언론기고





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박종석
부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우
부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우  
IMF로 사상초유의 금융위기에 처한 한국에는 38억달러의 외환보유고가 2002년말 약 1200억 달러로 급진전되었다. 2003년에는 무려 1250억달러을 넘어섰으며, 2004년 하반기는 1700억달러, 2006년 2200억달러가 넘는다. IMF을 초래한 권력층은 대다수가 파렴치범 들이었다. 그 와중에도 달러을 외국에 보내거나 국세횡령, 기업 돈 착취을 일삼았으며, 그들이 정권을 잡겠다고 했다. 어느 당에는부동산 투기와 초호화 빌라 3개층 340여평에 살면서도 그냥 돈이 없어 친척이 그냥 주엇다 하는 쓰래기 인간도 있었으며, 그는 돈 없다고 엄살 부린후초호화빌라서 나와  100평이 넘는 집 구입해 사는 인간이다.

그런 철면피가 대통령 된다하니 국민들 찍어준다면 그도 매한가지라 여길까봐 2번이나 낙선되었다. 다행스런일이나 극과 극의 현실 정치는 더욱 더 국민들을 짜증스럽게 만드는 오늘의 현실이다. 2007년 대선에서도 독재정권의 영부인, 1억도 아니되는 재산으로 수천억의 투기꾼, 군대도 가지 않고 보내지 않은 파렴치한들이 대통령이 되겠다 하니 그들이 대통령 된다면 대한민국은 수십년 전으로 돌아갈것이며, 민주주의를 포기한 것이나 매한가지로 여긴다. 지난 지방선거서 공산주의서도 없는 지자체장과 의원들이 당선되었다. 그들 면면 보면파렴치한이 상당하다.

우리는 IMF을 극복하기 위해 대다수의 국민들은 허리띠을 메고 일 했지만 졸부들은 흥청망청 쓰거나 해외유학, 여행, 강남으로 주민등록이전, 원정출산, 군대 않 보내기 등 파렴치 짖거리을 일삼았다. 그런데 그들이 사는 부동산은 천정부지로 올랏다. 정부는 1998년 부동산 증권화 법률을 제정했다. 이때 부동산자산의 처분을위한 성업공사의 ABS제도의 도입이다. 주택저당채권(Mortgage)의 유동화제도가 국내에서도 발을 내 디뎠다.이 보다도 국내에서 Conduit의 설립이 필요로 하고 있다.

우리는 선진 기법을 부동산에서도 도입해야 하나, 우리 실정에 맞는 법률을 만들고, 실행하고, 도입하고, 국민들에게 인식 시킬려면 많은 시간이 소요되리라 여긴다. 건설업체는 외환위기시 자금을 조달하지 못해 부도난회사가 수 없이 많앗지만 정부의 금융지원과, 국고의 지원으로 거이다 살아난 상태다. 건설업체도 부동산에대한 간접투자 방식을 적극 도입하려 하고 있다. 건설업계의 자금조달 창구였던 부동산 신탁도 제대로 운영되지못해 부실화가 많이 되엇다.

간접투자 방식은 미국의 REITs(real estate investment), 호주의 상장 부동산 신탁(LPT=listed property trust), 일본의 특별목적회사(SPC=special purpose company)등도 있으나 ABS제도와, 주택저당채권으로 부터파생된 MBS, 부동산 투자신탁, 부동산 신탁, 미국의 partnership등이 잇다. 부동산 간접투자는 직접 투자와는 다르게 부동산증권화 제도을 전제로 한다. 부동산의 비유동성을 개선시키는 동시에 정보화되고, 기업투자로 분석이 된 상태며, 전문적이라는 잇점이 있다. 소액으로도 가능하다. 그러나 전문가는 직접 투자을 한다.
원하는 가격에  구입이 가능하고 수입이 높다. 

간접투자는 자금조달이 쉬우며, 건설사의 투자대상으로 잠금회전이 빠르며, 년말에는 배당도 한다. 위험도을줄이고, 적절한 가격에 구입하고, 투자위험도도 줄일수 있다. 안전성을 높히는 효과도 있다. 기업과 정부는 이로 인해 외국에서 자금조달을 쉽게 할수잇다. 간접투자는 단기적인 연구와 장기적인 국가 경쟁력 강화에 연구와 이해 및 개발이 필요하다. 증권화는 자산가치나 개발사업으로 수익을 높혀야 한다. 여기서 자금조달을 전제로 한다.

이로써
1;대형 부동산의 거래
2;소자본가의 참여
3;부동산 개발 및 상승의 이익을 분배 등으로 볼 수있다.

증권화의 특징은
1;소유권과 이용권의 분리을 하고
2;수익이나 가치로 자금조달
3;개인 및 법인 등 다수로 부터 자금조달
4;자본시장에 유통가능이다.

이 모든 간접투자 방식은 개발하고, 수익을 내고, 소득을 창출해야 한다는 것은 직접투자와 다를게 없다. 장래성이 없는 투자는 아니한 것만 못하기 때문이다.

부동산 간접투자자의 형태로는 
1;부동산 보유자
2;투자자
3;차입자등으로 나눌수 있다.

21세기는 전문가가 필요로 한다. 공인중개사는 운전면허증화 된지 오래다, 일년에 15000명 정도을 매년 뽑고있다. 국가 자격증 남발이다. 공인중개사 보다는 앞으로는 부동산 분석사가 더 유망해지리라 믿는다. 진정한컨설턴트는 없다. 전국에는 8만5천여개의 중개업소와 부동산 관련 회사만 20만여개가 된다. 그중에서 보고서을 만들수 있는 곳은 10000/1도 되지 않는다. 부동산 중개업소에 복사기, 팩스, 홈페이지, 컴퓨터 없는 사무소가 있으며, 인터넷도 모르는 사람 있다. 홈페이지 있어야 무형지물이며, 거이다 지점망 식으로 되어 물건 등록이외는 중개업소에서 할 일이 없다. 정보는 없으며, 아파트 시세표에, 공시지가표에 광고가 태반이다. 이런 홈피는 있으나 마나다.

부동산은 예금보다 수익율이 높으며, 주식보단 수백배 안전하다. 부동산은 투기가 아닌 투자을 해야하며, 스스로 책임을 지면 100% 성공한다. 분석, 평가 ,정보, 전문가만이 성공 할 수 있으며, 안전한 투자는 직접 투자이다.  허나 요즘은 역전세란과 미계약 아파트는 기하급수적으로 늘고 있으며, 주택보급율은 107%이상 달하며, 현제 짖거나 지은 공동주택은 2007년이나 2008년까지의 수요량이랄 수 있다.

모기지나 임대 아파트 시장으로 부동산은 재편되고 있다. 천도로 인한 투자, 리츠, 주5일 근무에 의한 투자 및보유보다는 최유효이용과 개발에 의한 수익성 부동산 시장으로 재편되고 있다. 투기는 일시적으로 일어나며,부동산으로 돈 버는 시대는 지나고 있다는 관념이 서서히 투자자들 머리에 새겨지고 있다.   
일시 : 2016-02-04 [07:34] / IP : 27.119.39.206
Total : 52건
52 신도시 생태환경 수립과 저탄소 녹색도시 조성 ()박종석392
51 부동산도 살아 움직이는 생물이다. ()박종석354
50 부동산시장 강남·북 아파트 값 좁혀지나 ()박종석282
49 부동산과 금리는 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석278
48 주택공급 실적과 주택보급률 및 1인가구 급속증가 ()박종석1231
47 매수자 위주의 급매물 아닌 매도자 위주의 시장 ()박종석1239
46 장래성 있는,수익이 가능한 부동산 구입해야 200년간 ()박종석1578
45 짜투리땅도 황금알을 낳는다. ()박종석1291
44 재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야 ()박종석1284
43 낙후된 강북 균형발전지구나 시범단지에 황금알 따로 있다 ()박종석1461
42 부동산 미궁의 세계로 치닫고 있다. ()박종석1158
41 종부세 강남권 부동산시장 흔들지 못한다. ()박종석1415
40 부동산 투자와 개발은 수익을 목표로 투자한다 ()박종석1084
39 )대한민국 부촌 1번지 성북동에서 중심축 이동 중 ()박종석1631
38 부동산 태평양의 투자 흐름과 본격적 재편 ()박종석1236
37 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석1206
36 부동산 리노베이션 모험과 투자수익의 대명사 ()박종석1406
35 한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로 ()박종석1679
34 강남은 하늘나라, 대한민국의 천당,세계의 부동산 특구 ()박종석1341
33 양도세완화의 문제점과 해결방안0k ()박종석1188
32 부동산 시장 2010년 분석과 2011년 부동산 시장 예측 ()박종석1672
31 부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화 ()박종석1374
30 서울 재건축·재개발 투자성도 없는데 왜 그리 많이 ()박종석1176
29 부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래 ()박종석1211
28 거품논쟁과 금리 및 부동산값 전쟁 세계적 현상 ()박종석1326
27 부동산 금리인상은 집값 하락과 거래 중단으로 ()박종석1226
26 한국 주택가격 수도권 상승,지역적 버블 상태로 ()박종석1146
25 집값으로 판단하는 부동산 세금과 혜택 ()박종석1102
24 2007년 종부세 대상 아파트 늘고, 신고납부서 부과납부로 ()박종석1756
23 부동산 하락시 가장 큰 타격을 받을 부동산은 바로 이 ()박종석1534
22 홍콩과 영국 집값 하락 1단계 지났는데도 불안만 키워 ()박종석1110
21 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 깡통 아파트 ()박종석1138
20 2010년말까지 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석1401
19 토지는 아무나 투자하지 못하며,오르고 있고, ()박종석1022
18 아파트분양 확 바뀌어 ()박종석1042
17 각국 금리인상,한국의 가계부채 증가,이자제한법 이자율 제한 ()박종석1476
16 부동산 경기 변동을 예측하는 방법! ()박종석1242
15 하늘를 찌르는 초고층 건물 두둥실 ()박종석4454
14 행정수도 아닌 천도시 수십조원의 수익이 난다. ()박종석1396
13 강남과 삼성은 한국의 베버리힐스로 키워야 ()박종석1470
12 주거개념 확확 바뀌고 있다. ()박종석795
11 정치판의 흙백논리와 같이 부동산도 겉잡을 수 ()박종석1318
10 부동산 바뀐 정책과 규제지역 다 읽으면 돈 보인다 ()박종석1380
9 부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우 ()박종석1178
8 도시행정론 참여정부 부동산정책 ()박종석1024
7 세계화을 위한 부동산 프로젝트 파이낸스 ()박종석1132
6 불황이라는 것 느끼게 할려면 3/1은 하락하여야 ()박종석998
5 내집마련 급매물 아니면 늦으면 늦을 수록 좋다 ()박종석1104
4 재테크 전략과 부동산시장 전망 ()박종석1366
3 부동산은 일반 경기와 다른 관점서 분석,평가,예측해야 한다. ()박종석1584
2 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석1169
1 인생 역전극을 노리는 부동산 투기에서 투자로 ()박종석3562

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