부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우
IMF로 사상초유의 금융위기에 처한 한국에는 38억달러의 외환보유고가 2002년말 약 1200억 달러로 급진전되었다. 2003년에는 무려 1250억달러을 넘어섰으며, 2004년 하반기는 1700억달러, 2006년 2200억달러가 넘는다. IMF을 초래한 권력층은 대다수가 파렴치범 들이었다. 그 와중에도 달러을 외국에 보내거나 국세횡령, 기업 돈 착취을 일삼았으며, 그들이 정권을 잡겠다고 했다. 어느 당에는부동산 투기와 초호화 빌라 3개층 340여평에 살면서도 그냥 돈이 없어 친척이 그냥 주엇다 하는 쓰래기 인간도 있었으며, 그는 돈 없다고 엄살 부린후초호화빌라서 나와 100평이 넘는 집 구입해 사는 인간이다.
그런 철면피가 대통령 된다하니 국민들 찍어준다면 그도 매한가지라 여길까봐 2번이나 낙선되었다. 다행스런일이나 극과 극의 현실 정치는 더욱 더 국민들을 짜증스럽게 만드는 오늘의 현실이다. 2007년 대선에서도 독재정권의 영부인, 1억도 아니되는 재산으로 수천억의 투기꾼, 군대도 가지 않고 보내지 않은 파렴치한들이 대통령이 되겠다 하니 그들이 대통령 된다면 대한민국은 수십년 전으로 돌아갈것이며, 민주주의를 포기한 것이나 매한가지로 여긴다. 지난 지방선거서 공산주의서도 없는 지자체장과 의원들이 당선되었다. 그들 면면 보면파렴치한이 상당하다.
우리는 IMF을 극복하기 위해 대다수의 국민들은 허리띠을 메고 일 했지만 졸부들은 흥청망청 쓰거나 해외유학, 여행, 강남으로 주민등록이전, 원정출산, 군대 않 보내기 등 파렴치 짖거리을 일삼았다. 그런데 그들이 사는 부동산은 천정부지로 올랏다. 정부는 1998년 부동산 증권화 법률을 제정했다. 이때 부동산자산의 처분을위한 성업공사의 ABS제도의 도입이다. 주택저당채권(Mortgage)의 유동화제도가 국내에서도 발을 내 디뎠다.이 보다도 국내에서 Conduit의 설립이 필요로 하고 있다.
우리는 선진 기법을 부동산에서도 도입해야 하나, 우리 실정에 맞는 법률을 만들고, 실행하고, 도입하고, 국민들에게 인식 시킬려면 많은 시간이 소요되리라 여긴다. 건설업체는 외환위기시 자금을 조달하지 못해 부도난회사가 수 없이 많앗지만 정부의 금융지원과, 국고의 지원으로 거이다 살아난 상태다. 건설업체도 부동산에대한 간접투자 방식을 적극 도입하려 하고 있다. 건설업계의 자금조달 창구였던 부동산 신탁도 제대로 운영되지못해 부실화가 많이 되엇다.
간접투자 방식은 미국의 REITs(real estate investment), 호주의 상장 부동산 신탁(LPT=listed property trust), 일본의 특별목적회사(SPC=special purpose company)등도 있으나 ABS제도와, 주택저당채권으로 부터파생된 MBS, 부동산 투자신탁, 부동산 신탁, 미국의 partnership등이 잇다. 부동산 간접투자는 직접 투자와는 다르게 부동산증권화 제도을 전제로 한다. 부동산의 비유동성을 개선시키는 동시에 정보화되고, 기업투자로 분석이 된 상태며, 전문적이라는 잇점이 있다. 소액으로도 가능하다. 그러나 전문가는 직접 투자을 한다.
원하는 가격에 구입이 가능하고 수입이 높다.
간접투자는 자금조달이 쉬우며, 건설사의 투자대상으로 잠금회전이 빠르며, 년말에는 배당도 한다. 위험도을줄이고, 적절한 가격에 구입하고, 투자위험도도 줄일수 있다. 안전성을 높히는 효과도 있다. 기업과 정부는 이로 인해 외국에서 자금조달을 쉽게 할수잇다. 간접투자는 단기적인 연구와 장기적인 국가 경쟁력 강화에 연구와 이해 및 개발이 필요하다. 증권화는 자산가치나 개발사업으로 수익을 높혀야 한다. 여기서 자금조달을 전제로 한다.
이로써
1;대형 부동산의 거래
2;소자본가의 참여
3;부동산 개발 및 상승의 이익을 분배 등으로 볼 수있다.
증권화의 특징은
1;소유권과 이용권의 분리을 하고
2;수익이나 가치로 자금조달
3;개인 및 법인 등 다수로 부터 자금조달
4;자본시장에 유통가능이다.
이 모든 간접투자 방식은 개발하고, 수익을 내고, 소득을 창출해야 한다는 것은 직접투자와 다를게 없다. 장래성이 없는 투자는 아니한 것만 못하기 때문이다.
부동산 간접투자자의 형태로는
1;부동산 보유자
2;투자자
3;차입자등으로 나눌수 있다.
21세기는 전문가가 필요로 한다. 공인중개사는 운전면허증화 된지 오래다, 일년에 15000명 정도을 매년 뽑고있다. 국가 자격증 남발이다. 공인중개사 보다는 앞으로는 부동산 분석사가 더 유망해지리라 믿는다. 진정한컨설턴트는 없다. 전국에는 8만5천여개의 중개업소와 부동산 관련 회사만 20만여개가 된다. 그중에서 보고서을 만들수 있는 곳은 10000/1도 되지 않는다. 부동산 중개업소에 복사기, 팩스, 홈페이지, 컴퓨터 없는 사무소가 있으며, 인터넷도 모르는 사람 있다. 홈페이지 있어야 무형지물이며, 거이다 지점망 식으로 되어 물건 등록이외는 중개업소에서 할 일이 없다. 정보는 없으며, 아파트 시세표에, 공시지가표에 광고가 태반이다. 이런 홈피는 있으나 마나다.
부동산은 예금보다 수익율이 높으며, 주식보단 수백배 안전하다. 부동산은 투기가 아닌 투자을 해야하며, 스스로 책임을 지면 100% 성공한다. 분석, 평가 ,정보, 전문가만이 성공 할 수 있으며, 안전한 투자는 직접 투자이다. 허나 요즘은 역전세란과 미계약 아파트는 기하급수적으로 늘고 있으며, 주택보급율은 107%이상 달하며, 현제 짖거나 지은 공동주택은 2007년이나 2008년까지의 수요량이랄 수 있다.
모기지나 임대 아파트 시장으로 부동산은 재편되고 있다. 천도로 인한 투자, 리츠, 주5일 근무에 의한 투자 및보유보다는 최유효이용과 개발에 의한 수익성 부동산 시장으로 재편되고 있다. 투기는 일시적으로 일어나며,부동산으로 돈 버는 시대는 지나고 있다는 관념이 서서히 투자자들 머리에 새겨지고 있다. |
|
1
