재테크 전략과 부동산시장 전망
2007년 부동산 시장에 대한 전반적인 예측은 낙관론보다 비관론이다. 2006년 8월말 판교 고분양가와 가을 이사철 및 11.15대책속에서도 임기 5년차 2007년은 대선이라는 집값이 1-2회 투기바람이 거세게 초기는 불것이라는 예측이다. 현정부 부동산은 4년동안 60%내외 올랐다. 앞선 2대 정권에서도 임기말만 폭등햇으나 현 정부는 초기부터 줄곧 4년간 매년 거침없이 폭등해 5년차인 2007년은 대선 치르는 동안은 집값 상승이 정권 교체기를 맞이해 대부분의 지역에서는 크게 오르지 않으리라는 전망을 태평양경제전략연구소가 내 놓는다. 이건 4년간에 걸쳐 너무 올랐기 때문에 정권말기는 1-2회 반싹 투기꾼에 의한 상승이 나타나지만 전체적으로 안정될 것이라는 분석이다.
2006년 12월은 2007년 1가구 2주택자의 양도소득세 중과로 인해 뉴타운지역이나 재건축지역 및 다주택자의 매물이 나오고 있지만 2007년은 2006년에 비해 주택공급은 늘지만 입주물량이 적어 봄에는 전세값이 오를 것이란 전망이다. 전세값이 오를시 매매가도 가격이 낮은 지역에서 전세값 상승으로매입을 택하는 경우가 나타날 것이며,이들 지역은 서울의 강북지역은 한강이 가까운 남쪽으로, 경기도서는서울이 가까운 동남쪽의 택지개발지구나 신도시 등으로 꼽고 있다.또한 경기도 동쪽이 유리한 것은 2007년초에 발표될 신도시 후보지를 의왕이나 과천에서 동쪽으로,하남 남양주 구리의 그린벨트나 경기도 광주쪽을 내다보는 견해가 많기 때문이다.단 수도권 서쪽은 개발지가 많으며,수도권서 서울과 같이 인구가 준 지역은 인천이기 때문에 검단신도시와 같이 신도시 발표의 헤프닝에 가깝지 않느냐는 전망이다.
건설사들은 분양 시기 조절중이며, 2006년 분양하지 못한 약 20만 가구의 아파트들이 2007년 전반기 분양될 예정이다. 이들 아파트들은 2006년 분양예정이었으나 5.15버블새븐지역 발표와, 판교 고분양가와 가을이사철로 아파트 값이 상승하자 지자체별로 분양 인허가시 분양가 낮추기를 시도했다. 정치권의 분양가 반값에 맞추어 11.15대책후 지자체는 아파트분양 인허가를 까다롭게 하여 승인이 나지 않은 아파트들이 2007년 분양할 예정으로 있다. 2002년 이후 오르기만 했던 집값은 2006년 11.15 부동산 규제 발표 이후 뚜렷한 안정세를 보이고 있으며, 얼어붙은 투자심리도 언제쯤 회복될지 점치기 힘든 상황이나 2007년 1-2회 다시 상승기를 탈 것이다. 물론 2006년 12월 일시적 주택값 안정세냐, 2007년 급상승을 예고하는 휴식기냐의 기로에 서 있다는 분석도 만만치 않다. 분명한 것은 2007년하반기는 지방과 수도권 외곽에서 부동산 버블 징후가 눈에 보이게 나타나 2008년은 뚜렷한 버블지역이 나온다는 것이다.
2015년까지는 주택부문의 상승은 1년에 1-3개월정도 상승 또는 2-3년사이 일시적 상승 이외는 상승하지 않는다. 수도권 분양아파트는 2012년 전후까지, 이후는 분양아파트 보다는 임대 아파트로, 2012년후을 생각하며 접근해야 한다. 또한 아파트에서 주택으로, 주택에서 토지로 눈을 돌려야 할 때이며, 수도권에서 행정도시권과 서남해안 권으로 더접근해야 한다. 이는 소득수준이 높을수록 전원주택이나 토지를 선호하게 되며, 그 시기를 주택보급율이 112% 를 달하는 2012년 전후가 될 것이기 때문이다. 공동주택이 70%가 넘을시 선진국처럼 아파트보다는 주택이나 여행 등 소비나 오락에 더 관심을 갖는다는 것이다.
2007년 부동산 시장은 기로에 있다. 지방 부동산은 주택류에서 부동산 버블이 2015년까지 지속된다고 여긴다.국토의 대변혁이 올 것이며, 2007년 대통령선거 기간에도 무능 부정 부패로 얼룩진 정부 가신들의 거취문제가도마위에 오를 가능성이 높으며, 제3의 인물 등장으로 사회의 안정이냐, 후퇴냐의 갈림길에 설 것이다. 부동산 시장도 버블,금리 인상,다음 정권의 부동산 정책,반값 아파트,공시지가나 기준시가 현실화로 인한 종부세 대상급증,2007년부터 시행한 1가구 2주택자의 50%양도세 등이 화재로 대부될 것이다.
2007년은 집값이 주택보급율이 100%미만인 서울과 개발권, 테마권을 제외하고는 약보합 수준에 머물 것으로 전망되며, 어쩌다가는 버블이 보다 빨리 올 수 있는 형국이다. 반면, 상대적으로 규제가 적고, 개발로 인한 보상이 나가는 주위, 호재가 많은 토지는 호경기을 누리고, 상가는 투자자들 보다는 투기세력의 먹잇감이 될 가능성이 높아 투자자들의 관심은 높아지면서 닭쫏던 뭐가 될 가능성이 아주 높아 보인다. 경기회복 기대감에 따라 오피스 빌딩의 강세도 예상된다는 전문가도 있지만 2001년부터 지은 오피스텔이나 주상복합은 상당한 지역에서 남아돌며, 그런 부동산 권장하는 사람은 분양하는 분양사일 것이다.
2007년은 정부 정책에 따라, 규제에 따라, 세금의 강도에 따라, 실거래가 및 개발이익환수제에 따라 시장이 크게 출렁거릴 가능성이 높다. 아파트 반값 분양은 토지를 임대로 할시 50-100만원 월세로 사는 꼴이 돈다. 즉 임대 아파트에 지나지 않는데 반값 분양이라 한다. 싱가폴이 토지 임대부 분양이나 싱가폴 태국 캄보디아 말레이지아 등 동남아 대부분의 나라가 국유지가 70%가 넘으며,사유지 토지를보유한 사람은 희박할 정도다. 지금이라도 정부 여당과 정치권은 택지개발지구 보상시 기준을 정해 공시지가를 대폭 올리지 않아야 할 것이며,개발발표 3년전 부터 보상지 토지 소유자는 공시지가에 150%보상, 이후 구입자는 110%보상, 건설사에세 공공공사가 토지장사 아니하고,아파트 분양시 조금만 이익 낸다면 아파트 반값이 아닐지라도 60%분양이 99%가능하다.투기꾼들이 정보에 의한 투자를 택지개발지구에 했기 때문에 엄청난 토지보상가와 공시지가 인상으로 내집마련할 사람들만 피해를 보게 되는 것이다.
가급적 안정성과 환금성에 무게를 둔 보수적인 투자 전략, 테마 부동산 투자, 새로이 발표되는 택지개발지구나 신도시 확장지역 주변투자, 정보에 의한 투자, 새로이 개발가능한 지역 주변의 투자을 해야 할 때다. 아파트값은 약상승세가 지속될 것으로 예상되며, 건설사는 하반기로 갈수록 분양가을 내릴 가능성이 아주 높으며,기존의 분양아파트의 피는 일부지역서는 마이너스 피가 형성되고, 분양권 값은 하락하며, 기존의 3년 이상된 아파트만 소폭의 하락이나 보합이 전망된다. 다 주택자 세금중과, 분양권 전매금지, 투기대책의 영향과 입주물량 , 금리인상, 임대 아파트 신규 분양정책, 거품붕괴 우려감, 규제지역 추가지정과 2007년도 종부세 현실화를 위한 공시지가나 기준시가 현실화 등이 복합적인 악재로 작용해 집값 하락의 디딤돌이 될 것이다.
신도시 발표로 건축경기는 살아날지언정 분먕물량 과다와 분양가의 강세, 반값 아파트 분양의 대선 공약 등 부동산 경기 침체는 당연한 것이다. 아파트 매매가격이 3% 내외 상승 , 전셋값은 5%내외 상승, 분양권은 10%이상 하락,수도권의 토지는 1% 쯤 하락 할 것으로 보인다. 규제가 집중되고 있는 가운데 강남권의 빅3 재건축 단지가 보합세를 주도하는 가운데, 5년 이상 된 일반 아파트는 안정 보합될 전망이다. 재개발지나,뉴타운 지역도 상승은 어려워 보이는 것은 분양가 상한제라 할수 있다. 재건축은 소형의무비율, 후분양제, 개발이익환수 등이 추가 하락이 불가피하고, 재건축아파트는 20-30%이상, 뉴타운지역이나 재개발지역의 빌라나 연립 및 20평 전후 주택들도 고평가 되엇다. 분양권도 전매 금지 영향으로 전반적으로 상당폭의 약세가 예상된다.
수도권 외곽과 지방의 입주예정 분양권은 다주택 보유자들이 세부담을 준공 이전에 팔려는 매물이 늘어나면서 매물을 쏟아내 프리미엄이 떨어질 것으로 보인다. 다만 500조원에 달하는 부동자금과 투기세력이 움직일 수 있는 1천조원에 달하는 돈이 움직일시 저금리로 급격한 거품 붕괴까지는 수도권에서 이르지는 않을 전망이다.
새로운 신도시나 택지개발 발표지역 등의 부동산은 국지적인 상승세가 이어질 가능성도 매우 높게 형성되어 있다. 부동산 경기변동에 대한 예측이 지역적 불균형으로 어려운 만큼 정부 규제를 피해가는 보수적인 투자전략과 미래 개발 가능성이 높은 지역의 투자가 어느해 보다 관심을 갖고 투자할 필요성이 아주 높다.제3의 강남권으로 부상될 가능성이 큰 지역인 행정천도권, 테마권, 정보권을 노려볼 만하다. 일부에서는 서울의 상암·마곡·뚝섬·용산등 뉴타운 지역과 신도시 등 개발재료가 많은 성남.하남.오산 광주.남양주 의왕,과천 등도 유망지로 주목되지만 먼 장래을 내다본다면 개발할 예정지다.
토지는 부동산을 아는 사람만이 투자하는 투자상품이다. 2001년 7월부터 행정도시권,신도시 발표지역, 동서 바다옆은 아파트 시장을 떠난 발빠른 투자자들이 토지 쪽으로 말을 갈아탓다. 이에 따라 개발재료가 많은 행정도시 인근과 신도시 주변 농지 등은 2004년도에 이어 2007년도에도 한번 더 강세를 보일 전망이다. 신도시 발표지역을 비롯한 수도권 택지개발지역 주변이 국지적으로 큰폭의 상승이 예상된다. 전반적으로 땅값은 2003년 이후 계속 오른 것은 틀림없으나 거래는 주춤하고, 공시지가도 오르는 괴변현상이 나타날 것이다. 주5일 근무제와 한계농지 규제완화, 농촌주택 양도소득세 비과세 등으로 전원주택과 펜션 시장도 수요증가에 따른 가격 상승 기대감이 높으나 2006년도와 같이 2007년에도 일부지역에 불과하리라 여긴다.
비도시지역인 전라도 경상도 강원도 충청도서 행정천도권서 4km이상 지역은 상대적으로 땅값이 저평가됐다. 이중 10%정도의 지역서 주5일 근무제 시행으로 전원주택과 펜션부지, 전답, 임야, 강가의 토지, 모텔부지, 주유소부지,가든부지의 수익성도 높아지리라 여긴다. 도로가 뚫리는 지역은 언제나 투자성이 높으며 파주.김포.천안.아산 등 신도시 주변 지역의 경우 기존 투자지역서 2km정도 멀리의 투자는 5년 후를 내다보는 장기 투자 대상으로 관심을 둘 만하나 세교지구, 영덕지구,등 택지개발이 가능한 지역서 2km내외의 부동산이 장래성이 더 높으며,지역적,테마적,시간적,공간적 접근이 절실하다.
상가 및 사무용 빌딩도 틈새상품으로 강세가 예상된다 하지만 기후에 지나지 않을 가능성이 매우높다. 일반경기와 부동산 경기가 한치 앞을 내다볼 수 없으며, 현정부의 부동산팀은 무능 무지가 아닌 그들이 버블새븐지역서 거주하기에 그들의 재산 지킴이 역할을 현정부 내내 했다. 고위공무원과 부동산 담당자들 60%이상이 버블지역에 거주하고 있으며, 이들 지역은 여전한 부동산 투자상품이 되었으나 2007년도에도 꾸준힌 상승세를 이어갈지는 그들의 재량에 달려 있다 할 수 있다. 경기의 위축으로 수요는 늘지 않고, 현 정부의 부동산 정책은 에드벌륜을 띄워놓고 빠지기식 정책을 수차례 펴고있다. 아니면 말고 식의 부동산 정책이랄 수 있다.
물론 리승만때는 배고파 농업통계가,박정희때는 중공업시대로 인한 상공부 통계가, 현정부는 부동산 통계나 예측 및 정책이 반대로 이어졌다. 해방후 정부 권장 상품에 투자해 성공한 경우 별로 없었으며, 현정부 수장은 부동산값 만큼은 물가상승률만치만 오르게 한다고 누차 강조했으나 매년 20%내외 상승해 물가의 4-5배 상승시켰다 할수 있다. 이러니 해방후 정부 말 믿는 사람은 바보로 여겼던 것이다. 후진국때나 선진국으로 가는 길목에서도 정부의 말씀은 아이러니하게도 믿을게 못된게 사실이다.
세계 경제는 호경기로 돌아선다 하지만 한국의 경기는 정치권의 부패로 뒤로 가고 있다. 간혹 경기 회복 가능성이 높아진다 하지만 정치부패,각종 규제, 세금인상, 물가의 불안정으로 2006년도 이상으로 2007년의 부동산은 30%지역서 30%정도의 부동산 만이 살아남으리라 여긴다. 정보에 의한 투자,분석에 의한 투자, 유능한 컨설턴트와 상담에 의한 투자, 맥을 짚는 투자여야 한다. 또한 가능한 미래을 예측한 투자여야 한다. 실버타운에서 천당까지 갈 투자여야 할 것이다. 가난은 예로부터 임금님도 못 말린다 했다.
스스로 개척하여야 할 것이다. 한강 이남과이북의 집값은 2-3배차이난다.경기도도 북쪽과 남쪽은 2-3배 값 차이난다. 1번도로나 철도 및 경부선 고속도로를 향해 서쪽보다 동쪽이 더 주택값이 비싸다. 1번도로나 철도를 향해 오산, 수원, 의왕, 안양, 구로의 서쪽보보다 동쪽이 집값이 더 높다. 경부선 고속도로도 수지의 죽전리가 풍덕천보다, 판교의 서쪽의 1800만원대 분양가보다 분당이 더 값이 더 나가며, 강남권의 동쪽이 서쪽보다 더 값 나간다. 아파트도 대체로 분양3일, 분양3개월, 입주 3개월 전, 입주후 3년안이 시세가 높고, 입주후 7-15년 사이가 아파트값이 저렴하며, 15년이 지나면 대지지분이 많은 아파트일 수 록 재건축 기대감으로 값이 더 올라가기 마련이다. 부동산도 반드시 기본이 있는 것이며,기본데로 움직이여야 할 것이다.
2005년에는 전라남도 인구가,2006년은 경상북도 인구가 줄고 있으며, 2020년부터는 우리나라 전체 인구가 줄어든다 한다. 2012년 전후 주택보급율이 112%이상으로 대부분 지역서 선진국 주택보급율이상으로 집이 남아돈다. 재테크 전략을 집이 남아도는 시기 전후로 맞추어 실버타운 세대에 맞는 투자전략 수립을 하여야 할 것이다. 종부세 대상의 재산 보유자들은 임대수익이 나오는 임대사업이나 빌딩을 구입해 월수가 나오는 재테크 전략 미리 세워야 할 것이다. |
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