$#(12)부동산 경기 변동 예측기법과 진폭 및 주기에 의한 투자기법
부동산 경기 변동을 미리 예측하고, 장래에 도래할 경기 변동의 시기와 진폭을 가늠해 보는게 목적이 있다. 이를 투자의 지표로 삼아야 한다. 개인들도 공부만 조금 했다면, 본인이 전문가라면 미리 부동산 구입해 투기꾼이나 돈 많은 사람들에게 부동산을 매도하는데 목적이 있다. 그러기 위해서는 부동산을 보는 안목이 특출해야한다. 부자나 전문가들과 현장 답사가 중요하며 그 전문가라는 사람이 과연 전문가 인가, 전문가 다운 부동산을 보는 해안이 있는가, 수년간 부동산을 예측했는데 몇%나 정확했는가을 주시해야 한다. 이걸 알지 못한 경우는 전문가가 아닌 전문가가 되기 위해 공부하는 단계라 할 수 있을 것이다..
전문가들의 분석을 토대로 적절한 부동산 정책을 펴고, 변동폭을 줄여 국민 경제에 대한 진폭을 줄여주는데목적이 있다. 부동산 경기도 일반 경기와 같이 상승과 하락의 국면을 갖는 주기적 변동을 일으킨다. 그러한 주기변동을 정확히 파악하고, 그러한 변동의 원인과 영향을 정확히 밝혀내는 과정은 국토자원의 효율적 이용과개발을 위한 정책적 측면뿐만 아니라 나라 경제을 윤택하게 만드는 밑거름이 된다. 개인들은 이걸 알므로 언제어떻게 투자해 얼마의 수익을 낼수 있는지의 자료가 된다.
일반 경기의 예측 프로그램은 과학적이고, 통계적이며, 컴퓨터 프로그램 시스템과 통계적 기법이 발달되어 있으나 부동산에 대한 자료는 건축량에 의한 게 전부랄 수 있다. 부동산의 경기 예측은 감각적이고 체험적인 주관적 예측에 의한게 전부랄 수 있다. 부동산 경기변동의 분석 및 예측을 위한 경제변수로는 연면적 기준의 건축허가량을 사용하였다. 여기에 부동산 거래량이 전부엿다고 볼 수 있다. 경기란 경제활동 상태을 뜻한다. 이와 같은 경기는 항상 움직이는 성질을 갖는데 이러한 성질을 경기의 순환이라 일컽는다. 이런 경제 활동의 순환적 변동을 경기변동이라 한다. 경제 활동은 모든 경제 활동을 의미한다. 경제활동은 국민의, 나라의 활동이기도 하지만 국제적 활동이기도 한다.
경기변동의 주기는
1;불경기국면(depression); 활동이 위축되고, 약체기업은 도태된다. 금리는 하락하고,장기투자는 위험하다고 생각한다. 실업자가 증가한다. 자본재의 생산이 줄어든다. 부동산은 위축되고, 수요투자자는 감소하게 된다.
2;회복기국면9recovery);회복의 징조는 금융시장서 나타난다. 불황기에 압박해졋던 수요가 풀리기 시작한다. 기업활동이 서서이 일어나기 시작한다. 유효수요가 증대되고, 유휴설비가 가동되기 시작하며, 생산이 증가하고, 고용이 증대된다. 신용이 확장되고,금리, 이윤,물가 등이 차츰 상승하여, 부동산 가격도 상승기미을 보이기 시작한다
3;호경기국면(prosperity); 투자 활동은 경제 전반에 걸쳐 일어나고, 투자가 투자을 낳게하며, 유통량과 생산량이 급격히 늘어나고, 국민소득도 향상된다. 물가도 오르기 시작한다. 소득계층이 변동이 일어난다. 부동산은 상승하고, 수요자는 늘어난다.
4;후퇴기국면(recession); 호황이 넘쳐 금융이 파괴되기 시작하고, 이자율이 폭등한다. 증권가격이 하락하고, 신증권의 발행은 어려워지고, 산업금융이 황패화 된다. 은행은 대출을 중단하고, 자금을 회수하기 시작한다. 부동산 가격은 호경기에서 안정기로 돌아선다.
이와같은 여파에 의해 경기변동을 보면
1;장기 파동(long waves); 5-60년을 주기로 하는 장기파동이 일어난다. 장기파동을 일명 콘드라티에프파동라고도 한다. 전쟁과 혁명을 장기 파동이라 한다. 기술진보,기업가의 혁신, 신자원 또는 신영토토의 개발 등이 장기 파동의 언인이라고 한다.
2;중기파동(major cycle); 쥬글라가 발견햇다해서 쥬글라 파동이라 한다. 경기 순환 중에서 가장 중요한 의미을 갖는다고 하여 주순환이라 한다. 9-10년의 주기을 갖고 있으며, 공항현상이 나타나 경제에 심각한 영향을 미치기도 한다.
3;단기파동(minor cycle); 소순환은 40개월을 1주기로 하는 순환인데, 키친파동이라고도 한다. 주손환의 상승국면에서 중단 또는 후퇴가 나타나기가 하며 때때로 경기가 끊기는 순환이다. 이건 주순환이 후퇴가 간간이 나타나기 때문이다. 재고순환이라고도 한다. 경기가 끊기게 되면 재고가 쌓인다 해서 붙혀진 이름이다.
4;건축순환(building cycles); 17-18년을 1주기로 하는 건축순환은 한센이 발견햇다 한다. 인구에 의해 건축물이 부족하면 건물 임대료가 상승하고, 건축이 활기을 띄게된다. 일정기간이 지나면 건축의 과잉공급이 된다. 17-18년이 되면 건물이 노후화되어 방세 및 임대료가 올라가게 된다는 것이다.
5;계절변동(seasonal variations); 계절 변동은 1년을 주기로 하는 순환변동을 뜻한다. 봄가을에는 오르고 여름 겨울에는 하락하는 계절적 변동이다. 이사철도 아닌 계절의 연례행사처럼 다가오는 경기변동이다.
부동산 경기의 변동의 특징은
1;부동산 경기는 일반 경기와 병행한다. 허나 역행.독립.선행할 수도 있다. 부동산 경기는 일반 경기와 대입해서 판반하기는 힘들다는 것이다.
2;부동산 경기는 일반 경기보다 변동주기가 더 길다. 일반 경기는 3-4년의 단기주기을 바탕으로 하나 부동산 경기는 17-18년의 중기주기에 대입하는 경우가 많다.
3;부동산 경기의 변동은 일반 경기처럼 민감하게 작용하지 못한다.
4;부동산 경기의 순환은 일반경기에 비해 그 계곡은은 깊고 정상은 높은 순환의 경기이다
5;부동산 경기는 개별적이고 지역적인 순환의 경기이다. 도시마다 다르고 부동산 마다 다른 경기의 변동을 일으킨다.
부동산 경기 변동의 요인은
1;경제적 요인
2;정책적요인
3;행정적 요인
4;환경적 요인에 의해 결정되기도 한다.
부동산 경기변동의 예측 기법은
1;주관적 예측기법
1):sales force composites=판매원들의 의견 청취
2);customer surveys=고객조사
3);jury of executive opinion=간부위원회 의견
4);the delphi method=델파이 방법
2;객관적 에측기법
을 쓰기도 한다. 어떻든 부동산 경기변동의 예측은 통계가 아닌 건축허가량과 부동산 매매량에 의해 정해지는단순기법이 전부이다.
어렵다 말고 차근차근 공부하다 보면 전문가가 될 수 있다. 부동산을 알면 분명 투기꾼들이 님들의 뒷 꽁무니을 따라 다닐수 있다. 예측 가능한 분석과 판단력, 정보에 의한 투자 공부 게을리 해서는 아니된다. 이렇게 함으로 실버타운서 천당까지 무난히 돌파할 수 있다. 부동산은 체계화된 연구가 중요하며, 그래야만 지방화 세계화 시대에 맞는 투자가 가능하다. 부동산은 시간적.공간적.테마적.지역적으로 움직이는 살아 숨쉬는 생물과 같다. 호경기만 있는게 아니라 불경기나 회복기가 있다. 오르는 경기에서도 하락하는 부동산이 있는가하면, 지역이 있다. 이걸 가장 빠르게 살펴 투자하는 기법을 갖추어야 한다. 부동산은 돈이 돈을 번다하지만 잘못 투자하면 돈이 묶일 수 있다.
부동산은 일반 경기와 다르게 움직이는 경우가 허다하다. 한나라의 부동산이 침체기인 경우 해외 부동산에 투자하는 국제화시대다. 부자와 가난한 사람들이 먹이사슬 관계이듯 국제화 시대에 세계경제나 부동산도 나라마다 먹이사슬 관계에 있다. 부자나라 부자들은 해외에 투자한다. 선진국 사람들은 해외 투자을 후진국 부자들이 자기나라 투자하듯 재테크하고, 돈을 벌기도 하지만 까먹기도한다. 이는 정보에서 투자의 성패가 갈라진다. 개인들이 투자하듯 전문가들이나 기업들이 투자한다. 단지 투자의 범위나 대상이 다를 뿐이다. 전문가나 부자들은 한 묶음으로 공생공존한다. 지방화 세계화에 맞는 투자는 해외 50개국 이상 다니면서 보고 듣고 배우고,사람들과 많이 사귀어야 할 것이다. |
|
1
