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박종석
부동산 경기 변동을 예측하는 방법!
부동산 경기 변동을 예측하는 방법!
2003.02.07. 06:40  부동산지식포럼
제 목;부동산 경기 변동을 예측하는 방법! 글쓴이 부동산 태평양(tpygi)박종석 등록일;2003/02/00
 부동산 경기 변동을 미리 예측하고, 장래에 도래할 부동산 경기 변동의 시기와 진폭을 가늠해 보는게 목적이있다. 이를 투자의 지표로 삼아야 한다. 정부는 이를 토대로 적절한 부동산 정책을 펴고,변동폭을 줄여 국민경제에 대한 진폭을 줄여주는데 목적이 있다. 부동산 경기도 일반 경기와 같이 상승과 하락의 국면을 갖는 주기적 변동을 일으킨다. 그러한 주기 변동을 정확히 파악하고,그러한 변동의 원인과 영향을 정확히 밝혀내는과정은 국토자원의 효율적 이용과 개발을 위한 정책적 측면뿐만 아니라 나라 경제을 윤택하게 만드는 밑거름이 된다. 

개인들은 이걸 알므로 언제 어떻게 투자해 얼마의 수익을 낼수 있느지의 자료가 된다. 일반 경기의 예측 프로그램은 과학적이고, 통계적이며, 컴퓨터 프로그램 시스템과 통계적 기법이 발달되어 있으나 부동산에 대한자료는 건축량에 의한 게 전부랄 수있다. 부동산의 경기 예측은 감각적이고 체험적인 주관적 예측에 의한게 전부랄수 있다. 부동산 경기변동의 분석 및 예측을 위한 경제변수로는 연면적 기준의 건축허가량(BCP_building construction permits)을 사용하였다. 여기에 부동산 거래량이 전부엿다고 볼 수있다. 

경기란 경제활동 상태을 뜻한다. 이와 같은 경기는 항상 움직이는 성질을 갖는데 이러한 성질을 경기의 순환이라 일컽는다. 이런 경제 활동의 순환적 변동을 경기변동이라 한다. 경제 활동은 모든 경제 활동을 의미한다. 경제활동은 국민의 나라의 활동이기도 하지만 국제적 활동이기도 한다. 

경기변동의 주기는 
1; 불경기국면(depression) 
활동이 위축되고, 약체기업은 도태된다. 금리는 하락하고,장기투자는 위험하다고 생각한다. 실업자가 증가한다. 자본재의 생산이 줄어든다. 부동산은 위축되고, 수요투자자는 감소하게 된다. 

2; 회복기국면(recovery) 
회복의 징조는 금융시장서 나타난다. 불황기에 압박해졋던 수요가 풀리기 시작한다. 기업활동이 서서이 일어나기 시작한다. 유효수요가 증대되고,유휴설비가 가동되기 시작하며,생산이 증가하고,고용이 증대된다. 신용이 확장되고,금리,이윤,물가 등이 차츰 상승하여, 부동산 가격도 상승기미을 보이기 시작한다. 

3; 호경기국면(prosperity) 
투자 활동은 경제 전반에 걸쳐 일어나고, 투자가 투자을 낳게하며, 유통량과 생산량이 급격히 늘어나고,국민소득도 향상된다. 물가도 오르기 시작한다. 소득계층이 변동이 일어난다. 부동산은 상승하고, 수요자는 늘어난다. 

4; 후퇴기국면(recession) 
호황이 넘쳐 금융이 파괴되기 시작하고, 이자율이 폭등한다. 증권가격이 하락하고,신증권의 발행은 어려워지고,산업금융이 황패화 된다. 은행은 대출을 중단하고, 자금을 회수하기 시작한다. 부동산 가격은 호경기에서안정기로 돌아선다. 

이와 같은 여파에 의해 경기변동을 보면 
1; 장기 파동(long waves) 
5-60년을 주기로 하는 장기파동이 일어난다. 장기파동을 일명 콘드라티에프파동(kondratieff's waves)라고도 한다. 전쟁과 혁명을 장기파동이라 한다. 기술진보, 기업가의 혁신, 신자원 또는 신영토토의 개발 등이 장기 파동의 원인이라고 한다. 

2; 중기파동(major cycle) 
쥬글라가 발견햇다해서 쥬글라 파동이라 한다. 경기 순환 중에서 가장 중요한 의미을 갖는다고 하여 주순환이라 한다. 9-10년의 주기을 갖고 있으며, 공황현상이 나타나 경제에 심각한 영향을 미치기도 한다. 

3; 단기파동(minor cycle) 
소순환은 40개월을 1주기로 하는 순환인데, 키친파동이라고도 한다. 주손환의 상승국면에서 중단 또는 후퇴가 나타나기가 하며 때때로 경기가 끊기는 순환이다. 이건 주순환이 후퇴가 간간이 나타나기 때문이다. 재고순환이라고도 한다. 경기가 끊기게 되면 재고가 쌓인다 해서 붙혀진 이름이다. 

4; 건축순환(building cycles) 
17-18년을 1주기로 하는 건축순환은 한센이 발견햇다 한다. 인구에 의해 건축물이 부족하면 건물임대료가 상승하고, 건축이 활기을 띄게된다. 일정기간이 지나면 건축의 과잉공급이 된다. 17-18년이 되면 건물이 노후화되어 방세 및 임대료가 올라가게 된다는 것이다. 

5; 계절변동(seasonal variations) 
계절 변동은 1년을 주기로 하는 순환변동을 뜻한다. 봄가을에는 오르고 여름 겨울에는 하락하는 계절적 변동이다. 이사철도 아닌 계절의 연례행사처럼 다가오는 경기변동이다. 

부동산 경기의 변동의 특징은 
1; 부동산 경기는 일반 경기와 병행한다. 
허나 역행.독립.선행할수도 있다. 부동산 경기는 일반 경기와 대입해서 판반하기는 힘들다는 것이다. 
2; 부동산 경기는 일반 경기보다 변동주기가 더 길다. 일반 경기는 3-4년의 단기주기을 바탕으로 하나 부동산경기는 17-18년의 중기주기에 대입하는 경우가 많다. 
3; 부동산 경기의 변동은 일반 경기처럼 민감하게 작용하지 못한다. 
4; 부동산 경기의 순환은 일반경기에 비해 그 계곡은은 깊고 정상은 높은 순환의 경기이다. 
5; 부동산 경기는 개별적이고 지역적인 순환의 경기이다. 도시마다 다르고 부동산 마다 다른 경기의 변동을 일으킨다. 

부동산 경기 변동의 요인은 
1; 경제적 요인 
2; 정책적요인 
3; 행정적 요인 
4; 환경적 요인에 의해 결정되기도 한다. 

부동산 경기변의 예측 기법은 
1; 주관적 예측기법 
(1): sales force composites = 판매원들의 의견 청취 
(2); customer surveys = 고객조사 
(3); jury of executive opinion = 간부위원회 의견 
(4); the delphi method = 델파이 방법 

2; 객관적 에측기법을 쓰기도 한다. 
어떻든 부동산 경기변동의 예측은 통계가 아닌 건축허가량과 부동산 매매량에 의해 정해지는 단순기법이 전부이다.   

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일시 : 2016-02-10 [07:28] / IP : 27.119.39.206
Total : 52건
52 신도시 생태환경 수립과 저탄소 녹색도시 조성 ()박종석604
51 부동산도 살아 움직이는 생물이다. ()박종석536
50 부동산시장 강남·북 아파트 값 좁혀지나 ()박종석454
49 부동산과 금리는 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석442
48 주택공급 실적과 주택보급률 및 1인가구 급속증가 ()박종석1427
47 매수자 위주의 급매물 아닌 매도자 위주의 시장 ()박종석1405
46 장래성 있는,수익이 가능한 부동산 구입해야 200년간 ()박종석1752
45 짜투리땅도 황금알을 낳는다. ()박종석1403
44 재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야 ()박종석1472
43 낙후된 강북 균형발전지구나 시범단지에 황금알 따로 있다 ()박종석1627
42 부동산 미궁의 세계로 치닫고 있다. ()박종석1388
41 종부세 강남권 부동산시장 흔들지 못한다. ()박종석1583
40 부동산 투자와 개발은 수익을 목표로 투자한다 ()박종석1228
39 )대한민국 부촌 1번지 성북동에서 중심축 이동 중 ()박종석1796
38 부동산 태평양의 투자 흐름과 본격적 재편 ()박종석1414
37 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석1368
36 부동산 리노베이션 모험과 투자수익의 대명사 ()박종석1566
35 한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로 ()박종석1819
34 강남은 하늘나라, 대한민국의 천당,세계의 부동산 특구 ()박종석1499
33 양도세완화의 문제점과 해결방안0k ()박종석1358
32 부동산 시장 2010년 분석과 2011년 부동산 시장 예측 ()박종석1871
31 부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화 ()박종석1560
30 서울 재건축·재개발 투자성도 없는데 왜 그리 많이 ()박종석1352
29 부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래 ()박종석1389
28 거품논쟁과 금리 및 부동산값 전쟁 세계적 현상 ()박종석1506
27 부동산 금리인상은 집값 하락과 거래 중단으로 ()박종석1384
26 한국 주택가격 수도권 상승,지역적 버블 상태로 ()박종석1298
25 집값으로 판단하는 부동산 세금과 혜택 ()박종석1255
24 2007년 종부세 대상 아파트 늘고, 신고납부서 부과납부로 ()박종석1906
23 부동산 하락시 가장 큰 타격을 받을 부동산은 바로 이 ()박종석1694
22 홍콩과 영국 집값 하락 1단계 지났는데도 불안만 키워 ()박종석1292
21 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 깡통 아파트 ()박종석1303
20 2010년말까지 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석1541
19 토지는 아무나 투자하지 못하며,오르고 있고, ()박종석1184
18 아파트분양 확 바뀌어 ()박종석1207
17 각국 금리인상,한국의 가계부채 증가,이자제한법 이자율 제한 ()박종석1714
16 부동산 경기 변동을 예측하는 방법! ()박종석1398
15 하늘를 찌르는 초고층 건물 두둥실 ()박종석4620
14 행정수도 아닌 천도시 수십조원의 수익이 난다. ()박종석1560
13 강남과 삼성은 한국의 베버리힐스로 키워야 ()박종석1633
12 주거개념 확확 바뀌고 있다. ()박종석977
11 정치판의 흙백논리와 같이 부동산도 겉잡을 수 ()박종석1478
10 부동산 바뀐 정책과 규제지역 다 읽으면 돈 보인다 ()박종석1532
9 부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우 ()박종석1326
8 도시행정론 참여정부 부동산정책 ()박종석1262
7 세계화을 위한 부동산 프로젝트 파이낸스 ()박종석1270
6 불황이라는 것 느끼게 할려면 3/1은 하락하여야 ()박종석1176
5 내집마련 급매물 아니면 늦으면 늦을 수록 좋다 ()박종석1272
4 재테크 전략과 부동산시장 전망 ()박종석1548
3 부동산은 일반 경기와 다른 관점서 분석,평가,예측해야 한다. ()박종석1746
2 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석1319
1 인생 역전극을 노리는 부동산 투기에서 투자로 ()박종석3718

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