언론기고





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박종석
부동산 금리인상은 집값 하락과 거래 중단으로
부동산 금리인상은 집값 하락과 거래 중단으로
소득에 따라 대출액을 제한하는 총부채상환비율 규제됐지만 집값 상승을 막는 데 한계가 있는 만큼 통화정책으로 막을 경우 폭락은 당연한 순서가 된다. 상승하면 하락하고,하락하면 상승은 당연지사이며, 달도 차명 기운다는 우리 속담은 경제나 부동산에서  언제나 통하는 진리다. 분양중단과 거래 중단, 주택값 하락이 이어진가운데 금리인상으로 주택담보 대출자들의 이자 부담이 커진다. 91일물 양도성예금증서 금리가  최고 수준으로 뛰어 올라 물가 급등으로 또 기준금리 인상 가능성이 높아졌으며, CD 연동 주택담보대출 금리가 올라 대출자들의 이자부담이 더 늘게 됐다. 2009년 1월8일 3.25% 이후 최고치다. 

CD금리 급등은 소비자물가가 오르고 경기지표가 호전되면서 한국은행 금융통화위원회가 3월 기준금리를 인상 할 가능성이 커졌기 때문이다. 시장에선 앞으로 추가 금리 인상의 여지가 크다는 점에서 CD금리가 더 오를것이며, 주택담보대출 금리가 뛰면서 가계 빚부담도 커지게 됐다. 은행들은 CD 연동 주택대출 금리를 은행별로 올려 연 4.59-6.61%로 적용할 계획이며, CD 금리가 더 뛰고 주택대출자들의 이자부담이 커질 것이다. 

시공사 보증을 통해 중도금대출을 받았던 집단대출금을 개별 주택담보대출로 전환해야 하는데 연소득에 따라 적용되는 총부채 상환 비율에 맞춰 대출될 수밖에 없어 입주를 포기해야 하는 상황에 놓일지 몰라 가슴을졸이고 있다. DTI 강화는 수도권 입주단지 대출대란으로 불똥이 튀어 신규 분양단지의 집단대출에 대해선 DTI를 적용하지 않기로 했지만, 입주단지의 경우 등기이후에는 사정이 달라진다. 시공사 보증으로 대출이 가능했던 집단대출금은 개별 주택담보대출로 전환되면서 DTI적용을 받게되지만 더 큰 문제는 금리 인상이 불가피하여 대출을 낀 담보대출자나 기업들의 이자 부담이 커질 전망이다.

아파트를 분양받을 때 집단대출은 무이자로 중도금 대출을 받을 수 있었던 데 비해 주택담보대출 금리는 시장 금리에 연동, 상대적으로 높은 금리를 부담해야 한다. 연소득이 낮은 봉급생활자나 영세자영업자의 경우대출상환 부담이 더욱 커질 수밖에 없다. 자기자금이 부족한 직장인이나 영세자영업자는 등기이후에는 은행에 대출자금을 상환하기 위해 이율이 훨씬 높은 제2금융권이나 대부업체 등을 통해 해결해야 하는 상황이 벌어지게 된다. 입주단지의 DTI 적용으로자금이 부족한 입주 예정자들이 분양권 매물을 일시에 내 놓게 되면서약세를 보일 가능성이 크며, 수도권 외곽이나 중대형 아파트 분양권 가격은 다시 떨어질 수있다.

CD금리가 높아지면 변동금리형 주택담보대출 금리도 올라 장기간 지속된 최저 금리기조에 변화가 온 만큼주택을 담보로 대출을 받은 수요자들의 이자 부담이 가중될 수밖에 없다. 다만 인상폭이 미미해 이자 부담이 급격히 늘지는 않을 급격한 변동은 없을 것이나 은행별 가산금리는 변동이 없고 CD금리만 0.5% 높아진다고 가정할 때 1억원을 연 5%의 변동금리형을 빌린 사람은 연간 이자가 500만원(41만6000원)에서 550만원(월 4만2000원)으로 50만원 늘어난다. 월 이자는 41만6000원에서 45만8000원으로 4만2000원 증가한다.

금리가 오르면 경매물건이 늘어나고, 주택을 매도하여 전세로 거주공간을 마련하기에 재개발·재건축 인근 지역은 물론이고, 개발계획에서 비켜난 지역의 비 아파트 역시 전세물건을 찾기 힘들어진다. 주택 시장에서 매수심리가 빠르게 위축되기에 내 집 마련과 투자 전략을 다시 짜야 하는 상황이나 금리 인상이 수요자 입장에선 무조건 나쁜 것은 아니다. 

서울·수도권 주택시장을 다소 진정시키는 효과를 내 저렴한 가격에 주택을 마련할 기회가 될 수도 있다. 새로분양하는 주택을 사려고 하는데 이럴 경우에도 소득이 적으면 DTI 규제는 기존주택을 구입할 때만 적용받는신규 분양 주택은 건설사와 은행이 협의해 대출 규모와 기간, 금리 등을 결정하는 집단대출이어서 DTI 규제를받지 않는다. 집단대출은 분양 중인 주택의 가치만 평가하기 때문에 분양받는사람의 소득은 상관없다. 

주택 담보대출 때 기존 부채를 고려해 불필요한 부채가 있다면 줄이는 것이 좋다. 직장인들이 많이 쓰는마이너스 통장은 실제 대출 금액이 없더라도 한도만큼 부채로 평가하기 때문에 대출 가능 금액도 그만큼 줄어든다. 주택담보대출을 많이 받아야 한다면 필요하지 않은 마이너스 통장도 없애는 것이 좋다. DTI는 부부의 소득을합산해 대출을 신청할 때는 맞벌이 부부라면 배우자의 소득을 합쳐서 신청해야 대출 금액도 커진다. 

은행에선연봉 외에 사업 소득·연금과 부동산 임대 소득도 인정해 주어 자신의 소득 증빙 서류를 준비해 은행에 제출하면 된다. 소득 입증이 어려운 자영업자라면 연금이나 보험료 납부 실적, 신용카드 사용액 등 다양한소득증빙자료를 제출하면 실질 소득으로 환산해 준다. 은행에서 충분한 자금 마련이 어려우면 신용금고 같은제2금융권에서도 대출은 DTI 규제는 저축은행이나 보험사 등 신용금고와 같은 제2·3금융권에는 아직 적용되지 않는다. 주택구매자금이 모자라면 제2금융권에서 대출받을 수는 있지만 DTI 확대 대책이 효과를 발휘하지않을 경우 제2금융권으로 확대 할 가능성도 있다.

불안정했던 한국의 경제시스템이 안정을 찾아가고 있지만 주택담보대출 등 가계부채 증가와 부동산 가격 하락은 일시적일 가능성도 있으나 집이 남아도는 시기에 공급이 대폭 줄지 않은 상태서는 상승여력은 별로 없다. 실질 주택가격은 버블 붕괴를 경험한 미국 영국 수준을 넘어 부동산은 폭락 사태를 맞은 주요국과 달리
단기간의 미세 조정만 거친 뒤 가격이 오르는 것이 문제다. 

가계대출 증가를 억제하고 집값 상승에 대한 기대심리를 차단하려면 금융 및 세제 분야의 규제와 함께 저금리 정책으로 대응할 필요가 있다. 기준금리 인상으로주택시장 기류가 바뀌지는 않을 것이나 부동산 시장 침체로주택 거래가 막혀 있다. 금리 인상은 시장에서 악재며 금리인상폭 0.25~0.5%포인트 정도는 시장에서 감내 할수 있는 수준이지만 집값은 하락하는 가운데 대출이자가 오르면 자금 부담을 버티지 못하고 내놓는 매물이 늘어날 수 있다.  
2011년 7월31일 정책토론 종합주제 
일시 : 2016-02-18 [08:07] / IP : 27.119.39.206
Total : 52건
52 신도시 생태환경 수립과 저탄소 녹색도시 조성 ()박종석392
51 부동산도 살아 움직이는 생물이다. ()박종석354
50 부동산시장 강남·북 아파트 값 좁혀지나 ()박종석282
49 부동산과 금리는 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석278
48 주택공급 실적과 주택보급률 및 1인가구 급속증가 ()박종석1231
47 매수자 위주의 급매물 아닌 매도자 위주의 시장 ()박종석1239
46 장래성 있는,수익이 가능한 부동산 구입해야 200년간 ()박종석1578
45 짜투리땅도 황금알을 낳는다. ()박종석1291
44 재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야 ()박종석1284
43 낙후된 강북 균형발전지구나 시범단지에 황금알 따로 있다 ()박종석1461
42 부동산 미궁의 세계로 치닫고 있다. ()박종석1158
41 종부세 강남권 부동산시장 흔들지 못한다. ()박종석1415
40 부동산 투자와 개발은 수익을 목표로 투자한다 ()박종석1084
39 )대한민국 부촌 1번지 성북동에서 중심축 이동 중 ()박종석1631
38 부동산 태평양의 투자 흐름과 본격적 재편 ()박종석1236
37 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석1206
36 부동산 리노베이션 모험과 투자수익의 대명사 ()박종석1406
35 한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로 ()박종석1679
34 강남은 하늘나라, 대한민국의 천당,세계의 부동산 특구 ()박종석1341
33 양도세완화의 문제점과 해결방안0k ()박종석1188
32 부동산 시장 2010년 분석과 2011년 부동산 시장 예측 ()박종석1672
31 부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화 ()박종석1374
30 서울 재건축·재개발 투자성도 없는데 왜 그리 많이 ()박종석1176
29 부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래 ()박종석1211
28 거품논쟁과 금리 및 부동산값 전쟁 세계적 현상 ()박종석1326
27 부동산 금리인상은 집값 하락과 거래 중단으로 ()박종석1228
26 한국 주택가격 수도권 상승,지역적 버블 상태로 ()박종석1146
25 집값으로 판단하는 부동산 세금과 혜택 ()박종석1102
24 2007년 종부세 대상 아파트 늘고, 신고납부서 부과납부로 ()박종석1756
23 부동산 하락시 가장 큰 타격을 받을 부동산은 바로 이 ()박종석1534
22 홍콩과 영국 집값 하락 1단계 지났는데도 불안만 키워 ()박종석1110
21 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 깡통 아파트 ()박종석1138
20 2010년말까지 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석1401
19 토지는 아무나 투자하지 못하며,오르고 있고, ()박종석1022
18 아파트분양 확 바뀌어 ()박종석1042
17 각국 금리인상,한국의 가계부채 증가,이자제한법 이자율 제한 ()박종석1476
16 부동산 경기 변동을 예측하는 방법! ()박종석1242
15 하늘를 찌르는 초고층 건물 두둥실 ()박종석4454
14 행정수도 아닌 천도시 수십조원의 수익이 난다. ()박종석1396
13 강남과 삼성은 한국의 베버리힐스로 키워야 ()박종석1470
12 주거개념 확확 바뀌고 있다. ()박종석795
11 정치판의 흙백논리와 같이 부동산도 겉잡을 수 ()박종석1318
10 부동산 바뀐 정책과 규제지역 다 읽으면 돈 보인다 ()박종석1380
9 부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우 ()박종석1178
8 도시행정론 참여정부 부동산정책 ()박종석1024
7 세계화을 위한 부동산 프로젝트 파이낸스 ()박종석1132
6 불황이라는 것 느끼게 할려면 3/1은 하락하여야 ()박종석998
5 내집마련 급매물 아니면 늦으면 늦을 수록 좋다 ()박종석1104
4 재테크 전략과 부동산시장 전망 ()박종석1366
3 부동산은 일반 경기와 다른 관점서 분석,평가,예측해야 한다. ()박종석1584
2 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석1169
1 인생 역전극을 노리는 부동산 투기에서 투자로 ()박종석3562

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