내집마련 급매물 아니면 늦으면 늦을 수록 좋다
2002년 2월부터 아파트에서 주택으로, 2003년부터는 분양아파트에서 임대아파트로 전환해 가고있다. 그러던임대 아파트 공급 과잉으로 2006년 하반기 주춤한 상태의 임대 아파트와 단독주택 시장이다. 우리나라도 2001년부터 2004년까지 부동산 폭등세에서, 10.29규제로 인해 선진국형 부동산으로 서서히 옮겨가고 있다. 금리는 5%내외을 오르내리고 있으며, 2004년 모기지론 실시에서 부터 2008년부터는 본격적인 모기지론이 실시되며, 그때 금리는 4% 내외을 오르내릴 것으로 예측된다.
2006년 내집마련을 해야하느냐게 숙제이다. 2006년도는 과거보다 더 어려운 부동산 시장이 올 것으로 예상된다. 반짝이다가도 하락하고, 하락한 부동산을 정부는 더 하락시키기 발버둥 치기 전 부동산 버블과, 행정수도이전, 공공기관이전과 주택보급율 107%로 투자세력이 쉽사리 내집마련을 미루게 될 것이기 때문이다. 또한투기세력도 500조원이라는 돈을 굴리지 못해 안간힘을 쓰면서 주식과 테마부동산을 오가며 발버둥치고, 일부투기세력은 주식에서 많은 돈을 날릴가능성 높으며, 늦게 구입해 고점 구입한 투기세력은 테마부동산을 급매물로 내 놓을 가능성 또한 아주 높다. 고점과 저점, 선투자와 후투자로 인한 투자수익을 내는데 천당과 지옥을오갈 가능성 또한 다분히 내포되어 있다.
2003년 10월29일 정부가 주택거래 신고제와 보유세 및 양도세 강화를 뼈대로 한 10·29 부동산안정대책을 발표한 이후 지속되고 있는 집값 하락세가 2006도에도 계속 이어질지에 대해 내집 마련 실수요자와 투자자의 관심이 높아지고 있다. 그러나 급급매물이 아니면 내집마련 미루는 것이 더 효과적 투자가 될 것이며, 언제든 하락시 버릴 수 있는 뱃장이 있는 투자자만이 주택구입에 힘을 쏫아야 한다. 가능한 행정천도권, 테마부동산의 선투자, 신도시 발표지의 선투자만이 살 2006년도의 마지막 해를 보내는 계기가 될 것이다.
2006년 부동산 시장은 호재보다는 악재가 많을 것으로 예상된다고 하나 실질적으로는 강남권의 버블새븐이라는 악재는 물론 수도권 부동산을 더욱 더 움추리게 하는 악제가 되어 전체적으로 약보합세를 나타낼 것으로예상된다. 주택보급율이 107%인 상황서의 한번 몰아 닦친 부동산 불경기는 수년사이 호경기는 1년에 2개월도 채 아니되리라 여겨진다.
2006년은 2004년 하반기 부터 2006년사이 분양한 아파트.주상복합.주거용 오피스텔, 빌라, 원룸이 매년 2008년까지 매년 50만 가구씩 입주하기 때문이며, 순수 입주물량만도 매년 50만 가구 내외가 된다. 고로 매년 일시적이나마 공급 초과 현상이 수시로 일어날 수 있다. 내수경기 회복에 따른 금리인상 가능성도 이야기 하지만이건 기후에 불과하리라 여겨지며, 투자 수요를 억누르는 요인으로는 배신의 정치 노무현당과 수십년간 몸에베인 차떼기 정치꾼인 한나라당 상황으로 보는 견해와 행정천도의 지역발표 및 현 경제팀의 무능 무지 및 각종규제는 좀처럼 헤어나지 못함이 더 큰 부작용으로 이어질 것으로 보인다.
2004년 3월 도입될 장기 주택대출 상품인 모기지론은 주택 수요 기반을 넓힌다는 점에서 호재가 될 수 있다고 말하는 사람들이 있으나 모기지론은 금리 6%대에서는 기후에 불과하며, 2008년 이후에나 모기지론이 우리나라에 정착되리라 여긴다. 어떻든 침체가 계속될 경우 단기 효과는 미미하고 하락폭은 크지 않을 것이라 여기나 이런 부동산의 약보합세는 수년간 지속될 것이다. 각종 선거는 서민층 표밭과 행정천도, 남북관계, 더 잦은 투기억제책과 각종 부동산 세금인상이 지속 할 가능성이 커 역대 총선 때와 달리 악재가 될 것으로 본다.
토지시장은 주5일 근무제 본격 실시에다 펜션.전원주택 수요, 고속철도 개통 등의 재료와 맞물려 이들 지역과행정천도권, 동서 바다옆, 신도시 발표지역, 개발지역은 미미하나마 현제는 불경기나 국민소득이 높아 질 수록 활기를 띨 것으로 보인다.
2005-2006년 분양 아파트 시장은 대세상승 국면이 끝난 뒤 나타나는 전형적인 조정장세가 될 것으로 보이며,분양권은 하락하고, 분양가는 건설사들이 내리고, 기존 아파트는 보합세을 유지할 것으로 보인다. 노무현 정부의 투기억제책이 강남권의 부동산과 재건축 아파트 및 분양아파트 및 새로 입주할 아파트 시장을 타깃으로하고 있다는 점을 들어 조정이 대체로 연말에서 수년간 까지 이어질 것으로 예상된다.
가수요로 단기 급등한 재건축 아파트.주상복합아파트, 분양권, 오피스텔, 분양가 등은 기존의 아파트보다 낙폭이 클 것이다. 서울지역 아파트 입주물량은 감소하지만 서울 인구의 수년간 감소와 경기도 아파트 입주물량및 행정수도권으로 이주 등으로 투자수요가 더 크게 줄어 수급불안에 따른 가격 상승 요인은 크지 않는게 현실이다. 2007년 1가구 2주택 이상자의 양도세 중과조치 유예기간에 처분하려는 다주택자가 많아 매물이 늘 수밖에 없으며, 투자자들이나 내집마련 하려는 사람들 사이에 부동산은 이제 끝이라는 신념이 들때는 큰 하락도예상된다.
2001년부터 2003년 중반까지 집값 상승을 이끌어온 재건축 아파트는 투기과열지구에서 조합설립인가를 받는단지의 경우 전매가 금지돼 투자 수요가 크게 줄 것으로 보이며, 특히 재건축 아파트는 현제 10-40%정도 고평가 되엇다는 것을 내집마련 하려는 사람들은 다 알고 있다. 이게 재건축 아파트의 하락 요인이다. 입주를 앞둔아파트 분양권의 경우 실수요 중심으로 매수세가 형성될 수 있으나 분양권 값이 너무 높으며, 투기세력에 의한 분양권 값이라는 것을 너무나 잘 알기에 값이 오를 가능성은 아주 희박하다. 분양권 시세는 기존 아파트값에 맞춰 형성되게 마련이며, 분양 아파트값이 내리면 동반하락 할 가능성 또한 높은 것이다.
단기 전매차익을 노린 가수요와 투기세력, 떳다방, 복부인, 및 건설사의 농간으로 일부지역서 대거 몰렸던 주상복합아파트 투자 열기는 대단히 시들해질 것으로 예측된다. 아파트 거래량.가격 변동 관계를 6개 국면으로나눠 호.불황 여부를 진단하는 벌집모형이론을 통해 진단한다면 수년간 4국면(거래량 감소 속 가격 하락)이지속 될 것으로 여겨진다. 2004년 6월 부터는 5국면(거래량 증가 속 가격 하락)으로 이어진 뒤 가을이나 2007년에 가서야 일시적 반등이 시작될 수 있으나 이건 2008년까지 매년 찾아오는 기후에 불과 할 것으로 분석된다.
투자 수요가 급격히 줄어들면서 아파트 등 주택가격의 추가 하락이 불가피하며, 건설사들의 분양가 인하, 분양권 값의 하락, 입주 아파트 과다, 분양 아파트 과다, 주상복합이나 오피스텔 공급과잉으로 집값 하락이라는 분석이다. 그러나 아파트 값은 특히 수도권 아파트 값이나 초고층 아파트 투자는 별 메리트가 시간이 지나면 지날수록 없으리라 여겨진다. 집값이 언제까지 떨어지고, 얼마나 하락할지에 대해서는 행정천도의 지속에의해, 국내 정치 상황 및 또 다른 규제와 세금인상에서 나타나리라 예견된다.
속시원한 대답은 2007년 중반기 이후에나 가능하리라 여겨진다. 국내외 경제의 불투명성 등 시장 불안 요인이잠복해 있는 데다, 미국이나 유럽 및 아시아 국가들까지도 부동산 버블에 대한 불안감이 팽배해 있으며, 한국의 부동산시장 내부 변수도 적지 않기 때문이다. 실제로 많은 부동산 전문가들 사이에서도 집값 향방에 대해견해가 엇갈리고 있다.
2006년 하반기까지는 집값이 하향세를 보일 것이라는 단기적인 가격 안정론이 다소 우세한 편이나 부동산태평양 기고자는 2004년 말에 바닥을 치나 그 바닥은 행정천도로 꾸준히 거래 위축 후 재상승은 물건너 간다는 것이다. 투기적 주택수요 감소와 매년 입주물량 급증, 금리인상 가능성, 부동산 경기 주기 등을 꼽을 수 있다. 다주택자에 대한 보유세 중과 등 정부의 고강도 부동산 안정정책에다 경기 회복에 따른 일시적 금리 인상가능성, 신도시 발표, 택지개발지의 개발, 그린벨트 해제후 임대 아파트 및 분양 아파트 건설, 신규 주택 입주물량 증가 등 집값을 끌어올릴 만한 호재가 전혀 없다.
하락세가 최소한 2006년 12월까지 간다면 2008년 까지는 갈 것이라는 예측이다. 노무현 정부의 물가 상승률만치의 집값 안정, 행정천도 지정, 노무현 당 만들기에 대한 노무현 정부의 의지가 워낙 확고한 데다 각종 규제대책 이후 시장 내부에 퍼져 있는 불안심리 등을 감안할 때 그 후유증이 길어질 확률이 매우 높다. 부동산 시장 상황에 의해서는 후속 대책도 발표될 수 있는 만큼 집값 하락세가 수년동안 지속 될 것이다.
특히 재건축아파트의 경우 개발부담금, 년도수 제한, 환경문제, 임대아파트의무화, 소형아파트 의무제, 후분양제 적용과 조합원 지분의 전매금지조치 등으로 재건축사업 초기단계 아파트 가격 하락이 두드러질 것이며,특히 고평가 된 재건축아파트 값과 고평가 된 분양권 값과, 폭리을 취한 건설사들의 아파트 분양가 등의 하락세가 전체 집값을 끌어내리는 주요 원 동력으로 작용할 가능성이 대단히 높다.
다주택 보유자들의 절세 매물이 소화될 경우 2007년 중반기에 집값이 바닥을 칠 것이라는 전망도 적지 않으나기후에 불과하며, 정치적 안정이 없는 한 불가능하다. 집값 하락세는 정부의 고강도 정책에 따른 일시적 쇼크라는 분석은 얼치기 전문가들이나 투기꾼, 떳다방, 복부인, 일부 부동산 파렴치범들의 희망 사항인 것이다. 이들의 이같은 주장의 밑바탕에는 정부 대책의 공급 측면이 기대치에 못미치는 데다 경기 회복 가능성, 투기세력이 동원 가능한 500조원이라는 풍부한 부동자금, 장기저리주택대출(모기지) 도입 등 집값 상승의 불씨가 도사리고 있다는 판단이 깔려 있다.
1천조원이 넘는 투기세력이 동원 가능한 시중 부동자금 흡수대책이 마련되지 않는다면 일시적 하락에 그칠수도 있다고 그들은 항변한다. 또한 교육문제 해결과 금리 인상, 강남 대체 신도시 건설 등이 없이는 언제든지강남권을 중심으로 집값이 반등할 가능성이 높다는 그들의 매아리 같은 항변이다. 현재의 가격 안정세는 정부의인위적인 투기억제정책이 시장에 먹혀 들고 있기 때문이지 시장을 둘러싸고 있는 가격 형성요인들은 달라진게 없다면서 보유세와 양도세의 동시 강화는 시간이 지나면서 조세의 가격 이전 효과로 인해 부동산 가격 상승으로 나타날 수도 있다.
현정부 끝나면 경제정책만이 아니라 모든 부동산 정책이 바뀔 것이라는 희망이 있으나 주택보급율이 107%이며, 2010년경 112%로 선진국형 주택보급율이 나타날시도 투기 있다고 한다면 그 사람이나 전문가는 전문가는 아니라 할 수 있다. 단지 수년사이 일시적 가격 상승은 항상 있기 마련이나 시간적으로 미미할 것이며, 주택공급 과잉과 소득증가는 주말농장, 전원주택, 팬션 등 안락한 용도의 토지나 부동산에 매력을 갖게 된다. |
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