#(96)미분양 아파트는 공급과잉,보금자리주택 공급, 고분양가에서
아파트 미분양의 가장 큰 이유는 고분양가 때문이지만 미분양 아파트를 해결하기 위해 분양가 인하를 선택한 건설사는 거의 없다. 건설사들은 분양가 인하보다 중도금 무이자 등 금융혜택 제공에 열을 올리고 있는데이건 무지한 건설사, 시장조사 할 전문가 1명도 없는 오너위주의 건설사이기 때문이다. 값만 비싸면 잘 팔린다는 한국식 투기에 대한 오랜 정서가 고분양에 모조리 실려있다. 고분양가 분양한 건설사 오너나 친인척 위주경영, 분양한 아파트 단지의 수급에 대한 전망이나 예측과 현제 상황 아는 건설사는 없을 정도다.
아파트만지으면 분양 가능한다는 그들만의 시대적 착오가 시장의 흐름도 읽지 못한 건설사들이 됐. 분양으로부도난 건설사 해외에는 다녔어도 해외 건설현장,해외의 주택보급율에 대한 조사한 곳 없을 정도며, 허기야국내나 자신의 분양한 지역의 주택보급율과 분양한 지역의 분양 가능할지의 시장 분석조차도 하지 않고 건축한곳이 대부분이니 망하지 않을라야 망하지 않을 수 없다. 미분양.미입주 아파트가 넘쳐나고 있는 것은 보금자리 주택 3-%내외 싸게 공급에서 찾을 수 있다. 싼 공공아파트 공급에 민간건설사는 고분양가로 집기 때문에1년 동안 공급은 대폭 줄고, 공급을 하여도 매달 평균 4곳 이상서 청약자 5명도 없는 아파트 단지들이 있다.
건설사는 부도 직전이며,주택보급율은 114%에 육박하고, 수년전에 사 놓은 아파트 용지의 이자는 매달 늘어나고, 건설사는 분ㅇ야시 집이 남아돈데도 고분양가로 분양하여, 입주 6개월이 지났지만 입주 할 사람이 없으며, 분양한지 6개월이 지났지만 게약 할 사람이 없는 아파트가 25만가구 내외이다. 위례신도시는 분양하기로한지 3년이 지났지만 토지보상도 나가지 않아 3년이상 분양이 늦어졌으며, 동탄2기 신도시 공급도 2년이상 늦어졌는데도 정부는 땅 한평 보상 나가지 않은 곳에 30-40%내외 싼 보금자리 주택 사전예약으로 1년후 계약이란 꼼수을 두고 있다.
토지 보상과 공사을 시작한 행정복합도시도 헌신짝 버리듯 버린 보금자리 주택 땅한평 보상 아니한 곳에 아파트 공급이란 이율배반이며, 일본놈과 연관된 권력자 불법으로 권력잡은 권력자 재산은 수천억에서 수조원인데도 이들의 하수인들은 독재가 가미되어야 나라 발전한다는 유언비어 내 뱉고 있다. 또한 권력자나 하수인들처럼 권력이나 돈, 지식도 없는 사람들이 더 열 올려 권력지의 종놈들이 되어 난리이니 현혹된 권력자의 먹이사슬이 된지 오래다.
중산층이 무너진 상태인데도 독재을 그리워하고,권력권력자들을 선호한데 그의 자녀는 수조원에서 수천억 재산 형성했다고 언론에 보도되었는데도 말한마디 못하고, 오히려 가난하게,별볼일 없게 사는 사람들이 더 난리인 세상이다. 세상에 사람은 많으나 정부나 기업이나 전문가는 없다. 전문가가 1명이라도 있는 건설사라면 토지 구입부터,건설이나 미분양 아파트 10/1로 줄였을 것이다. 광주나 부산,대구과 지방의 지자체 사업 중인 건설업체는 지자체 승인 가격보다 100만원 정도 분양가를 낮춘 적이 있으나 미분양이 많아 이것도 망하려는 분양가며, 2년전부터 경기도 변두리에서 서울 까지 침체된 미분양 아파트다.
승산이 없는 경우 초기에 버려야 손해 덜 보게 되어있으나 그러지 못하는 건설사 많다. 우리나라 건설사 또또복권처럼 아직도 3/1만 분양하면 손해보지 않는다는 과거의 그릇된 생각버리지 못하고 있다. 우리나라 아파트 기존의 아파트는 40%이상이 대체로 고평가 되어있으며, 주택도 30-70%가 고평가 되어있고, 분양한 아파트나 분양할 아파트 40%이상 고평가 되어 있다.
분양이 분양가 40%낮추어도 수익난다. 불경기때는 호경기때의 투자수익 10/1로 줄여야하는데도 투자수익
10/1만 수익 줄이려 하니 가장 큰제며, 미분양 아파트 40-60%가 된 근본적 원인이다. 건설사는 분양후 지자체에 미분양 아파트 20%만 보고했으며, 이마져도 미분양 아파트 200세대 이하는 1가구도 보고하지 않는게 건설사의 미분양 아파트 현주소다. 주택이 부족한 서울서도 아파트 분양시 보다 분양가를 10% 할인했는데 지방이 집 넘쳐난데 정상가보다 50%이상 높게 분양하니 건설사 부도는 당연한 것이다.
망하는 것보다 투자수익 적게 내더라도 불경기 헤쳐나가고 새로운 사업으로 전환하는 것이 순리인데도 외고집의 건설사들이다. 일부 건설사는 사업부지 매도, 사업 매도, 사옥매도을 하여 자금난을 해소하려 하고 있다.이들 건설사도 전문가 컨설턴트로 고용해 수급과 인구의 유입에 대한 분석후 아파트 사업 하여야 할 것이다.건설업체가 분양가를못내리는 이유는 기존 분양자들의 반발이라 하지만 하나는 알고 둘과 셋은 모른 건설사다. 과감한 결단력만이 기업을 살릴 수 있다.
중견건설업사는 미분양으로 남아있는 중대형아파트 분양가를 인하했지만 주택을분양받은 기분양자들의 민원이 끊이질 않고 있는 상황이나 기존의 분양자들까지 같이 내려주어야 한다. 경기도택지지구에서 분양한 건설사도 분양을 했지만 아파트가 분양되지 않아 중도금 이자 후불제를 실시했지만 기존 분양자들의 반발이 거세업체는 신규 분양자는 물론 기존 분양자들까지 혜택을 확대해야만 했다. 초기에진화하지 못하는 오너의 외고집 때문이다.
지방뿐만 아니라 서울과 수도권에서도 분양이 안 돼서 비어 있는 아파트가 늘고, 도위기에 몰린 건설사의 직원들이 아예 법정관리를 요구하고 나섰고, 자금난을 겪으며 부도설이 나돌고 있는 건설사도 있다. 기존의 택지개발도 못한 정부가 보금자리 주택 싸게 공급한다하니 민간건설사는 공급할 수 없어 지난 2년간 매년 13만가구 이상 아파트 공급을 못했으며, 전적으로 정부의 책임과 고분양가로 분양한 건설사,주택수급도 분석못한건설사의 책임이다.
마구잡이식으로 아파트를 지은 건설사들에 책임과 전문가들이나 연구소 같지도 않은 연구소들이 지난 7년간공급부족이라 떠들어 손해는 서민들이 모두 보았다. 건설사의 구조조정이 지연되면 건설사부도 막을수 없을것이나 이미 지난 3년동안 건설업체 상당수 정리되었다. 공사 물량이 줄어들어 시작한 사업에서 수익 더 많이내려는 얄팍한 건설사도 있지만 건설의 기본도 갖추지못한 건설사의 기초지식이다. 허위 광고 논란으로 입주예정자들과의 갈등이 지속되고 있는 입주예정자들이 중도금 무이자 등의 분양가 인하 혜택을 요구했지만 시행사가 거부해 갈등이 더 심화됐다.
사업비용을 관리하는시행사가 전권을 가지고 있기 때문에 분양가를 시공사 의지대로 정 할 수는 없어 대형
부동산개발업체가 자체브랜드로 사업을 하는 경우는 파격적인 금융조건이 나오기도 한다. 서울에 분양하는
아파트의 중도금 선납할인 혜택을 대폭 늘려 중도금을 선납하면 분양가 일부를 돌려준다. 분양가를 중간에 낮추면 기존 분양이 고가분양으로 비쳐져 비난이 거세질 것이다. 나중에 분양가를 인하하면 고분양가 비난이 쏟아질 수밖에 없으며 브랜드 이미지도 타격을 입게 된다.
분양가를 내리면 PF대출이나 차환 대출과정에서 불이익을 받을 수 있다. 금융권에서 회사 사정이 나빠 분양가를 내린 것으로 판단하기 때문이다. 분양가를 내리면 은행과의 대출 협상 등에 부정적인 영향을 줄까봐 조심할 수밖에 없다. 건설업체가 분양가 인하 대신 중도금 무이자 혜택을 택하는 이유는 자금 운용에 유리해 중도금 무이자 대출조건은 이자를 건설사가 내야하는 부담은 있지만 중도금은 꼬박꼬박 들어온다. 개인에게 분양가를 인하해 줄 경우 중도금 연체 등의 돌발상황이 생길 경우 부담이 더 커진다.
수요자들 역시 무이자 혜택 선호와, 수요자들은 자신의 여유자금이 아닌 은행 대출을 통해 집을 사고 있어 이자비용 부담이 만만치 않다. 금융혜택과 분양가 인하에 대해서 자체 조사를 한 적이 있는데 수요자 열에 아홉은 중도금 무이자를 선택했다. 미분양이 넘쳐나니 기존의 아파트도 날개없는 추락이다. 지난 정부의 정책은도심개발을 억제하고 수도권 외곽에 주택을 공급고 국토의 균형개발과 지방화.세계회에 역점을 두었으나 현 정부는 과거는 모두 버리고, 30년 전후의 독재정권의 과거 지향형 정부 정책으로 방향이 확 바뀌었며, 오락가락하는 정책도 미분양 증가의 원인이다.
국토의 균형개발이 아닌 수도구너 이기주의 정책, 인구가 많은 곳의 정책, 과거의 신도도 버리고 새로운 정부정책에 의한 택지개발을 이슈화에 따른 결과로 수도권 외곽에 짖는 아파트는 미분양 물량 증가다. 서울주변그린벨트에 짓는 보금자리주택은 서민을 위한 임대주택은 3/1에 불과하고 나머지는 일반에 분양하기 때문에 비싼 땅에 짓는 민간아파트가 경쟁하기 어렵고, 이들 아파트는 강남권에 분양에 서울로 인구 유입을 촉진시키고있다. 값싸고 입지 조건 좋은 보금자리에 쏠려있기 때문에 민간분양은 관심 밖이다. 생각의 전환이 정부가 가장 먼저 필요하며, 투자자들도 집이 남아 도는 시기에 프레미엄 붙는 주택 투자다. |
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