언론기고





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박종석
하늘를 찌르는 초고층 건물 두둥실
하늘를 찌르는 초고층 건물 두둥실
하늘에 붕 떠서 사는 느낌,무지개 타고 걷는 기분, 구름위를 나르는 비행기, 발 아래로 떠다니는 새들의 모습을  바라 볼 수 있다면 초고층 건물을 생각 할 수 있다. 공동주택의 주거시대가 열리면서 실제로 이런 상상이현실화하고 되고 있다. 미국.홍콩 등에 이어 우리나라도 건물 높이만 200m를 넘는 주택이 잇따라 들어서면서하늘 주거시대에 생활하고 있다. 2000년대 일본은 지진속에서도 초고층 바람이 불고 있으며, 우리나라도 건축의 두드러진 특징 중 하나는 초고층 주택산업의 급성장이다. 주상복합을 중심으로 한 초고층 주택 건축기술은삼성건설의 아랍에미리트의 버즈두바이180층 이상, 800m 주거복합시설 수주로 부터 세계 초고층 건축의 5위나라에 들어섰으나 국내는 초기 단계로만 보인다. 한강 주변을 위주로 급성장 할 태세다.

세계에서 가장 높은 주거용 건물 100개 동(표고 높이, 완공 기준) 가운데 9개 동이 국내에 있다. 서울 도곡동타워팰리스 1~3차 6개 동과 목동 하이페리온 3개 동이다. 호주 골드코스트의 큐원타워(78층 323m)가 1위고,타워팰리스3차(69층 262m)는 5위에 랭크됐다. 건물 수에서 우리나라는 홍콩(44개).미국(18개)에 이어 3위다.미국.호주의 초고층 주택이 사무실.호텔 등이 함께 들어선 복합시설이라면 한국과 홍콩은 상가가 일부 포함된 주거전용 아파트라는 게 차이다. 초고층 주거시설에서 우리나라는 후발 주자로 출발해 빠르게 성장했다. 

미국은 초고층 주택의 발상지로 1930년대 이후 꾸준히 늘어 왔고, 홍콩은 72년 뉴타운 사업을 계기로 급증했으나 우리나라에선 90년대 말 주상복합아파트 형태로 초고층이 처음 선보였다. 80년대는 20층만 해도 초고층으로 여겨졌으나 지금은 적어도 40층은 돼야 명함을 내밀 수 있다. 40층 이상 건물 가운데 공사 중이거나 건축승인을 받은 건물까지 합치면 2005년 말 현재 전 세계 2056개 동으로  우리나라는 초고층 주거시설에서 4위(76개) 수준으로 올라선다. 

타워팰리스 성공 이후 초고층 주상복합은 분양시장 침체 속에서도 대박을 터뜨리며 전국적으로 확산됐다. 인천 송도국제도시에서 64층짜리 더샾퍼스트월드가, 부산 해운대에서 60층짜리 센텀스타가 하늘로 한창 올라가고 있다. 울산에서 54층짜리 이안태화강엑소디움이다. 모두 200m를 웃도는 높이다. 초고층 주상복합은 뛰어난 조망권과 편리성을 갖춰 인기를 끌고 있다. 도곡동 타워팰리스는 다른 데서 들여다볼 수 없기 때문에 사생활 침해 걱정없이 조망을 즐길 수 있고, 편의시설이 좋아 늘 매물이 부족하다.

지역을 대표하는 랜드마크 성격의 주택을 지으려는 건설업체간 경쟁도 초고층 주상복합 건립을 부채질했다.그러나 여름에는 창문 때문에 덥다. 이게 가장 큰 단점이며, 요지간한 주상복합은 전기값만 1달에 1백만원이웃돌며, 4월부터 에어콘 켜지 않으면 아니될 정도다. 건설사들이 이 부문 집중 연구중이다. 

고급주택의 대명사가 된 초고층 주상복합은 경제력있는 수요층의 지원에 힙입어 온갖 부동산 대책에도 불구하고 상승세를 이어 왔으며, 아파트보다 분양가가 평당 2-3백만원 더 비싸다. 이러다 보니 재건축 단지들은
너도나도 초고층을 추진하고 있으며, 정부는 집값 상승 우려를 내세우며 반대하고 있다. 재건축의 경우 최고
35층에서 더 이상 올라가지 못하는 실정이다. 따라서 층수 제한에 대한 반발이 거세다. 초고층으로 지으면 층수를 높이는 대신 녹지공간을 더 많이 만들 수 있다. 

좁은 땅덩어리를 효율적으로 사용하려면 층수 제한을 풀어야 한다. 초기여서 아직 문제점이 제대로 나타나지않았지 건물안전.건강 등 심각한 문제를 낳을 수 있다. 도시계획적인 검토와 충분한 대책 없이 업체의 경제논리에 이끌린 맹목적 건립은 막아야 한다. 우리나라는 인구밀도가 높은 반면 집을 지을 수 있는 땅이 적다 보니초고층 아파트가 많이 들어서고 있다. 

한국에 지붕이 뾰족한 초고층 건물이 없는 이유는 건축과 관련한 규제 탓이다. 현행 건축법시행령에 따르면 
11층 이상의 건물(주거용 제외) 옥상에는 반드시 헬리콥터 이착륙장(헬리포트)을 만들어야 한다. 군사적인 이유로 옥상에 대공포를 설치해야 하는 곳도 있다. 옥상이 평평한 건물을 지어야 하니 첨탑형 초고층은 설 곳이없다. 70층 이상 고층에서는 바람이 강해 헬리콥터 이착륙이 쉽지 않다. 뉴욕시는 1977년 헬리콥터 충돌 사고이후 고층 건물 군에서는 헬리콥터 운행을 사실상 금지했다. 

미국과 일본은 헬리포트 설치를 의무화하지 않고 있다. 최근 서울 제2롯데월드와 상암DMC, 일산 킨텍스타워, 부산 해운대 수영만호텔, 인천 송도타운 등 초고층 건물 신축 계획이 잇따라 발표되고 있지만 이에 대한규제가 너무 많다. 건축법은 엘리베이터를 건물 면적에 비례해 설치하도록 하고 있다. 건물면적이 600~900평을초과할 때마다 엘리베이터를 한 대씩 추가 설치하도록 돼 있다. 초고층의 초고속 엘리베이터 성능은 인정하지않고 면적만 따진다.

주차장 규정은 교통난을 부채질한다. 주차장법에 따라 연면적이 클수록 더 넓은 주차장을 확보해야 한다. 100층짜리 초고층이라면 지하 주차장만 10층이상 지어야 한다. 그래서 초고층이 들어선다면 교통체증부터 걱정한다. 미국 시카고의 초고층 시어스타워는 150대, 일본 신주쿠파크는 823대의 주차공간을 확보하고 있다. 한국법에 따라 주차장을 설치하면 시어스타워는 3400대, 신주쿠파크는 2340대의 공간을 둬야한다. 현행법은 주변 도로 등 도시기반시설, 대중교통과의 연계성 등을 고려하지 않고 있다.

화재에 대비한 규정도 허술한 편이다. 외국 초고층은 대개 불이 났을 때 피난할 곳(피난층)을 중간층에 배치한다. 미국은 지상층을 가장 안전한 피난층으로 인정하면서도 건물 내 대피장소를 설치토록 하고 있다. 250m가 넘는 중국의 초고층은 15층마다 대피장소를 둔다. 초고층이 많은 홍콩에서는 20~25층마다 대피층을 설치한다. 사다리가 닿지 않는 20층 이상의 고층에서 땅까지 내려가는데 시간이 많이 걸리기 때문이다. 

피난층은 신속한 피난이 어려운 노약자·장애인의 1차적 대피장소이자 소방관의 구조활동을 위한 베이스캠프다. 화재가 위·아래층으로 확산하는 것도 차단한다지만 한국 건축법은 직접 지상에 통하는 출입구가 있는 층(대개 1층)만 피난층으로 인정한다. 초고층에 관한 법과 제도를 정비할 필요가 있다. 주상복합 등 초고층에는현행 규정을 적용할 수밖에 없다. 

초고층 건물 계획이 줄을 잇는만큼 하루속히 법과 제도를 정비해 재난방지 기능, 친환경 거주성을 제대로 갖춘 건물이 들어서게 해야 한다. 초고층에 대한 규제를 따로 만들고 적용해야 한다. 대형구조물이나 초고층건물에 대해 강제규정을 적용하지 않고 인증기관인 건축센터가 개별적으로 검토하는 일본의 사례도 참고해볼만하다. 

90년대 이후 지은 20층이상의 공동주택은 대지지분이 6-10평으로 이들 공동주택 재건축 싯점인 2010년 이후는용적율이 350-500%로 35-50층은 지어져야 타산이 맞을 것이다. 지상은 녹지로 주차장은 지하 3층까지 지어야 할 것이며, 지하 1층도 녹지공간이 될 가능성 아주 높다. 건축의 급격한 변화가 예상되며, 10여전 전부터부동산태평양(http://www.realer.co.kr)은 주택보급율이 107%이상시 반드시 용적율이 350-700%로 건물높이는 35-70층 공동주택이 지어진다 예측했다.     

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일시 : 2016-02-09 [07:37] / IP : 27.119.39.206
Total : 52건
52 신도시 생태환경 수립과 저탄소 녹색도시 조성 ()박종석508
51 부동산도 살아 움직이는 생물이다. ()박종석452
50 부동산시장 강남·북 아파트 값 좁혀지나 ()박종석358
49 부동산과 금리는 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석356
48 주택공급 실적과 주택보급률 및 1인가구 급속증가 ()박종석1337
47 매수자 위주의 급매물 아닌 매도자 위주의 시장 ()박종석1341
46 장래성 있는,수익이 가능한 부동산 구입해야 200년간 ()박종석1670
45 짜투리땅도 황금알을 낳는다. ()박종석1335
44 재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야 ()박종석1382
43 낙후된 강북 균형발전지구나 시범단지에 황금알 따로 있다 ()박종석1547
42 부동산 미궁의 세계로 치닫고 있다. ()박종석1298
41 종부세 강남권 부동산시장 흔들지 못한다. ()박종석1505
40 부동산 투자와 개발은 수익을 목표로 투자한다 ()박종석1164
39 )대한민국 부촌 1번지 성북동에서 중심축 이동 중 ()박종석1733
38 부동산 태평양의 투자 흐름과 본격적 재편 ()박종석1322
37 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석1290
36 부동산 리노베이션 모험과 투자수익의 대명사 ()박종석1482
35 한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로 ()박종석1741
34 강남은 하늘나라, 대한민국의 천당,세계의 부동산 특구 ()박종석1415
33 양도세완화의 문제점과 해결방안0k ()박종석1276
32 부동산 시장 2010년 분석과 2011년 부동산 시장 예측 ()박종석1783
31 부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화 ()박종석1466
30 서울 재건축·재개발 투자성도 없는데 왜 그리 많이 ()박종석1268
29 부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래 ()박종석1313
28 거품논쟁과 금리 및 부동산값 전쟁 세계적 현상 ()박종석1418
27 부동산 금리인상은 집값 하락과 거래 중단으로 ()박종석1294
26 한국 주택가격 수도권 상승,지역적 버블 상태로 ()박종석1220
25 집값으로 판단하는 부동산 세금과 혜택 ()박종석1177
24 2007년 종부세 대상 아파트 늘고, 신고납부서 부과납부로 ()박종석1834
23 부동산 하락시 가장 큰 타격을 받을 부동산은 바로 이 ()박종석1614
22 홍콩과 영국 집값 하락 1단계 지났는데도 불안만 키워 ()박종석1210
21 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 깡통 아파트 ()박종석1203
20 2010년말까지 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석1469
19 토지는 아무나 투자하지 못하며,오르고 있고, ()박종석1092
18 아파트분양 확 바뀌어 ()박종석1124
17 각국 금리인상,한국의 가계부채 증가,이자제한법 이자율 제한 ()박종석1542
16 부동산 경기 변동을 예측하는 방법! ()박종석1318
15 하늘를 찌르는 초고층 건물 두둥실 ()박종석4542
14 행정수도 아닌 천도시 수십조원의 수익이 난다. ()박종석1472
13 강남과 삼성은 한국의 베버리힐스로 키워야 ()박종석1544
12 주거개념 확확 바뀌고 있다. ()박종석881
11 정치판의 흙백논리와 같이 부동산도 겉잡을 수 ()박종석1384
10 부동산 바뀐 정책과 규제지역 다 읽으면 돈 보인다 ()박종석1448
9 부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우 ()박종석1242
8 도시행정론 참여정부 부동산정책 ()박종석1080
7 세계화을 위한 부동산 프로젝트 파이낸스 ()박종석1190
6 불황이라는 것 느끼게 할려면 3/1은 하락하여야 ()박종석1088
5 내집마련 급매물 아니면 늦으면 늦을 수록 좋다 ()박종석1182
4 재테크 전략과 부동산시장 전망 ()박종석1450
3 부동산은 일반 경기와 다른 관점서 분석,평가,예측해야 한다. ()박종석1670
2 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석1233
1 인생 역전극을 노리는 부동산 투기에서 투자로 ()박종석3638

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