언론기고





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박종석
부동산 바뀐 정책과 규제지역 다 읽으면 돈 보인다
부동산 바뀐 정책과 규제지역 다 읽으면 돈 보인다  
부동산 투기를 막기 위한 각종 규제가 쏟아지고 있다. 당첨만 되면 로또복권(?)처럼 대박을 터뜨려준 아파트분양권도 투기과열지구에선 전매가 금지되고 이달 말부터는 직장조합과 지역조합아파트 분양권도 전매를 할수없게 된다. 그런가 하면 황금알을 낳는 투자로 불리던 재건축아파트도 80% 시공을 해야 일반분양이 가능해수익성이 불투명해졌다. 그렇지만 정책을 제대로 읽으면 부동산투자가 어렵지만은 않다. 정책을 알아야 부동산시장을 볼 수 있게 된 셈이다. 우선 어느 곳이 어떤 규제지역으로 묶이는지, 언제 묶일 예정인지를 알아두는게 중요하다. 투기과열지구면 분양권 전매가 금지되고 투기지역으로 지정된 곳이라면 양도소득세가 실거래가를 기준으로 과세된다.

토지거래계약허가구역에서는 일정규모 이상의 토지거래에 대해 시.군.구청장의 허가를 받아야 한다. 그런데
5ㆍ23 주택가격 안정대책 발표 이후 투기과열지구에서 규제가더 많아졌다. 일반아파트 분양권 전매금지는 물론이고 지역 및 직장조합아파트 조합원지위(분양권)도 이달 말부터 분양권을 전매할 수 없게 된다. 또 재건축아파트도 80% 시공을 한 후에 일반분양을 할 수 있게 된다.

투기과열지구에서는 당첨 후 5년 이내거나 1가구2주택이면 청약 1순위자격도 제한된다.토지거래계약허가구역은 각종 개발계획이 발표된 곳과 인근의 땅 투기를 차단하기 위해 허가를 받아 거래를 묶어놓은 곳이다. 서울특별시, 6개 광역시, 34개시, 23개군 등 무려 전 국토의 16.6%에달하는 1만6594㎢가 토지거래허가구역으로지정됐다. 투기과열지구는 충청권 5개 시.군과 수도권 전역으로 확대됐다. 수도권의 경우 접경지역이나 도서지역만 제외되고 사실상 대부분 지역이 투기과열지구로 묶였다. 충청권은 대전광역시 아산시 천안시 청주시청원군 등이 지정됐다.

투기(주택)지역은 서울에서 강남구 강동구 마포구 송파구에다 서초구광진구 용산구 영등포구가 추가로 지정됐고 경기도에서는 광명시 과천시 안양시 수원시 안산시 화성시에 이어 성남시 수원구 중원구, 부천시, 군포시, 구리시, 김포시, 파주시가 지난 추가로 지정됐다. 충청권에서는 대전 서구 유성구에 이어 청주시가 지정됐고 경남지역의 창원시도 지정됐다. 그런데 정부가 지난 11일 투기지역 지정기준을 완화해 집값이 오른 지역을더 신속히 투기지역으로 묶기로 했다.

정부가 부동산시장 안정을 위해 강력한 투기대책을 내놓았지만 선의의 피해를 최소화하기 위해 규제적용을
일정대상에 대해 일정기간 유예시키는 경과규정을 두고 있다. 따라서 규제지역에서는 경과규정을 잘 알고 투자하는 것이 무엇보다 중요하다. 우선 투기과열지구를 보자. 지역 및 직장조합아파트 조합원지위와 300가구이상 주상복합아파트의 분양권 전매가 금지된다. 그런데 조합아파트의 경우 조합 설립인가를 받은 곳은 사업승인 이후한 차례에 한해 조합원지위를 양도 및 증여할 수 있고 주상복합아파트는 제도시행 이전에 분양받은것은 무제한 전매가 가능하다.

재건축아파트 후분양제도 이달 말 도입되지만 시행 때까지 사업승인을 신청한 곳은 대상에서 제외된다. 일반아파트는 이미 투기과열지구에서 분양권 전매가 전면 금지됐는데 제도시행 이전에 샀던 분양권은 한 차례에한해 전매가 가능하다. 물론 기존 투기과열지구에서는 계약 1년이 경과하고 중도금을 2회 이상 납부해야 전매를 할 수 있다.

경과조치는 아니지만 재건축아파트나 재개발아파트의 조합원분 분양권은 전매금지 대상이 아니란 점도 유념해야 할 부분이다. 수익성 변화가 가장 큰 곳이 투기과열지구 재건축아파트. 이달 말 80% 시공 후 일반분양하는 제도가 시행되면 마구잡이 재건축은 크게 어려워질 전망이다. 지금까지는 일반분양을 한 후 여기서 들어온돈으로 건설비용을 충당해 아파트를 지어 조합원 부담이 거의 없었지만 앞으로는 재건축아파트도 조합원이직접 건축비(금융비용)를 부담해야 하게 됐다.

건설자금을 은행 등 금융기관에서 프로젝트 파이낸싱으로 조달해야 하는데 사업전망이 불투명한 곳은 금융기관들이 돈 빌려주기를 꺼려 재건축 사업추진 자체가 어려워질 수 있다. 다만 제도시행 때까지 사업승인을 받았거나 신청한 곳은 재건축 후분양 대상에서 제외돼 선분양할 수 있다. 분양권 투자도 대박신화를 기대하기
어렵게 됐다.

투기과열지구에선 소유권 등기 때까지 분양권을 팔 수 없기 때문에 묻지마 청약이 사라지고 웃돈도 떨어질전망이다. 과거엔 당첨되면 계약금만 있으면 분양권을 마음대로 사고 팔 수 있었지만 앞으로는 소유권 등기 때까지 계약금 중도금 잔금을 모두 치러야 하기 때문에 청약에 앞서 돈을 어떻게 마련할지 계획을 세워야 한다.반면 가수요가 줄어들기 때문에 실수요자들의 집장만은 수월해진다. 실제 최근 5차 동시분양 때 청약경쟁률이 이전보다 크게 떨어졌다. 정부의 부동산시장 안정대책이 아파트에 집중되면서 최근 규제를 피해 상가나 땅으로 돈이 몰리는 현상도 나타나고 있다. 그러나 상가나 땅은 아파트에 비해 투자위험도가 높기 때문에 투자에앞서 신중히 수익성을 검토할 필요가 있다
박종석; 2003-06-17     

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일시 : 2016-02-05 [07:55] / IP : 27.119.39.206
Total : 52건
52 신도시 생태환경 수립과 저탄소 녹색도시 조성 ()박종석604
51 부동산도 살아 움직이는 생물이다. ()박종석536
50 부동산시장 강남·북 아파트 값 좁혀지나 ()박종석454
49 부동산과 금리는 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석442
48 주택공급 실적과 주택보급률 및 1인가구 급속증가 ()박종석1427
47 매수자 위주의 급매물 아닌 매도자 위주의 시장 ()박종석1405
46 장래성 있는,수익이 가능한 부동산 구입해야 200년간 ()박종석1752
45 짜투리땅도 황금알을 낳는다. ()박종석1403
44 재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야 ()박종석1472
43 낙후된 강북 균형발전지구나 시범단지에 황금알 따로 있다 ()박종석1627
42 부동산 미궁의 세계로 치닫고 있다. ()박종석1386
41 종부세 강남권 부동산시장 흔들지 못한다. ()박종석1583
40 부동산 투자와 개발은 수익을 목표로 투자한다 ()박종석1228
39 )대한민국 부촌 1번지 성북동에서 중심축 이동 중 ()박종석1796
38 부동산 태평양의 투자 흐름과 본격적 재편 ()박종석1414
37 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석1368
36 부동산 리노베이션 모험과 투자수익의 대명사 ()박종석1566
35 한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로 ()박종석1819
34 강남은 하늘나라, 대한민국의 천당,세계의 부동산 특구 ()박종석1499
33 양도세완화의 문제점과 해결방안0k ()박종석1358
32 부동산 시장 2010년 분석과 2011년 부동산 시장 예측 ()박종석1871
31 부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화 ()박종석1560
30 서울 재건축·재개발 투자성도 없는데 왜 그리 많이 ()박종석1352
29 부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래 ()박종석1389
28 거품논쟁과 금리 및 부동산값 전쟁 세계적 현상 ()박종석1506
27 부동산 금리인상은 집값 하락과 거래 중단으로 ()박종석1384
26 한국 주택가격 수도권 상승,지역적 버블 상태로 ()박종석1298
25 집값으로 판단하는 부동산 세금과 혜택 ()박종석1255
24 2007년 종부세 대상 아파트 늘고, 신고납부서 부과납부로 ()박종석1906
23 부동산 하락시 가장 큰 타격을 받을 부동산은 바로 이 ()박종석1694
22 홍콩과 영국 집값 하락 1단계 지났는데도 불안만 키워 ()박종석1292
21 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 깡통 아파트 ()박종석1303
20 2010년말까지 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석1541
19 토지는 아무나 투자하지 못하며,오르고 있고, ()박종석1184
18 아파트분양 확 바뀌어 ()박종석1207
17 각국 금리인상,한국의 가계부채 증가,이자제한법 이자율 제한 ()박종석1714
16 부동산 경기 변동을 예측하는 방법! ()박종석1396
15 하늘를 찌르는 초고층 건물 두둥실 ()박종석4620
14 행정수도 아닌 천도시 수십조원의 수익이 난다. ()박종석1560
13 강남과 삼성은 한국의 베버리힐스로 키워야 ()박종석1633
12 주거개념 확확 바뀌고 있다. ()박종석977
11 정치판의 흙백논리와 같이 부동산도 겉잡을 수 ()박종석1478
10 부동산 바뀐 정책과 규제지역 다 읽으면 돈 보인다 ()박종석1532
9 부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우 ()박종석1326
8 도시행정론 참여정부 부동산정책 ()박종석1262
7 세계화을 위한 부동산 프로젝트 파이낸스 ()박종석1270
6 불황이라는 것 느끼게 할려면 3/1은 하락하여야 ()박종석1176
5 내집마련 급매물 아니면 늦으면 늦을 수록 좋다 ()박종석1272
4 재테크 전략과 부동산시장 전망 ()박종석1548
3 부동산은 일반 경기와 다른 관점서 분석,평가,예측해야 한다. ()박종석1746
2 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석1319
1 인생 역전극을 노리는 부동산 투기에서 투자로 ()박종석3716

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