#(92)기존 소형단지 아파트 매도 후 미분양이라도 대단지로
계약률 10%도 아니된 아파트가 전국에 있으며, 깡통처리 아파트도 널려있으며, 공사지연과 중단한 아파트 건축단지만도 널려있다. 미분양 아파트는 청약통장 없이 마음에 드는 평형과 층을 골라 살 수있으나 아무리 특혜를 준다하더라도 계약한다면 미치지 않고서는 이해가지 않을지역의 건설사 분양아파트가 널려있어 집이부족한 지역이나 대단지 중심가 아파트여야 한다. 지방만이 아니라 서울과 수도권에서도 미분양 아파트가 급증하고 있으며, 청약단지서 5명이하 청약단지가 수도권에서 수시 나오고 있으며, 수도권에서도 입주 수개월이 지났지만 입주율이 70%이하 단지가 널려있다.
건설사가 미분양 아파트 고시하지 않아 시장에는 25만가구 이상, 통계는 12만가구대다. 미분양 해소를 위한 특단의 조치로 한한평 보상도 나가지 않은 보금자리 주택 공급 중단하지 않으면 민간건설사는 공급이 지난 2년간처럼 매년 13만가구 이상 줄인 공급에 불과 할 것이며, 중소건설사 부도나지 않아란 보장이 없는 경제 악화다. 미국 금융 위기 이후 2번째, 환란 후 3번째 부동산 발 경제위기, 부동산 위기에 처할 가능성도 곳곳에서 높아지고 있는 것은 금리가 갈수록 높아져 가계부담과 대기업에서 중소기업의 고금리에 견디지 못할 가능성이 높아지고 있기 때문이다.
현실로 다가오고 있으며,국가 부채는 현정부 2년연속 늘고 있기 때문이다. 과거 지향향 정부 형태로는 미래가없는 가구, 나라가 될 가능성이 대두되고 있다. 대단지도 구입을 망설여 미분양이 나타나 택지개발지구까지의미분양이 대표적이다. 초대형 단지로 역세권 프리미엄을 볼 수 있는 곳이나 고분양가로 건설사는 진땀 흘리고있다. 대단지 미분양, 청약통장이 없다면 관심을 가질만하나 투자자들이 거들떠 보지도 않는다. 단지내 기반시설이 풍부하고 주변 환경도 좋다.
소단지 매도 후 대단지는 눈여겨 볼 필요가 있으나 생활 편익시설, 교통여건이 좋은 곳으로 시세차익이 가능하다면 내집마련할 사람들은 눈여겨 볼 만한 곳이 수도권서 몇군데 있으나 대도시에서 1시간 이상거리는 도농지역으로 인구 감소와 주택시장침체로 경쟁력이 있는 곳은 별로다. 현제의 분양시장이라면 분양가를 내려야 할 정도로 고분양아파트들이 대부분이다.
청약률만이 아니라 계약률 0%, 깡통 아파트, 헐값 땡처리, 모델하우스 관리비도, 어음 막기 등이 건설회사의 현주소다. 분양률이 30%가 채 되지 않는데도 모델하우스를 철거하기 위해 용지 인수자를 찾고 있다. 매달 8천만원 내외 드는 모델하우스 운영비를 감당부재는 미분양 아파트 증가로 줄도산 공포다. 중견업체가 연이어 추가 부도설까지 나돌고 있다.
분양을 받은 당첨자들, 미분양 계약한 투자자들도 위약금을 물 테니 계약을 해지해 달라고 주장해 건설사들과마찰이 이어지고 있다. 시세가 분양가보다 낮은 이른바깡통 아파트로 전락한 만큼 분양가의 13%가량을 떼이더라도 해약하는 게 이익이다. 완공됐지만 계약자가 업체를 상대로 계약 해지를 요구하며 소송을 걸어 겉으로는 시공상 하자 때문이지만 이면에는 프레미엄이 붙지 않고, 고금리에 가계수입의 감소와 주택경기가 살아나지 않고, 급급매물이 어느날 고평가 된 매물이 되어있으며, 공급 과잉으로 집값이 오르지 않자 환불을 해달라는 것이 정답으로 봐야 한다.
미분양 아파트가 쌓이자 주택업체들은 손해를 감수하면서까지 기존 물량을 털어내기 위해 몸부림을 치고 있다. 미분양 아파트는 건설사들이 기업 이미지 등을 고려해 미분양물량을 축소신고하는 관행을 고려할 때 미분양 물량은 25만가구 이상까지 육박이다. 공급하는 도시의 주택보급율 조차도 분석하지 못한,분석 할 줄도 모르는, 컨설턴트 1명도 없는 건설사가 대표적 미분양 물량이 많다. 마구잡이식으로 아파트를 지은 건설사들, 건설 승인해 준 지자체에 책임이 있다.
미분양이 급증하는 가장 근본적인 이유는 기업들이 개발하기에 힘든 땅에 아파트를 과다하게 지었기 때문이다. 높은 분양가와 실수요자와 동떨어진 대형 평수 위주의 공급도 한몫 거들었다. 뉴타운과 신도시 건설로 인한 대규모 아파트가 한꺼번에 쏟아져 공급 과잉을 부른 측면도 간과할 수 없다. 서울주변 그린벨트에 짓는 보금자리주택도 문제다. 서민을 위한 임대주택은 1/3에 불과하고 나머지는 일반에 분양하기 때문에 비싼 땅에 짓는 민간아파트가 경쟁하기 힘들다.
미분양 아파트를 분양가의 50%를 입주후2, 3년 뒤에받고 있으나 기간에 발생하는 이자는 건설사가 부담한다.분양이 절반도 안 된 아파트에 훤히 불이 켜 있는 경우 분양이 안 된 아파트는 사람들이 꺼리기 때문이다. 분양 발표 후 건설사들은 청약이 문제가 아닌 과연 몇%나 계약할지 의문이다. 무더기 미분양의 원인은 주변집값에 비해 터무니 없이 비싼 고고고고분양가나 비쌀만한 이유가 없었으며, 다른 이유로 토지값이나 개발부담금 댄다면 멍청한 분석. 평가엿을 것이다.
건설사들은 고분양가 이유로 토지를 100% 협의매수했기 때문에택지비가 많이 들었고, 도로 쓰레기처장 등 기부채납액, 사업기간이 길어져 금융비용이 많이 발생했으며, 입지가훨씬 떨어지는 데도 불구하고 분양가는 비싸게 매긴다. 금리인상 이유도 있지만 줄도산 공포가 확산되면서 부동산 프로젝트파이낸싱 대출이 금융 불안 뇌관이다.
PF발 한국판 서브 프라임 사태가 발생하는 것 아니냐는 극단적인 경고까지 나오고 있는 이유는 미국과 일본및 한국의 거래 부진과 융자에 대한 부담과 부동산이 투기의 대상이 아니라 내집 정도로 인식되고 있다는 것이다. 부동산이 재테크 수단이 아니라는 인식이 확산되고 있으며, 더군다나 선진국의 주택이 끝났으며, 후진국이나 개발도상국 이외의 주택은 재테크 수단이 아니라는 인식 문제로 자기 나라 부동산 투자보다는 2-5년전 부터 해외 투자에 선진국이 목메고 있다는 것이다.
기존의 아파트가 소단지라면 지역내의 분양 대단지로갈아탄게 좋다. 가점이 높거나 청약저축 납입 기간 충분한 경우는 청약에 더 도전하여야 할 것이다. 미분양 아파트는 대체로 고분양가 아파트거나 주택보급율이 높아건설 몇년간 하지 않아도 될 지역의 아파트들이다. 지방경제 활성화을 위해 무더기로 개발한 아파트 단지나 신도시.택지개발지구서의 미분양이 널려있어 경제위축이 불가피하다. 미분양뿐만 아니라 옛집이 팔리지 않아분양받은 아파트에 입주하지 못하는 사람들도 적지않아 부동산시장의 불황은 심각하다.
매수자가 나타나지 않아 1가구 2주택이 된지 오래다. 매매가를 내렸지만매수자가 없으며, 융자에 대한 이자는금리 부담이다. 입주시작한지 6개월이 지났지만 입주하지 않은 빈집이많아 밤에 보면 불이 꺼진 집이 많다. 분양가보다 웃돈이 수천만원 붙었다고는 하는데 매매는 없으며, 이자나 연체이자 공제하면 마이너스로 분양가 보다 못한 경우 흔하다.
아파트 입주 물량이 무더기로 쏟아진 인구 50만명 이하의 도시는 부동산 시장의 현주소를 들여다볼 수 있다. 농업에 종사하는 사람들에게는 아파트가 주거에 적합하지 않은데도 건설업체들이 도농지구에 아파트를 분별없이 지어 미분양을 촉발했다. 살던 집이 팔려야 잔금을 치르고 들어갈 수가 있는데 하늘만 바라보고 땅만치고 있는 도농도시는 더 한다. 중소도시는 대도시 이주로 인구는 줄어들었는데 아파트 공급이 크게 늘어 아파트 가격은 더 떨어질수 밖에 없다.
높은 분양가와 수도권을 겨냥한 고강도 부동산 정책 때문이다. 수도권 변두리에서 조차 서울과 가까워서 서울사람들이 투자를 적지 않게 했는데, 아파트 가격이 분양가보다 하락해 투자자금을 회수할 수가 없어 전세로 돌리지만, 전세 수요도 크지 않아서 빈집이 늘어나고 있다. 지방 뿐만 아니라 서울과 수도권에서도 미분양아파트가 급증하면서 미분양 사태를 해소할 특단의 조치가 마련되지 않으면 건설사와 금융기관이 위험에 빠져 부동산발 경제위기에 빠질 우려가 크다. 건설사들의 구조조정과 함께 보금자리주택의 임대비율 확대와 일관성있는 주택 정책도 필요하다.
수요와 공급을 전혀 모르는 중소건설사,세금만 걷는데 혈안이 되어 건축 허가해 준지자체의 얌체가 겹친 결과다. 부동산 경기가 과거 일본과 같은 버블이 한국에도 오지않나, 환란때 같은 부동산 경기가 나타나지 않나다.일본에서는 일시 폭등후 부동산 값이 3분의 1토막에서 10분의 1토막까지 나자 부동산 투자로 수익이 어렵자해외투자로 일본내 부동산가격이 더욱 더 폭락한 경험 갖고 있으나 일본도 불안하기는 매한가지다. 한국의부동산 시장이 움직일 수 있다는 기대감이 있지만 잃어버린 환란이 또 오지 않나하는 불안감이 겹쳐있다.
버릴것은 과감히 버릴 줄 알아야 하며, 부동산은 수익이 나면 매도하고 새로운 투자을 하여야 한다. 투기 않고투자만 하여여 안전하며, 융자는 적을수록 좋으며, 융자낸 주택 구입은 하지 않아야 할 것이다. 새로운 시대에맞는 재테크 전략을,세계화 시대에 맞는 재테크 전략 세워야 할 것이다. 미분양 아파트는 2006년 6월 주택보급율이 100%인시점에 맞추어 지방의 미분양과 입주 미분양 아파트가 급속도로 증가했다.
미분양 만이 아니라고분양가에 진절머리 난 청약자들도 분양가가 높은 곳은 쳐다보지도 않아 청약 5명도 없는 단지가 수도권과수도권 변두리에서도 나오고 있다. 미분양 아파트는 아무리 조건이 좋아도 분양가가 높거나 주택이 많이 남아돈 지역의 아파트들로 투자성 결여다. 미분양 아파트는 지역적 고분양가에 공급 과잉 상태서 나온다. 실수요자라면 주택마련 적기라지만 서울 근접으로 투자여야 할 것이다.
소 단지는 입주시 집이 남아돌 가능성이 높다. 집이 남아도는 상태서 소단지 거주자가 대단지로 이동의 투자여야 하며, 아주 조심한 투자여야 한다.집값에 거품이 30%정도 끼어있는 상태서 집값이 떨어질 가능성이 크다. 집값 하락 추세로 주택시장도 취약한 부문과 지역을 중심으로 조정이다. 청약 서두르거나, 기존 아파트 30%이상 고평가 된 상태서 급히 구입할 이유 없다. |
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