#(81)조망권은 수천만원에서 한강조망권은 5억까지 다양
조망권이 아파트 로열동 선택의 첫번째 기준으로 삼아 한강 조망권은 1억에서 5억원이다. 조망권에도 여러 종류로 서울에서는 단연 한강조망권이 최고로 용산구 GS한강자이의 경우 한강 조망권에 따라 5억원 정도 가격차다. 한강을 바라볼 수 있는 아파트의 몸값이 치솟아 같은 단지라도 한강을 볼 수 있느냐 없느냐에 따라 거래가 차이가 최고 5억원까지 벌어졌으며, 3년전 부터 5억대는 변하지 않은 조망권 프레미엄이다. 서울 강남권 아파트는 층수 차이에 따라 몇천만원에서 2억원의 시세 차가 나지만 조망권 값은 5억원까지 매매가가 차이났었다.
신도시에서는 호수와 공원조망권을 으뜸으로 일산은 호수공원 주변, 분당은 중앙공원 주변 집값이 최고가를형성하고 있다. 다크호스로 떠오른 조망권은 골프장으로 리베라 기흥 상록 한원CC 등(신도시 남쪽에 2곳 추가 신설예정)으로 둘러싸인 동동탄은 특혜논란만 없다면 골프장조망권의 대표 신도시가 될만하다. 골프장을신도시에서 제외시킨 이유 중의 하나로 녹지율을 높이고 공기를 정화하는 등 도시기능을 보완하는 기능 때문이다.
골프장조망권 값은 지역에 따라 차이가 있지만 5000만-1억원이다.서초구 반포동 반포자이 115㎡형은 1층은 10억6,500만원이었지만 24층 물건은 15억8,000만원이다. 1개 층이높아질 때마다 매매가가 2,200만원씩이다. 통상적으로도 저층과 고층의 가격차가 2억5,000만원 선에 불과했지만 격차는 수시로 변하는 조망권이다. 송파구 신천동 파크리오108㎡의 경우 역시 동과 층에 따라 한강조망권의 유무가 갈리지만 실거래 가격 차이는 1억5,000만원 선이다. 반포자이의 경우 3.3㎡당 매매가가 5,000만원에 육박하고 있다.
용인 죽전 한성CC 조망권인 동아 솔레시티의 경우 주변 아파트보다 최고 1억원 정도 비싸다. 판교신도시 분양 때도 남서울CC에 붙어 있는 아파트의 청약경쟁률이 평균을 훨씬 웃돌았다. 골프장조망권이 돈이 되면서골프장 주변 타운하우스 공급도 늘고 있다. 죽전지구 힐데스하임 한성CC, 흥덕지구 우남퍼스트빌 리젠트태광CC 등이 대표적이다.
타운하우스를 선택할 때는 수익성과 환금성도 고려해야 한다. 위치는 수도권내 택지지구, 환경은 공원이나 골프장을 낀 곳이 가장 좋다. 같은 아파트 같은 평형이라도 한강이나 남산 조망 여부에 따라 매매가격이 큰 차이를 보여 서울 25개 구 아파트 매매가격의 상한가는 평균 5억5천971만원, 하한가는 평균 4억9천10만원이다.
남산이나 한강을 끼고 있는 지역일수록 상.하한가간 격차가 크게 벌어져 구별 가격 차이는 남산타운 등 남산 조망 아파트가 많은 중구가 가장 크게 벌어졌고, 한강 조망권 값은 지방 아파트 1채 값에 해당하는 3.3㎡당 약 600만원을 책정해 서울 강동구 암사동 한솔솔파크 더 리버는 3.3㎡당 분양가격 105·106㎡을 1673만-2248만원에 책정했었었다.
최저-최고 분양가 차이가 3.3㎡당 575만원이나 벌어진 것은 한강조망권 값을 반영했기 때문이다. 106㎡의 경우 실제로 한강이 보이지 않는 최저층은 5억대원인 반면 최상층인 15층이나 17층의분양가격은 7억원대이다. 동일한 면적에 내부마감재도 거의 같은 아파트지만 층에 따라 최대 2억원의 차이가 난다. 최저층 아파트 값에 32%를 더 얹어야 최고층 값이 된다.
한강 조망을 가로막는 장애물도 가격 변수로 반영되 단지 앞 올림픽대로변에는 6-7층 높이의 가로수가 서 있는 상태로 6층과 7층은 1개층 차이임에도 각 주택형마다 약 5000만원의 분양가격 차이가 난다. 향후 관할 강동구청과 협의해 가로수 높이를 4층 이하로 정비한다는 계획 아래 4층의 분양가격도 3층보다 6000만원 비싸게 책정했다. 인근지역의 입주아파트 시세가 층에 따라 차별화 된 것을 분양가에 반영한 것이며, 이 아파트의 가장 큰 매력이 한강조망권이기 때문에 고층의 경우 값이 훨씬 비싸지만 계약률은 더욱 높을 것이다 |
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