언론기고





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박종석
세계화을 위한 부동산 프로젝트 파이낸스
세계화을 위한 부동산 프로젝트 파이낸스
괴산 부동산지식정보 1위  추천; <괴산 부동산> 소셜정보 부동산 전문 브로커에 대해..|
 부동산 금융이랄 수 있는 프로젝트 파이낸스(project finance)에 대해 연구하고자 한다.국가도 국가의 경쟁력을 높히기 위해서는 금융과 자금이 뒤따라야 한다. 국가와 국가도 무한 경쟁 시대에 돌입했다. 선진국이 있는가 하면 중진국이나 개발 도상국이 있으며,미개국도 많다. 세계는 250여개국으로 나뉘어져 있으며, 유엔에가입한 나라만도 200개국이 넘는다.

강대국은 약소국 끼리 국경에서 전쟁을 일으키게 하여 강대국의 낙후된 군수물자을 팔어먹는다. 국가 경쟁력을 강화하기 위해서는 기술력,자본력,노동력 등의 인적 자원이 발달되어야 한다. 또한 사회간접 자본의 투입이 있어야 한다. 우리나라도 6-70년까지는 사회간접 자본을 정부 차원에서 직접 투자하였으나, 80년대 이후는 경제 운영의 기조가 지역간의 격차가 심해 졌으며,박정희 정권은 지역감정을 일으켜 20여년간이나 정권을독차지한 독재자이기도 하다. 그는 경제 발전이라는 명목으로 지역감정을 일으켰으며, 길거리나 모임 및 다방에서도 정부에 대한 이야기만 하면, 어딘가로 사라지는 파리 목숨이 되기도 했다. 그런 그는 부인과 자신의최후가 별볼일 없게 되었으며, 그의 자식인 아들과 딸도  패륜아 같은 생각 및 처세을 하고 있다.

사람은 생각과 처신이  바르게 행동해야 하며,일치된 사고방식으로 살아야 한다.사회간접 자본의 투입이 줄어들자 교통체증으로 물류비 증가가 나타나며,물류비는 생산 원가의 20%도 넘게 들고 있다. 다행인 것은 정보화산업의 발달이 이루어진게 다행이라 여긴다. 사회간접 자본의 투자는 GDP의 10%정도는 투자해야 한다.허나 정부는 4-6%정도만이 80년대 이후 투자하고 있다. 재원을 확보하기 위해 정부는 1994년에는 민자유치촉진법 및 동 시행령을 제정 공포했으며,1995년에는 민자유치 대상으로 수도권 신공항고속도로 사업과 동시에 12개 사회간접자본 시설사업을 발표하기도 했다.

수도권 신공항 사업은 영종도와 서을을 연결하는 40.2kmdml 6-8차선 공사로,공사구간에는 세계 최초의 4.4km의 복층구조 자정식 현수교인 연육교도 만들어냈다. 공사비만 2조원이 투입되었으며, 4천억원이 정부 보조였다. 프로젝트 파이낸스 사업을 진행하기 위해서는 막대한 자금이 투입되어야 한다. 여기에 부동산의 역할이 크다. 토지보상 문제가 따르기 때문이다. 이들 사업을 하기 위해서는 사업기간이 길고,장기간에 걸쳐 사업이 이루어지며,자금이 막대하게 든다. 고로 사업 리스크가 크다고 볼수있다. 민자 유치을 위해서는 신뢰가 있어야 하며,개발에 대한 투자 수익이 보장되어야 한다. 자금조달이 막혀서도 아니된다. 꾸준한 자금조달이 있어야 하며,중간에 자금줄이 막히면 소요기간이 길어지기도 하며,사업의 타당성도 다시 짜야 한다.

사업을 하기 위해서는 무한책임(full-recourse)을 져야하며,수입이나 추가부담이 제한되어야 한다. 사업은그 사업 자체의 장래성에 의해 담보가 되며,가치가 된다. project finance는 수에즈 운하의 개발사업이 효시라 한다. 그런후 1930년대 믹구에서는 석유개발 유전사업에 대한 금융지원이 있었다. 석유개발은 자금이 많이 들고 미국에서는 곳곳에 유전개발이 이루어진다. 이때 개발업자는 자금력이 부족한 사람이 많으며,은행권은 석유 매장량을 담보로 자금을 조달했다. 부동산이 있다면 부동산에 의한 담보로 개발사업을 할수 있다.

신용사회라 하지만 담보가 없는 신용으로 2004년 한국에는 신용불량자만 약4백만명이나 된다고 한다. 그러한관계로 반이라도 부동산에 의한 프로젝트 파이낸스가 가장 현명한 방법 같아 기고해 보기로 마음먹고 적어본다. 이런 금융기법은 70년대 석유파동때 많이 이용햇으며,도로공사,댐공사로 인한 발전소 개발,공항건설,항만 등에 많이 적용한다. 그러나 많은 연구와 자본이 들므로 위험 부담도 그만치 크다. 고로 부동산을 담보로한 금융기법을 사용한다면 개발측에서나 자금을 댄 쪽에서나 서로 믿음이 더 생기리라 여겨진다.

산업경제 성장에 아시아 각국은 90년대 눈부신 발전을 햇으며,고도성장을 우한 투자처을 위해 사회간접 자본이 부족했다. 그 투자처을 이용한 기법이 프로젝트 파이낸스에 의한 사회간접 자본의 금융이다. 이 사업을 위한 스폰서는 현금일수도 있으며, 부동산을 담보로한 은행권의 융자나 차관이 될수도 있다. 은행 개발업자 부동산 이모든것이 스폰서가 되어 개발에 참여할 수  있다. 물론 기술력도 스폰서가 된다. 모두 자본인 것이다.프로젝트을 만들어 개발이나 사업시 대부분이 70-90%정도을 타인에 자본에 의해 이루어지기도 한다.

가능한 사업을 하기 위해서는 크나큰 회사을 만나야 하며,국제적 인정을 받을수 있는 회사가 선정되어야 한다. 부동산이 세계적이라면 그 명성 하나만으로도 많은 수출금융기관,국제개발금융기구.리스회사,보험회사,일반상업은행,장기금융기관 등이 대주주로 참여할수 있다.사업은 오직 경제성 타당성만 갖추면 된다. 사업을위한 구성은 스폰서.프로젝트 회사,대주건설업자,운영자,구매자,자재공급자,전문가,정부,부동산 담보 관리수탁인,보험회사 등 누구나 될수있다. 오직 사업성과 사업주의 신용에 의해 결정될 따름이다. 크게 보지 않고
조그만 사업도 가능하다. 사업은 이용과 개발이며,수익을 창출해 낼수 있는 사업이면 금융은 문제가 되지 않는다. 

프로젝트 파인낸스는 남의 돈에 의존한다. 장기적인 사업을 해야하며, 크고 안정적인 수입원이 보장되어야
하며,위험부담이 많은 것을 극복해야하고,정부의 개입으로 안정감을 주어야한다. 국내에서는 경북 문경과 충북괴산 구간의 이화령고개의 2차선 쌍굴공사을 하였다. 국제적 사업을 하기 위해서는정부의 개입이 필요하며,자본력이 풍부하고,부동산에 의한 은행 담보로 사용할수 있다는 것이다. 우선 국제적 신용을 얻기 위해서는 부동산에 의한 프로젝트 파이낸스 기법도 가능하리라 여긴다.    

위와같이 부동산 전문분야에서 남다른 탁월한 재능이 있어야 할 것입니다. 국제화.지방화시대입니다. 나만이아니라 너와 나며,공유한다지만 남보다 그 방면에 특출한 지식이 필요할 것이다. 과연 님이 그 방문에 전문지식이 있는지 생각하여 보아야 한다. 그러고 님이 적성이 맞는지도 필수적이다. 말과 이론 그리고 현장 경험도필요할 것이다. 본인은 중개업을 하지만 해외 수십개국을 다니면서 혼자 연구하고 사진도 많이 찍어왔다. 홈피에 올린 사진도 있고,국제 쎄미나나 견학도  다녔다. 국제화 시대에 안방에 앉아,국내 지식으로 충분하지 않다.

아래 홈피에 부동산 지식 본인이 직접 쓴 글 400편 이상 있으며, 매일 연구한다. 매일 아침 3시20분부터 4시 30분사이 5일정도, 2일은 조금 늦게 일어난다. 그때부터 컴푸터 앞에 앉는다. 매일 30명 이상 인터넷으로 부동산 상담 수년째다. 앞으로 20년 후까지 부동산 전망해 홈피에 자료화 해 두었으며, 십억 백억 천억 벌려  크릭한다,로 글이 돈의 액수에 맞게 글 올렸다. 무한대의 경쟁사회에서 무한대의 노력이 필수적이다.

개인적으로 지식정보 싸이트로는 자부한다. 또한 본인이 1;행정수도 천도 2;서울시청에서 반경 40km이내는모두 신도시다. 3;지방자치 시대의 실버산업 관련 글은 누구보다 국내서 많이 기고했다고, 자부한다. 개인적으로 행정수도 행정도시 연구로 그곳만 300회 이상 다녔으며,정확히 행정수도 말 나온후 지도 그려 그 자리가,홈피에 "천도"누구보다 관련 글 많이 썼으며, 두자리 숫자로 해외로 다니면서 현장 답사와 공부했다. 건투 빕니다. 노무현 대통령도 민주주의 2.0에서 ""민주주의 2.0 "전직 대통령 싸이트에서  HOME > 자료마당 > 사이트 > 부동산태평양 촌장동구날짜 : 2008-10-14 23:13:51 부동산태평양이란 사이트 입니다. 
https://www.realer.co.kr:9010/index.php3 컬럼으로, 칼럼만으로 한국의 부동산 현황에 관해 많은 정보 또는 부동산 동향의 의견을 가질 수 있는 곳 같습니다.   
일시 : 2016-02-02 [07:34] / IP : 27.119.39.206
Total : 52건
52 신도시 생태환경 수립과 저탄소 녹색도시 조성 ()박종석394
51 부동산도 살아 움직이는 생물이다. ()박종석356
50 부동산시장 강남·북 아파트 값 좁혀지나 ()박종석282
49 부동산과 금리는 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석278
48 주택공급 실적과 주택보급률 및 1인가구 급속증가 ()박종석1233
47 매수자 위주의 급매물 아닌 매도자 위주의 시장 ()박종석1241
46 장래성 있는,수익이 가능한 부동산 구입해야 200년간 ()박종석1580
45 짜투리땅도 황금알을 낳는다. ()박종석1291
44 재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야 ()박종석1284
43 낙후된 강북 균형발전지구나 시범단지에 황금알 따로 있다 ()박종석1463
42 부동산 미궁의 세계로 치닫고 있다. ()박종석1160
41 종부세 강남권 부동산시장 흔들지 못한다. ()박종석1417
40 부동산 투자와 개발은 수익을 목표로 투자한다 ()박종석1084
39 )대한민국 부촌 1번지 성북동에서 중심축 이동 중 ()박종석1633
38 부동산 태평양의 투자 흐름과 본격적 재편 ()박종석1238
37 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석1208
36 부동산 리노베이션 모험과 투자수익의 대명사 ()박종석1406
35 한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로 ()박종석1679
34 강남은 하늘나라, 대한민국의 천당,세계의 부동산 특구 ()박종석1343
33 양도세완화의 문제점과 해결방안0k ()박종석1188
32 부동산 시장 2010년 분석과 2011년 부동산 시장 예측 ()박종석1674
31 부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화 ()박종석1376
30 서울 재건축·재개발 투자성도 없는데 왜 그리 많이 ()박종석1176
29 부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래 ()박종석1211
28 거품논쟁과 금리 및 부동산값 전쟁 세계적 현상 ()박종석1328
27 부동산 금리인상은 집값 하락과 거래 중단으로 ()박종석1228
26 한국 주택가격 수도권 상승,지역적 버블 상태로 ()박종석1146
25 집값으로 판단하는 부동산 세금과 혜택 ()박종석1104
24 2007년 종부세 대상 아파트 늘고, 신고납부서 부과납부로 ()박종석1758
23 부동산 하락시 가장 큰 타격을 받을 부동산은 바로 이 ()박종석1536
22 홍콩과 영국 집값 하락 1단계 지났는데도 불안만 키워 ()박종석1110
21 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 깡통 아파트 ()박종석1140
20 2010년말까지 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석1403
19 토지는 아무나 투자하지 못하며,오르고 있고, ()박종석1024
18 아파트분양 확 바뀌어 ()박종석1042
17 각국 금리인상,한국의 가계부채 증가,이자제한법 이자율 제한 ()박종석1476
16 부동산 경기 변동을 예측하는 방법! ()박종석1244
15 하늘를 찌르는 초고층 건물 두둥실 ()박종석4456
14 행정수도 아닌 천도시 수십조원의 수익이 난다. ()박종석1398
13 강남과 삼성은 한국의 베버리힐스로 키워야 ()박종석1470
12 주거개념 확확 바뀌고 있다. ()박종석795
11 정치판의 흙백논리와 같이 부동산도 겉잡을 수 ()박종석1320
10 부동산 바뀐 정책과 규제지역 다 읽으면 돈 보인다 ()박종석1382
9 부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우 ()박종석1178
8 도시행정론 참여정부 부동산정책 ()박종석1024
7 세계화을 위한 부동산 프로젝트 파이낸스 ()박종석1134
6 불황이라는 것 느끼게 할려면 3/1은 하락하여야 ()박종석1000
5 내집마련 급매물 아니면 늦으면 늦을 수록 좋다 ()박종석1106
4 재테크 전략과 부동산시장 전망 ()박종석1366
3 부동산은 일반 경기와 다른 관점서 분석,평가,예측해야 한다. ()박종석1584
2 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석1171
1 인생 역전극을 노리는 부동산 투기에서 투자로 ()박종석3564

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