$#(3)부동산 투자는 선진국형 투자해야 수익 창출해 노후 보장
21세기 부동산, 선진국의 부동산은 많은 량의 부동산 보유보다는 투자수익을 목표로 미래에 대한 투자다. 아파트는 10년후는 2010년 기준 국민임대주택이나 공공임대주택,장기전세주택 정도의 투자성 없는 부동산으로 전락 할 것이며, 이는 도시에서 공동주택 보급율이 85%가 넘어 희소가치가 없기 때문이다. 부동산은 개발 concept에 의해 수립된 사업계획에 의한 투자여야 한다. 보장된 장부의 수익도 더 많은 수익이 나게 몇번이고 보완해 투자와 개발을 해야 한다. 현실에 맞는 개발과 투자이어야 미래 가치을 창출할 수 있다.주먹구식 투자나 개발은 많은 허점 투성이가 될 가능성이 농후하다. 부동산 투자와 개발은 최유효이용과 개발로 미래에 대한 투자, 안락한 노후을 위한 투자여야 한다.선진국은 주택이 남아돌기에 도시 주변의 철도역이나 고속도로 ic근접지역을 개발하며,대부분이 아울렛 같은 상권개발이다.또한 노인복지 시설이 들어선다.
사업성이 있는가 세밀히 분석하지 않으면 많은 금액이 개발에 대한 손해을 보게 된다.
1;계획을 세우고
2;수지분석을 하고
3;결과을 정산해야 한다.
4;수시 계획을 이익을 추구하는 방향으로 조정해야 한다.
투자시
1;자신의 부동산,
2;구입개발
3;임대개발
4;공동개발
5;공동구입개발
6;공동임대개발
7;기타 개발등이 있으나 가능한 본인 스스로 개발하고, 스스로 책임져야 하나, 투자나 개발시는 유능한 컨설턴트을 만나 조언을 들어야 한다. 토지에 나대지가 아니고 구축물, 도로, 철거비용, 보상, 장애물 등이 있을수있어 추가 비용도 염두에 두어야 한다. 또한 자금을 조발하는 방법도 강구해야 한다. 실제로 개발이나 투자시의외의 자금이 들 수 있으며, 미리 예상해 놓아야 한다. 구입후 수입과 지출 및 정산도 중요하다. 구입만이능사가 아닌 것이다.
이렇게 고려될시
1;투자비
2;자금조달 방법
3;비용
4;수입
5;감가상각비로 나뉘어 생각할수 있다.
투자나 개발시 현금 흐름을 세밀히 검토해야 한다. 이자부담, 세금, 공과금, 인건비, 인프레에 의한 비용 등 다각도로 연구하고 장부상의 금액에 이상이 없는지도 살펴야 한다.
투자시 경제성 분석 기법은
1;순현재 가치법
2;내부수익율법
3;투자회수기간법
4;회계적이익율법이 있다.
신규사업시 불확실성의 추정에 의해 이루어진 민감도는
1;매출액-시장규모 및 점유율,분양이나 임대시 가격,분양율,임대율
2;투자비-규모,투자기간,인건비,자재비,감가상각비
3;판매비-경비,광고비,마케팅비
4;관리비-임대료,인건비 기타잡비
5;이자-차입금
6;세금
7;잔존가치-투자시 지출을 공제한 순가치
위와 같은 민감도 분석을 더 세밀히 하여야 한다. 투자는 손해을 염두에 두고 투자한다. 불확실한 장래에 대한 투자이다. 꼼꼼이 챙기는 사람만이 투자의 기초가 되며, 수익을 낸다. 한번 더 생각해 보는 투자여야 한다.분명 투자보다 개발은 더 어려운 것이며, 유능한 컨설턴트의 지도가 100%필요하다. 어설픈 지식으로 투자나 개발을 한다면 손해을 보게 된다. 21세기 부동산 투자는 최유효이용과 개발로 인한 수익이지 많은 량의 부동산 보유가 아니다. 21세기는 1-3차산업의 노동보다 서비스업 증가로 전문가 다운 전문가가 필요하지 사람이 필요하지 않는다. 평생직장이 사라지고, 직업도 순식간에 사라지며, 전문가 다운 전문가가 절실한 사회이며, 국가 체제다.사람은 많고,실업자도 많고 일자리도 많으나 일하지 않는다.복지시설이 잘 된 나라는 부모들이 연금 받을 때 용돈 젊은 세대가 얻었쓰기에 일하지 않으나 우리나라는 일하지 않은 대신 범죄는 늘고 있으며,이는 편히 살려는 마음뿐이기 때문이다. 될데로 되라는 식이며,미래가 아닌 현실 만능주의로 살아가는 사람이 있기 때문이다.
전문가는 억대의 년봉을 받지만 시간 떼우기식으로 근무한다면 명퇴자가 될 것이다.선진국의 부동산은 주택보급율 증가로 주택값은 오르지 않으나 도시근교의 개발가능한 부동산은 오르기 마련이다.선진국일수록 굴뚝없는 산업이 발달하여 서비스 종사자 증가이다.관광산업 증가로 팬션이나 호텔,가든,별장,전원주택지가 투자성 높은 부동산이 되며,대기업들은 아룻렛처럼 대형마트을 고속도로 IC근접에 짖게 된다는 것을 더 강조하고 싶은 것은 많은 나라 다니면서 직접 봤기 때문이다. |
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