 가속화 되고 있다. 주택보급율이 높을수록 새로운 개념의 주상복합 건축이 필요로 하고 있으나 수요자의 욕구을 충족시켜 주지 못하고 있다. |
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