언론기고





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박종석
불황이라는 것 느끼게 할려면 3/1은 하락하여야
불황이라는 것 느끼게 할려면 3/1은 하락하여야
부동산 거품 경고가 도를 지나쳐 시장불신을 야기하고 있다. 우리나라 2000년이후 분양한 대단지 아파트와 재건축 아파트들은 50%내외가 거품이다.  고평가 된 부동산이 융자 70%을 받았다면 5억의 주택들은 2억5천이시세이나 융자는 60%만 잡아도 3억이 융자이다. 이때 5천이 융자을 더 받은 꼴이 된다. 2억5천 주택이 70%에경매된다면 17500만원이 경매가다.  은행은 수수료 넣을시 약 1억6천만원밖에 건질지 없다. 이 부동산에 전세가 들어있다면 실제 가치는 1억이다. 은행은 3/1정도의 돈만 환수하게 된다. 

상상도 하기 힘들 융자을 해 준 꼴이 되는 것이다. 도산은 환란때보다 몇 배 더 큰 것이다. 환란시는 이들 부동산 값이 현제 5억짜리가 2억선이었다. 고평가 된 주택들이 대한민국 대부분의 주택들이라 할 수있다. 급기야정부와 금융당국은 서울 강남·목동 등 이른바 버블세븐지역의 집값 상승세에 잇따라 경고를 보낸 데 이어 집값이 50%까지 떨어져도 금융기관 건전성에는 전혀 문제가 없다며 거품 붕괴론에 불을 지피고 있지만 연일 쏟아지는 이 같은 초강경 발언이 오히려 스스로의 신뢰도에 상처를 내며 시장불신을 증폭시키고 있다. 

주택정책을 책임진 건설교통부 내에서조차 50% 하락을 거론하는 것이 시장을 우롱하는 처사라는 반응을 보이고 있다. 부동산가격이 50% 이상 급락한다면 거시경제효과를 따지는 것 자체가 무의미할 정도로 전체 경제와 금융에는 끔찍한 재앙이 발생할 것이며, 한쪽으로만 쏠리는 집값 흐름에 균형을 잡아보겠다는 정부당국자의 충정은 이해가 가지만 자신감이 지나치다. 2000년 들어 부동산 거품은 이미 40%내외는 언론에서 강조하여왔으며, 새삼스러운게 아니다. 한번 오르는 부동산은 하락하지 않는다는 것이 정석이었으나 환란때 40% 내외하락한후 2000년부터 2002년까지 대체로 80%이상 복구한 후 상승하기 시작했다.  

부동산가격이 폭락할 경우 전체 경제와 금융 흐름 자체가 소비위축→기업수익 급감→경기침체 심화→가계·기업 부실→금융 부실로 이어지는 악순환에 빠질 수밖에 없다. 올 1월 기준으로 전국 688만가구의 아파트값(공시가격) 총액은 873조7000억원. 이 중 강남지역 아파트 24만8000가구의 가격은 140조4000억원에 달한다. 가구수로는 3.6%에 불과하지만 가격은 16%다. 정부가 지목한 이른바 버블세븐 지역으로 확대할 경우 가구 수는 63만5000가구로 9%에 해당하고 가격은 252조7000억원으로 29%를 차지한다. 주택가격이 50% 떨어진다면 강남 집값 총액은 70조2000억원으로 떨어지고, 버블세븐 전체로 보면 126조3500억원이 날아가는 셈이다. 

정부가 편의대로 말을 바꾸며 시장불신과 불안을 부추기고 있다. 금융감독원은 2005년 7월1일 주택담보대출규제를 강화하면서 부동산거품이 붕괴할 경우 가계와 금융회사의 동반부실을 야기하며 금융시장에 큰 충격을미칠 수 있다고 밝힌 바 있다. 이어 2005년 8·31대책 발표 때에도 향후 부동산가격 급락 때 금융회사의 건전성이 심각하게 훼손될 가능성이 있다. 

정부 스스로 부동산거품 붕괴가 몰고 올 경제 금융불안을 분명하게 적시했던 셈이다. 하지만 불과 두 달 후 시중에서 부동산가격 급락으로 가계와 금융부실 우려가 제기되자 정부와 금융당국의 태도는 확 달라졌다. 금감원은 2005년 12월13일 발표한 금리상승에 따른 가계대출 부실화 가능성에 대한 검토 자료에서 은행의 담보인정비율(LTV)이 53.4%의 낮은 수준이어서 20∼30% 주택가격이 하락해도 은행이 충분히 흡수할 수 있다. 

부동산가격이 50%까지 떨어져도 금융회사들이 담보비율을 유지할 수 있어 건전성에 문제가 없다고 강조하나고평가 된 부동산이 50%하락할시 피부로 느끼는 가격은 70%가 넘는다는 계산은 해 보지도 못한 당국자등의계산인 것이다. 힘이 있는 곳으로 쏠리며, 물은 흐르는 곳으로 흐를시 파동효과는 더욱 커진다는 것을 모르는것이다. 50%하락시 실제 피부로 느끼는 가격은 4/1토막난다는 것이다. 경매 시장에 나올시 60-70%의 경매가아닌 30-40%의 경매가 된다는 것이다.이게 쏠림 현상인 것이다.

은행권의 주택담보대출 규모가 시세의 절반 수준이어서 대출 회수가 불가능해도 은행이 큰 손해를 보지 않는다지만 은행의 LTV비율은 2005년 6월 말 53.4%에서 2005년 말 52.1%로 고작 1.3%포인트 하락하는 데 그쳤고, 주택담보 대출은 4월 말 현재 195조5000억원으로 작년 6월 말에 비해 15조9000억원이나 불어나 집값 거품이 빠질 경우 금융권은 충격을 받을 수 밖에 없는 실정이다. 부동산가격이 절반으로 떨어지는 극단적인 시나리오는 상상하기조차 어렵다.

정부의 발언 수위와 강도가 세질수록 정부 스스로 신뢰도를 약화시키고 부동산 투기세력의 내성만 키워 줄 뿐이다. 실제 주택가격이 50% 급락할 경우 부동산시장은 마비 상태에 직면해 주택건설업체는 공급중단, 중개업계는 거래중단에 따른 불황이 이어질 것이며, 이는 소비를 급속도로 위축시켜 국가경제의 극심한 침체를 불러국가 도산에 이를 것이다. 반토막은 아닐지언정 30%정도는 하락하여야 한다. 그래야 정부나 은행권이나 투기꾼이나 집 3채이상 보유자들이 불황이라는 것을 느끼게 될 것이다.

최근 주택 가격이 주택의 가치보다 높은 상황이 지속된 적은 있지만 이를 거품이라고 보기에는 무리가 있다.한국에 부동산 가격 버블이 있다는 주장은 상당부분 설득력이 떨어지는 자의적인 해석일 뿐이며 시장근본 가치를 주택 가격의 기대상승률을 반영해 추정한 다음 이를 실제 주택 가격과 비교하면 가치와 가격 간의 괴리가 눈에 띌 정도로 크지는 않다.  일부 지역에서의 주택가격 급등은 이보다는 각종 개발사업으로 토지보상가격이 급등해 주변 부동산 가격을 자극한 결과며, 저금리 정책과 유동성 관리 미흡으로 주택시장에 많은 자금이 유입됐기 때문이다.

이들 지역의 가격을 안정시키기 위해서는 세제 강화보다는 금리를 점진적으로 상향 조정하고 해외 부동산 투자를 적극 유도해 여유자금을 다른 분야의 투자로 분산시켜야 한다. 국내 전체적인 부동산 버블이 아닌 지역적 버블이며, 그 지역적 버블은 고분양가에서 나타난 현상으로 버블의 중심축이 아닌 시초라 할 수있다.     

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일시 : 2016-01-30 [08:20] / IP : 27.119.39.206
Total : 52건
52 신도시 생태환경 수립과 저탄소 녹색도시 조성 ()박종석588
51 부동산도 살아 움직이는 생물이다. ()박종석524
50 부동산시장 강남·북 아파트 값 좁혀지나 ()박종석438
49 부동산과 금리는 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석430
48 주택공급 실적과 주택보급률 및 1인가구 급속증가 ()박종석1415
47 매수자 위주의 급매물 아닌 매도자 위주의 시장 ()박종석1391
46 장래성 있는,수익이 가능한 부동산 구입해야 200년간 ()박종석1740
45 짜투리땅도 황금알을 낳는다. ()박종석1389
44 재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야 ()박종석1454
43 낙후된 강북 균형발전지구나 시범단지에 황금알 따로 있다 ()박종석1607
42 부동산 미궁의 세계로 치닫고 있다. ()박종석1362
41 종부세 강남권 부동산시장 흔들지 못한다. ()박종석1569
40 부동산 투자와 개발은 수익을 목표로 투자한다 ()박종석1220
39 )대한민국 부촌 1번지 성북동에서 중심축 이동 중 ()박종석1784
38 부동산 태평양의 투자 흐름과 본격적 재편 ()박종석1398
37 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석1354
36 부동산 리노베이션 모험과 투자수익의 대명사 ()박종석1552
35 한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로 ()박종석1805
34 강남은 하늘나라, 대한민국의 천당,세계의 부동산 특구 ()박종석1487
33 양도세완화의 문제점과 해결방안0k ()박종석1346
32 부동산 시장 2010년 분석과 2011년 부동산 시장 예측 ()박종석1861
31 부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화 ()박종석1542
30 서울 재건축·재개발 투자성도 없는데 왜 그리 많이 ()박종석1340
29 부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래 ()박종석1379
28 거품논쟁과 금리 및 부동산값 전쟁 세계적 현상 ()박종석1490
27 부동산 금리인상은 집값 하락과 거래 중단으로 ()박종석1368
26 한국 주택가격 수도권 상승,지역적 버블 상태로 ()박종석1286
25 집값으로 판단하는 부동산 세금과 혜택 ()박종석1241
24 2007년 종부세 대상 아파트 늘고, 신고납부서 부과납부로 ()박종석1894
23 부동산 하락시 가장 큰 타격을 받을 부동산은 바로 이 ()박종석1676
22 홍콩과 영국 집값 하락 1단계 지났는데도 불안만 키워 ()박종석1278
21 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 깡통 아파트 ()박종석1287
20 2010년말까지 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석1523
19 토지는 아무나 투자하지 못하며,오르고 있고, ()박종석1168
18 아파트분양 확 바뀌어 ()박종석1191
17 각국 금리인상,한국의 가계부채 증가,이자제한법 이자율 제한 ()박종석1638
16 부동산 경기 변동을 예측하는 방법! ()박종석1386
15 하늘를 찌르는 초고층 건물 두둥실 ()박종석4608
14 행정수도 아닌 천도시 수십조원의 수익이 난다. ()박종석1548
13 강남과 삼성은 한국의 베버리힐스로 키워야 ()박종석1617
12 주거개념 확확 바뀌고 있다. ()박종석961
11 정치판의 흙백논리와 같이 부동산도 겉잡을 수 ()박종석1462
10 부동산 바뀐 정책과 규제지역 다 읽으면 돈 보인다 ()박종석1520
9 부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우 ()박종석1308
8 도시행정론 참여정부 부동산정책 ()박종석1236
7 세계화을 위한 부동산 프로젝트 파이낸스 ()박종석1258
6 불황이라는 것 느끼게 할려면 3/1은 하락하여야 ()박종석1162
5 내집마련 급매물 아니면 늦으면 늦을 수록 좋다 ()박종석1256
4 재테크 전략과 부동산시장 전망 ()박종석1534
3 부동산은 일반 경기와 다른 관점서 분석,평가,예측해야 한다. ()박종석1734
2 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석1299
1 인생 역전극을 노리는 부동산 투기에서 투자로 ()박종석3704

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