(31)경매 활성화을 위한 경매의 종류와 절차 및 배당순위와 절차
부동산 경매는 매도인이 다수의 매수 희망자에게 매수신청을 하게하고, 그 중 최고가격의 청약을 한 사람에게 매도의 승인을 함으로 행해지는 매매을 가리킨다. 국가기관이 행하는 매매을 공경매라 하고, 개인이 주체가 된 경매을 사경매라 한다. 공경매는 민사소송법상 강제집행으로 하는 강제 경매와 동법상 담보권 실행을위한 경매 그리고 국세징수법에 의한 공매가 있다. 민사소송법상의 경매이는 일반 채권자에 의한 강제경매와 실질적 의미의 경매인 담보권의 실행을 위한 공매가 있다.
경매의 종류에는
1;강제경매
2;임의 경매가 있다.
강제경매란 채권자가 채무명의에 표시된 이행청구권의 실현을 위해 채무자 소유의 일반 재산을 압류한후 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻는 것이다. 임의 경매는 채권자가 채무자나 제3자(물상보증인)의 특정재산에 대하여 저당권, 유치권, 질권,담보가등기 등을 설정하고 채무을 일정기간에 변제하지 않거나 계약의 해지,해지사유가 발생했을 경우 그 특정 재산을 매각하여 담보권자에게 우선 변젱르 하는 담보권의 실행이다. 그러나 공매는 공적기관에 의해 강제적으로 행제지는 매매로서 매수의 기회는 일반인으로 행해지는 것은 같다. 공매의 종류는 국세징수법에 근거하여 국세 지방세을 체납한 체납자의 재산을 압류한 관계기관장의 명으로 공매 처분하여,체납금을 강제 환가하는 성업공사 공매와,농협공매,산림청 공매,일반금융기관 공매 등이 있다.
법원 경매 절차는
1;경매신청
2;경개개시 결정
3;경매준비
4;경매실시
5;경락기일
6;경락허가기일
7;대금지급기일 결정
8;대금지급
9;배당표작성
10;부동산 인도 청구 및 명령
11;소유권이전등기 촉탁
12;경락대금지급.배당
13;예납금 잔액반환
14;경매절차 종료을 하게 된다.
집행력있는 정보능 가진 채권자나 담보권자의 경매신청에 의해,집행법원이 경매개시 결정을 하고,소속 등기소에 경매개시 절차에 관한기입등기을 촉탁한다. 집행법원은 채무자 채권자 등에게 경매개시결정정본을 송달하고, 집행자에게 부동산에 관한 현황조사을 명하고,감정인에게 목적 부동산을 평가하게 하여, 그 평가액을참작하여,최저경매가격을 정한다. 집행법원은 입찰기일 및 낙찰기일을 지정해 일간신문에 공고한다.
입찰기일에집행관이 지정한 장소서 입찰을 실시하며, 최고가 입찰자에 또는 차순위 입찰 신고인을 정한다. 경락기일에는 이해관계인에게 진술할 기회을 주어 이의가 없거나 이의기 정당하지 아니한 때에는 결정으로 경락을 허가한다. 경락허가 결정후 7일이 경과해야 그 결정은 확정된다.경락허가 결정후 7일이내에 이해관계인의 이의신청이나 항고을 할수 있는 기간임으로 직권으로 미리 확정하지는 못한다. 경락허가결정이 확정된후집행법원은 확정된 날로부터 1개월 이내에 대금납부 기일을 지정하게 된다. 대금지급기일에 법원에 출석하여잔대금을 납부하면 경락물건의 소유권을 취득하게 되는데 물권변동의 효력은 즉 소유권의 취득시기는 등기와는 상관없이 잔금납부 시점이 취득시점이 된다. 잔금을 납부하면 집행법원은 배당기일을 정해 배방표을 작성하여, 이해관계인과 배당요구 채권자을 소환하여 배방을 한다. 잔여가 있으면 채무자에게 반환하여야 한다.
경락인은 건물등의 점유이전 방법으로 인도 및 명도집행을 하든가 합의적인 인도 및 명도절차을 거쳐 완전한 소유권 행사을 할수 있다.
경매의 대상인 부동산은 광의의 개념으로 토지와 건물,광업재단,광업권,공장재단,어업권,소유권 보존등기된림목,지상권 및 자동차,항공기,중기등이다.미등기 부동산의 경우도 채무자의 소유이면 강제경매을 할수 있다.미등기 부동산은 경매개시 결정을 하면 집행법원의 촉탁에 의해 등기공무원이 직권으로 소유권 보존등기을하고 경매개시 결정 기입등기을 하게된다.미등기 부동산에는 담보권 설정등기을 할수 없으므로 임의 경매의 대상은 아니된다. 경매신청은 강제경매.임의 경매을 불문하고 서면으로 신청하여야 한다.부동산에 경매을 신청한 때에는 채권자는 강제집행에 필요한 법원이 정하는 일정한 금액을 납부하여야 한다.비용은 감정료,경매수수료,현황조사비용 등의 각종 수수료와 송달료등이다.
배당표에 기재할 사하은
1;배당할 금액
2;집행비용
3;실제배당할 금액
4;매각부동산
5;채권금액
6;배당순위
7;이유
8;배당비율과 배당액
9;잔여액
10;채권자의 성명등을 기재하여야 한다.
배당순위을 보면
1;1순위-경매비용
2;제2순위-경매목적 부동산에 투입한 필요비와 유익비
3;제3순위-주거용 차임보증금중 일정액,근로자의 최종3개월분 임금,퇴직금,산재보상금
우선변제 대상인 임차인의 범위
특별시 광역시 3000만원 이하
기타지역 2000만원 이하
우선변제금액
특별시 광역시 1200만원 이하
기타지역 800만원 이하
4;제4순위-당해세로 토지초과이득세,상속세,증여세,재평가세
5;제5순위법정기일전에 설정등기,등록한 전세권,질권,저당권의 피담보부 채권
6;제6순위-임금채권
7;제7순위-일반조세채권으로 국세 가산세 또는 체납처분비
8;제8순위 의료보험료
9;제9순위-공과금
10;제10순위-법정기일 이후에 설정한 등기,등록한 담보권의 피담보채권과
선가압류 채권자의 청구 채권
11;제11순위-일반채권
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