언론기고





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박종석
거품논쟁과 금리 및 부동산값 전쟁 세계적 현상
거품논쟁과  금리 및 부동산값 전쟁 세계적 현상
부동산버블논쟁은 세계각국의 공통된 현상속에 주요국 증시가 인플레이션(물가상승)을 우려하거나 금리인상을 암시시  증시가 요동친다. 미국의 금리가 올라가면 세계 각국의 증시에 머물던 자금이 미국 내 고금리 금융상품 등을 노리고 썰물같이 빠져나가 주가를 폭락시킨다. 부동산도 세계각국이 버블논쟁에 휩쌓여 있다. 한국의 부동산이나  증시도 예외가 아니다. 인플레이션(물가상승)을 억제하기 위해 금리 추가인상이 불가피 할시우리나라 부동산 값의 하락은 더욱 부채질 할 것이란 예상속에 해외 부동산 시장의 버블논쟁도 만만치 않을것이다. 전 세계가 인플레이션 공포에 증시 및 부동산 버블에 사로잡혀 있다. 

고금리-고물가-성장둔화’가 세계경제 키워드로=세계경제를 지배하는 키워드(Key word)가 저금리-저물가-고성장에서 고금리-고물가-성장둔화로 바뀔 전망속에 미국, 유럽, 일본 등 세계경제의 주축국들은 지난 2000년IT(정보통신) 버블이 붕괴된 후 경기급락을 막기 위해 통화량을 늘리는 저금리 정책을 펴 온 결과 지난 5년간풍부한 유동성(자금)이 주가를 올리고 부동산 가격을 상승시키면서 세계경제를 지탱해왔지만, 서서히 물가가상승하는 부작용이 나타나고 있으며, 증시가 한국에서 420%대까지 빠지지 않나하는 우려마져도 내 놓을수 있다.

부동산태평양(http://www.realer.co.kr)은 주식이 400포인트 이하로 빠질시 집을 팔아서라도 주식 매도하라했으며, 2006년초 주식값 8백포인트로 빠질날 머지 않았다 분명히 강조했다. 그런데도 증권사 얼치기 연구소나 에너리스트 일부는 2000포인트 갈거라 하는 사이 외국인들은 수조원의 주식 내다 팔았다. 아이러니 할그들의 처사다. 인플레이션을 잡으려면 통화량을 줄이기 위해 금리를 올려야 한다. 유럽중앙은행도 물가안정을위해 금리를 인상,경기 회복세가 두드러지는 일본도 금리인상을, 중국은 올 들어 두 차례 금리를 올렸고, 인도는2년간 5번 금리를 인상했다. EU, 캐나다, 호주, 터키, 태국, 남아공 등도 금리인상 대열에 합류했다. 

한국도  정책금리를 올렸다.인플레이션이 뚜렷해지고 고금리 시대가 오면 소비가 위축돼 경기가 다시 둔화되고 세계 경제가 동반 침체를 맞게 된다. 최근 세계 증시가 동반 폭락하는 것도 이런 우려에서다.  인플레이션공포 외에 미국의 대규모 경상수지 적자도 세계경제의 걸림돌로 다가오고 있다. 미국이 금리를 인상하면 달러화가 당장 강세로 돌아서게 되지만, 막대한 경상수지 적자 때문에 달러의 강세 추세가 오래가지 못할 것이다.이 경우 한국 같은 수출국들은 불리해진다. 

고유가 행진이 미국 경상수지 적자에 악영향을 미치고 있다. 석유수입액이 늘면서 지난 4월 미국의 무역수지적자액 634억달러은 전달보다 15억달러나 증가했다. 유가 상승과 미국의 대규모 경상수지 적자, 주식시장 하락세로 인해 세계경제가 하강 위험에 직면하고 있다. 세계경제의 엔진인 미국 경제가 성장과 활력에 필요한강력한 생산성을 갖고 있기 때문에 장기 전망은 밝다.

서울 강남과 경기 분당 등 일부 지역의 아파트 가격 버블 논란이 확산되고 있는 가운데 적정한 부동산 가격에대한 평가가 달라 투자자나 내집마련을 하려는 사람들에게  혼란이 가중시켜 거래만 위축시키고 있다. 년말까지 보유·양도세 대폭 인상과 기반시설부담금 등 강도 높은 정책들이 잇따라 시행될 예정이어서 부동산 가격결정의 주요 변수가 될 것이다. 년말까지 부동산 가격 변동의 최대 변수는 세금폭탄이다. 

2006년 공동주택 공시가격은 2005년보다 16.4%포인트, 표준지 공시지가는 17.81%포인트나 각각 올라 오는 7월부터 부과되는 보유세인 주택 재산세와 종합부동산세 등이 대폭 늘어난다. 2007년부터는  1가구2주택자에대한 양도세가 최대 50% 부과되고,중과세 세액의 50%로 75%가 1가구 2주택에 대한 양도소득세가 되며, 보유기간 등에 따라 장기보유특별공제(10∼45%)도 없어진다. 

8월 예정인 판교신도시 중대형 분양도 아파트 가격에 중요한 변수로 나타날 거이나 잠시일 것이며, 3월의 분양때보다 경쟁율은 현저히 낮아질 것이다. 공급물량이 7164가구에 불과하며, 상당수 청약통장 가입자들이 판교 입성을 기다려온 만큼 그 열기는 4월 중소형 분양에 못지 않을 것으로 보일 것이라는 전망도 하나 개발부담금이나 보유재인 재산세나 종합부동산세 및 2007년부터 공시지가 대폭 인상 예측이 경쟁율을 높히는 계기가 되지 못할 것이며, 갖은자들이나 일부 투기세력만이 청약시장에 뛰어들 것으로 예측한다. 판교는 용인,성남,분당과 판교가 가까운 일부 강남권 주택 가격 상승에 직접적인 영향을 미칠 것이다. 

4월 판교 분양으로 분당의 아파트 가격이 많이 올랐는데, 이런 추세는 8월에도 이어질 전망것이며,정부의 1년반 정도 남은 말기의 폭등은 아닐지언정 상승은 이어질 것이라는 예측이다. 비 수요기인 5-7월도 지나고,이사철인 가을로 접어들어 아파트 가격은 판교와 강남권 등 3개지역시장이 부동산 값의 전체적인  영향을 미칠 전망이다. 겨울방학인 2005년 12월부터 지난 1·2월에 일부 지역에서 아파트값이 상승했다는 근거로 아파트 가격상승을 예측하기도 한다. 

개발이익환수를 위해 도입한 기반시설부담금과 재건축개발부담금 제도가 7월, 9월에 각각 시행되는 점도 집값 흐름에 영향을 줄 것이며, 보유세 고지서나 정부의 2007년부터 1가구 2주택에 대한 과대한 양도소득세을얼마나 시장에 먹혀들게 하느냐가 부동산 값인 고평가된 20-60%을 어느정도 현실감있게 끌어내리는 분수령이될 것이다. 정부의 언론시장 홍보에 달려있다 일본의 과거 부동산 버블은 불황에 따른 과잉유동성과 정부의도시재개발 정책에서 비롯됐으며, 버블을 막기 위해서는 화폐주권을 지키고 외부로부터 중앙은행의 독립성을유지하는 것이 중요하다.

일본의 부동산시장의 버블의 형성과 붕괴가 한국 부동산시장에 주는 교훈이며,80년대 일본의 부동산 버블과붕괴과정을  통해 일본이 얻은 교훈으로 한국은 버블이 오지 않을 것이며, 이를 위해 화폐주권이다. 지가의 급상승이 시작된 1986년은 엔고 불황의 해로 기업의 생산활동이 크게 감소함에 따라 신규 차입액보다 상환액이커져 은행은 자금의 새로운 운영처를 필사적으로 찾으려 했다. 이 때 일본 정부가 공공투자 확대 등을 통한내수 확대책을 취하면서 버블이 시작됐다.

당시 일본 정부는  도쿄 중심을 국제 금융 비즈니스 공간으로 만드는 수도 개조계획을 수립해 대규모 개발을추진했고, 토지 매각대금으로 더 큰 금액의 토지를 구입할 경우 자본이득에 대해 과세하지 않는 재매입 특례제도의 시행으로 지가상승이 교외로 파급됐다. 세계적인 부동산 가격급등 현상도 각 국의 금리상승을 부추기는 요인으로 작용하고 있다. 

1997년 이후 약 10년 동안 미국의 주택 가격은 95% 올랐다. 같은 기간 중 영국이 176%, 프랑스가 115%, 아일랜드는 무려 231%나 상승했다. 이 역시 세계적인 저금리로 잉여자금이 넘쳐나면서 갈 곳을 잃은 돈들이 부동산 시장으로 몰려들었기 때문이다. 부동산 가격의 상승은 자산효과(wealth effect)를 통해 소비를 진작함으로써 미국 등 주요 선진국의 고성장세 또는 경기둔화를 막아주는 역할을 해 왔지만 부동산 버블이 갑자기 꺼질경우 소비와 성장과 같은 실물경제는 물론 금융시장에도 엄청난 악영향을 미치게 된다. 

최근 주요국 중앙은행들은 금리인상을 통해 잉여자금을 흡수함으로써 부동산 가격의 단계적 하락을 유도하고 인플레이션을 방지하는 통화정책을 펴고 있다. 버블 당시 부동산회사에 근무하는 20대 젊은이의 월급이 지금의 10배인 200만엔에 달했고 고가의 미술품이 날개 돋친 듯 팔리는가 하면 번화가에는 매일 지폐 다발이 뿌려졌으며, 이를 광기라고 표현했다. 당시 일본 중앙은행은 창구지도를 통해 대출억제책을 시행했으나 민간은행의 자금 공급은 편법 대출과 중앙은행의 묵인으로 줄어들지 않았다. 이는 금리인하 정책을 유지할 것을 요구하는 국제적 압력, 정확하게 미국의 압력 때문이었다.

결국 80낸대 후반 일본의 부동산 버블은 당시 일본의 화폐주권과 중앙은행의독립성이 현저하게 약화되고 있었기 때문에 막을 수 없었다. 지가 급등에 대한 국민의 불만이 높아져 정부는 토지 매매에대한 과세를 강화하거나 토지거래 신고제 도입 등 규제를 강화했지만 지가 수준이전체적으로 상승하고 매매를 통해 확실하게 큰이익을 얻을 수 있는 환경에서 이런직접 규제는 의외로 효과를 발휘하지 않았다. 중앙은행의 긴축정책 등 금융면에서의 압박이 지가 수준을 내리는 데 결정적인 역할을 했다.       
일시 : 2016-02-21 [07:13] / IP : 27.119.39.206
Total : 52건
52 신도시 생태환경 수립과 저탄소 녹색도시 조성 ()박종석394
51 부동산도 살아 움직이는 생물이다. ()박종석356
50 부동산시장 강남·북 아파트 값 좁혀지나 ()박종석282
49 부동산과 금리는 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석278
48 주택공급 실적과 주택보급률 및 1인가구 급속증가 ()박종석1231
47 매수자 위주의 급매물 아닌 매도자 위주의 시장 ()박종석1241
46 장래성 있는,수익이 가능한 부동산 구입해야 200년간 ()박종석1580
45 짜투리땅도 황금알을 낳는다. ()박종석1291
44 재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야 ()박종석1284
43 낙후된 강북 균형발전지구나 시범단지에 황금알 따로 있다 ()박종석1461
42 부동산 미궁의 세계로 치닫고 있다. ()박종석1160
41 종부세 강남권 부동산시장 흔들지 못한다. ()박종석1417
40 부동산 투자와 개발은 수익을 목표로 투자한다 ()박종석1084
39 )대한민국 부촌 1번지 성북동에서 중심축 이동 중 ()박종석1631
38 부동산 태평양의 투자 흐름과 본격적 재편 ()박종석1238
37 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석1208
36 부동산 리노베이션 모험과 투자수익의 대명사 ()박종석1406
35 한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로 ()박종석1679
34 강남은 하늘나라, 대한민국의 천당,세계의 부동산 특구 ()박종석1343
33 양도세완화의 문제점과 해결방안0k ()박종석1188
32 부동산 시장 2010년 분석과 2011년 부동산 시장 예측 ()박종석1672
31 부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화 ()박종석1376
30 서울 재건축·재개발 투자성도 없는데 왜 그리 많이 ()박종석1176
29 부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래 ()박종석1211
28 거품논쟁과 금리 및 부동산값 전쟁 세계적 현상 ()박종석1328
27 부동산 금리인상은 집값 하락과 거래 중단으로 ()박종석1228
26 한국 주택가격 수도권 상승,지역적 버블 상태로 ()박종석1146
25 집값으로 판단하는 부동산 세금과 혜택 ()박종석1102
24 2007년 종부세 대상 아파트 늘고, 신고납부서 부과납부로 ()박종석1758
23 부동산 하락시 가장 큰 타격을 받을 부동산은 바로 이 ()박종석1536
22 홍콩과 영국 집값 하락 1단계 지났는데도 불안만 키워 ()박종석1110
21 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 깡통 아파트 ()박종석1138
20 2010년말까지 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석1403
19 토지는 아무나 투자하지 못하며,오르고 있고, ()박종석1024
18 아파트분양 확 바뀌어 ()박종석1042
17 각국 금리인상,한국의 가계부채 증가,이자제한법 이자율 제한 ()박종석1476
16 부동산 경기 변동을 예측하는 방법! ()박종석1242
15 하늘를 찌르는 초고층 건물 두둥실 ()박종석4456
14 행정수도 아닌 천도시 수십조원의 수익이 난다. ()박종석1398
13 강남과 삼성은 한국의 베버리힐스로 키워야 ()박종석1470
12 주거개념 확확 바뀌고 있다. ()박종석795
11 정치판의 흙백논리와 같이 부동산도 겉잡을 수 ()박종석1320
10 부동산 바뀐 정책과 규제지역 다 읽으면 돈 보인다 ()박종석1382
9 부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우 ()박종석1178
8 도시행정론 참여정부 부동산정책 ()박종석1024
7 세계화을 위한 부동산 프로젝트 파이낸스 ()박종석1132
6 불황이라는 것 느끼게 할려면 3/1은 하락하여야 ()박종석1000
5 내집마련 급매물 아니면 늦으면 늦을 수록 좋다 ()박종석1106
4 재테크 전략과 부동산시장 전망 ()박종석1366
3 부동산은 일반 경기와 다른 관점서 분석,평가,예측해야 한다. ()박종석1584
2 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석1169
1 인생 역전극을 노리는 부동산 투기에서 투자로 ()박종석3564

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