(1362) 인생 역전극을 노리는 부동산 투기에서 투자로
부동산 투자로 돈버는 투자을 하는 경우,돈을 벌지 못한 투자을 하는 경우 흔히 접한다. 주택 구입시 우리집은 수년이 지나도 양도소득세 걱정하지 않는다는 것이다. 이는 재테크에 성공하지 못한 경우로 이들은 대체로 타인의 말은 듣지 않으며,정보부족에 인터넷도 싫어하며, 내성적인 경우가 많고, 바르게 가르쳐주면 이유을 달면서 남을 헐띁는 경우가 태반이다. 재산을 불렸거나 양도소득세 많이 낸 경우는 재테크을 잘한 경우다.그들은 뱃장이 좋고, 교감하며, 지식을 찾아 헤멘다. 장점을 많이 갖고 살아간다.
한국인들이 부동산 투기을 좋아한 이유는 부동산 값의 상승이며, 개발지가 많다는 것이다. 5년간 아파트값 33% 상승했는데도 이 기간 미분양주택 수는 3.64배로 증가했다. 아파트만 짖기만 하면 돈이 돈다는 건설사의어설픈 지식과 투기욕이 미분양을 증가시켰던 것이며, 자신의 지역서 아파트만 지으면 돈이 될 거라는 국민성이 미분양 증가이다. 특히 전국 평균 집값 상승률에 비해 수도권 아파트 값이 47.6% 오르고 미분양 주택 수는 4배 가까이 늘어 아파트값 상승률이나 미분양주택 증가폭이 지방에 비해 더 컸다.
2002년 12월 전국의 아파트 매매가격 지수는 92.1이었으나 2003년 말 100.9,2004년 말 100.3,2005년말 106.2,
2006년말 120.8로 급등했으며,2007년 8월까지 122.8로 오름세는 꺾이지 않았다. 집값이 오르는 동안 미분양
주택도 계속 늘어 전국을 기준으로 2002년 말 2만4천923채,2003년 말 3만8천261채, 2004년 말 6만9천133채,2005년 말 5만7천215채,2006년 말 7만3천772채, 2007년 7월 9만658채 등으로 늘었다. 미분양주택은 수도권이 2002년말 1천387채,2004년말 1만5천458가구,2007년 7월에는 5천520가구를 기록했다. 절대치는 지방에 비해 작지만 최근 미분양주택을 2002년 말과 비교하면 3.98배나 늘어난 수치다.
지방은 2002년 말 2만3천536채,2004년 말 5만3천675채,2005년 4만4천973채,2006년말 6만9천48채,2007년 7월
8만5천138채 등으로 급증세를 보이고 있다. 수도권 보다는 지방에, 소형보다는 중대형 아파트에 미분양이 집중돼 있다. 미분양 증가는 건설업체들이 지역별 인구변동이나 주택보급률 등을 감안하지 않고 공급을 늘린데다 인근 시세 등에 비해 지나치게 높은 분양가로 고급아파트를 건설한 것도 일부 원인으로 작용했다.
시장 상황을 감안하지 않고 전방위적인 부동산 규제조치를 펴다보니 국지적으로 수요가 있는 곳의 아파트는많이 오르고 수요가 덜한 곳은 미분양이 쌓이는 양극화 현상이 나타났다. 기업도시나 혁신도시 등으로 지방의 부동산 개발요인도 많이 제공해 수도권에서 활황기에 재미를 본 건설사들이 지방에도 많이 뛰어들었다.부동산 시장 전반이 침체를 겪으면서 미분양이 급속도로 쌓이는 단계로 들어섰으며 이는 단기간에 해결하기도쉽지 않다.
청약시장서 대단지로 택지개발지구나 신도시 투자한 사람들은 소단지나 변두리 투자한 사람들보다 돈을 더번 경우다. 수도권서 동남쪽이 재테크 더 성공한 경우가 동쪽은 서울 경계선을 선택했다면 더 많은 돈 번 경우다. 동쪽으로 서울 경계선과 멀거나 북쪽은 한강변이 아니면 대체로 택지개발 면적에 비해 윤구 유입이 걱정된 지역이라 누차 강조했다. 신도시나 택지개발지라 하더라도 청약후 입주시 과연 인구 유입이 가능한 지역인지 분석 평가후 청약했다면 청약시장서 성공하였을 것이다. 수도권 내 지역별 청약 경쟁률이 양극화되는것는 것은 장래 인구 유입이 가능하느냐,주택보급율이 얼마느냐에 따라 향후 실수요자들에게 유망 지역이
되느냐의 투자분석이었다.
신도시 효과가 기대되는 경부선 고속도로 주위인 동탄택지지구와 용인시로 경부선 도로 주위에는 실수요자들이 몰린 반면 개발 호재가 별로인 경기 북부의 동두천, 남양주, 의정부시 등은 청약률이 매우 저조했다. 부동산태평양이 홈피서 수십번 기고하고 이멜로 보낸 경기남부와 북부 집값은 2-3배,한강이남과 이북의 집값은2-3배,수도권 투자시 동남부 투자의 기준이며,2015년까지 부동산 값은 약상승 기사 이미 수년 전 기고했는데이제야 연구소서 내 놓은 시장환경의 변화다.
청약시장서 이미 10년에서 5년간 전매 제한된 투자시 2012년 이후 주택 투기 없어진데 청약받아 전매제한에대한 대첵은 적어도 대단지로 강남권서 가까워야 된다는 기고 수도없이 많이 했다.서울만이 주택 부족하니
서울서 가깝거나, 강남권서 더 가까운 투자여야 한다는 것이 정석이다.
공동주택이 80%가까이 될시 단독주택이나 전우너주택,농가주택과 테마부동산으로 전환해 가는 것이다. 현제신도시나 택지개발과 재개발,재건축으로 공동주택은 갈수록 포화상태가 된다. 이때 공동주택 보다는 전망이좋은 외곽의 단독주택을 선호하게 되는 것이다. 한국 사람은 부동산을 대대로 선호했다.부동산 보유만이 재산으로 여겼으나 21세기는 최유효이용과 개발이다. 세금이 매년 늘어나 가정에 배달되는 영수증 허리 휀다.영수증으로 웬만한 사람 생활비가 된 경우 흔하다. 한국인의 뿌리깊은 부동산 선호 경향,보유라는 개념이 약화되고 있는 경우로 이제는 최유효이용과 개발시대로 접근중이란 것이다.
정부의 부동산 규제정책으로 한국인의 뿌리 깊은 부동산 선호 성향에 변화가 일어나게 된게 아니라 주택보급율이 높아져 부동산보다 해외부동산이나 테마형 부동산 및 다른 투자대상으로 옮겨가고 있다 할 수 있다. 분양주택에서 임대주택으로,아파트에서 단독주택으로 시장이 옮겨가는 것이다. 시내생활서 시외 생활로 변모는 주5일 근무로 인한 전원주택이나 별장,주말농장. 팬션 등 오락문화 즉 테마형부동산으로 바뀌어가는 중인것이다.
고령화 시대에도 부동산이 주식이나 예금보다 투자성이나 안전성이 몇십배 높다. 2천대까지 간 주식 투자해돈 번 개인들은 흔하지 않다. 한국인의 주식투자는 돈 벌어도 매도하고, 하락하면 더 하락할까봐 무서워서 매도하니 겱구은 손해보게 된다. 구입할 회사 연구하지도 않고 구입하니 손해보기 마련이며,오죽햇으면 주식해서 돈 번 사람 없다고 한다. 그러나 부동산 투자해 돈 못 번 경우는 흔하지 않는다. 부동산으로 망한 경우는 투자않고 투기했기 때문이다. 몇배번다는 유혹,급매라는 유혹,정보도 아닌 정보 투자자인 경우나 투기않고
투자시 부동산은 안전하다.
부동산 투자에서 급매물 있다면 부모나 형제.친구에게도 주지 않는다. 몇배버는데 이웃에게 줄 사람 없다. 부동산에서 몇배나 정보,급매물 권장한 사람들 대부분이 성인들이다. 성인들이 그 정도 투자할 고객 못 맞춘다는 것은 평상시 처세 어떻게 했느냐로 귀결된다. 몇배 버는데 마이너스 통장이나 융자 가능하다. 그리고 관리하는 고객이 있다고 여긴다.
시중에 5백조원의 유동자금,그들이 동원 가능한 자금이 자그만치 1천조원이 넘는다 한다. 그런데 그 자금이투자처을 찾지 못하고 헤메고 있다. 안전한 투자처을 찾지 못했기 때문이다. 환란후 중국에 투자한 사람들 80%이상이, 인도에 투자한 60%이상,베트남 투자자 50%이상 손실 보았다고 여긴다. 해외 투자자 상당수가 적자라 한다. 부동산태평양은 2003년 캄보디아 투자 권장했으나 2007년에야 정부나 전문가들 캄보디아 투자 관망세다.
주택보급율이 108%에 이르자 주택만이 아니라 토지까지 부동산시장은 거래 중단이다. 그러나 공시지가는 계속 오르고 있어 세금은 더 잘 걷힌다고 한다. 미국 서브프라임 사태로,미국과 일본 및 유럽의 부동산도 거래부진과 약세지만 한국만은 청약시 분양가 아주 높다. 기존 주택도 매매 하락없이 거래부진만 10개월 정도 유지되고 있다.
한국의 주택보급율이 높아지고, 거래가 중단되고,미분양 아파트가 늘어나고, 투기가 일어나지 않자 해외 부동산 전문 투자 전담반이 만들어질 태세다. 이때 개인 투자자들만 골탕먹는다. 비전문가들이 전문가들이라하고 투자해 손해볼시 투자원금은 개인들만이 날리게 된다. 그들의 봉급 개인투자자들이 모조리 지탱해 줄 것이다. 해외 투자도 개인이 인터넷으로 공부후 몇번이고 해외 다니면 가능하다. 이중국적 인정해 준 나라 흔하며,한국도 이제는 단일민족이 아니다.
외국인이 1백만명이 넘어섰다.한국도 머지 않아 이중국적 인정해 주는 구적법 개정할 것이다. 이때을 대비해해외 부동산 연구도 필요하다.부동산 펀드보다는 친구나 친척 및 아는 사람들끼리 빌딩은 공유지분 투자가좋다고 누차 부동산태평양은 강조했다. 펀드회사에 봉급과 수익 줄 바에야 빌딩 아는분들끼리 투자해, 청소,전기,관리하면 투자수익 더 많이 났다.
친구나 이웃은 못믿고,펀드회사 믿는 풍조가 잘못된 것이다.믿음이 부족했기 때문에 손해보는 펀드 투자한것이다. 1백평의 토지 투자에서 상가 등으로 조금씩 끼워나가는 공동 투자엿다면 될 것을 믿음이 부족해 투자아닌 투기로 망한 경우 흔하다.
출처 태평양경제전략연구소 박종석 삼성중공업 재테크크럽 |
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