언론기고





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박종석
토지는 아무나 투자하지 못하며,오르고 있고,
토지는 아무나 투자하지 못하며,오르고 있고,
재테크의 기본; 여주일보  집필자 :  부동산태평양 / 박종석 
주택보급율이 서울을 제외한 모든 지역서 100%이상이거나 투기가 사라진 상태에서 앞으로 재테크 수단은 토지와 분양가가 높고,단지가 크고,대지지분이 많은 재개발지 이외 투자상품은 개발가능한 토지뿐이라 할수 있다. 토지는 쓸만한 용도가 분명하여야 하며,개발 가능한 호재지역이어야 한다. 즉 2만5천불 시대서 가장 호평받는 전망이 좋은 팬션부지,별장,전원주택지,주유소부지와 가든부지 및 변두리 종합 대학 근처의 당구장 노래방 및 하숙촌이라 할수 있다. 그러나 토지는 재경농지 및 부재지주로 인한  세금등 각종 규제가 더해지고
있는 상황에서팔 것인지,구입 할 것인지,그대로 놔둘 것인지를  분명히 하는 고차원적인 분석과 전문가로 인한 자산가치의 평가가 중요하다.호재지역 땅이나 전원주택지는 보유하되 세금 등을 감안해야한다. 

토지시장은 지난 8.31 대책 이후 약세를 면치 못하고있다는 것은 얼치기 전문가들이 하는 말이다.거래만 없지꾸준히 전국적으로 상승하고 있으며,특히 행정도시 근처와 테마지역의 부동산은 꾸준히 상승하고 있다. 오직외지인에 대한 취득 자격부터 세금까지 모두 강화된 것이 문제이나 부재지주의 토지는 450평 이상만 농업진흥공사서 간섭한다. 

장기적인 관점에서 개발재료가 있는 곳은 꾸준한 가격 상승세가 예상되는 만큼보유하는 것이 유리하다. 경기도는 파주시,평택시가,충청도는 행정도시 40km언저리와 당진과 보령정도,그리고 전라 경상도는 바다옆의 테마지역으로 개발 재료가 호재다. 용인시는 판교신도시와 각종 택지개발 사업, 화성시는 동탄신도시와 삼성반도체공장 증설, 천안.아산시는 아산신도시와 경부고속철도, 행정중심복합도시 등의 후광 효과가 각각 기대된다. 원주시는 구곡.만대.무실.단관 등 택지개발 사업과 기업.혁신도시 등으로 관심을 끌고 있다. 개발 재료 등을 따져 팔지, 말지를 결정해야 한다. 이때 세금 계산을 소홀히 해서는 안된다. 2007년부터 부재지주 소유의농지와임야, 목장용지, 비사업용토지의 양도세 비율이 현재 9-36%에서 60%로높아지고, 장기보유 특별공제도 받지못한다. 따라서 땅값 상승을 기대하기 힘든 곳은 세금이 중과되기 전인 연내 처분하는 게 좋다.  
  
토지를 취득하려는 사람은 바뀐 규정을 따져봐야 한다. 개발 재료가 있는 곳의 토지는 대부분 토지거래허가구역으로 묶여있는데 이런 곳의 땅은 가구주 및세대원 전원이 해당 시.군에서 1년 이상 거주해야 살 수 있고,취득자금 조달계획도 내야 한다. 본인이 살 수 없다면 고향에 살고 있는 부모님이나 친지 등의 명의로 공동투자다.  
  
허가구역내 농지의 경우 취득후 2년, 개발사업용 토지는 4년, 임야는3년(수확물 없는 경우5년) 동안 팔 수 없어 일정기간 재산권 행사에 제약이 있다. 땅을 허가받은 대로 활용하지 않으면 이행강제금이 부과되고, 토지거래행위 위반행위를 신고하는 사람에게 신고포상금을 주는 토지 파파라치 제도도 운영중이어서 조심해야한다. 외지민이 소유한 주말농장(303평 이하)은 부재지주의 양도세 중과 대상에서 제외되고, 취득도 비교적 자유로워 관심을 가질 만하다. 

농어촌주택이 재테크 용으로 관심을 끌고 있다. 농어촌주택 취득자에게는 오는 2008년말까지 종전주택을 팔아도 양도세가 비과세되는 과세 특례제도가 적용된다. 이 때 농어촌주택은 읍.면 단위에 대지면적 200평, 건축연면적 45평, 땅값과 건물값을 합친 기준시가가 7000만원 이하로 지어야만 종전 주택을 팔 때 양도세가 부과되지 않는다.  
  
종전 주택은 3년 보유 등의 기본적인 비과세 요건을 갖춰야 하고, 종전주택 매도시점에 농가주택의 가격이 1억원 미만이어야 한다. 만약 농가주택이 이 조건에 맞지 않는다면 세금을 고려해 처분 혹은 보유 여부를 결정하는 게 좋다. 놀고 있는 땅에 세컨드 하우스나 펜션 등의 용도로 집을 짓는다면 평수를 10평 이하의 초소형으로짓어도 된다. 농업진흥지역 밖의 주말농장에 짓는연면적 10평 이하의 소형주택은 농지조성부담금을 50%감면받을 수있다. 

아래와 같이 꾸준히 토지값은 오르고 있으나 거래는 부진하다.우리나라의 토지가격이 2001년 1.4분기부터 5년6개월 연속 상승세다.전국의 토지가격 변동지수는 2004년 4.4분기를 100으로 했 때 2000년 3분기 84.9에서
4분기에 84.3으로 떨어졌다가 2001년 1분기에 84.4로 오른 이후 2006 2분기까지 상승세를 지속했다. 
  
현재 토지가격 변동지수는 107.9로 2004년 4분기에 비해 6분기만에 7.9포인트가 올랐다. 이는 또한 1995년 이후 지수가 가장 낮았던 1998년 4분기의 81.4에 비해서는 26.5포인트나 상승한 것이다. 토지가격 변동지수는
외환위기 직전인 1997년 3분기만 해도 94.3을 기록했으나 이후 하락해 1998년 4분기에 최저를 기록한뒤 2002년2분기까지 80대에 머물렀었다. 위와 같은 여건에도 토지를 모르는 사람들은 전답이나 임야에 대한 불안감을 가지고 있다. 중개업소에서 토지를 아는 부동산은 3%도 되지 않는다. 대체로 주택종류의 매매나 임야 정도만 알 뿐이다. 토지를 알면 부동산의 70%이상 알게 된다. 토지는 재테크의 기본이 아닌 전문 지식이다. 

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일시 : 2016-02-12 [07:25] / IP : 27.119.39.206
Total : 52건
52 신도시 생태환경 수립과 저탄소 녹색도시 조성 ()박종석604
51 부동산도 살아 움직이는 생물이다. ()박종석534
50 부동산시장 강남·북 아파트 값 좁혀지나 ()박종석454
49 부동산과 금리는 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석442
48 주택공급 실적과 주택보급률 및 1인가구 급속증가 ()박종석1427
47 매수자 위주의 급매물 아닌 매도자 위주의 시장 ()박종석1405
46 장래성 있는,수익이 가능한 부동산 구입해야 200년간 ()박종석1752
45 짜투리땅도 황금알을 낳는다. ()박종석1403
44 재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야 ()박종석1472
43 낙후된 강북 균형발전지구나 시범단지에 황금알 따로 있다 ()박종석1627
42 부동산 미궁의 세계로 치닫고 있다. ()박종석1386
41 종부세 강남권 부동산시장 흔들지 못한다. ()박종석1583
40 부동산 투자와 개발은 수익을 목표로 투자한다 ()박종석1228
39 )대한민국 부촌 1번지 성북동에서 중심축 이동 중 ()박종석1796
38 부동산 태평양의 투자 흐름과 본격적 재편 ()박종석1414
37 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석1368
36 부동산 리노베이션 모험과 투자수익의 대명사 ()박종석1566
35 한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로 ()박종석1819
34 강남은 하늘나라, 대한민국의 천당,세계의 부동산 특구 ()박종석1499
33 양도세완화의 문제점과 해결방안0k ()박종석1358
32 부동산 시장 2010년 분석과 2011년 부동산 시장 예측 ()박종석1871
31 부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화 ()박종석1560
30 서울 재건축·재개발 투자성도 없는데 왜 그리 많이 ()박종석1352
29 부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래 ()박종석1389
28 거품논쟁과 금리 및 부동산값 전쟁 세계적 현상 ()박종석1506
27 부동산 금리인상은 집값 하락과 거래 중단으로 ()박종석1384
26 한국 주택가격 수도권 상승,지역적 버블 상태로 ()박종석1298
25 집값으로 판단하는 부동산 세금과 혜택 ()박종석1255
24 2007년 종부세 대상 아파트 늘고, 신고납부서 부과납부로 ()박종석1906
23 부동산 하락시 가장 큰 타격을 받을 부동산은 바로 이 ()박종석1692
22 홍콩과 영국 집값 하락 1단계 지났는데도 불안만 키워 ()박종석1292
21 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 깡통 아파트 ()박종석1303
20 2010년말까지 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석1541
19 토지는 아무나 투자하지 못하며,오르고 있고, ()박종석1184
18 아파트분양 확 바뀌어 ()박종석1207
17 각국 금리인상,한국의 가계부채 증가,이자제한법 이자율 제한 ()박종석1714
16 부동산 경기 변동을 예측하는 방법! ()박종석1396
15 하늘를 찌르는 초고층 건물 두둥실 ()박종석4620
14 행정수도 아닌 천도시 수십조원의 수익이 난다. ()박종석1560
13 강남과 삼성은 한국의 베버리힐스로 키워야 ()박종석1633
12 주거개념 확확 바뀌고 있다. ()박종석977
11 정치판의 흙백논리와 같이 부동산도 겉잡을 수 ()박종석1478
10 부동산 바뀐 정책과 규제지역 다 읽으면 돈 보인다 ()박종석1530
9 부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우 ()박종석1326
8 도시행정론 참여정부 부동산정책 ()박종석1262
7 세계화을 위한 부동산 프로젝트 파이낸스 ()박종석1270
6 불황이라는 것 느끼게 할려면 3/1은 하락하여야 ()박종석1176
5 내집마련 급매물 아니면 늦으면 늦을 수록 좋다 ()박종석1272
4 재테크 전략과 부동산시장 전망 ()박종석1548
3 부동산은 일반 경기와 다른 관점서 분석,평가,예측해야 한다. ()박종석1746
2 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석1319
1 인생 역전극을 노리는 부동산 투기에서 투자로 ()박종석3716

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