언론기고





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박종석
암울한 부동산경제 슬픈 자화상 깡통 아파트
암울한 부동산경제 슬픈 자화상 깡통 아파트 
지방 미분양 아파트 끝이 없다지방 아파트 분양시장 위기가 갈수록 심각해지고 있다. 전국 미분양 물량 중 95% 가까운 물량이 서울과 수도권을 제외한 지방에 편중돼 있다. 지난 6월 중견건설사인 신일이 부도가 난데이어 이달에는 세종건설이 부도처리 됐다. 양사 부도의 가장 큰 원인은 악성 지방 미분양 물량에 따른 유동성위기를 극복하지 못했기 때문이다. 조선업까지 진출하며 성장세를 구가해 온 대주그룹 주력회사인 대주건설마저도 유동성 위기설에 직면해 있다. 

이달 들어 지방 투기과열지구 11곳이 해제됐으나 지방 건설사들의 경영은 갈수록 위축되고 있다. 지방을 중심으로 깡통 아파트가 등장하고 건설사들이 앞 다퉈 헐값 땡처리를 하고 있는 게 지방 분양시장에서 벌어지고 있다. 과연 해법은 없는 것일까.건설교통부에 따르면 올 6월 말 기준 전국 미분양 주택은 8만9924가구에달한 것으로 나타났다. 지난해 말 7만3772가구보다 무려 1만6000여 가구가 늘어난 것이다. 이는 외환위기 시절인 1998년 말 10만270가구 이후 최고치를 기록한 것이다. 6월 한 달 동안 만에도 전월 대비 14%가 늘어났으며 전체 미분양 물량 가운데 93.8%가 지방에 몰려있다. 수도권도 지난 6월에는 56.4%나 미분양 물량이 증가했다.

전문가들은 수도권 미분양은 청약가점제와 분양가 상한제 등 새로 시행되는 분양제도의 변화로 인한 일시적인 물량 쏟아내기에 따른 증가이기 때문에 시간이 경과하면 미분양 물량을 자연히 줄어들 수 있으나 지방의미분양 문제는 근본적으로 다르다고 진단하고 있다. 지난해 지방건설사 97개 부도 지방을 기반으로 한 건설사들의 줄 부도가 이어지고 있다. 대한상공회의소에 따르면 지난해부터 올 7월까지 지방건설업체 97곳이 부도가 난 것으로 드러났다. 전매제한 강화 등 주택수요 기반 붕괴와 미분양 증가로 시행사들의 PF(프로젝트파이낸싱) 상환 능력 고갈 등으로 주택업체의 부도는 더욱 확산될 것이라는 전망이 팽배하다. 특히 중견 건설사들의 잇따른 부도는 세간의 집중 관심을 받고 있다.

지난 6월 중견 건설사인 신일, 이달 세종건설을 부도로 내 몬 것은 다름 아닌 악질적인 지방 미분양 사업 때문이었다. 신일은 대구 등 지방 사업장에서 미분양이 급증하면서 일시적인 유동성 증가를 견디지 못해 지난해흑자를 이뤄놓고도 부도를 맞았다. 이후 신일은 동양그룹으로 합병돼 경영 정상화를 이루고자 했다. 그러나동양그룹은 결국 인수계약을 파기했다. 주택사업 악화가 인수포기의 주요 원인이었다.

세종건설의 부도도 부산 문현동 주상복합과 전남 여수 문수동 아파트 등 지방 시장에서의 분양 및 입주 부진에서 비롯된 것으로 전해지고 있다. 주택사업을 위주로 하는 건설사들의 경우 주택경기가 최악이라 부도가
난다 하더라도 선뜻 인수를 희망하는 곳이 나오기 어려울 수 있다. 지난 주 대주건설이 신용등급이 하루만에
3등급이나 강등되는 사태가 발생하면서 불거진 유동성 위기설에도 관심이 모아지고 있다. 한국투자증권이 발행한 울산시 무거동 아파트 개발 사업 시행자인 S사가 만기 도래하는 자산담보부증권 채무 350억원을 상환할수 없자 시공사인 대주건설에 부담을 지우면서 발생한 이 사태에 의견차를 좁히지 못하고 있다.

정부는 이달 초 부산ㆍ대구ㆍ대전과 충청권 일대 11곳에 대해 분양권 전매규제를 받는 투기과열지구 해제 조치를 발표했다. 이번 주 부동산가격안정심의위원회를 열어 투기과열지구 해제 지역 중에서 주택담보대출 규제를 받는 투기지역 해제를 검토할 예정이다. 그러나 해당 지역 시장은 해결 실마리를 찾지 못하고 있는 상황이다. 오히려 뒤늦은 해제 조치는 분양권 매물 출시를 부추기고 이후에도 해당 지역에서 분양 물량이 나와 상황이 더욱 악화될 수 있다는 전망이다.

투기과열지구 해제 지역 11곳에서 올 연말까지 분양을 계획한 아파트는 총 31개 사업장 2만4700가구로 조사됐다. 그러나 이러한 예정에 근접한 실제 분양이 얼마나 이뤄질지는 지켜봐야 할 것이다. 이들 물량 중 대부분이 행정도시 영향을 받는 충청권에 포함돼 있고 미분양이 심각한 부산과 대구 등은 분양 예정 물량이 거의없는 상태다. 지방은 수도권에 비해 건설이 지역경제에 미치는 영향이 더 크다. 건설업체 부도가 이어지면 레미콘, 시멘트, 합판, 보일러 같은 관련 업체들도 치명상을 입게 된다. 수도권에서 인가를 따기 어려우니 지방사업지라도 찾게 된다. 막상 지방에 내려가면 현금이 돌지 않으니 현장을 중심으로 유휴 인력을정리하고 있는 실정이다.

수요억제정책이 되레 화 불러온 것은 지방 미분양의 가장 큰 원인은 그간 참여정부가 쏟아낸 수요억제 정책이 서울 강남 등 수도권을 겨냥하면서 이를 수요가 풍부하지 않은 지방시장에도 그대로 적용했기 때문에 더욱 심화됐다.

부동산 태평양 박종석 소장은 그간 철저한 사전조사 없는 무차별 분양으로 지방 미분양 현상이 더욱 악화되고 있다,며 건설사들도 전문 컨설팅을 통해 해당 지역의 정확한 인구조사, 인구유입, 주거수준 등의 수요에 관한 조사를 철저히 해야 할 것”이라고 강조했다. 지방 분양시장에서는 분양가 할인, 대금납부조건 완화, 준공 후 할부하는 경우도 나오고 있어 건설사들을 더욱 어렵게 하고 있다. 정부가 대출규제 완화 및 다주택자의 양도소득세 중과 완화 등 일부 햇볕 정책도 고민해야 할 시기다.
( 장익창 sanbada@dailysun.co.kr 2007/09/18 18:01:13 )  2007/09/19 11:51
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Total : 52건
52 신도시 생태환경 수립과 저탄소 녹색도시 조성 ()박종석508
51 부동산도 살아 움직이는 생물이다. ()박종석452
50 부동산시장 강남·북 아파트 값 좁혀지나 ()박종석358
49 부동산과 금리는 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석356
48 주택공급 실적과 주택보급률 및 1인가구 급속증가 ()박종석1337
47 매수자 위주의 급매물 아닌 매도자 위주의 시장 ()박종석1341
46 장래성 있는,수익이 가능한 부동산 구입해야 200년간 ()박종석1670
45 짜투리땅도 황금알을 낳는다. ()박종석1335
44 재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야 ()박종석1382
43 낙후된 강북 균형발전지구나 시범단지에 황금알 따로 있다 ()박종석1547
42 부동산 미궁의 세계로 치닫고 있다. ()박종석1298
41 종부세 강남권 부동산시장 흔들지 못한다. ()박종석1505
40 부동산 투자와 개발은 수익을 목표로 투자한다 ()박종석1164
39 )대한민국 부촌 1번지 성북동에서 중심축 이동 중 ()박종석1733
38 부동산 태평양의 투자 흐름과 본격적 재편 ()박종석1322
37 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석1290
36 부동산 리노베이션 모험과 투자수익의 대명사 ()박종석1482
35 한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로 ()박종석1741
34 강남은 하늘나라, 대한민국의 천당,세계의 부동산 특구 ()박종석1415
33 양도세완화의 문제점과 해결방안0k ()박종석1276
32 부동산 시장 2010년 분석과 2011년 부동산 시장 예측 ()박종석1783
31 부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화 ()박종석1466
30 서울 재건축·재개발 투자성도 없는데 왜 그리 많이 ()박종석1268
29 부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래 ()박종석1313
28 거품논쟁과 금리 및 부동산값 전쟁 세계적 현상 ()박종석1418
27 부동산 금리인상은 집값 하락과 거래 중단으로 ()박종석1294
26 한국 주택가격 수도권 상승,지역적 버블 상태로 ()박종석1220
25 집값으로 판단하는 부동산 세금과 혜택 ()박종석1177
24 2007년 종부세 대상 아파트 늘고, 신고납부서 부과납부로 ()박종석1834
23 부동산 하락시 가장 큰 타격을 받을 부동산은 바로 이 ()박종석1614
22 홍콩과 영국 집값 하락 1단계 지났는데도 불안만 키워 ()박종석1210
21 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 깡통 아파트 ()박종석1205
20 2010년말까지 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석1469
19 토지는 아무나 투자하지 못하며,오르고 있고, ()박종석1092
18 아파트분양 확 바뀌어 ()박종석1124
17 각국 금리인상,한국의 가계부채 증가,이자제한법 이자율 제한 ()박종석1542
16 부동산 경기 변동을 예측하는 방법! ()박종석1318
15 하늘를 찌르는 초고층 건물 두둥실 ()박종석4542
14 행정수도 아닌 천도시 수십조원의 수익이 난다. ()박종석1472
13 강남과 삼성은 한국의 베버리힐스로 키워야 ()박종석1544
12 주거개념 확확 바뀌고 있다. ()박종석881
11 정치판의 흙백논리와 같이 부동산도 겉잡을 수 ()박종석1384
10 부동산 바뀐 정책과 규제지역 다 읽으면 돈 보인다 ()박종석1448
9 부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우 ()박종석1242
8 도시행정론 참여정부 부동산정책 ()박종석1080
7 세계화을 위한 부동산 프로젝트 파이낸스 ()박종석1190
6 불황이라는 것 느끼게 할려면 3/1은 하락하여야 ()박종석1088
5 내집마련 급매물 아니면 늦으면 늦을 수록 좋다 ()박종석1182
4 재테크 전략과 부동산시장 전망 ()박종석1450
3 부동산은 일반 경기와 다른 관점서 분석,평가,예측해야 한다. ()박종석1670
2 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석1233
1 인생 역전극을 노리는 부동산 투기에서 투자로 ()박종석3638

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